批發(fā)市場，為啥連郊區(qū)也要“嫌棄”它

批發(fā)市場，為啥連郊區(qū)也要“嫌棄”它
　　最近10年是上海關(guān)閉批發(fā)市場的高峰期。不僅中心城區(qū)，連一些郊區(qū)也開始“嫌棄”大型批發(fā)市場。中心城區(qū)的大市場是不是一定要“關(guān)”？批發(fā)市場的存在，能否與城區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)共生共榮？
　　近日，普陀區(qū)正式宣布銅川路水產(chǎn)市場將在今年10月31日前關(guān)閉。市場關(guān)閉后，這一地塊納入真如地區(qū)整體規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為高端商務(wù)活動(dòng)中心。這樣的“華麗轉(zhuǎn)身”與近年來上海中心城區(qū)一些大市場的“發(fā)展軌跡”相似。
　　然而，聽聞之后除了感嘆“去銅川路吃海鮮將成歷史”，人們是否還應(yīng)思考：中心城區(qū)的大市場是不是一定要“關(guān)”？批發(fā)市場的存在，能否與城區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)共生共榮？

　　關(guān)閉大市場有利也有弊

　　最近10年是上海關(guān)閉批發(fā)市場的高峰期。業(yè)內(nèi)人士估算，10多年前，上海大大小小批發(fā)市場有三四百家，但近年來有一定規(guī)模的批發(fā)市場只剩幾十家，且還在以較快速度關(guān)閉或轉(zhuǎn)移。
　　以水果批發(fā)市場為例，近10年，本市水果批發(fā)市場關(guān)閉了40家。最近的一家，去年10月關(guān)閉的曹楊路果品市場，商戶大部分搬遷至青浦的三處市場，還有部分商戶分流到浦東與嘉定市場。
　　在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陳釗看來，市中心大市場的存在都有其歷史原因，且經(jīng)過多年發(fā)展已成為相對(duì)成熟的交易市場。隨著城市發(fā)展，市中心大市場落后的一面暴露出來，比如，給周邊造成了環(huán)境、噪音、治安等問題，像銅川路市場以水產(chǎn)交易為主的市場，可能這方面問題更加嚴(yán)重。“市中心大市場的現(xiàn)狀已無法適應(yīng)城市化發(fā)展的需求，該怎么辦？”
　　對(duì)具體的區(qū)域來說，大市場的存在，造成了人流、物流的匯聚，管理難度大，臟亂差現(xiàn)象和安全隱患難以根治，影響了地區(qū)形象。同時(shí)，中心城區(qū)“寸土寸金”，關(guān)閉大市場用作發(fā)展更高端的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，從比較優(yōu)勢(shì)看肯定是更好的選擇。
　　其實(shí)，郊區(qū)土地也日益“金貴”，人口不斷聚集。2002年，蔬菜批發(fā)市場從真如小市場搬到嘉定江橋大市場時(shí)，清晨五六時(shí)周邊幾乎沒一個(gè)行人。如今，這里整日車水馬龍，熱鬧非常。
　　對(duì)居住在大市場周邊的居民來說，他們的日常生活與市場經(jīng)常會(huì)有些“摩擦”。大市場造成環(huán)境欠佳，交通擁堵，所以大都希望“把市場關(guān)了”。
　　不過，中心城區(qū)一級(jí)批發(fā)市場的關(guān)閉，勢(shì)必給菜場、超市等二級(jí)批發(fā)市場帶來很大不便，使得流通成本上升。老百姓到大市場買便宜水果、蔬菜、水產(chǎn)品的機(jī)會(huì)，也越來越少。

　　誰來關(guān)怎么關(guān)值得研究

　　專家們比較一致的看法是，隨著城市發(fā)展，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，中心城區(qū)大市場這種業(yè)態(tài)已不適應(yīng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的需要，大批退出歷史舞臺(tái)是必然的。
　　但是，該由誰來決定其“存亡”？是應(yīng)該徹底關(guān)閉，還是部分或整體搬遷？陳釗教授認(rèn)為，對(duì)于大市場，政府不應(yīng)該用行政化手段一關(guān)了之，而是應(yīng)由市場機(jī)制來進(jìn)行選擇。
　　政府部門應(yīng)該用市場化的方式對(duì)大市場進(jìn)行改造與提升，將大市場交給市場化的經(jīng)營主體，由其來選擇這個(gè)市場到底應(yīng)該怎么做？如何改造提升能更好地集聚消費(fèi)者？讓企業(yè)家的智慧與精神在大市場運(yùn)營中發(fā)揮作用。當(dāng)大市場被提升改造后，市場成本必定會(huì)上去�？赡苡捎谧饨鸬奶岣撸�原來一些低端業(yè)態(tài)會(huì)被淘汰，而一些提升后能更好滿足消費(fèi)者需求的業(yè)態(tài)會(huì)“新生”。如此實(shí)現(xiàn)市中心大市場的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
　　陳釗介紹，在海外有一些市中心大市場很成功，比如日本東京的筑地漁市，干凈并深受消費(fèi)者歡迎，管理也井井有條，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匾粋�(gè)旅游景點(diǎn)。筑地漁市的興旺，一方面與當(dāng)?shù)卣�府較高的管理水平有關(guān)，另一方面是東京人對(duì)服務(wù)水平要求較高，消費(fèi)能力也跟得上，可以接受筑地漁市內(nèi)相對(duì)較高的市場業(yè)態(tài)。同樣，如今上海消費(fèi)者的消費(fèi)能力已達(dá)到較高水平，不少人對(duì)服務(wù)水平的要求也很高，即便市中心大市場在升級(jí)后消費(fèi)價(jià)格有所提高，只要物有所值，相信還是能吸引眾多消費(fèi)者。
　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在電商這么發(fā)達(dá)，老百姓買菜可以在網(wǎng)上解決，大型批發(fā)市場還有多少存在的價(jià)值？
　　在上海蔬菜集團(tuán)有限公司董事長王永芳看來，一級(jí)批發(fā)市場具有的“登陸、輻射、集成”功能，是目前電商不可替代的。上海江橋、江楊、西郊國際等批發(fā)市場，一天進(jìn)菜量1萬多噸，其中大量是來自云南、山西、山東、哈爾濱、海南等全國各地的客菜。如此大的量，無法全部通過線上來滿足市民需求。
　　一些從事市場管理工作的人士表示，目睹近年來批發(fā)市場的興衰命運(yùn)，多少有點(diǎn)心酸。地方政府往往對(duì)大市場頗為“嫌棄”，知道它不可缺，但又不愿意設(shè)在“家門口”。但是，有些市場關(guān)乎市民“菜籃子”，不能一關(guān)了之，可是關(guān)閉后搬到哪里去呢？讓人費(fèi)盡心思。

　　合理布局做好頂層設(shè)計(jì)

　　大市場與千家萬戶日常生活相連，也關(guān)乎城市運(yùn)行的和諧、有序。不少業(yè)內(nèi)人士建議，大型市場的規(guī)劃建設(shè)，需要做好頂層設(shè)計(jì)。
　　根據(jù)《上海市食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和零售市場發(fā)展規(guī)劃(2013年-2020年)》，上海要構(gòu)建廣覆蓋、低成本、高效率的食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場體系，發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化菜市場、生鮮超市、社區(qū)菜店等多樣化的零售市場體系。用5-7年時(shí)間，全市規(guī)劃建設(shè)15個(gè)食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，其中包括2個(gè)中心批發(fā)市場、1個(gè)糧食專業(yè)批發(fā)市場、2個(gè)水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場、10個(gè)區(qū)域批發(fā)市場，1500個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化菜市場。2個(gè)中心批發(fā)市場“一主一副”，分別是“西郊國際農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場”和“新上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場”。
　　王永芳說，根據(jù)這份《發(fā)展規(guī)劃》，上海的區(qū)域批發(fā)市場將設(shè)在非中心城區(qū)，哪個(gè)區(qū)設(shè)幾個(gè)市場也已明確，但需要在實(shí)際運(yùn)作中加快推進(jìn)建設(shè)。市、區(qū)相關(guān)部門和企業(yè)要攜起手來，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)批發(fā)市場進(jìn)行合理布局和設(shè)點(diǎn)。中心城區(qū)的大型市場，在關(guān)閉的同時(shí)要考慮好建設(shè)問題。日本、韓國一些大型市場，他們的發(fā)展模式是：市場建好后，過了二三十年，當(dāng)?shù)厝丝诙嗔�、需求量大了，政府在別處再建一個(gè)更大的市場，原先的市場搬遷過去。
　　如今，即便是郊區(qū)，對(duì)建大市場也并不熱衷，因?yàn)榻ù笫袌鱿啾仍焐虅?wù)樓，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出率低，而管理成本高。有關(guān)人士建議，市里相關(guān)部門在對(duì)地區(qū)進(jìn)行考核時(shí)，能否把大市場作為一項(xiàng)“公益性”指標(biāo)，列入其中，提高地區(qū)設(shè)點(diǎn)布局大市場的積極性。

　　對(duì)大市場本身而言，如果與時(shí)俱進(jìn)，也可以呈現(xiàn)“高大上”的。例如，上海西郊國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心，地處青浦區(qū)華新鎮(zhèn)，毗鄰虹橋商務(wù)區(qū)。中心規(guī)劃占地面積1528畝，已建成部分約占一半，交易及配套設(shè)施一應(yīng)俱全。這里還設(shè)置了多處交易結(jié)算點(diǎn)，提供第三方物流短駁、專業(yè)配送物流等服務(wù)，貨品實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化，努力打造與國際化大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代化大型批發(fā)市場。

　　高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，輔以現(xiàn)代化科學(xué)化管理，讓大型市場成為地區(qū)一“景”，而不是被“嫌棄”，是可以做到的。
商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編目錄（第一部，有刪節(jié)）

《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊(cè)。
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    全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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