商業(yè)地產(chǎn)招商管理要訣

運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉�，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。   統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)運營的管理能否成功。

 商業(yè)地產(chǎn)急需思想碰撞

隨著中國改革開放帶來的經(jīng)濟騰飛，中國商業(yè)經(jīng)濟在外來西方經(jīng)濟的沖擊下，正在發(fā)生著天翻地覆的變化。原有的落后經(jīng)營模式與經(jīng)營理念顯然已不適合新經(jīng)濟模式下的市場競爭，而面臨著淘汰出局的危機，而經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商們首當其沖地成為最大的“受害者”或“受益者”。（“受害者”即是那些不能隨市場變化而改變的，依然以原有的經(jīng)營模式和經(jīng)營理念來經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的，在新經(jīng)濟模式下不能找到正確的發(fā)展方向與通路開發(fā)商們�！笆芤嬲摺奔词悄切┰诮�(jīng)濟騰飛的時代背景下，能快速發(fā)現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展的新模式、新理念，并快速地讓自己成為第一個“吃螃蟹的人”而賺得缽滿盤滿的開發(fā)商們。）

為整體繁榮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為在經(jīng)濟快速發(fā)展的時機下找準商業(yè)地產(chǎn)的新型發(fā)展模式，并為城市經(jīng)濟作貢獻，我司認為，商業(yè)地產(chǎn)急需進行思想碰撞。原因有下：

一、可以避免重蹈覆轍，給城市發(fā)展留下傷疤

在商業(yè)地產(chǎn)的高利潤驅(qū)使下，房地產(chǎn)開發(fā)商們紛紛聚焦商業(yè)地產(chǎn)，以為只要做商業(yè)，肯定就利潤豐厚。于是乎看到沿海發(fā)達城市開發(fā)大型購物中心、大型MALL，內(nèi)地的中小城市也紛紛效仿。結(jié)果呢！開發(fā)的購物中心、大型MALL不是招商難就是客戶群有限，最終走向爛尾或改行。

可不知此城市非彼城市，每個城市都有各自的特征，而且開發(fā)大型商業(yè)項目都需要一定的條件，在條件不成熟或與城市特征相偏離的情況下開發(fā)商業(yè)項目，無疑是把自己送向地獄之門。因此，商業(yè)地產(chǎn)不是簡單的克隆與復制就可以解決問題的，只有經(jīng)過思想碰撞（不管是開發(fā)商與開發(fā)商，開發(fā)商與代理商、開發(fā)商與政府還是開發(fā)商與消費者），才能正確對待問題并真正解決問題，思想碰撞同時也是一種學習的方法，更是一種創(chuàng)新發(fā)明的途徑，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商們避免重蹈覆轍而給城市建設留下傷疤。

二、可以少走彎路，多走捷徑

城市經(jīng)濟飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)更新?lián)Q代也相當快，如果不能跟上城市經(jīng)濟的發(fā)展步伐而開發(fā)相對應的商業(yè)模式，造成項目死火的機率就大大提高，就會讓你多走許多彎路，更有甚者傾家蕩產(chǎn)。因此，借鑒并學習大城市的成功經(jīng)驗非常必要，經(jīng)過成熟的思想碰撞后，正確定位商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)營中所處的位置再開發(fā)無疑會讓你少走許多彎路。

三、可以建立商圈與城市群間的優(yōu)勢互補體系

社會經(jīng)濟發(fā)展到一定程度時，商業(yè)地產(chǎn)的競爭不再只是項目與項目之間的競爭，而是城市與城市之間的競爭，甚至是城市群之間的競爭。也不再只是單純的競爭，而是競爭與合作相結(jié)合的方式——競合�，F(xiàn)代城市商圈就是一種商業(yè)競合的模式，利用多個商場、購物中心、大型MALL相互合作優(yōu)勢互補，組成超大型的商業(yè)群，以吸引更大的消費群。

如廣州的天河城與正佳廣場，兩個超大型購物中心總經(jīng)營面積達70多萬方，共同組成了廣州的核心商圈。而如果把兩個大型MALL分散到不同的區(qū)域，也就分散了客流量，同時其經(jīng)營業(yè)績也會有下降，這樣就失去了優(yōu)勢互補的機會，而只是單純意義上的競爭而非競合。對城市經(jīng)濟提速的幫助遠遠少于競合所帶來的幫助。

而要制造如此大手筆的項目，單純地依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的一方之力顯然是難度很大的，所局限的視野也是不夠宏闊的，只有經(jīng)過多方的思想碰撞，才能迸發(fā)出智慧的火花。

總之，房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)要想跟上經(jīng)濟騰飛的步伐甚至走在經(jīng)濟騰飛的前列，只有不斷地進行借鑒學習、交流合作才能盡量減少不必要的失誤，從而整體提高房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。

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