CRRC：2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)

引言
　　2007年4月，美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)浮出水面。2007 年8月此次次貸危機(jī)席卷了美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)，與此同時(shí)這場(chǎng)危機(jī)蔓延到了整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。由于受這次空前的世界性的金融危機(jī)影響，中國(guó)金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到了嚴(yán)重的沖擊。
　　為了應(yīng)對(duì)這場(chǎng)全球性金融危機(jī)，發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)，中國(guó)采取了一系列相應(yīng)的救市措施，其效果在2009年上半年開(kāi)始顯現(xiàn)，中國(guó)2009年前三個(gè)季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為423424億元，同比增長(zhǎng)7.7%。1-10月份全社會(huì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資150709.76 億元，同比增長(zhǎng)33.1%。1-10月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額101393.7億元，同比增長(zhǎng)15.3%，但較去年同期22.02%的增長(zhǎng)率仍然有不小差距。前三季度進(jìn)出口總額9461億美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4億美元，下降15.2%；進(jìn)口1030.1億美元，下降3.5%。1-10月份新增貸款總額達(dá)8.8119萬(wàn)億，比2008年全年新增貸款量多出4.3619萬(wàn)億元，增幅達(dá)到98.02%，超過(guò)了預(yù)定的“全年5萬(wàn)億”的最低目標(biāo)。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-8月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積3.34億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，增幅比1-8月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積2.77億平方米，增長(zhǎng)26.7%，比1-8月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積21451萬(wàn)平方米，同比下降22.1%；完成土地開(kāi)發(fā)面積16706萬(wàn)平方米，同比下降6.6%。
　　以上的宏觀數(shù)據(jù)表明中國(guó)已經(jīng)走出了2008年底到2009年初經(jīng)濟(jì)低谷期，全國(guó)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)始全面企穩(wěn)回升。雖然全國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始全面企穩(wěn)回升，但2009年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出便現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒(méi)有任何改善，酒店入住率下降，寫(xiě)字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。
　　從2009年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的困境，那么2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)面臨怎樣的狀態(tài)呢？是繼續(xù)在困境中徘徊還是會(huì)沖出泥潭？
　　本報(bào)告將試圖回答以上問(wèn)題，本報(bào)告共分為五個(gè)部分，第一部分是引言部分，概括了中國(guó)總體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和本報(bào)告寫(xiě)作的基本內(nèi)容；第二部分回顧了2008年以前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況；第三部分簡(jiǎn)要的介紹了2009年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境；第四部分根據(jù)2009年國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和出臺(tái)的相關(guān)政策對(duì)2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)作出預(yù)測(cè)。第五部分是本報(bào)告的結(jié)論部分。
一、商業(yè)地產(chǎn)之昨日篇
　　1、1997年-2008年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體概況從1996年開(kāi)始，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開(kāi)始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度大大加快。
　　首先我們從辦公樓投資完成額來(lái)看，如圖1 所示，從1997年到2002年間由于對(duì)寫(xiě)字樓的商業(yè)需求量相對(duì)較小，辦公樓的投資額一直保持在較低水平。但從2002年開(kāi)始辦公樓的投資額開(kāi)始出現(xiàn)上升趨勢(shì)，2001年到2008年辦公樓投資完成額分別為307.947億元、381.0018億元、508.3372億元、652.1963億元、763.0681億元、928.0564億元、1035.0409億元、 1167.1709億元，投資額完成額增長(zhǎng)率分別為3.38%、23.72%、33.42%、28.29%、16.99%、21.62%、11.52%、12.76%，從投資完成額和投資完成額的增長(zhǎng)率可以看出，從2002年開(kāi)始辦公樓的投資額開(kāi)始加大，在2003年達(dá)到投資額頂峰，2005年投資額增長(zhǎng)率有一個(gè)相對(duì)較小的回落，但2006年又開(kāi)始回升，2007、2008年一直保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平。
　　然后我們從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額來(lái)看，如圖1所示，從1997年到2002年間商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資完成額也保持在一個(gè)相對(duì)較低和相對(duì)平穩(wěn)的水平上。但從2002年開(kāi)始，由于北京申奧成功，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資放量開(kāi)始出現(xiàn)上升趨勢(shì)，從2001年到2008年投資完成額分別為755.3018億元、933.6107億元、1302.3473億元、1723.7192億元、2039.5282億元、2353.881億元、2785.6494億元、3354.4785億元，投資完成額增長(zhǎng)率分別為30.22%、23.6%、39.49%、32.35%、18.32%、15.41%、18.34%、20.41%，從投資的增長(zhǎng)率可以看出從2003年開(kāi)始商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增長(zhǎng)率達(dá)到最大，達(dá)到一個(gè)頂峰，但在2005年出現(xiàn)明顯的投資完成額增長(zhǎng)率的下滑趨勢(shì)，到2006年達(dá)到最低，但由于奧運(yùn)會(huì)的臨近，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資額增長(zhǎng)率在2007年又出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)，這主要源于酒店業(yè)的投資增加。具體來(lái)看，在2003年各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場(chǎng)，跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明顯增加，美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)法寶、英國(guó)百安居等競(jìng)相在京選址開(kāi)店；同時(shí)，國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集團(tuán)在世紀(jì)金源簽下18.2萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，表現(xiàn)出國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，北京2004年1萬(wàn)平米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到63個(gè)，達(dá)到285萬(wàn)平方米的體量。同時(shí)在2006至2007年，由于奧運(yùn)會(huì)的臨近，酒店業(yè)開(kāi)發(fā)成為當(dāng)時(shí)兩年的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。
　　最后我們從總的商業(yè)地產(chǎn)投資完成額來(lái)看，如圖1所示，從1997年到2002年期間，由于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資完成額都保持在一個(gè)相對(duì)較低和穩(wěn)定的水平，因此商業(yè)地產(chǎn)總的投資額也保持在一個(gè)相對(duì)較低和穩(wěn)定的水平，但從2002年開(kāi)始，由于受申奧成功和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平快速增長(zhǎng)的影響，商業(yè)地產(chǎn)的投資額開(kāi)始大幅度上升，從2001年到2008年商業(yè)地產(chǎn)投資完成額分別為1063.2488億元、1314.6125億元、1810.6845億元、2375.9155億元、2802.5963億元、3281.9374億元、3820.6903億元、4521.6494億元，投資完成額的增長(zhǎng)率分別為21.12%、23.64%、37.73%、31.21%、17.95%、17.1%、16.41%、18.34%，從商業(yè)地產(chǎn)投資完成額的增長(zhǎng)率的趨勢(shì)可以看出，受辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)率在2003年達(dá)到最高，2004年也維持在一個(gè)較高的水平，但從2005年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率開(kāi)始出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但從2005年到2008年商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率基本維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平。
　　2、商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展
　　從2004年開(kāi)始，北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)。從原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化在很大程度上促進(jìn)了北京商業(yè)繁榮與發(fā)展，新型商業(yè)業(yè)態(tài)如物流中心、配送中心、網(wǎng)上購(gòu)物快速發(fā)展。再有，大中型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有一定程度的改善，而家樂(lè)福、萬(wàn)客隆、普爾斯馬特多家國(guó)際知名零售企業(yè)的加盟，使北京在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式上發(fā)生積極變化。
　　3、社區(qū)商業(yè)物業(yè)成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)
　　隨著2003年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的興起和大面積拆遷工程落實(shí)，社區(qū)商業(yè)物業(yè)逐步成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在2004年底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式——特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場(chǎng)形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間，同時(shí)也彌補(bǔ)了2003年北京大面積拆除臨建街鋪，在生活上與居民消費(fèi)脫節(jié)的需要。
　　4、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)
　　從2004年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)迎來(lái)高峰，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，且商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化趨勢(shì)明顯。以亦莊為例，該地區(qū)在2003年前僅有一家華潤(rùn)超市作為區(qū)域的配套商業(yè)中心，但隨著入住人口的不斷增加，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度也在加大。而在大興黃村，那爾水晶城率先引進(jìn)了華堂商場(chǎng)，順馳·領(lǐng)海的商業(yè)地產(chǎn)也吸引了沃爾瑪、家樂(lè)福等連鎖超市與之洽談合作。位于大興老城區(qū)的清城在引進(jìn)了上海百聯(lián)商場(chǎng)之后，還在陸續(xù)推出商業(yè)項(xiàng)目。從以上的分析可以看出，從2004年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化趨勢(shì)明顯增強(qiáng)。
　　5、自持物業(yè)漸成主流
　　商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式從發(fā)展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開(kāi)始逐漸被經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)所取代。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年年初對(duì)699家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39%，而在2006年的調(diào)查中，選擇持有性物業(yè)比例僅為21.4%。受整體持有趨勢(shì)的影響，一些原本是分割出售的商業(yè)項(xiàng)目在2006年也轉(zhuǎn)向了“自持物業(yè)”，如北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街SUNNY TOWN、明天第一城部分商業(yè)、珠江帝景部分商業(yè)等。
　　6、大項(xiàng)目集中放量
　　在2006年，北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資翻倍，其主要因素是為了趕奧運(yùn)會(huì)商機(jī)，2007年北京投放市場(chǎng)的大型商業(yè)項(xiàng)目有美羅城、新三里屯、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心等數(shù)十個(gè)。上海也因世博會(huì)概念和打造奢侈品天堂理念而大項(xiàng)目層出不窮。
　　在二三線城市，寶龍、明發(fā)等福建系地產(chǎn)商在無(wú)錫、揚(yáng)州、青島等地相繼開(kāi)發(fā)四五十萬(wàn)平米之巨的商業(yè)項(xiàng)目，恒隆、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)等公司在沈陽(yáng)、大連、杭州、無(wú)錫的項(xiàng)目規(guī)模都在十萬(wàn)平米以上。
　　7、商業(yè)地產(chǎn)二三線城市發(fā)展
　　商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展階段后，很多的國(guó)內(nèi)外商家店鋪在一線城市的布局在2007年已經(jīng)趨于飽和，因此紛紛開(kāi)始著力關(guān)注更為龐大的中小城市市場(chǎng)，區(qū)位和交通優(yōu)越的二線城市逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新寵。 二、三線城市的巨大市場(chǎng)潛力吸引了大量外資企業(yè)進(jìn)入。例如，香港商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)2007年以前在上海以外的內(nèi)地其他10個(gè)城市，每年購(gòu)入3至4塊大型土地，共建約10個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)200億港元至250億港元。
　　8、商業(yè)地產(chǎn)招商難困境
　　在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展從2003年開(kāi)始不斷呈現(xiàn)出高漲趨勢(shì)，由此也產(chǎn)生了一系列商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題，其中商業(yè)地產(chǎn)招商難成為其發(fā)展中的主要問(wèn)題。受整體經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的影響，整體商業(yè)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，無(wú)效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了不斷增加的趨勢(shì)，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。
二、商業(yè)地產(chǎn)之今天篇
　　1、2009年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷停滯
　　2009年商業(yè)地產(chǎn)的停滯發(fā)展主要表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)上的停滯。在北京商業(yè)項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中的停滯表現(xiàn)尤為突出。在北京，2008年預(yù)計(jì)新增商業(yè)物業(yè)面積大約為600萬(wàn)平方米；但是全年包括西單大悅城、華貿(mào)購(gòu)物中心、銀泰購(gòu)物中心、三里屯Village等在內(nèi)，真正入市的新開(kāi)商業(yè)面積不足300萬(wàn)平方米。而大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)貿(mào)購(gòu)物中心、首地大峽谷等已落成的商業(yè)項(xiàng)目則集體推遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間，且開(kāi)業(yè)時(shí)間變得遙遙無(wú)期。在全國(guó)范圍內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目的停工、停建、緩建、延期開(kāi)業(yè)更不是新鮮事。在上海繁華的新天地區(qū)域，有兩幢頂級(jí)豪華酒店——迪拜七星級(jí)帆船酒店集團(tuán)朱美拉酒店和希爾頓集團(tuán)麾下奢華品牌康拉德酒店，這兩家酒店都曾經(jīng)預(yù)計(jì)2008年開(kāi)業(yè)。如今，它們不僅沒(méi)有如期開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在也已經(jīng)停工。
　　2、2009年商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)招商難困境
　　招商難問(wèn)題一直是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的主要難題，受后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)衰退和國(guó)際金融危機(jī)的影響，2009年商業(yè)地產(chǎn)招商難問(wèn)難題尤為突出。如2009年4月，北京朝陽(yáng)門(mén)11萬(wàn)平方米的悠唐和崇文門(mén)13萬(wàn)平方米國(guó)瑞城艱難開(kāi)業(yè)了。但是，這只是“部分”開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)里大部分的面積還掛著“即將開(kāi)業(yè)”的圍擋。華貿(mào)購(gòu)物中心、銀泰中心……這些已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)中心，無(wú)一例外人氣偏低。由于招商艱難和受經(jīng)濟(jì)所影響，原本欲2009年開(kāi)業(yè)的大多數(shù)商鋪至今還上演著“空城計(jì)”。
　　3、2009年高端商業(yè)項(xiàng)目成重災(zāi)區(qū)
　　在2009年，不同定位的商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出不同的境遇，其中高端商業(yè)成為了重災(zāi)區(qū)。全球經(jīng)濟(jì)衰退與本土經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等因素，對(duì)奢侈品的消費(fèi)和其品牌擴(kuò)張帶來(lái)很大影響，其中定位在高端消費(fèi)的購(gòu)物中心受到波及最大，營(yíng)業(yè)額下降明顯。此外，受本土業(yè)務(wù)的影響，部分奢侈品牌就海外擴(kuò)張持觀望謹(jǐn)慎態(tài)度，使定位高端、甚至中高端的新增項(xiàng)目招商受阻，如平安國(guó)際金融中心的商鋪部分，便推遲了竣工和開(kāi)業(yè)時(shí)間。
　　即便在并不樂(lè)觀的大環(huán)境下，一些購(gòu)物中心項(xiàng)目勉強(qiáng)艱難開(kāi)業(yè)，但是與去年開(kāi)業(yè)伊始即獲得較高入住率的銀泰中心、三里屯village南區(qū)等項(xiàng)目相比，早已不能同日而語(yǔ)。因?yàn)轭愃茋?guó)瑞城購(gòu)物中心等項(xiàng)目即便已有部分店鋪開(kāi)始營(yíng)業(yè)，但是在商場(chǎng)內(nèi)部還是可以看到不少店鋪仍處于待租狀態(tài)，情形很不樂(lè)觀。
　　4、2009年酒店項(xiàng)目陷困境
　　受國(guó)際金融危機(jī)影響，不僅內(nèi)需在縮小，外需也受到重大影響，姑且不論對(duì)我國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易的影響，只考慮對(duì)旅游業(yè)的影響，這種對(duì)旅游業(yè)的影響直接沖擊了商業(yè)地產(chǎn)中酒店業(yè)的發(fā)展。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)說(shuō)，酒店受影響最為嚴(yán)重的城市該是北京。
　　近兩年內(nèi)，北京新增了大量定為高端的酒店項(xiàng)目，但是隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，訂房率卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從而給北京酒店業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)峻考驗(yàn)。據(jù)調(diào)查，今年北京CBD區(qū)域的一個(gè)項(xiàng)目配有兩棟高端酒店，其中一家已經(jīng)關(guān)閉，不然的話，兩個(gè)酒店的入住率也就10%；關(guān)掉一家，另一家勉強(qiáng)保住了20%的入住率。而受影響較小的應(yīng)該是一些二線城市及旅游點(diǎn)，比如說(shuō)重慶、成都、大連、廈門(mén)、三亞、杭州、昆明等城市。
　　對(duì)于高級(jí)酒店而言，一般保本的入住率必須達(dá)到30%，但在2009年前兩個(gè)月，上海許多四五星酒店的入住率下降到10%以下。而2008年和2007年景氣時(shí)一般可以超過(guò)70%，達(dá)到80%至90%，甚至是滿負(fù)荷。
　　5、2009寫(xiě)字樓租金下跌，空置率居高不下
　　在2009年，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)度過(guò)了金融危機(jī)影響下的最低谷，但在商業(yè)地產(chǎn)方面，尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)并不樂(lè)觀。2009年第一季度，北京整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率攀升至24.7%；中央商務(wù)區(qū)（CBD）的寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率攀升至37.4%，也就是說(shuō)，CBD三分之一以上的寫(xiě)字樓為空租。到了第二季度第北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率雖然有所降低，但空置率仍然很高，達(dá)到了19.24%。到了第三季度，由于需求上升推動(dòng)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量在本季躍升至99,090平方米，環(huán)比上升74.32%，同時(shí)致使北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降2.26個(gè)百分點(diǎn)至16.98%。空置率低的市場(chǎng)表現(xiàn)可以從下面的例子看出：近期，SOHO中國(guó)以23.4億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了毗鄰北京CBD的五A級(jí)寫(xiě)字樓嘉盛中心，令人感到意外的不僅是該高檔寫(xiě)字樓的低廉售價(jià)——平均每平方米僅26600元，更是這個(gè)位于北京核心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓，在交付使用近兩年后僅獲得30%的出租率。
　　從市場(chǎng)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金看，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金從2008年第二季度到2009年第三季度一路暴跌，從2008年第二季度到2009年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的平均租金價(jià)格分別為：263.56元/平方米、233.8元/平方米、228.2元/平方米、177.5元/平方米、149.6元/平方米、148.4元/平方米。
三、商業(yè)地產(chǎn)之未來(lái)篇
　　1、政策走勢(shì)
　　（1）政策傾向
　　2009年12月5日至7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)為積極扶持。會(huì)議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過(guò)度上漲的地價(jià)對(duì)于開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議表示將增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神我們可以看出在2010年適度寬松的貨幣政策將會(huì)加大北京市商業(yè)地產(chǎn)的資金來(lái)源，從而保障北京市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。
　�。�2）投資傾向
　　2009年5月27日，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例調(diào)整結(jié)果，保障性住房和普通商品房項(xiàng)目資本金比例由原來(lái)的35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。此次資本金比例下調(diào)，降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)融資門(mén)檻，緩解了開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)的目的。此次商品房項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)也刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)的投資，如圖3所示全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額在今年一直持續(xù)表現(xiàn)出上升趨勢(shì)，但在5月份前的投資增速相對(duì)緩慢，在國(guó)務(wù)院公布下調(diào)商品房的資本金比例后，政策效果立即顯現(xiàn)，5月份全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額為1580.56億元，6月份增長(zhǎng)到2219.83億元，同比增長(zhǎng)了40.4%，7、8、9、10月份的投資完成額分別為2717.3億元、3263.2億元、3862.81億元、4360億元，同比增長(zhǎng)22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，雖然增長(zhǎng)率有所下降，但增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖趨勢(shì)以及商品房項(xiàng)目資本金比例下調(diào)的的影響下，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)的2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額必將出現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。
　�。�3）土地政策
　　2009年5月13日，國(guó)土資源部發(fā)出《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》。通知要求：對(duì)各�。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70％執(zhí)行。該規(guī)定的制定進(jìn)一步鼓勵(lì)了工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)了利用。
　　2009年9月1日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》。通知要求：地方政府加強(qiáng)土地批后監(jiān)管，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開(kāi)發(fā)利用情況等動(dòng)態(tài)信息。該通知的規(guī)劃，在一定程度上會(huì)對(duì)開(kāi)盤(pán)商囤地、捂盤(pán)現(xiàn)象形成一定的沖擊，可以在一定程度上緩解當(dāng)前市場(chǎng)供需矛盾，同時(shí)對(duì)于市場(chǎng)的健康發(fā)展積極有利。
　　2009年8月13日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》。通知指出：在進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓招拍掛制度的同時(shí)，對(duì)符合協(xié)議出讓的工業(yè)用地實(shí)行協(xié)議出讓，但要嚴(yán)格規(guī)定協(xié)議出讓范圍，防止官員在工業(yè)用地出讓中的腐敗行為。這一通知表明，政府將繼續(xù)鼓勵(lì)工業(yè)用地的出讓。
　　2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。此政策加快了房地產(chǎn)用地的開(kāi)發(fā)了建設(shè)。
　　從2009年出臺(tái)的一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的政策可以看出，政府在2010年將進(jìn)一步鼓勵(lì)工業(yè)用地的出讓、開(kāi)發(fā)和利用。同時(shí)，以上的一些政策在2010年對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)現(xiàn)象將會(huì)形成一定沖擊，這將會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地開(kāi)發(fā)，加快房地產(chǎn)新項(xiàng)目的建設(shè)，這對(duì)于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也起到了一地的促進(jìn)作用，我們預(yù)計(jì)因?yàn)?009年土地政策的調(diào)整，2010年北京市商業(yè)的地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將會(huì)加速，新項(xiàng)目的上市將會(huì)快速出現(xiàn)。
　　2009年以來(lái)，商業(yè)用地成為土地拍賣的主要拍賣對(duì)象，可以預(yù)計(jì)，近期以來(lái)，由于商業(yè)用地拍賣大熱，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將現(xiàn)火熱場(chǎng)面。
　　2009年11月份，上海再度出讓兩幅土地,分別為位于浦東新區(qū)臨港新城的一幅商業(yè)用地,以及嘉定區(qū)嘉定新城內(nèi)一幅商住綜合用地。浦東新區(qū)臨港新城的地塊成交價(jià)最終為1.7億，面積為31437.8平方米 。嘉定新城地塊,則以樓面地價(jià)9724元/平方米被保利獲取,總地價(jià)為12億。
　　2009年12月份，，杭州出讓3宗商業(yè)用地，3宗地塊分別位于市中心、申花和濱江板塊，總出讓面積46356平方米，約合69.53畝，可建筑面積達(dá)14.9萬(wàn)平方米。
　　從以上的數(shù)據(jù)可知，2009年下半年以來(lái)，出現(xiàn)商業(yè)用地的集中供應(yīng)，可以預(yù)計(jì)，已往由居住類土地獨(dú)唱主角的局面將由此改變，商業(yè)用地將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)活躍在土地拍賣舞臺(tái)。同時(shí)伴隨著城市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)代的到來(lái)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，加之商業(yè)地產(chǎn)土地政策大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)出現(xiàn)火熱場(chǎng)景。
　　2、金融環(huán)境
　�。�1）REITS呼之欲出
　　關(guān)于建立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的時(shí)間表和可能性已經(jīng)熱議了很長(zhǎng)時(shí)間。2005年越秀房地產(chǎn)信托投資基金在香港上市成功，旗下資產(chǎn)組合全部由內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成，顯示了以內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)組合而成的信托投資基金的市場(chǎng)生存能力。此項(xiàng)信托基金的機(jī)構(gòu)配售部份是81%，反映了機(jī)構(gòu)投資者們通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金購(gòu)進(jìn)入內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。在過(guò)去的四年中，還有其他幾個(gè)投資大陸地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，豐樹(shù)物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中國(guó)商用產(chǎn)業(yè)信托基金在新加坡上市；睿富中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標(biāo)是投資于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品的設(shè)立，將為中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)帶來(lái)一系列相關(guān)的益處。2009年中國(guó)REITs也進(jìn)行了試點(diǎn)，2009年8月REITs試點(diǎn)研討會(huì)在上海舉行，會(huì)議承辦單位浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報(bào)的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計(jì)已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51%的控股權(quán)，海通證券將是首家試點(diǎn)券商，2009年11月份上海的REITs試點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時(shí)央行、證監(jiān)會(huì)分別牽頭的REITs在2010年同時(shí)有望在北京、天津、深圳同步推出。
　　2009年北京市發(fā)改委副主任、金融辦主任霍學(xué)文在北京市“保增長(zhǎng)保民生保穩(wěn)定”若干措施新聞發(fā)布會(huì)上透露，北京市政府將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，支持在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。通過(guò)設(shè)立股權(quán)投資基金、信托計(jì)劃及在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具等方式拓寬融資渠道，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需，北京市政府公布了《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于促進(jìn)首都金融業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》、《北京市幫扶企業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的若干措施》、《關(guān)于實(shí)施穩(wěn)定就業(yè)擴(kuò)大就業(yè)六項(xiàng)措施的通知》等三份文件，涉及66項(xiàng)措施。這些措施的公布將促進(jìn)REITs在北京市的建立，正所謂REITs將在2010年呼之欲出，REITs如果能在2010年的北京市市場(chǎng)上出現(xiàn)，將會(huì)改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資。
　　（2）保險(xiǎn)資金松閘
　　自從中國(guó)2001年加入WTO后，國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在2001年市場(chǎng)中僅有35家保險(xiǎn)公司。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長(zhǎng)到2001年的3倍達(dá)到107家之多。保險(xiǎn)行業(yè)近年來(lái)取得了令人矚目的飛速發(fā)展，保費(fèi)收入相應(yīng)地急劇增長(zhǎng)(如圖7所示)，到2008年底保險(xiǎn)行業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到人民幣三萬(wàn)三千四百億元。在迅速增長(zhǎng)的背景下，保險(xiǎn)行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。
　　2009年10月1日，修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》開(kāi)始實(shí)施，其中新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”這一新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用形式，意味著保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體細(xì)則近期將會(huì)出臺(tái)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及我國(guó)保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來(lái)看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。我們預(yù)計(jì)，保險(xiǎn)資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。按照去年末保險(xiǎn)資金總資產(chǎn)3.34萬(wàn)億元計(jì)算，保險(xiǎn)公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可能在1700億元左右。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將會(huì)大幅度的提高，保險(xiǎn)資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢(shì)必增加，這將會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)的投資。
　�。�3）銀行放貸量
　　如圖2所示，表示2007年至2009年我國(guó)新增貸款量。2007年全年新增貸款總量為3.63萬(wàn)億元，2008年全年新增貸款總量為4.45萬(wàn)億元，2009年的新增貸款量為10萬(wàn)億，已經(jīng)超過(guò)了預(yù)定“全年5萬(wàn)億”的最低目標(biāo)，今年新增貸款量比2007年多出6.37萬(wàn)億元，增幅達(dá)到175.48%，比2008年全年新增貸款量多出5.55萬(wàn)億元，增幅達(dá)到124.72%。這新增貸款量是國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來(lái)兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會(huì)逐步顯現(xiàn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇形式將會(huì)穩(wěn)步提高。而且新增的投資量大部分會(huì)流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心的北京，對(duì)這些新增貸款的吸納量又會(huì)居于全國(guó)首位�？梢灶A(yù)計(jì)，在北京市未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京市的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)會(huì)在2010年全面的開(kāi)花結(jié)果。
　　3、市場(chǎng)熱點(diǎn)
　�。�1）低密度綠色寫(xiě)字樓大受歡迎
　　經(jīng)濟(jì)危機(jī)肆虐，外企擴(kuò)張計(jì)劃停滯，在這一背景下，國(guó)有企業(yè)逐漸成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍主角，其對(duì)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的需求導(dǎo)致了未來(lái)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的市場(chǎng)空間。
　　獨(dú)棟辦公寫(xiě)字樓具有低密度、高綠化、獨(dú)立的企業(yè)冠名權(quán)以及營(yíng)造企業(yè)文化的特點(diǎn)，國(guó)有大中型企業(yè)為了考慮企業(yè)自身形象，成為低密度綠色獨(dú)棟寫(xiě)字樓的需求主體，作為市場(chǎng)活躍主體的國(guó)有企業(yè)必將對(duì)獨(dú)棟寫(xiě)字樓產(chǎn)生需求，尤其是在北京，無(wú)論是國(guó)有大中型企業(yè)還是進(jìn)京的中小型國(guó)有企業(yè)都將會(huì)選擇在此設(shè)立總部，這樣必將會(huì)引起對(duì)北京市低密度綠色獨(dú)棟寫(xiě)字樓的大量需求。
　�。�2）CBD東擴(kuò)催生定制寫(xiě)字樓熱銷
　　2009年5月11日，北京市政府同意將北京中央商務(wù)區(qū)CBD沿朝陽(yáng)北路、通惠河向東擴(kuò)展至東四環(huán)，新增面積約3平方公里，并由朝陽(yáng)北路向北到農(nóng)展南路增加約3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)，標(biāo)志著CBD東擴(kuò)的正式啟動(dòng)。根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際金融、高端商務(wù)，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。
　　CBD擴(kuò)區(qū)后將增加甲級(jí)寫(xiě)字樓比重，提供定制專業(yè)樓宇，滿足總部、外資銀行、世界500強(qiáng)及跨國(guó)公司總部入駐需求，為CBD產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供空間載體；豐富完善國(guó)際醫(yī)療、文化、體育等功能配套，預(yù)計(jì)可拉動(dòng)社會(huì)投資700多億元，吸納就業(yè)約15萬(wàn)人。這意味著在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，CBD的高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局將會(huì)重新洗牌，也為目前市場(chǎng)上的甲級(jí)寫(xiě)字樓帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。
　　CBD東擴(kuò)促使其周邊的寫(xiě)字樓熱銷，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，銳城國(guó)際在09年第38周的成交量躍居寫(xiě)字樓排行榜之首。同時(shí)，CBD東擴(kuò)帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇跡象，從租戶數(shù)量和活躍程度上看，CBD區(qū)域空置率下降了3%-5%。在CBD東擴(kuò)之前的12個(gè)月里，CBD區(qū)域的租金最高跌了13%，而2009年第二個(gè)季度其租金只下跌了3%。金地中心等幾處大型寫(xiě)字樓，自2009年7月份以來(lái)，新增簽約面積1萬(wàn)多平米，新增客戶包括杜邦中國(guó)、上海通用、施華洛世奇、阿特金斯等國(guó)際知名企業(yè)；樓內(nèi)原有客戶也隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展在樓內(nèi)擴(kuò)租。目前金地中心的日租金較09年7月份上調(diào)了0.2-0.4元。這表明CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。隨著東擴(kuò)規(guī)劃的確定，必將促進(jìn)東擴(kuò)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展和產(chǎn)品升級(jí)。此外，隨著CBD東擴(kuò)，東擴(kuò)區(qū)將會(huì)被納入新的CBD商圈，東擴(kuò)區(qū)與原來(lái)CBD核心區(qū)屬于共贏的關(guān)系，該區(qū)域的寫(xiě)字樓功能定位將會(huì)與CBD商圈的寫(xiě)字樓定位一致。而且政府出臺(tái)的一系列利好政策也會(huì)推動(dòng)該區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。因此，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升和全球金融危機(jī)的影響減弱，我們預(yù)見(jiàn)在2010年CBD東擴(kuò)必將催生寫(xiě)字樓的熱銷。
　　（3）南城商業(yè)崛起
　　經(jīng)過(guò)三年時(shí)間醞釀，由北京市發(fā)改委等34個(gè)部門(mén)和城南五區(qū)（包括崇文、宣武、豐臺(tái)、房山和大興等五區(qū)）共同參與制定的北京市《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》日前正式印發(fā)。在這份文件中，城市南部地區(qū)被定義為“北京市未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略空間和北京市參與京津冀區(qū)域合作的重要門(mén)戶通道”，《行動(dòng)計(jì)劃》主要抓住制約城市南部地區(qū)發(fā)展的突出矛盾和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、主導(dǎo)和特色產(chǎn)業(yè)、民生改善四大領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，進(jìn)一步縮小城市南部地區(qū)發(fā)展條件和公共服務(wù)等方面差距，進(jìn)一步強(qiáng)化城市南部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、文化和對(duì)外服務(wù)等功能。預(yù)計(jì)未來(lái)三年，市區(qū)兩級(jí)財(cái)政對(duì)城南地區(qū)投資將超過(guò)500億元，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資可達(dá)到2900億元，城南地區(qū)相對(duì)滯后的發(fā)展面貌將得到明顯改善，為城南地區(qū)乃至首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
　　南城地區(qū)將發(fā)展九大高端園區(qū)，九大高端區(qū)域主要發(fā)展金融、商業(yè)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。對(duì)南城地區(qū)的開(kāi)發(fā)而建立的九大高端科技園區(qū)，必將形成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，我們可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)南城地區(qū)將會(huì)成為商業(yè)放量的熱點(diǎn)地區(qū)。
　�。�4）區(qū)域特色商業(yè)受歡迎
　　區(qū)域特色商業(yè)是指在一整片的區(qū)域內(nèi)打造相同產(chǎn)業(yè)集群，這樣可以形成比較優(yōu)勢(shì)，有利于消費(fèi)者進(jìn)行比較和選擇，這是消費(fèi)者所偏好的消費(fèi)區(qū)域。如西單商業(yè)街區(qū)、中關(guān)村電子產(chǎn)品市場(chǎng)、木樨園服裝市場(chǎng)、紅橋珍珠市場(chǎng)、馬連道茶葉街、紅橋、菜百商場(chǎng)等。區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)亮點(diǎn)，各地著名的區(qū)域特色商業(yè)有助于提升城市旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)可以吸引消費(fèi)者購(gòu)物的傾向，在這里消費(fèi)者可以對(duì)所購(gòu)商品或服務(wù)進(jìn)行偏好和價(jià)格的比較，這是消費(fèi)者所青睞的區(qū)域，因此具有利潤(rùn)的提升空間。這種消費(fèi)者的偏好傾向決定了這是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費(fèi)者的強(qiáng)烈偏好下可以形成對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，這就解決了商業(yè)地產(chǎn)有效需求不足的難題，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向。
　�。�5）酒店業(yè)消化存量
　　2008年舉辦的奧運(yùn)會(huì)為北京酒店業(yè)帶來(lái)了空前的商機(jī)，北京星級(jí)酒店的數(shù)量由2001年的422家增加至2008年的824家，數(shù)量增加了近一倍。北京市的社會(huì)旅館也由2007年初的3981家，客房17.48萬(wàn)間，床位36.77萬(wàn)張，增至現(xiàn)在的4978家，客房21萬(wàn)間，床位數(shù)43.8萬(wàn)間。北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，促進(jìn)了酒店入住率的提高，同時(shí)促進(jìn)了北京酒店業(yè)安保、食品安全、環(huán)保意識(shí)的提升，提高了服務(wù)意識(shí)和理念，促進(jìn)了北京酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。
　　據(jù)北京市旅游局統(tǒng)計(jì)，2008年北京全年將接待入境游客480萬(wàn)人次，僅奧運(yùn)會(huì)期間，就將有40萬(wàn)至50萬(wàn)游客入境來(lái)京，旅游外匯收入48億美元，接待國(guó)內(nèi)游客9600萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入1500億元。
　　在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后的短期內(nèi)，北京市酒店的入住率有一定程度的下降，同時(shí)受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，北京市酒店業(yè)的入住率下降比較明顯。北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)無(wú)疑是最成功的一屆奧運(yùn)會(huì)，受到了世界各國(guó)的贊譽(yù)，北京成為各國(guó)人民向往的旅游地之一。同時(shí)奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)賦予了中國(guó)酒店業(yè)（尤其是北京酒店業(yè)）和旅游業(yè)向世界展示自己的絕佳機(jī)會(huì)，讓許多以前沒(méi)有來(lái)過(guò)北京的外國(guó)游客和國(guó)內(nèi)各省市沒(méi)有來(lái)過(guò)北京的游客對(duì)北京有了一個(gè)全新的認(rèn)識(shí)。而且從歷屆奧運(yùn)會(huì)主辦城市的記載來(lái)看，奧運(yùn)會(huì)后不久，休閑旅游、商務(wù)旅行和會(huì)展等方面的業(yè)務(wù)將會(huì)全面恢復(fù)。預(yù)計(jì)奧運(yùn)過(guò)后，中國(guó)將迎來(lái)更多的海外游客，北京酒店業(yè)后奧運(yùn)市場(chǎng)預(yù)想樂(lè)觀。由于酒店業(yè)在后奧運(yùn)時(shí)代成為商業(yè)地產(chǎn)的需求主體，同時(shí)隨著金融危機(jī)的消逝和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，因此可以預(yù)計(jì)酒店業(yè)將成為北京市未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)存量的消化主體。
　�。�6）高端商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩
　　2008年8月北京市舉辦了第29屆奧運(yùn)會(huì)，受奧運(yùn)會(huì)的影響北京掀起了一股商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，商業(yè)面積供應(yīng)集中放量，而且開(kāi)發(fā)高潮的主體部分是高端商業(yè)地產(chǎn)，由此而導(dǎo)致了在2009年后出現(xiàn)了高端商業(yè)的供應(yīng)量過(guò)剩。從而導(dǎo)致了高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一系列問(wèn)題，其中最主要的是高端商業(yè)地產(chǎn)的招商難問(wèn)題，主要市場(chǎng)變現(xiàn)為在2008年上半年，除SOLANA、華貿(mào)購(gòu)物中心等八家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)外，有近188萬(wàn)平方米商業(yè)體均推遲開(kāi)業(yè)。之所以招商環(huán)節(jié)問(wèn)題比較突出，是因?yàn)樵谡猩汰h(huán)節(jié)，是真正開(kāi)始項(xiàng)目和市場(chǎng)的對(duì)接。在現(xiàn)實(shí)的高端商業(yè)地產(chǎn)招商中，商業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)商家舉步維艱，要么是理想的商家招不進(jìn)，要么是招進(jìn)的商家不理想，抑或是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后商家換了一批又一批。在此情況下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為一座座“空城”。北京市商業(yè)地產(chǎn)的招商難為題的最主要原因在于：一方面,高端商業(yè)供應(yīng)量巨大且存在結(jié)構(gòu)失衡；另一方面，高端商業(yè)需要的客戶群——高端品牌商家數(shù)目有限，造成品牌商家非常強(qiáng)勢(shì)，對(duì)高端商業(yè)選址格外挑剔。這愈發(fā)加劇了高端商業(yè)項(xiàng)目招商的難度。但其中最主要的問(wèn)題是高端商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩，我們預(yù)計(jì)高端商業(yè)由于受到08年高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮和國(guó)際金融危機(jī)的影響，在2010年仍然會(huì)面臨供應(yīng)量過(guò)剩問(wèn)題。要解決此問(wèn)題，必須在高端商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前做好市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)的需求偏好，針對(duì)市場(chǎng)的需求偏好進(jìn)行開(kāi)發(fā)，切忌脫離市場(chǎng)的判斷和支持而進(jìn)行高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。
　　（7）社區(qū)商業(yè)危機(jī)
　　社區(qū)商業(yè)是指面向小區(qū)內(nèi)部固定居民的，為方便其生活而設(shè)立的商業(yè)服務(wù)，在國(guó)外，社區(qū)商業(yè)絕對(duì)是所有商業(yè)投資里回報(bào)率最理想、風(fēng)險(xiǎn)也最為易于規(guī)避的投資品種之一，但在北京市最近幾年發(fā)展起來(lái)的社區(qū)商業(yè)卻面臨著危機(jī)。我們將從下面四個(gè)方面探討北京市社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的原因。
  　首先從宏觀經(jīng)濟(jì)角度講，從2007年8月爆發(fā)了全球金融危機(jī)，這場(chǎng)危機(jī)波及全球金融行業(yè)，后來(lái)又蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致各國(guó)失業(yè)率增加，工資率降低，中國(guó)也不免受其危害，北京市也受其影響甚為嚴(yán)重，在導(dǎo)致失業(yè)率和工資率下降的情況下，人們對(duì)各種上商品的需求由于預(yù)算約束的降低而降低，從而導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)的生存舉步維艱。
　　其次是受到我國(guó)的傳統(tǒng)文化和社會(huì)保障制度不健全的影響，在社會(huì)保障制度不健全和我國(guó)傳統(tǒng)文化的影響下，我國(guó)儲(chǔ)蓄率一直以來(lái)都維持在較高水平，而消費(fèi)需求相對(duì)偏低，內(nèi)需始終不足，這又導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)的需求不足，致使社區(qū)商業(yè)面臨危機(jī)。
　　再次是受社區(qū)商業(yè)的政策影響，對(duì)于一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，最適合發(fā)展的商業(yè)之一就是餐飲，以前幾乎每個(gè)住宅樓下的小餐館生意都很紅火。但現(xiàn)在政策明確限制社區(qū)底商用于餐飲，雖然這確實(shí)保證了樓上的居民不會(huì)再受煙火煩擾，但從另一個(gè)方面，也是斷了社區(qū)商業(yè)投資者最有收益前景的一個(gè)方向。
　　第四是受管理的影響，買住宅是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買者兩方面的事，屬于一對(duì)一的接觸；但買商鋪，除了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系，還有一層投資業(yè)主與客戶的關(guān)系，事實(shí)上是三方共同運(yùn)作。但現(xiàn)在往往是開(kāi)發(fā)商向投資業(yè)主做宣傳，努力渲染自己項(xiàng)目的潛力，而在把鋪賣出去之后，就不會(huì)繼續(xù)在管理和經(jīng)營(yíng)上有所跟進(jìn)，投資業(yè)主就被置于盲目的狀態(tài)。不同于住宅投資，商鋪投資對(duì)專業(yè)性的要求很高，對(duì)于大多數(shù)并不專業(yè)的業(yè)主而言，在這樣的狀況中尋求良好的發(fā)展前景，其難度可想而之，業(yè)態(tài)的重復(fù)、自身經(jīng)營(yíng)的隨意性，也就難于避免。
　　從以上的四方面分析可知北京市的社區(qū)商業(yè)存在強(qiáng)烈的危機(jī)，在短期內(nèi)解除這四方面原因的影響是不可能的，因此我們預(yù)計(jì)在2010年社區(qū)商業(yè)仍然危機(jī)重重。
　　4、開(kāi)發(fā)模式
 　（1）房企全國(guó)布局商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)軍二三線城市
　　近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)瞄準(zhǔn)二三城市發(fā)展先機(jī)，紛紛開(kāi)始進(jìn)軍二三線城市。
　　2001年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在接下來(lái)不到四年的時(shí)間里，在全國(guó)12個(gè)城市中開(kāi)發(fā)了12座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。在過(guò)去的2009年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新增20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)了8個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和2家超五星酒店。截止到2009年底，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將達(dá)到27個(gè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)確定2010年將新開(kāi)業(yè)17個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2011年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。根據(jù)現(xiàn)有的建設(shè)速度和在談項(xiàng)目，2012年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量將超過(guò)80個(gè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積將超過(guò)1200萬(wàn)平米。在近幾年的萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和未來(lái)的建設(shè)項(xiàng)目中，主要面向二、三線城市，如2007年開(kāi)工建設(shè)的重慶南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一座集居住、商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等各種城市功能為一體的大型城市綜合體，于2009年開(kāi)業(yè)，寶馬城市展廳、棒約翰等多個(gè)國(guó)際知名品牌隨萬(wàn)達(dá)一道首次進(jìn)駐重慶。
　　中糧集團(tuán)旗下目前有兩家地產(chǎn)公司，即中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)，中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊這幾年來(lái)一直處于整合之中。在2007年3月，中糧集團(tuán)就曾出具《避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾函》，明確了中糧地產(chǎn)在集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的發(fā)展戰(zhàn)略：按照中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧此前的布局，未來(lái)中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，中糧置業(yè)則主攻商業(yè)地產(chǎn)。中糧集團(tuán)的地產(chǎn)目標(biāo)是將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)做到總資產(chǎn)的30%。未來(lái)中糧集團(tuán)將以“大悅城”購(gòu)物城為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過(guò)700億，20多個(gè)“大悅城”將在國(guó)內(nèi)大中城市布局。而中糧集團(tuán)已提出，計(jì)劃將來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。據(jù)悉中糧集團(tuán)旗下和中糧置業(yè)已分別在北京、天津、沈陽(yáng)、成都等城市開(kāi)業(yè)或在建了7個(gè)“大悅城”，總投資額超過(guò)百億元之多，而且未來(lái)的投資目標(biāo)是進(jìn)軍二、三線城市。
　　業(yè)界“北有萬(wàn)達(dá)、南有寶龍”的說(shuō)法已流傳多時(shí)。在國(guó)際金融危機(jī)減弱和我國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，寶龍集團(tuán)將上市重新提上日程，今年年底上市，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將集資約30億至40億元港幣。寶龍集團(tuán)董事長(zhǎng)許健康的經(jīng)營(yíng)理念是，通常所說(shuō)的二三線城市中，孕育著中國(guó)商業(yè)繁榮的希望，它非但會(huì)給持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商人以豐厚回報(bào)，還會(huì)成為中國(guó)城市化進(jìn)程的推動(dòng)力量。根據(jù)這種路徑選擇，寶龍堅(jiān)持在二三線新興城市中心城區(qū)拿地，以相對(duì)低廉的價(jià)格獲取土地，并做長(zhǎng)期持有型開(kāi)發(fā)。截至目前，寶龍城市廣場(chǎng)已擴(kuò)展至17個(gè)項(xiàng)目，分布在福建、河南、山東、江蘇和安徽等地的14個(gè)城市。寶龍城市廣場(chǎng)單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積都在20萬(wàn)平方米以上，總建筑面積超過(guò)800萬(wàn)平方米。這一確鑿數(shù)字，非但奠定了寶龍“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)黑馬”的江湖地位，還使商業(yè)地產(chǎn)“標(biāo)準(zhǔn)化管理輸出”成為寶龍未來(lái)的工作重心。寶龍集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展目標(biāo)仍然是在二、三線城市。
　　（2）轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)漸濃
　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)已然成為開(kāi)發(fā)企業(yè)不能容避開(kāi)的領(lǐng)域，近年來(lái)多家房企紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，增加或加大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重。
　　2009年11月16日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場(chǎng)合首次對(duì)外公布了萬(wàn)科的新戰(zhàn)略——萬(wàn)科產(chǎn)品將進(jìn)行轉(zhuǎn)型。郁亮表示，2010年，萬(wàn)科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬(wàn)科未來(lái)的開(kāi)發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%的比重，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)，除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬(wàn)科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。同時(shí)郁亮還表示，萬(wàn)科在經(jīng)過(guò)近3年調(diào)整之后，已經(jīng)重新進(jìn)入增長(zhǎng)軌道，并從過(guò)去單純依靠規(guī)模速度的增長(zhǎng)，變成質(zhì)量和效益的改進(jìn)。與每一個(gè)大型企業(yè)的發(fā)展模式一樣，在經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到400億-500億元后，企業(yè)都會(huì)遭遇一個(gè)坎，都會(huì)進(jìn)入一個(gè)更換管理平臺(tái)的調(diào)整期。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，需要一個(gè)適合萬(wàn)科進(jìn)行更大規(guī)模發(fā)展的平臺(tái)。在萬(wàn)科看來(lái)，這一平臺(tái)就是商業(yè)地產(chǎn)。按照萬(wàn)科計(jì)劃，未來(lái)10年內(nèi)，萬(wàn)科每年會(huì)在每個(gè)城市至少留下一個(gè)不可替代的公建項(xiàng)目。
　　08年樓市的持續(xù)低迷導(dǎo)致世茂股份地產(chǎn)對(duì)住宅市場(chǎng)信心大減。2009年以來(lái)，欲變身商業(yè)地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)商中，世茂股份意圖最明顯,尤其是在世茂完成重組上市之后，其股份項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總建筑面積622萬(wàn)平方米，其中商業(yè)地產(chǎn)達(dá)474萬(wàn)平方米，在國(guó)內(nèi)上市公司中其商業(yè)地產(chǎn)資源儲(chǔ)備最多，且成本相對(duì)較低。2009年4月底，上海世茂股份有限公司與青島城投集團(tuán)全資子公司青島世奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以人民幣9.2億元聯(lián)合競(jìng)得山東省青島市商業(yè)地王地塊。6月8日，世茂房地產(chǎn)以人民幣30.2億元，成功競(jìng)得福建省廈門(mén)市位于豪宅新聚點(diǎn)湖邊水庫(kù)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，初步規(guī)劃為集住宅和商業(yè)于一體的高檔綜合生活社區(qū)。7月1日，世茂房地產(chǎn)與中新天津生態(tài)城投資開(kāi)發(fā)有限公司，聯(lián)合開(kāi)發(fā)天津生態(tài)城迄今為止最大的綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于天津生態(tài)城起步區(qū)以南的永定洲地區(qū)，占地總面積約180萬(wàn)平方米，其中包括約100萬(wàn)平方米住宅用地和80萬(wàn)平方米公園用地，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資達(dá)人民幣100億元，項(xiàng)目初步規(guī)劃建設(shè)成為高級(jí)海景商業(yè)與住宅完美結(jié)合的生態(tài)休閑社區(qū)。而與此同時(shí)，世茂股份在北京三里屯單體最大量的商業(yè)部分于10月份提前面市。從以上的數(shù)據(jù)分析可知，世茂集團(tuán)在完成上市重組后，已經(jīng)全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
　　融科智地2001年6月成立，注冊(cè)金2億元人民幣，將住宅業(yè)作為主要發(fā)展方向，和聯(lián)想集團(tuán)、神州數(shù)碼、聯(lián)想投資和弘毅投資一樣，都屬于聯(lián)想控股下屬的獨(dú)立核算的子公司。在2009年商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)下滑，眾多寫(xiě)字樓租金下降的情況下，融科資訊中心的租金不降反升，這更加堅(jiān)定了融科智地"走科技地產(chǎn)這條狹窄的路"的信心。融科智地副總裁王翔表示，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是融科智地的戰(zhàn)略。2009年12月14日，融科智地宣布，進(jìn)軍北京西南城的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，占地2萬(wàn)平方米、位于石景山CRD核心區(qū)的融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心日前開(kāi)工。下一步，還有可能在南城尋找合適的商業(yè)地產(chǎn)投資。
  �。�3）城市綜合體開(kāi)發(fā)熱
　　城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來(lái)說(shuō)，酒店功能或者寫(xiě)字樓跟購(gòu)物中心功能是最基本的組合。
　　現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。
　　由于對(duì)城市綜合體需求大增，地產(chǎn)商應(yīng)社會(huì)需求的需要而競(jìng)相開(kāi)發(fā)這種集辦公、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的城市綜合體。近幾年來(lái)，城市綜合體項(xiàng)目紛紛上馬，如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京國(guó)瑞城、上海蝶湖灣等。在大城市，城市綜合體已是一個(gè)相對(duì)成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)。在“2009中國(guó)城市綜合體發(fā)展峰會(huì)”上，與會(huì)專家無(wú)不認(rèn)為，中國(guó)城市綜合體發(fā)展已經(jīng)需求井噴、面臨考驗(yàn)的關(guān)鍵時(shí)期。
　　（4）自持商業(yè)地產(chǎn)成主流
　　目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)一個(gè)是集中放量，而另外一個(gè)就是眾多的開(kāi)發(fā)商不約而同地棄銷售、而選擇將物業(yè)自己持有，從單純的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商。從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)，是經(jīng)營(yíng)理念的進(jìn)步也是實(shí)力的跨越，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的保障。目前如國(guó)瑞崇外購(gòu)物中心、龍德廣場(chǎng)、SOLANA等市場(chǎng)上的幾個(gè)大體量的商業(yè)項(xiàng)目，包括一些有實(shí)力、有能力的開(kāi)發(fā)商都選擇自己持有運(yùn)營(yíng)。
　　最為成功的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值，運(yùn)營(yíng)賺的是資產(chǎn)收益和資本收益。而以銷售為主的開(kāi)發(fā)模式，賺取的只是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)，與商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益以及資本收益相比，雖然是資金回流比較快，從長(zhǎng)期來(lái)看，自持物業(yè)的資金回流量要遠(yuǎn)高于出售。如：從2008年至今，北京建外SOHO租金價(jià)格一路下滑，每平方米租金從最高時(shí)的6元/天跌至3元/天左右，降幅達(dá)50%，同時(shí)面臨集體退租的尷尬境地。導(dǎo)致建外SOHO出現(xiàn)這種窘境的原因在于物業(yè)管理混亂，導(dǎo)致項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值大幅下降，SOHO中國(guó)的運(yùn)營(yíng)模式是，項(xiàng)目散售后，物業(yè)所有權(quán)便歸屬于購(gòu)房的業(yè)主，而非自持物業(yè)。在當(dāng)下自持物業(yè)的地產(chǎn)商，譬如世茂、凱德、萬(wàn)達(dá)等大公司，其收益明顯要比SOHO中國(guó)的收益高得多，這可以充分的說(shuō)明自持物業(yè)將會(huì)獲得明顯的高收益。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近期表示，會(huì)適當(dāng)?shù)丶哟蟪钟形飿I(yè)的比例，“但這些物業(yè)一定是獨(dú)一無(wú)二的，不可替代的資源，如前門(mén)大街”。
　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、利潤(rùn)回報(bào)以及我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)例來(lái)看，自持物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。
四、結(jié)論
　　在上面的分析中我們回顧了2008年以前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，并就2009年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況做了總結(jié)，同時(shí)對(duì)2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景做了預(yù)測(cè)分析。現(xiàn)在我們針對(duì)前面的分析做一個(gè)簡(jiǎn)要的結(jié)論。
　　1、由于受國(guó)際金融危機(jī)影響，2009年商業(yè)地產(chǎn)一直處在停滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，2010年商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境將面臨新的轉(zhuǎn)機(jī)。2010年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，同時(shí)REITs很有可能在2010年“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”，再加之保險(xiǎn)資金松閘進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將在2010年大大地改善商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境，我們預(yù)計(jì)2010年商業(yè)地產(chǎn)投資在融資環(huán)境改善的條件下將會(huì)大幅度增加。
　　2、后危機(jī)時(shí)代，中國(guó)投資四萬(wàn)億元救市，此舉將極大地促進(jìn)國(guó)有企業(yè)復(fù)蘇，在未來(lái)幾年中國(guó)有企業(yè)將會(huì)成為市場(chǎng)上的活躍主體，將對(duì)低密度綠色獨(dú)棟辦公樓產(chǎn)生巨大需求。我們預(yù)計(jì)2010年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)“外資企業(yè)獨(dú)大”的局面將有所改善，國(guó)有企業(yè)將成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍主體，并帶動(dòng)獨(dú)棟辦公寫(xiě)字樓熱銷。此外，伴隨著CBD東擴(kuò)工程的推進(jìn)，中央商務(wù)區(qū)周邊寫(xiě)字樓將逐漸復(fù)蘇，進(jìn)入一個(gè)全新的開(kāi)發(fā)時(shí)代。
　　3、未來(lái)五年內(nèi)北京南城將會(huì)進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)，建立的九大高端科技園區(qū)，勢(shì)必將形成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大需求。同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，我們可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)南城地區(qū)將會(huì)成為商業(yè)和寫(xiě)字樓放量的熱點(diǎn)地區(qū)。
　　4、區(qū)域特色商業(yè)的集群發(fā)展有利于消費(fèi)者對(duì)特色商品的比較和選擇，是消費(fèi)者購(gòu)物的偏好區(qū)域，我們預(yù)計(jì)隨著我國(guó)人文環(huán)境的改善，區(qū)域特色商業(yè)將會(huì)成為未來(lái)商業(yè)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。同時(shí)隨著都市生活節(jié)奏的加快，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，因此預(yù)計(jì)未來(lái)城市綜合體的開(kāi)發(fā)也將會(huì)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。
　　5、近幾年，由于商業(yè)地產(chǎn)的集中開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，但由于受奧運(yùn)會(huì)的影響，中國(guó)（尤其是北京）給世界留下了深刻的印象，因此我們預(yù)計(jì)在國(guó)際金融危機(jī)過(guò)后的幾年中，中國(guó)將迎來(lái)旅游業(yè)的高峰期，勢(shì)必將在一定程度上產(chǎn)生對(duì)酒店業(yè)的需求，消化存量市場(chǎng)。
　　6、結(jié)合2009年高端商業(yè)開(kāi)發(fā)狀況以及未來(lái)市場(chǎng)前景可以得知，高端商業(yè)開(kāi)發(fā)熱、供應(yīng)過(guò)剩等現(xiàn)象將在2010年得到部分緩解，但是由于國(guó)際金融危機(jī)的后續(xù)影響深重，極大的抑制了消費(fèi)者對(duì)高檔奢侈品的需求，高端商業(yè)項(xiàng)目供過(guò)于求的局面尚難徹底改善，仍然會(huì)存在過(guò)剩危機(jī)。同時(shí)受宏觀環(huán)境影響和住宅項(xiàng)目的不斷增加，社區(qū)商業(yè)在2010年仍會(huì)有一定程度的放量，而先前的規(guī)劃亂、招商難等問(wèn)題并不會(huì)得到徹底解決，整體市場(chǎng)發(fā)展仍面臨危機(jī)。
　　7、伴隨著眾多地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)多元化開(kāi)發(fā)市場(chǎng)將來(lái)臨，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必成為地產(chǎn)商不容回避的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)受政策限制較少，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型。此外，自持物業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)商的主流選擇。未來(lái)土地市場(chǎng)中，綜合型商業(yè)用地將大放異彩，成為地產(chǎn)商紛紛角逐的重點(diǎn)。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于飽和的背景下，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢(shì)。
　　CRRC簡(jiǎn)介：
　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心（China Realty Research Center 英文縮寫(xiě)CRRC）是專注于中國(guó)房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的第三方學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，注冊(cè)地中國(guó)香港。該中心由搜狐網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)牽頭成立，國(guó)家信息中心提供專業(yè)經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)支持，該機(jī)構(gòu)囊括了國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位。  （何云云  郭永斌）

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