義烏新樓盤齊打“高端牌”

    華麗的介紹詞、貴氣十足的圖片，幾乎成了眼下義烏不少新樓盤廣告的通用宣傳手法。不少購(gòu)房者也感到，目前義烏房產(chǎn)正全面走上高端精品化路線。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商們當(dāng)然不是在一夜之間發(fā)現(xiàn)義烏高端樓盤的缺失，升級(jí)市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)理念，不僅是應(yīng)消費(fèi)者的人居理念提升的需要，也是他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下的必須選擇。

    開(kāi)發(fā)商集體亮出

    打造高端樓盤口號(hào)

    去年年底，北門街12號(hào)地塊拍出36.81億元高價(jià)后，參與拿地的一位股東很快借助媒體對(duì)外宣布，該地塊將建精裝修的高品質(zhì)樓盤，其樓體、景觀設(shè)計(jì)和裝修用料、物業(yè)公司均將達(dá)到國(guó)際一流水準(zhǔn)。

    就在這塊地拍出三日之后，坐落于國(guó)際商貿(mào)城金融商務(wù)核心區(qū)的義烏世貿(mào)中心項(xiàng)目奠基。開(kāi)發(fā)商浙江萬(wàn)廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)虞云新在奠基儀式上表示，該項(xiàng)目將是義烏首個(gè)“城市綜合體”，他們會(huì)聘請(qǐng)世界一流的設(shè)計(jì)公司和商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，在品質(zhì)、外觀、效果上追求卓著。言下之意，就是要打造高端樓盤。

    義烏久府和園一位營(yíng)銷人員告訴記者，按照初步規(guī)劃，他們將把樓盤建造成花園式高檔住宅社區(qū)。其中的人車分流兩層地下車庫(kù)設(shè)計(jì)和高密度綠化景觀設(shè)計(jì)，均將聘請(qǐng)一流設(shè)計(jì)師操刀，并斥巨資打造，這兩點(diǎn)將在義烏的建筑史上難得一見(jiàn)。

    其他如中廈房產(chǎn)的興中商業(yè)地塊項(xiàng)目、現(xiàn)代房產(chǎn)的城北商業(yè)中心、伊美望族等，均表示要打造高端樓盤。不少開(kāi)發(fā)商告訴記者，這并非只是廣告上的宣傳，他們正在結(jié)合城市規(guī)劃，為打造精品高端樓盤而開(kāi)展各項(xiàng)工作。

    多年來(lái)，義烏的人居環(huán)境一直被不少人詬病。許多在義烏創(chuàng)業(yè)的人士常說(shuō)，義烏是一座商業(yè)城市，居住不太適合。于是，“創(chuàng)業(yè)義烏、居住東陽(yáng)”、“創(chuàng)業(yè)義烏、居住金華”等諸如此類的觀念，被周邊縣市的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿來(lái)作為宣傳說(shuō)詞。在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，很大程度上是因義烏高端精品樓盤的缺失。那么，為何在這段時(shí)間，義烏開(kāi)發(fā)商才集體開(kāi)始升級(jí)市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)理念，倡導(dǎo)打造高端化樓盤呢？

    原因一：

    城市人居理念提升

    高端樓盤需求增大

    吳先生在義烏一家房地產(chǎn)策劃公司當(dāng)策劃總監(jiān)，從業(yè)已有10來(lái)年。對(duì)于義烏住宅品質(zhì)的發(fā)展和人居理念的改變，他有自己的看法。

    他認(rèn)為，從整體發(fā)展脈絡(luò)看，人們對(duì)住宅的需要可分三個(gè)層次。第一個(gè)層次是滿足基本的居住需求，居住者對(duì)房屋有一定要求，但對(duì)周邊環(huán)境要求不高。定位于這個(gè)層次的開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的項(xiàng)目，不外乎房屋寬敞明亮，有一定的配套設(shè)施，其他如房子的風(fēng)格、地段的選擇、綠化的配置等要求均不高。

    第二個(gè)層次是滿足居住和環(huán)境兩大需求，也就是說(shuō)，居住者不僅對(duì)房屋品質(zhì)有較高要求，對(duì)小區(qū)的綠化率、景觀設(shè)置也十分看重。定位于這個(gè)層次的開(kāi)發(fā)商，一般已跳出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即是造房子的思維框架，更著重于小區(qū)品質(zhì)的建設(shè)。

    第三個(gè)層次是滿足優(yōu)質(zhì)生活的需求。處在這個(gè)層次的居住者，不僅對(duì)小區(qū)本身及其所處地段有要求，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌影響力、項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、物業(yè)管理水平等頗為看重。他們?cè)谶x擇樓盤時(shí)，一般要求樓盤的整體配套更接近理想的生活模式。定位于這個(gè)層次的開(kāi)發(fā)商，一般具有較強(qiáng)實(shí)力，具有人性化、國(guó)際化的開(kāi)發(fā)理念。

    吳先生認(rèn)為，近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的日益提高，義烏人的住宅需求層次也在不斷提升，總體處于從第二代向第三代升級(jí)的階段。然而，從現(xiàn)代住宅理念的角度看，義烏的住宅品質(zhì)卻總體處于初級(jí)階段。“許多小區(qū)是開(kāi)放式的，沒(méi)有優(yōu)美的景觀帶，沒(méi)有人性化的硬件設(shè)施，連物業(yè)管理也相對(duì)混亂�！彼�說(shuō)。

    需求與現(xiàn)實(shí)的落差，讓義烏人對(duì)高端住宅社區(qū)充滿期待。這兩年，義烏的經(jīng)濟(jì)地位提升得更快，市場(chǎng)模式被大量復(fù)制，全國(guó)第十個(gè)經(jīng)濟(jì)“新特區(qū)”日前也已獲批。面對(duì)一個(gè)與城市發(fā)展不匹配的人居環(huán)境，義烏人的這種期待顯然變得更加強(qiáng)烈�！笆袌�(chǎng)決定一切，義烏的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)了這一需求點(diǎn)，于是紛紛將目光投向高端精品樓盤�！眳窍壬�表示。

    原因二：

    房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)壓力

    市場(chǎng)細(xì)分造成高端定位

    “實(shí)際上，促成義烏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念集體升級(jí)的原因，還在于住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：財(cái)政、稅收、金融，而這三方面影響了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈。

    在信貸方面，目前各商業(yè)銀行已暫停發(fā)放家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，對(duì)用商業(yè)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，各商業(yè)銀行也嚴(yán)格執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策，這等于篩掉了一部分購(gòu)買力較弱的市場(chǎng)需求。于是，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始考慮市場(chǎng)細(xì)分的問(wèn)題。而高成本、高品質(zhì)、高房?jī)r(jià)路線，因?yàn)槎ㄎ毁?gòu)買力強(qiáng)勁的少數(shù)富裕階層，顯然更易打開(kāi)市場(chǎng)。

    此外，目前國(guó)家為控制通脹不斷回收流動(dòng)性，就在前幾天，央行連續(xù)第九次上調(diào)了存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，宏觀調(diào)控使銀行信貸指標(biāo)減少，因而審慎對(duì)待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商資金鏈可能遭遇瓶頸。為盡快回收資金，開(kāi)發(fā)商顯然需要更多能夠一次性付清房款的客戶，以盡快回籠資金。定位高端，開(kāi)發(fā)高端樓盤，正好能滿足開(kāi)發(fā)商的這一訴求。

    “由此可見(jiàn)，義烏開(kāi)發(fā)商近段時(shí)間集體青睞于開(kāi)發(fā)高端樓盤，并非一夜之間看到了高端樓盤的缺失，而是經(jīng)過(guò)一系列市場(chǎng)調(diào)研，綜合考量后作出的決定�！边@位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

    因?yàn)橄∮兴�以珍貴

    高端樓盤前景看好

    “不管怎么樣，高端樓盤增加，對(duì)于義烏提升城市的整體人居品位，打造和諧人居環(huán)境來(lái)說(shuō)是件好事，手頭有足夠的資金，誰(shuí)不想住得更好�！弊蛱煸诰酶�和園樓盤展示中心，記者碰到了看房者余先生。他說(shuō)，他是典型的改善性需求，原先有一套房子，但地處老小區(qū)，面積也不大，如今自己的孩子已成年，家里對(duì)住房的要求提高了，便帶老婆來(lái)了解一下久府和園。

    “目前該樓盤雖未正式開(kāi)盤，但前去咨詢的人士已非常很多�！本酶�和園一位工作人員說(shuō)。在其他一些新盤展示區(qū)，記者也聽(tīng)到了類似的說(shuō)法�！案�高檔、更適合人居，顯然是義烏房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)，而物以稀為貴，高端樓盤的前景看好�！币撩兰瘓F(tuán)董事局主席何克能這樣告訴記者。

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    完美人居應(yīng)符合哪些條件

    目前，不乏這樣的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳上把樓盤渲染得很完美，但其建成后的效果卻不盡人意。那么高端樓盤應(yīng)符合哪些條件呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要從四個(gè)方面考量：戶型功能要全，布局合理；配套要更完善、更貼近生活；物業(yè)管理公司應(yīng)更具專業(yè)化、人性化；凸顯舒適、生態(tài)、綠色理念；周邊生活、商業(yè)配套完善。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從已建成的項(xiàng)目看，在義烏稱得上高端精品樓盤的為數(shù)不多，歐景花園算一個(gè)。昨天，記者走訪了該樓盤。

    歐景花園地處義烏總部經(jīng)濟(jì)中心，共分別墅、高層兩大區(qū)域。走進(jìn)別墅區(qū)，映入眼簾的是歐洲花園式的景觀設(shè)計(jì)，花木掩映、流水潺潺，隱蔽地安裝在綠化帶中的石質(zhì)音響飄來(lái)悅耳的歌聲。整個(gè)小區(qū)布局合理，且綠化率較高，一些景觀樹(shù)價(jià)格甚至高達(dá)二三十萬(wàn)元。目前小區(qū)雖在裝修期，但幾乎看不到裝修的痕跡。

    小區(qū)的物業(yè)管理，由新光集團(tuán)旗下的新光物業(yè)負(fù)責(zé)。這家具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)采用國(guó)家一級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理。公司副總經(jīng)理劉長(zhǎng)勤說(shuō)，即使是樓道的扶欄，他們也是一天擦洗一次。為了能提供更好的服務(wù)，他們每隔半月就組織一批員工參加培訓(xùn)，汲取廣東、上海甚至國(guó)外的先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。每個(gè)物業(yè)管理人員都要遵守“三米原則”，即三米之內(nèi)看到客戶就微笑，三米之內(nèi)看到垃圾就清理。一旦遇到投訴，他們爭(zhēng)取在日落之前解決。

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