武漢商鋪銷售現(xiàn)急功近利心態(tài)

    當(dāng)2009年武漢住宅市場預(yù)期被業(yè)內(nèi)看淡時(shí)，越來越多的投資者將眼光放到了回報(bào)更為可觀的商鋪上，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場熱度不斷升溫，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商也開始調(diào)高銷售價(jià)格心理預(yù)期，部分項(xiàng)目甚至流露出了急功近利的心態(tài)，希望從“熱市”中賺得更多利潤。 
　　現(xiàn)象：6萬元/平方米嚇退商鋪投資者
　　上周末漢口中心城區(qū)某樓盤臨街商鋪開盤，銷售價(jià)格達(dá)到6萬元/平方米，這樣的“天價(jià)”令在場的投資者和業(yè)內(nèi)人士唏噓不已。
　　其實(shí)，該項(xiàng)目在前期預(yù)熱時(shí)吸引了眾多商鋪投資者的眼球，但是現(xiàn)場過高的開盤價(jià)格讓這些投資者面露難色，不少投資者在簡單詢問了項(xiàng)目概況后就離開了銷售現(xiàn)場。
　　“兩年前，我在江漢路買的一個(gè)臨街鋪面價(jià)格也才3萬元/平方米�！蓖顿Y者周先生說道，“按照這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格來推算，現(xiàn)在江漢路臨街鋪面售價(jià)可以突破10萬元/平方米了，高得離譜，我不想買了�！�
　　另一位投資者算了一筆賬，該項(xiàng)目每個(gè)商鋪面積約為100平方米左右，單價(jià)6萬元/平方米，一套商鋪整體售價(jià)高達(dá)600萬元，不得不擔(dān)心其投資風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率。針對這個(gè)問題，該項(xiàng)目銷售人員解釋，一般臨街門面的自營回報(bào)為10%以上，投資回報(bào)明顯高于一些商業(yè)綜合體項(xiàng)目，投資者不用太擔(dān)心未來的回報(bào)預(yù)期。
　　根據(jù)銷售人員的計(jì)算，每個(gè)鋪面的年回報(bào)率將達(dá)60萬，不少業(yè)內(nèi)人士表示，綜合該項(xiàng)目的地段和客流量來看，很難達(dá)到銷售方所描述的投資前景�！斑@里并不是武漢最好的商業(yè)區(qū)域，消費(fèi)拉動(dòng)力并沒有銷售方所說的那么強(qiáng)勁，按照現(xiàn)在該項(xiàng)目周邊的市場回報(bào)率來看，相同面積商鋪能達(dá)到40萬元/年就非常不錯(cuò)了，銷售方的定價(jià)有點(diǎn)高了�！�
　　在場的一位業(yè)內(nèi)人士也表示，該項(xiàng)目定價(jià)為4萬元/平方米左右才算比較合理�！叭缃駶h正街一個(gè)旺鋪的租金回報(bào)才能達(dá)到20—30萬元/年，且漢正街每日客流量是這里的數(shù)倍之多，即使加上投資者自營回報(bào)也很難達(dá)到銷售方所宣傳數(shù)額，”他同時(shí)表示，如果投資者是購鋪?zhàn)誀I，后期則還需有大筆資金的投入，未來巨大的回報(bào)壓力可想而知。
　　觀點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)雖熱，但不能盲目定高價(jià)
　　目前市場上像該項(xiàng)目一樣對銷售預(yù)期抱有厚望的商業(yè)項(xiàng)目并不少見，據(jù)了解，武漢各大商圈的在售商鋪紛紛提高了自己的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格。
　　“前幾年武漢投資者大都關(guān)注住宅市場，很多人忽視了商業(yè)地產(chǎn)市場的投資價(jià)值，影響了很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)程，不少項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了停滯狀態(tài)，直到今年，商業(yè)地產(chǎn)市場情況好轉(zhuǎn)了，眾多開發(fā)商才繼續(xù)對外銷售或招租�！蔽錆h某代理機(jī)構(gòu)研究人員稱，“為了緩解項(xiàng)目延期銷售的資金壓力，不少項(xiàng)目都想趁著現(xiàn)在良好的市場狀態(tài)多賺一點(diǎn)，所以售價(jià)和租價(jià)出現(xiàn)大幅度上漲情況并不是個(gè)案�！�
　　但該研究人員也表示出擔(dān)心，雖然目前武漢商業(yè)地產(chǎn)市場有了一定的起色，但開發(fā)企業(yè)也不能急功近利盲目將心理預(yù)期提高，并把售價(jià)或租價(jià)拔高到投資者無法接受的程度，否則來之不易的一波武漢商業(yè)地產(chǎn)“牛市”行情可能會被自己親手?jǐn)嗨汀?
　　另一位業(yè)內(nèi)人士也稱，一個(gè)商鋪的售價(jià)或者年租金提高10%至15%是合理的，超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就會有一定回報(bào)透支的可能，這樣的透支將對租方產(chǎn)生較大的經(jīng)營壓力，如果時(shí)間超過一年后仍達(dá)不到租方的經(jīng)營回報(bào)預(yù)期，必然會導(dǎo)致商戶退出，從而使一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目形成冷市局面，建議開發(fā)及管理企業(yè)提高項(xiàng)目售價(jià)或租價(jià)時(shí)，一定要參考市場經(jīng)營狀態(tài)來進(jìn)行操作。
　　◇記者有話說：
　　商鋪銷售定價(jià)
　　還需謹(jǐn)慎為妙
　　早在2007年武漢住宅市場火爆時(shí)，不少開發(fā)商就一再對外強(qiáng)調(diào)“價(jià)值”二字，城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)值，一連串“價(jià)值”忽悠了不少剛性需求和投資者。2009年的武漢商業(yè)地產(chǎn)市場上，我們又見到了似曾相識的“價(jià)值”二字。
　　不可否認(rèn)，絕大多數(shù)在2007年買房的人大呼上當(dāng)，可過了那一撥熱潮后，大多數(shù)開發(fā)商也嘗到了“冰點(diǎn)”滋味，2008年，一個(gè)月一套房也賣不出的景象讓他們“叫天天不應(yīng)，叫地地不靈”，只能下調(diào)房價(jià)。
　　與此同時(shí)，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目又開始向投資者灌輸“價(jià)值”概念，這讓人不禁有了一些擔(dān)憂，難道商業(yè)地產(chǎn)市場要重蹈住宅市場的“覆轍”？
　　誠然，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場有著本質(zhì)的區(qū)別，住宅市場摻雜了太多民生意味在其中，而商業(yè)地產(chǎn)更像是純資本市場的運(yùn)作，有虧有盈皆是常態(tài)，但也必須遵守市場規(guī)律。
　　商業(yè)地產(chǎn)重蹈住宅市場“覆轍”后果更嚴(yán)重，因?yàn)槠浔厝挥绊懙絽^(qū)域、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)體的發(fā)展，帶給城市價(jià)值的打擊也比住宅涉及面更廣，在武漢欲率先實(shí)現(xiàn)中部崛起的戰(zhàn)略背景下，商業(yè)地產(chǎn)不能“失職”。
　　任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)的起步總是艱辛的，武漢商業(yè)地產(chǎn)投資流程化操作還處于起步階段，市場參與者決策也必須更加謹(jǐn)慎，定價(jià)更需要根據(jù)實(shí)際情況來定，不計(jì)后果地造勢和制造噱頭是經(jīng)不起市場檢驗(yàn)的。