商鋪投資有門道

    商業(yè)地產(chǎn)一直是人們投資的熱點，商鋪有多種不同的物業(yè)形態(tài)，各種物業(yè)形態(tài)具有不同的投資特征，關于商業(yè)地產(chǎn)投資，業(yè)內(nèi)人士提醒，商鋪無暴利，投資要穩(wěn)妥。商業(yè)地產(chǎn)投資沒有最好的，只有最適合的，投資者千萬不要輕信任何形式的廣告宣傳，一定要多聽行業(yè)人士及專家建議，多實地勘查和實地走訪；多想想自己的投資需求和商鋪特征之間的迎合程度。
　　霍先生是首府一位資深投資者，數(shù)年間已經(jīng)在首府各個商圈擁有多家投資商鋪。他告訴記者，投資收益最穩(wěn)定的就是社區(qū)商鋪。社區(qū)商鋪伴隨住宅小區(qū)開發(fā)而產(chǎn)生，是住宅的衍生物，其本質(zhì)是變“房”為“鋪”，將居住功能轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營功能，主要消費群體是本小區(qū)及周邊小區(qū)住戶，其主要功能是為住戶提供日常生活之必需品，如糧油店、便利店、房屋中介、美容美發(fā)、門診、音像店、維修店、鮮花店、書報亭及服裝店等等，別小看這一間間面積很小的店鋪，由于為市民提供基本生活需要，收益會很穩(wěn)定。霍先生介紹，對于社區(qū)商鋪而言，其主要特征首先在于客源和經(jīng)營收益相對穩(wěn)定，所以租金回報也穩(wěn)定。而且商鋪面積一般較小，投資總額很低，適合人群也很廣。相對獨立的社區(qū)商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)向很容易，沒有很大的限制。不過還要注意的是，社區(qū)商鋪在養(yǎng)鋪期收益不大，短期租金回報受限，而且如果商住比例失衡，商鋪體量超過住宅體量的一定程度以上就會有空置風險。
　　臨街商鋪歷來是商業(yè)地產(chǎn)的涌金地，臨街商鋪與社區(qū)商鋪不一樣，自然客流量比社區(qū)要高很多，經(jīng)營范圍也要寬很多，但消費的隨意性也要大很多。因此，在選擇臨街商鋪時，首要一點是要考察商業(yè)街的口岸價值，比如陽岸、陰岸、凹岸、凸岸等。其次，還要慎重選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)和商家，商家的經(jīng)營不僅關系到租期內(nèi)的投資回報，更會影響到商鋪日后的口岸價值。不過商鋪正因為臨街，所以很容易受街道的市政規(guī)劃等政策因素的影響，如道路施工、車道改向、周邊建筑施工等。
　　隨著市政建設的進步和加強，商業(yè)街開始在青城涌現(xiàn)，一般商業(yè)街都選址在傳統(tǒng)的繁華商區(qū)或者新區(qū)的中心區(qū)域修建，大多以平面形式按照街布局，是純粹的臨街商鋪升級版，客源的吸附力強，租金收益相對較高，但售價也相對較高。不過對于非成熟口岸的商業(yè)街，投資者應該慎重對待，新商業(yè)街的人氣、商氣、財氣的聚斂需要時間和精力來運營，前期的市場培育期比較長，所面臨的市場風險比較大，但如果運作成功，投資回報會非常樂觀。
　　另一塊商業(yè)地產(chǎn)的重要陣地就是專業(yè)市場，比如首府新近崛起的金海國際五金機電城、華美國際汽配城等大型商業(yè)地產(chǎn)項目，這也是商業(yè)地產(chǎn)今后發(fā)展的一個趨勢。專業(yè)市場一般是依托某地方的產(chǎn)業(yè)結構，同類商家聚集，形成規(guī)模經(jīng)營，具有很強的行業(yè)特征。商家扎堆就很容易產(chǎn)生附加的增值效果，只要推廣成功，就會有穩(wěn)定客源和強大的影響力，收益會非常固定穩(wěn)健。專業(yè)市場的投資門檻相對較低，但項目投資回報差異很大，因為專業(yè)市場本身存在一些不確定因素，如政策變化導致的產(chǎn)業(yè)萎縮，或者同類型專業(yè)市場彼此之間競爭造成的新陳代謝，另外專業(yè)市場自身的經(jīng)營管理也決定了投資者的回報情況。
　　最后就是購物中心和商廈的投資。表現(xiàn)形式一般為大型購物商廈、超市或者品牌連鎖，整售對象一般為自營商家或者機構型投資者，零售一般采用產(chǎn)權商鋪形式帶租約發(fā)售，在簽訂購買合同時都附有委托經(jīng)營協(xié)議和若干年的定額租金回報條款，合同期內(nèi)，由營運管理公司向小業(yè)主固定支付租金回報，租期也相對穩(wěn)定，使業(yè)主回避市場初期較大的經(jīng)營風險，并免除投資者出租所需花費的時間和精力。但此種物業(yè)類型對于經(jīng)營商家和運營管理公司的經(jīng)營、運營實力要求甚高，一旦運營管理不濟，會導致商業(yè)實體市場整體坍塌，影響較大。（顧爽）