東莞市：沃爾瑪VS時尚島  天橋兩端商業(yè)地產(chǎn)冰火兩重天

     一個超市，一個百貨商店，僅一條人行天橋之隔，在鴻福商圈的核心區(qū)域卻上演了兩種截然不同的冰火大戲。在時尚島百貨硬挺數(shù)月后，二三樓目前已經(jīng)全面停止開放，停業(yè)整頓，而天橋另一端的沃爾瑪人氣則越來越旺，不愿意將車停到樓上的車主們，每天都將沃爾瑪門前的小路擠得水泄不通。
　　百貨業(yè)是東莞城市一道疤
　　由于商業(yè)的大量開發(fā)，現(xiàn)在城區(qū)很多新的大型商業(yè)項目經(jīng)營狀況都不盡如人意，有的商場甚至可以用門可羅雀來形容也不為過。
　　一條不到30米長的天橋兩側(cè)怎會出現(xiàn)兩種截然相反的經(jīng)營現(xiàn)狀呢?其中的原因何在?這還要追溯到東莞商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展史。
　　從2002年東莞掀起商業(yè)步行街開發(fā)熱，到2003年大型商業(yè)地產(chǎn)一擁而上，再到2008年，東莞一直沒有停止過大量的商業(yè)開發(fā)，在前后6年的時間內(nèi)，東莞商業(yè)的分布格局已經(jīng)基本定型，第一國際、地王廣場、華南MALL、世博廣場等復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)一個一個拔地而起，君豪商業(yè)中心、愉景東方威尼斯廣場等不少中型的商業(yè)項目以及各類社區(qū)商業(yè)，也都先后進(jìn)入經(jīng)營階段。
　　截至去年，據(jù)東莞市經(jīng)貿(mào)局的統(tǒng)計，目前東莞市零售網(wǎng)點總面積約350萬平方米，其中3000平方米以上的大型零售網(wǎng)點逾200個，面積超過212萬平方米。東莞在整個商業(yè)的布局已經(jīng)基本成型的基礎(chǔ)上卻遇到了前所未有的經(jīng)營困境。
　　由于商業(yè)的大量開發(fā)，現(xiàn)在的城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)，除了部分傳統(tǒng)商業(yè)街，很多新的大型商業(yè)項目經(jīng)營狀況都不盡如人意，有的商場，平時甚至可以用門可羅雀來形容也不為過。據(jù)慧谷集團(tuán)曾經(jīng)做過的報告顯示，2003年至2008年東莞市持續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，目前開業(yè)的只有70%，而這開業(yè)的70%中又有70%是空置的。
　　另據(jù)統(tǒng)計，單華南MALL、第一國際、地王廣場和世博廣場這4個大型商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積就超過了200萬平方米，經(jīng)過這幾年的建設(shè)，東莞市區(qū)的商業(yè)面積已經(jīng)超過200萬平方米，但去年整個市區(qū)的商業(yè)銷售額(不包括餐飲)只有76億，消費力明顯不足�，F(xiàn)在市區(qū)的常住人口只有約100萬，按照約200萬平方米的商業(yè)面積，平均人均商業(yè)面積達(dá)到約2平方米，大大高于世界發(fā)達(dá)國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米的水平。
　　在消費力不足的情況下，在各種商業(yè)業(yè)態(tài)中，目前百貨業(yè)的日子是最難過的，沒有好的商家，沒有好的購買力，有一定品牌的商品，打工一族買不起，老板們又看不上，白領(lǐng)階層的缺失讓百貨的經(jīng)營陷入迷局。
　　有品牌超市的地方就有人氣
　　但凡有品牌超市的地方，經(jīng)營都有所保證，在東湖花園的沃爾瑪，每天進(jìn)出人數(shù)以萬計，在世紀(jì)廣場的家樂福，也是人氣超高。
　　話分兩頭，跟百貨經(jīng)營相反的是，東莞超市的經(jīng)營都普遍好于百貨，吉之島、沃爾瑪、家樂福、百佳等知名超市陸續(xù)進(jìn)入城區(qū)，分店也陸續(xù)開了一家又一家。從目前的經(jīng)營看，這些商家都在東莞找到了一席之地，每個商圈都有這些超市的身影，從最早莞城百佳的一枝獨秀，到東縱商圈中，沃爾瑪、百佳、家樂福、華潤萬家、好又多的相互比拼，在東縱1平方公里的土地上，云集了國內(nèi)外眾多品牌超市賣場，從目前的經(jīng)營看，各有千秋，生意都算興隆。
　　到了去年，鴻福商圈的雛形已經(jīng)凸顯，在更小的范圍內(nèi)，沃爾瑪、家樂福、吉之島都高調(diào)宣布入主商圈，這場超市之戰(zhàn)從東城一直打到南城，從目前率先營業(yè)的沃爾瑪?shù)那闆r看，人氣指標(biāo)一直在飆升。多年來，從這些品牌超市在東莞的經(jīng)營狀況看，但凡有品牌超市的地方，經(jīng)營都有所保證，在東湖花園的沃爾瑪，每天進(jìn)出人數(shù)以萬計，在世紀(jì)廣場的家樂福，也是人氣超高。就算在莞城偏僻位置的吉之島，地下停車場也常年車滿為患。按照這個不算太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬁�，相信在鴻福沿線，在有眾多小區(qū)覆蓋的鴻福區(qū)域，家樂福、吉之島等幾家超市相繼開業(yè)后，都會迎來各自忠實的客戶群，在這些超市的帶動下，人氣已經(jīng)不是問題，可就在這個基礎(chǔ)上，為什么跟沃爾瑪相隔一條天橋的時尚島的百貨經(jīng)營卻陷入窘境呢?
　　消費習(xí)慣有待引導(dǎo)
　　發(fā)展商在招商、規(guī)劃、營銷等問題上都要全盤考慮。發(fā)展商的經(jīng)營水平或者說發(fā)展商招商的情況，對引導(dǎo)市民的消費習(xí)慣有相當(dāng)大的影響。
　　這還要從東莞人的消費習(xí)慣說起，據(jù)了解，東莞的商業(yè)項目還是以發(fā)展商自主經(jīng)營為主體，華南MALL自主經(jīng)營部分達(dá)到了88%，第一國際則達(dá)到了80%，而地王廣場也有60%，發(fā)展商在招商、規(guī)劃、營銷等問題上都要全盤考慮。從這個角度上去看，發(fā)展商的經(jīng)營壓力可想而知。而發(fā)展商的經(jīng)營水平或者說發(fā)展商招商的情況，對引導(dǎo)市民的消費習(xí)慣有相當(dāng)大的影響。
　　某位從事商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營多年的楊小姐向記者透露，在大型商業(yè)項目做規(guī)劃時，超市只是商業(yè)規(guī)劃中的輔助部分，在商業(yè)成熟的城市中，超市只是為了便利周邊市民的一個輔助性業(yè)態(tài)，不能稱之為是主業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)的租金是相對較低的，而且往往提供的面積過大，這在商業(yè)經(jīng)營上是相當(dāng)不劃算的。但在東莞，經(jīng)歷一場百貨業(yè)興衰歷程后，很多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，東莞人最熱衷的仍然是逛超市，雖然那種品牌超市很難讓開發(fā)商盈利很大，但為了拉動人氣，仍然愿意引入品牌超市，所以就出現(xiàn)了東縱商圈的超市扎堆，而鴻福商圈也將不免俗地成為第二戰(zhàn)場。
　　從目前而言，東莞的消費習(xí)慣還是原有習(xí)慣，城區(qū)消費者仍然喜歡去西正路、新芬路以及花園路等一些商業(yè)較為集中的街道，雖然今年連續(xù)開業(yè)的商場少，但當(dāng)你來到這些新開的商場里，“仍是小貓三兩只”，消費者甚少。究其原因，一是這些購物中心基本沒有開放完畢，設(shè)施并不齊全；其次，就目前開業(yè)商家的招商情況看，跟市民的期望值相比有著明顯的落差。
　　習(xí)慣在廣州和深圳購物的楊小姐告訴記者，每有一個商場開業(yè)，自己和一幫女性朋友都是滿懷希望，開業(yè)當(dāng)天就前去血拼一場，可是每次都是失望而歸。她說，就服裝的品牌而言，自己喜歡的品牌像“慕絲”、“CK”等一直沒有引進(jìn)東莞，要買也還是到深廣兩地。這對她的購買習(xí)慣沒有起到本質(zhì)的變化。
　　■樓市觀察
　　新型商業(yè)是新城發(fā)展催化劑
　　商業(yè)往往是衡量一個城市發(fā)達(dá)程度的標(biāo)準(zhǔn)，考量一個城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理性的重要參數(shù)。商業(yè)是一個城市發(fā)展的催化劑，大型shoppingmall、購物中心、超市、百貨店等中高端商業(yè)業(yè)態(tài)體現(xiàn)了城市發(fā)展的生命力，商貿(mào)業(yè)發(fā)展是城市進(jìn)程和轉(zhuǎn)型的具體體現(xiàn)。
　　縱觀東莞市區(qū)的商業(yè)發(fā)展，莞城文化廣場商圈、東城世博商圈已經(jīng)基本完成新型商業(yè)業(yè)態(tài)革新?lián)Q代的過程，但這也是在超市帶動人氣的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。
　　對于東莞那么多商業(yè)來說，恐怕只用超市帶動型的商業(yè)模式仍有點懸，同質(zhì)化嚴(yán)重的結(jié)果只會帶來惡性競爭。南城的商圈發(fā)展勢頭雖然不錯，由富民步行街、銀豐路飲食以及宏遠(yuǎn)副食百貨批發(fā)市場、宏輝商業(yè)廣場所構(gòu)成的美食商圈，成為周邊鎮(zhèn)區(qū)及東莞城區(qū)特色美食、百貨批發(fā)的消費集中地，但隨著南城城市形態(tài)的轉(zhuǎn)變，高素質(zhì)、高收入人群的增加，南城商業(yè)形態(tài)亟需補(bǔ)充，商業(yè)格局有待創(chuàng)新，南城商業(yè)變革勢在必行。
　　因此，在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時，發(fā)展商應(yīng)考慮商業(yè)的長期發(fā)展，并專門針對商業(yè)自身經(jīng)營特點而設(shè)計，主題性商業(yè)物業(yè)將有較大的發(fā)展空間。營銷火爆的東城十三碗等都是主題性商業(yè)物業(yè)開發(fā)的案例，從市民對其的關(guān)注程度上看，已經(jīng)引起了一定的共鳴，在經(jīng)歷過大型商業(yè)物業(yè)大興土木的東莞，下一站的主題商業(yè)有望被推上歷史舞臺。