金融危機重創(chuàng)零售業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)項目表現(xiàn)不一

    經(jīng)濟大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所不同，對于正處在招商或剛剛開業(yè)的商業(yè)項目沖擊較大。DTZ戴德梁行商業(yè)部（商鋪）董事葉衍能先生在接受記者采訪時表示，在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，不同階段的商業(yè)項目在應(yīng)對金融危機時，也應(yīng)采取不同的措施或狀態(tài)。
　　成熟項目受影響甚微 零售商繼續(xù)等候入駐
　　金融危機對于已開業(yè)的成熟商業(yè)項目來說影響相對較小。由于已開業(yè)或經(jīng)營時間較久，商場運營較為穩(wěn)定，消費者具有一定的認知度和消費習(xí)慣，商業(yè)項目擁有相對固定的消費客流，因此零售商選址成熟項目，其經(jīng)營風(fēng)險較低。目前王府井商圈、西單商圈、CBD商圈等成熟的商業(yè)項目受到金融危機的影響相對較小。即使上述商圈內(nèi)的商業(yè)項目經(jīng)營存在一些狀況，也是項目前期招商或商圈內(nèi)競爭引起的經(jīng)營后續(xù)反映。很多零售商對后期經(jīng)營良好的商業(yè)項目仍有較為強烈的進駐意向，如東方廣場、新光天地等，其租金水平平穩(wěn)及有上升趨勢，仍然是北京地區(qū)零售商愿意等候入駐的少有商業(yè)項目。
　　剛開業(yè)項目表現(xiàn)不一 中低端市場看好
　　對于在金融危機前已完成招商或剛剛開業(yè)的商業(yè)項目來說，開業(yè)后的經(jīng)營狀況大多不甚理想，商場的培養(yǎng)周期受到消費者固有購物習(xí)慣、消費水平變化、商業(yè)項目定位等原因影響，較之前開業(yè)的成熟商業(yè)項目的培養(yǎng)期更長，很多新開業(yè)的商業(yè)項目，如CBD地區(qū)、亞運村中心區(qū)等商圈中的商業(yè)項目內(nèi)租戶的經(jīng)營壓力大增，租戶要求業(yè)主給予一定的優(yōu)惠政策或商戶暫停營業(yè)至商場出租率達到要求后再重新開業(yè)等以前較少發(fā)生的現(xiàn)象。
　　但也有部分定位中檔或中檔偏低的商業(yè)項目，因其定位沒有受到金融危機的影響，加之所處的地理位置、適中的商業(yè)體量、商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理、以及充足的目標(biāo)消費人群等因素的影響，在開業(yè)后不久就收到了較好的預(yù)期效果，沒有受到金融危機的較大沖擊。
　　招商中項目影響最大 發(fā)展商提高優(yōu)惠條件
　　金融危機對正在招商階段的新項目影響較為明顯，諸如不同行業(yè)的眾多零售品牌暫停開店、甚至部分品牌開始關(guān)閉其已經(jīng)開出但經(jīng)營狀況不佳的店鋪，使新項目在招商過程中可選擇的品牌相對減少。而由于新開業(yè)的商業(yè)項目大多經(jīng)營狀況不盡如人意，使零售商的經(jīng)營壓力大增，很多零售商轉(zhuǎn)頭關(guān)注市場中較為成熟的商業(yè)項目。零售品牌對新項目持觀望態(tài)度，將會延長新項目的招商時間、影響招商進度，導(dǎo)致目前市場中正在進行招商的商業(yè)項目基本上都或多或少的推遲了其開業(yè)時間。
　　對一些開業(yè)時間一再推遲的商業(yè)項目而言，為減少其投資壓力，發(fā)展商不得不采取給予商戶一定支持促進零售商對項目的關(guān)注以盡快促成其開業(yè)，降低損失。如近期某個剛開業(yè)的商業(yè)項目，為了催進商戶盡快開業(yè)，提出商戶如在業(yè)主規(guī)定時間內(nèi)開業(yè)，業(yè)主將給予兩個月免租，第三個月租金招商純抽成方式收取等優(yōu)惠條件。
　　零售商調(diào)整擴張政策 各行業(yè)應(yīng)對措施不一
　　由于金融危機的影響，零售品牌受到歐美地區(qū)銷售額下降和其它業(yè)務(wù)投資失利的影響，大多采取暫�；驕p少開店來降低成本，基本只是維持營業(yè)情況較好的現(xiàn)有店鋪的日常運營。對于新的商業(yè)項目就十分慎重，基本要求位置及前景極好，業(yè)主愿意提供裝修補貼，同時以純銷售提成作為租金才有機會繼續(xù)洽談，目前市場行情，部份一線品牌要求的裝修補貼金額上升了50%-100%不等，扣率租金卻反過來下調(diào)。
　　針對目前的市場情況，零售商的應(yīng)對政策主要表現(xiàn)在：對于不盈利或虧損的店鋪采取撤租或并店措施；與業(yè)主洽談降租或縮減面積；縮減開店計劃；選擇成熟項目或商圈開新店；為了降低成本和經(jīng)營風(fēng)險，部分零售商目前偏向選擇純抽成的、裝修及經(jīng)營成本較低的百貨公司開店。而大型超市、快餐店等日常生活必需品或客單價低的行業(yè)受影響小，并有營業(yè)額增長的現(xiàn)象。同時零售商戶盡可能的降低成本，例如餐飲客戶會拓展消費單價相對稍低的品牌；由于零售商戶對于新項目的選址成本壓縮及控制風(fēng)險，因此，對于新項目的租金較之前有所控制，如國際服裝服飾品牌， 租金承受能力下降了30%-40%，同時要求加上其它的優(yōu)惠條件，如免租期、在開業(yè)后的一段較長時間以銷售提成作為租金等。
　　總括來說， 大部份零售商在2009年上半年都處于一個覌望期， 經(jīng)過幾個月的覌望， 他們才會重新審視， 重新做開店計劃， 同時目前能吸引零售商開店的項目， 必需給予零售商一個合理的優(yōu)惠政策， 讓他們能在經(jīng)濟形勢仍處于低迷的情況下正常經(jīng)營。