實(shí)況：2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)

                      中國商業(yè)地產(chǎn)逐步走向?qū)�業(yè)化
         ——2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》發(fā)布會(huì)成功舉行

圖為 2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》發(fā)布會(huì)現(xiàn)場

　　2009年4月24日，由中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)、中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)及新浪樂居聯(lián)合主辦的2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》發(fā)布會(huì)，在北京富力萬麗酒店隆重舉行。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長肖曉儉，建設(shè)部政策研究中心處長、研究員文林峰，中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云，北京國華置業(yè)有限公司董事長房超，中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)副主任邢和平，新浪樂居總經(jīng)理羅軍，中國建筑北京設(shè)計(jì)研究院總建筑師、副院長董少宇，嘉實(shí)基金鄭沂博士以及來自全國各地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、各業(yè)態(tài)品牌商家、運(yùn)營機(jī)構(gòu)代表等近300名商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士出席了本次專業(yè)盛會(huì)。
　　本屆年會(huì)以“挑戰(zhàn)造機(jī)遇、競合促發(fā)展”為主題，針對(duì)我國長期以來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在供求信息不對(duì)稱等問題，從專業(yè)角度進(jìn)行全方位研討，深度透析城市商業(yè)地產(chǎn)競合關(guān)系。作為一個(gè)企業(yè)展示品牌和成果、行業(yè)凝聚機(jī)會(huì)匯集的平臺(tái)，本屆年會(huì)更是增加了技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)交流的功能。據(jù)悉，年會(huì)上，中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)在全面調(diào)研行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，頒布了《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》，將權(quán)威報(bào)告產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，專業(yè)解析經(jīng)典案例，并對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有著積極的推動(dòng)意義。報(bào)告為研究探討新形勢下中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場健康發(fā)展將產(chǎn)生重大影響。
　　同期舉行的商業(yè)地產(chǎn)、品牌商家互相交流的專場論壇活動(dòng)，從行業(yè)專業(yè)角度充分闡述在目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境下企業(yè)生存和發(fā)展的要訣，讓每一個(gè)參與者都能獲得良好收益。
　　以下為“2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》發(fā)布會(huì)”現(xiàn)場實(shí)況：
　　主持人 蔡云：挑戰(zhàn)造機(jī)遇、競合促發(fā)展，大家好！首先，我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)和同行們參加2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)。本次年會(huì)是中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)自2008年12月成立以來舉辦的首次年會(huì)，會(huì)議得到了新浪樂居、樓市傳媒等機(jī)構(gòu)的大力支持，在此向他們表示衷心感謝。定位于專業(yè)年會(huì)，表明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性和高度專業(yè)性，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)企業(yè)在實(shí)踐中迫切需要面對(duì)市場尋找機(jī)遇加強(qiáng)融合，用科學(xué)和謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待房地產(chǎn)中最復(fù)雜的學(xué)科。今天匯聚一堂共謀發(fā)展，是我們舉辦這次專業(yè)年會(huì)的根本。
　　首先，請(qǐng)?jiān)试S我介紹今天到會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓們：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長肖曉儉先生，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任委員、北京國華置業(yè)有限公司董事長房超先生，中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)副主任邢和平先生，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳志先生，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心處長、研究員文林峰女士，新浪樂居總經(jīng)理羅軍先生，中糧地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)北方發(fā)展總監(jiān)陳希勇先生，中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)副主任委員趙海先生，中信聯(lián)合體育運(yùn)營有限公司總經(jīng)理鄭中先生，中央人民廣播電臺(tái)101.8都市之聲臺(tái)長孟昕先生，樓市傳媒董事長蔡鴻巖先生，新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道總監(jiān)郭杰先生，Autodesk中國區(qū)工程建設(shè)行業(yè)銷售總監(jiān)李紹建先生，中國建筑北京設(shè)計(jì)院總建筑師副院董少宇先生，嘉實(shí)基金鄭沂博士，北京工商聯(lián)商會(huì)副秘書長李濤先生，第一太平董事、中國區(qū)主管洪濤先生，北京漢博研究院院長王永先生，富力北京開發(fā)有限公司商業(yè)運(yùn)行公司總經(jīng)理李思源先生，華熙長安MALL總經(jīng)理邢軍先生，北京萬通時(shí)尚有限公司總經(jīng)理王瑩女士，北京房建房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理耿為亮先生，天津復(fù)地中心商用事業(yè)部經(jīng)理詹潤東先生，茂川大廈董事長張學(xué)忠先生、總經(jīng)理張雅南女士，小人國集團(tuán)董事長駱達(dá)先生，天津麥購集團(tuán)總經(jīng)理胡少珍先生，中影影院投資公司開發(fā)總監(jiān)程光燕女士，天津日?qǐng)?bào)房地產(chǎn)運(yùn)營部總監(jiān)張秋艷女士。以及來自肯德基、仙蹤林、巴貝拉、豆撈坊、便宜坊、資生堂、永旺、斯沃琪、寶利豪、運(yùn)動(dòng)100、易初蓮花、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、和合谷、迪信通、味千拉面、一兆韋德、物美超市、凈雅、UNIQLO(優(yōu)衣庫)、紙老虎、小鬼當(dāng)家、永和大王、佐丹奴、迪卡儂、李寧、吉野家、棒約翰、快樂檸檬、凡情帝諾、安踏、甜庫等品牌的商家。在此，我代表會(huì)議主辦方歡迎各位。
　　大家都知道，2008年的世界金融危機(jī)考驗(yàn)著成長中的中國商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入2009年，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，同時(shí)中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈。中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之間出現(xiàn)了競爭合作局面，本次年會(huì)的主題就是“挑戰(zhàn)造機(jī)遇、競合促發(fā)展”。在本次年會(huì)上各位嘉賓將從專業(yè)角度、深度透析城市商業(yè)地產(chǎn)競合關(guān)系，并圍繞著商業(yè)地產(chǎn)“找鋪”與“招商”發(fā)展進(jìn)行多角度、全方位研討。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)還將在本次年會(huì)上發(fā)布《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》。
　   女士們、先生們！相信本次年會(huì)將是一次開啟希望、匯聚智慧的大會(huì)，是中國地產(chǎn)行業(yè)的一次專業(yè)盛會(huì)，同時(shí)本次年會(huì)也將對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場步入良性發(fā)展軌道起到積極的指導(dǎo)作用。
　　現(xiàn)在我宣布，2009年中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)正式開始。
　　首先有請(qǐng)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長肖曉儉先生上臺(tái)講話，肖副秘書長演講的題目是：宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響。歡迎肖副秘書長！
　　肖曉儉：宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響
　　肖曉儉：尊敬的房超主任，各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好！首先，我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)感謝各位嘉賓出席本次年會(huì)。
　　當(dāng)前，全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)影響已經(jīng)逐漸擴(kuò)大和蔓延，在當(dāng)前政府保增長、擴(kuò)內(nèi)需的政策下，把握商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營規(guī)律，積極尋找應(yīng)對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場變化，有效提高企業(yè)在市場中的應(yīng)變能力是本次年會(huì)的目的。我們衷心地希望本次會(huì)議對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展能夠有所幫助。
　　下面我談兩點(diǎn)個(gè)人看法：
　　一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響
　　自去年下半年以來，受國際金融危機(jī)的影響，中國出口下滑，企業(yè)經(jīng)營困難，失業(yè)增加，財(cái)政減收等問題日益突出，經(jīng)濟(jì)增速也逐步放緩，中國政府及時(shí)調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，采取了擴(kuò)大內(nèi)需，大規(guī)模增加財(cái)政投入，調(diào)整振興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)技術(shù)改造，大幅提高社會(huì)保障水平等促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一攬子計(jì)劃。目前，這些應(yīng)對(duì)措施已經(jīng)初見成效，今年一季度，我國宏觀經(jīng)濟(jì)在全球金融危機(jī)深化和我國積極的財(cái)政政策適度穩(wěn)健的貨幣政策共同的影響下，總體形勢處于振蕩期，GDP的增速6.1%，這一數(shù)字雖然和去年同期相比回落4.5個(gè)百分點(diǎn)，但相對(duì)于全球很多國家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長的情況，中國經(jīng)濟(jì)能夠如此增長已經(jīng)實(shí)屬不易。
　　從各項(xiàng)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出許多積極特點(diǎn)。在一系列積極政策的拉動(dòng)下，一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行顯示出一定的變化。雖然從目前情況看，復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定，向上的趨勢還存在一定的變數(shù)，不能過分地樂觀，但是更多人都相信中國可以在此輪經(jīng)濟(jì)衰退中較早地開始恢復(fù)增長，中國經(jīng)濟(jì)今年將呈現(xiàn)介于恢復(fù)和優(yōu)復(fù)之間的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)軟著陸的可能性最大。
　　綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)，當(dāng)前一些城市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)一些回暖跡象。今年1到3月，全國商品房銷售面積1.13億平方米，同比增長8.2%。房地產(chǎn)銷售5059億，同比增長23.1%。其中，商業(yè)住宅銷售額增長24.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長20%和14.4%。同時(shí)，3月份商業(yè)住宅投資回落也呈現(xiàn)了趨緩態(tài)勢。08年以來，金融危機(jī)也影響了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，具體表現(xiàn)以下幾個(gè)方面：商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)速度回落，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積等指標(biāo)下滑，商業(yè)地產(chǎn)銷售幅度下降，商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格下降，租金降低，一些城市很多商戶出現(xiàn)了不同程度的上升。
　　二、在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，國家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)加大信貸支持。
　　首先，應(yīng)針對(duì)各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的具體情況，賦予購房者更合理的首付貸款，并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)購房貸款的年限適當(dāng)放松，降低商業(yè)地產(chǎn)購房貸款利率。再者是應(yīng)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供更多的信貸額度支持，提高評(píng)估面貸款比例。
　　目前上海部分銀行最新規(guī)定，商用貸款總額不封頂，最高可貸到商用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的7成，貸款期限一般為10%，貸款利率按照人民銀行規(guī)定同檔次的貸款利率執(zhí)行。如商戶必須位于商業(yè)中心的商戶、商圈，并且成交單價(jià)必須在銀行評(píng)估價(jià)以內(nèi)，否則最高貸款的成數(shù)只有6成。此外，中國農(nóng)業(yè)銀行總行對(duì)內(nèi)發(fā)文，決定在上海、北京、廣州、深圳、杭州等七個(gè)城市穩(wěn)步開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)融資方式也需要及時(shí)更新。2008年12月，國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見提出，開展房地產(chǎn)投資性試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)事業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)債券市場和相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，這方面也出臺(tái)了具體的操作政策。
　　中國在世界經(jīng)濟(jì)中地位的上升帶來商業(yè)地產(chǎn)的長期需求，加快了一些城市的國際化程度的進(jìn)程，如深圳、上海、北京、天津等城市。與此同時(shí)，這些國際化城市對(duì)周邊城市也有一定的輻射作用。這種國際化程度的提高和輻射作用必然會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。溫總理在博鰲亞洲論壇上表示，中國經(jīng)濟(jì)形勢比預(yù)料的要好，具體表現(xiàn)在：
　　1.投資增速加快，消費(fèi)較快增長，國內(nèi)需求持續(xù)提高。
　　2.結(jié)構(gòu)調(diào)整、積極推進(jìn)、區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)較快。
　　3.銀行體系流動(dòng)性充裕、金融市場平穩(wěn)運(yùn)行、市場預(yù)期改善。從市場角度來說，伴隨著行業(yè)環(huán)境的逐步規(guī)范，隨著居民消費(fèi)力的不斷增長，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例將不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�將不可估量。接下來將要發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告，它將針對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展成就，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行特征以及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測和展望都會(huì)有詳細(xì)的分析。
　　因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我就不展開講了。有不當(dāng)之處請(qǐng)大家批評(píng)指正。謝謝大家！
　　主持人：感謝肖秘書長精辟的發(fā)言。下面請(qǐng)與我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最為密切的商家代表中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)副主任邢和平先生發(fā)言。邢主任講話的主題是：中國零售業(yè)發(fā)展趨勢。歡迎邢主任！
　　邢和平：中國零售業(yè)發(fā)展趨勢
　　邢和平：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好！我們經(jīng)過了三十年的改革開放，中國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)完成了從傳統(tǒng)商業(yè)到現(xiàn)代商業(yè)的過渡�？梢哉f，我們的零售業(yè)已經(jīng)開始和世界同步了，從建筑結(jié)構(gòu)上說，我們的購物中心不輸給任何國家。從購買力上，據(jù)報(bào)道，中國的奢侈品消費(fèi)已經(jīng)超過了美國。那么英國奢侈品協(xié)會(huì)去年的年會(huì)專門的一個(gè)主題就是研究中國的奢侈品消費(fèi)的市場。所以說，我們的購買力已經(jīng)引起了世界的關(guān)注。
　　我們的過程經(jīng)歷了從綜合的百貨商店到專業(yè)的賣場，再從百貨店和專業(yè)賣場到綜合體和購物中心這樣的一個(gè)過程。現(xiàn)代的購物中心已經(jīng)脫離了購物的傳統(tǒng)概念，它已經(jīng)形成了人們的一個(gè)休閑、娛樂和社會(huì)的活動(dòng)中心，人們的購物習(xí)慣也從到商業(yè)街去購物，發(fā)展到現(xiàn)在的去購物中心消費(fèi)。因此，市場對(duì)我們的開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)都提出了更高的要求，這就是社會(huì)資源的整合能力，無論是商品的整合能力還是商戶的整合能力。在商品的整合方面，我們有很多可以借鑒的東西。
　　國外的專業(yè)店的品種和面積可以說是成千上萬。為什么說成千上萬呢？因?yàn)閷�業(yè)店有上千平方米、有上萬個(gè)品種，但是在我們的國內(nèi)，像這樣的購物中心和這樣的店還很缺乏。所以我們需要學(xué)習(xí)國外的一些先進(jìn)的理念和運(yùn)營的手段。
　　第二，我們需要?jiǎng)?chuàng)新。作為我們的經(jīng)營者，我們要走自己的路，要在學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上創(chuàng)新我們自己的經(jīng)營之道。
　　我國零售業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，呈現(xiàn)了新時(shí)代的特征。科學(xué)的發(fā)展、技術(shù)手段的進(jìn)步給我們帶來了無限的商機(jī)。這無論從建筑規(guī)模、運(yùn)營模式、管理水平都發(fā)生了巨大的變化。同時(shí)，網(wǎng)上購物已經(jīng)成為了人們的一個(gè)消費(fèi)渠道。從今天開始，我國3G手機(jī)的推廣，網(wǎng)上購物使人更方便地去購買他想買的商品。
　　隨之而來的就是人、財(cái)、物的整合。人才從什么地方來？僅僅有以往的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)現(xiàn)在看來是完全不夠的。那么我們需要的是復(fù)合型的人才。財(cái)政方面，說白了就是資本。我們這個(gè)行業(yè)希望有更多的資本關(guān)注我們商業(yè)地產(chǎn)的投資。在物流方面，按照不同的業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，物流的陪送需要更加社會(huì)化的服務(wù)，所以這些問題都有待于我們?nèi)ヌ接懞徒鉀Q，希望我們能夠攜起手來，共同努力。謝謝大家。
　　主持人：謝謝邢主任為商業(yè)地產(chǎn)做的全面分析。下面我們有請(qǐng)本次年會(huì)的主辦方中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任委員、中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)軍人物，北京國華置業(yè)董事長房超先生發(fā)言。房總講話的題目是：商業(yè)地產(chǎn)的特征及運(yùn)營。歡迎房總！
      房超：商業(yè)地產(chǎn)的特征及運(yùn)營
　　房超：大家下午好！很高興有機(jī)會(huì)和大家溝通一下關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的情況。中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)做的一件很有意義的事情就是馬上要發(fā)布中國商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)研究報(bào)告，這個(gè)研究報(bào)告就是系統(tǒng)地總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)的一些特征、規(guī)律和趨勢，還有一些典型的案例，還有對(duì)未來的一些分析和研究，我相信能夠給有志于從事商業(yè)地產(chǎn)和研究商業(yè)地產(chǎn)、關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的各界能夠提供一些參考，這個(gè)很快就要發(fā)布了，這是一個(gè)很系統(tǒng)的報(bào)告。
　　那么商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在越來越受到整個(gè)社會(huì)的關(guān)注。尤其最近，政府已經(jīng)非常地關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需，對(duì)度過當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)城市化發(fā)展進(jìn)程到了一個(gè)嶄新的階段以后如何提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，政府非常關(guān)注，政策上也會(huì)有所調(diào)整。我相信商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該恢復(fù)它本來應(yīng)該有的這種價(jià)值和地位的時(shí)候，因?yàn)檫^去房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)是大一統(tǒng)的，政府在調(diào)整一些房地產(chǎn)的政策上，宏觀調(diào)控，還有對(duì)待行業(yè)性的一般性的研究上都是混在一起的。但是，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)還有完全不同的一些規(guī)律和特質(zhì)，這些規(guī)律和特質(zhì)如果用大一統(tǒng)的或者說一般意義的做政策調(diào)整會(huì)出現(xiàn)一些偏差。本來是對(duì)住宅市場的一些調(diào)控政策，用在商業(yè)地產(chǎn)上，商業(yè)地產(chǎn)被調(diào)控以后，影響了這個(gè)市場的發(fā)展，影響了消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)是不利的�？刂品績r(jià)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是兩個(gè)概念，但是由于我們過去對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值和地位研究得不夠，所以帶來了很多的問題。
　　房地產(chǎn)行業(yè)政府非常關(guān)注，我們從最近一年多的交流當(dāng)中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)越來越多的地產(chǎn)商正在從事商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)為主的開發(fā)商，其商業(yè)地產(chǎn)的比重在增加，這樣勢必造成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律和特征的研究就變得非常重要。就是行業(yè)本身，商業(yè)地產(chǎn)本身也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律和特征的研究，因?yàn)檫@畢竟是一個(gè)新鮮的行業(yè)。
　　剛才講到城市化進(jìn)程到拉動(dòng)內(nèi)需、發(fā)展經(jīng)濟(jì)，到行業(yè)本身，商業(yè)地產(chǎn)都有著非常重要的地位和作用。所以，在這個(gè)時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)發(fā)布一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告致力于從很多方面，各界人士密切配合，共同推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康的發(fā)展，是一件很有意義的事情。
　　現(xiàn)在行業(yè)在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)過程中，下一步重點(diǎn)可能要解決的問題，我個(gè)人認(rèn)為就是進(jìn)一步地把握商業(yè)地產(chǎn)的特征和規(guī)律，按照商業(yè)地產(chǎn)本身的這種規(guī)律去研究、開發(fā)、運(yùn)營。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)它是房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品里面最復(fù)雜的產(chǎn)品，我們通常在習(xí)慣上做的地產(chǎn)項(xiàng)目都是工期比較短，急功近利地做。這些做法和商業(yè)地產(chǎn)的這種自身的規(guī)律是不吻合的。另外，商業(yè)地產(chǎn)本身它是做平臺(tái)的，而不是最終消費(fèi)。住宅做完了以后，住宅是最終消費(fèi)，但是商業(yè)地產(chǎn)不是，商業(yè)地產(chǎn)做完了以后，是給零售業(yè)、服務(wù)業(yè)做平臺(tái)的。所以，在國外發(fā)展到比較成熟的階段，商業(yè)地產(chǎn)基本上是定性了，基本上是定制化。它在建設(shè)之前，已經(jīng)實(shí)際上有了比較確定的經(jīng)營方，這個(gè)確定的經(jīng)營方不一定都是簽約的，但是它是確定的。比方它給是某個(gè)業(yè)態(tài)的零售業(yè)準(zhǔn)備的，它即使沒有簽約，將來接盤的時(shí)候也不會(huì)有太大的問題，因?yàn)樗�有�?jīng)驗(yàn)，這個(gè)模式已經(jīng)固化。現(xiàn)在國內(nèi)普遍的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這塊還是比較迷茫，感覺到很困惑。在開發(fā)過程當(dāng)中，受到各方面，特別是社科運(yùn)營、招商這些問題的困擾，導(dǎo)致了一方面市場上對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)是有需求的，(今天我們的會(huì)議也來了很多服務(wù)業(yè)的經(jīng)營者代表，每一個(gè)經(jīng)營者都在尋找適合自己的地盤)。但是另一方面，很多商鋪空置或者沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。這就是我們?cè)谑袌龆ㄎ坏臅r(shí)候，對(duì)商業(yè)零售業(yè)，包括對(duì)自身的規(guī)劃定位研究得不夠，有點(diǎn)盲目，所以導(dǎo)致了兩個(gè)市場不能對(duì)接。作為零售業(yè)的市場也在尋找合適的地方，發(fā)展商也在尋找合適的商鋪趕快入住，這樣一來，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是非常不利的。所以，下一步我們可能在這方面還要做一些推進(jìn)和研究，希望給大家提供一些提示性的建議，應(yīng)該注意什么？商業(yè)地產(chǎn)自身的規(guī)律是什么？它應(yīng)該怎么去做？不能簡單的說我是做商業(yè)地產(chǎn)，我要做高檔的。市場定位怎么定？需要根據(jù)不同的地段、階段、根據(jù)開發(fā)商實(shí)際的駕馭能力，根據(jù)各方面的一些客觀因素，來進(jìn)行市場定位。那么市場定位以后，還需要定向，即到底要實(shí)現(xiàn)一個(gè)什么樣的商業(yè)規(guī)劃？做什么樣的業(yè)態(tài)？是購物中心，還是百貨，還是其他的社區(qū)商業(yè)？這個(gè)你得很好地去定位、定向。
　　比方說，我們知道一些高端品牌，它們自身對(duì)商鋪都是有要求的。他們?cè)谥袊�的代表，是根�?jù)總部的統(tǒng)一的規(guī)劃要求來尋找合適的商鋪。這個(gè)規(guī)劃要求足有厚厚一本，是很具體的。如果做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人，不去研究他們的需求，不了解他們的厚本，而去盲目地做一些商場，怎么可能把他們吸引進(jìn)來？這是吸引不進(jìn)來的。所以，現(xiàn)在出現(xiàn)大量的重復(fù)建設(shè)，導(dǎo)致大量的商業(yè)設(shè)施不能很好地發(fā)揮它的功效。
　　商業(yè)地產(chǎn)是非常大的課題，在國外它是一個(gè)非常系統(tǒng)的工程，它不是三言兩語能夠說清楚的。但是這個(gè)問題現(xiàn)在擺在我們面前，怎么去解決？需要很多人，也需要很長時(shí)間，需要我們不斷地總結(jié)和交流經(jīng)驗(yàn)，不斷地去提升，然后逐步達(dá)到一個(gè)非常好的成熟的階段�，F(xiàn)在，我希望無論是零售業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，還是媒體，都要積極地去做一個(gè)橋梁和溝通的紐帶。對(duì)這種機(jī)制、體制多一些了解，然后早一些溝通，多一些溝通，要通過溝通創(chuàng)造更多的合作機(jī)會(huì)，使這個(gè)行業(yè)能夠逐步地成熟。
　　借這個(gè)機(jī)會(huì)也感謝大家今天來參會(huì)。謝謝各位！
　　主持人：感謝房總，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的高度認(rèn)識(shí)是房總親身經(jīng)歷實(shí)踐的結(jié)晶。謝謝！新浪樂居是我國房地產(chǎn)行業(yè)最具影響力的專業(yè)網(wǎng)站，長期以來，新浪樂居對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)專業(yè)委員會(huì)進(jìn)行了全面支持。下面有請(qǐng)本次年會(huì)的主辦方領(lǐng)導(dǎo)——新浪樂居總經(jīng)理羅軍先生致辭，羅總講話的主題是：把握新興媒體發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源整合。歡迎羅總！
      羅軍：把握新興媒體發(fā)展機(jī)遇 實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源整合
　　羅軍：尊敬的肖副秘書長，尊敬的房總，尊敬的各位來賓，下午好！非常有幸有這樣的機(jī)會(huì)和大家坐在一起。這個(gè)題目其實(shí)蠻有意思的，商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是兩個(gè)詞，一個(gè)是商業(yè)，一個(gè)是地產(chǎn)。我們認(rèn)為，中國是全球最大的消費(fèi)市場，這點(diǎn)毋庸置疑。所以商業(yè)的發(fā)展，最近六十年我們看到它的節(jié)奏和發(fā)展速度是非�？斓�。地產(chǎn)行業(yè)，雖然面臨短暫的波折，但事實(shí)證明，中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)年輕而古老的行業(yè)，而這個(gè)行業(yè)向前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有它的特征，商業(yè)地產(chǎn)在中國也有它的特征。但是有一個(gè)事實(shí)，中國是一個(gè)走向城市化發(fā)展速度非�？斓囊粋�(gè)國家，由于城市化發(fā)展，由于消費(fèi)業(yè)大量存在，由于地產(chǎn)年輕而古老生命的存在，商業(yè)地產(chǎn)可以說是一項(xiàng)偉大的事業(yè)，具有廣泛前途和發(fā)展的機(jī)會(huì)。所以，非常高興看到這樣一個(gè)協(xié)會(huì)的組織，這樣一個(gè)共同在一起的平臺(tái)能夠在北京，今天有這樣的自己的舞臺(tái)。
　　另外，我最近在和同事們談一件事。我說一杯水里面加入了糖是什么？那是糖水。那一杯水里面加入了鹽是什么？那是鹽水。但是試問一下，如果一杯水里面加入了互聯(lián)網(wǎng)它的結(jié)果是什么？沒有一個(gè)人知道。但是我們知道互聯(lián)網(wǎng)和旅游業(yè)結(jié)合產(chǎn)生了全球注目的公司攜程，互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)協(xié)同出現(xiàn)了人們關(guān)注的阿里巴巴，所以新浪樂居從08年初開始成立，我們要做一件事情，就是將互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，那是一個(gè)與我們的生命同時(shí)存在的事情，是一件值得我們一生去做的事業(yè)。
　　最近有一個(gè)報(bào)告，2009年度第一季度新浪樂居的市場占有率達(dá)到了整個(gè)中國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)傳媒中的第一位。在此也感謝各位的支持和幫助，感謝協(xié)會(huì)的支持，感謝所有開發(fā)商們的共同努力。
　　我想，我們要做什么？我們其實(shí)是一個(gè)平臺(tái)，我們基于的是三者之間。我們背后是消費(fèi)者，中國這么多億的消費(fèi)者，我們左邊是開發(fā)企業(yè)，右邊是商戶�？赡艽蠹也恢�道一些數(shù)據(jù)，新浪網(wǎng)日點(diǎn)擊量到最近的截止時(shí)間是每一天超過13億次。所以如果你是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)企業(yè)，如果你的商戶希望和你的消費(fèi)者或者彼此之間有更好的接觸和了解、溝通，新浪會(huì)成為你很好的平臺(tái)。并且作為我們來說，我們致力于這個(gè)行業(yè)，我們希望中國這樣一個(gè)年輕而古老的房地產(chǎn)行業(yè)，能走得更好，我們希望中國消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的訴求能得到滿足。
　　新浪樂居非常感謝主辦方、感謝房協(xié)、感謝專業(yè)機(jī)構(gòu)給我們這個(gè)機(jī)會(huì)，也感謝給我們未來的機(jī)會(huì)能夠?yàn)樵谧�的開發(fā)企業(yè)，能夠?yàn)樵谧�的各位房地產(chǎn)行業(yè)的同仁們，更能夠?yàn)橹袊�的百姓大眾做到我們一些�?yīng)盡的微薄的力量。再次感謝！
　　主持人 蔡云：感謝羅總。羅總對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解，反映出媒體與房地產(chǎn)的有效結(jié)合。謝謝。
　　下面進(jìn)入專業(yè)論壇。有請(qǐng)Autodesk中國區(qū)工程建設(shè)行業(yè)銷售總監(jiān)李紹建先生進(jìn)行產(chǎn)品宣講，題目是：BIM-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的“DNA” 。歡迎李總！
　   李紹建：BIM-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的DNA
　　李紹建：Autodesk公司我想可能對(duì)在座各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓，包括各位參與會(huì)議的與會(huì)者來講可能都很新的。大家會(huì)很奇怪，為什么一個(gè)軟件公司會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)這樣的專業(yè)論壇上面？我想，我花很短的時(shí)間跟大家介紹我們是干什么的，我也再花很短的時(shí)間跟大家講我們?cè)趺纯吹礁�商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的部分，作為專業(yè)軟件的供應(yīng)商，我們?cè)搹哪睦锇l(fā)展。
　　我簡單介紹一下Autodesk公司，它是全球最大的二維和三維設(shè)計(jì)軟件的供應(yīng)商。大家平常沒有感覺到，其實(shí)在我們生活當(dāng)中，設(shè)計(jì)是無處不在的，這些圖片，小到我們用的每一個(gè)日常用品，大到我們居住的樓宇，到我們出行的道路�？梢院敛豢鋸埖刂v，這些設(shè)計(jì)讓我們?nèi)祟惖纳�活，讓我們的學(xué)習(xí)、工作更加有創(chuàng)意，更加有效率，更加的安全、更加的舒適和便利，同時(shí)還很重要的是更加具有可持續(xù)性。
　　我想，大家可能沒有意識(shí)到，我們?cè)谧�的每一位在每一天生活中接觸到的電腦，以及我們開會(huì)的酒店，到我們出行的道路，幾乎每一樣?xùn)|西在它的設(shè)計(jì)和建設(shè)方面，以及方案設(shè)計(jì)階段，都是用Autodesk的文件實(shí)現(xiàn)的。同時(shí)你們看的每一個(gè)好萊塢的大片，每一個(gè)非常有趣的網(wǎng)上游戲和每一個(gè)非常好看的廣告都是用Autodesk軟件去實(shí)現(xiàn)的。我們作為軟件供應(yīng)商其實(shí)是無處不在的。我們的客戶遍布到各個(gè)領(lǐng)域，涉及到人們生活、工作和學(xué)習(xí)的每一方面的每個(gè)部分，但是我們最主要的部分就是在設(shè)計(jì)。
　　具體到工程建設(shè)方面，我們有一個(gè)非常寬泛的概念。說到商業(yè)地產(chǎn)，剛才各位領(lǐng)導(dǎo)談到大家比較關(guān)注產(chǎn)業(yè)政策、資金和運(yùn)營，但是它的核心還是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如果是地產(chǎn)項(xiàng)目，它不會(huì)永遠(yuǎn)停留在我們的腦子里，不會(huì)永遠(yuǎn)停留在未來的圖形當(dāng)中，它一定通過設(shè)計(jì)和建設(shè)的階段，最后變成實(shí)實(shí)在在的物理存在，而這樣物理存在的過程就是一個(gè)工程建設(shè)的過程。無論我們?cè)趺慈ハ�，我們無論從國家層面定位它，還是一樣，我們要把它變成一個(gè)實(shí)實(shí)在在，在我們的地表上存在的這樣一個(gè)建筑群或者更綜合的形態(tài)。
　　同樣的話，在這些方面我們面臨所有的挑戰(zhàn)，全球化的挑戰(zhàn)。全球化意味著人員，意味著項(xiàng)目，意味著資金，意味著我們經(jīng)營模式的相互交流。我們中國人走出去，到世界各地，同樣世界各地更新的東西也在進(jìn)入中國。同樣在地產(chǎn)方面，這種挑戰(zhàn)所帶來的沖擊也是不言而喻的。
　　城市化和人口增長，尤其在中國，在全球一樣面對(duì)人類不斷的向外部去尋找我們更需求的生活空間，不斷尋求更舒適的地方，更便利的地方。我們?nèi)丝诓粩嗟卦鲩L，我們面臨不斷發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高我們生活水平的一個(gè)必然過程。同樣，自然資源和氣侯的影響也是我們不容忽視的。大家應(yīng)該對(duì)去年的5.12地震應(yīng)該記憶猶新，包括我們?nèi)ツ甑难��?zāi)，我們經(jīng)歷了很多。
　　同時(shí)，自然資源是有限的，我們只有一個(gè)地球。隨著我們不斷擴(kuò)展我們生存的空間，我們面對(duì)的是一個(gè)有限的資源環(huán)境，那我們?cè)趺醋屛覀兊沫h(huán)境，大到我們的社區(qū)、社會(huì)甚至全球，我們?cè)趺礃硬粩嗟乜沙掷m(xù)在這個(gè)唯一星球上持續(xù)地生存下去，為我們下一代去考慮。
　　在中國過去三十年的改革開放當(dāng)中，全球化的進(jìn)程不言而喻。全球化人口增長在中國面臨著大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，所帶來的對(duì)我們的基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)我們的居住，對(duì)我們的社區(qū)環(huán)境，對(duì)我們的醫(yī)療教育衛(wèi)生等等所有方面，這些所有一切支持這樣的變化，必須有大量的工程項(xiàng)目在支撐他，包括商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗�主要去買那些支撐自己生活生存的東西。
　　資源枯竭對(duì)中國，一個(gè)這樣的人口大國，問題非常嚴(yán)重。因?yàn)槲覀兊膰�土是有限的，我們的自然資源其實(shí)是不平衡的。在過去十年當(dāng)中，最后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我們環(huán)境的惡化和我們資源的枯竭，我們大家每個(gè)人都能夠感同身受。所以這些挑戰(zhàn)都是我們面臨的。
　　在這個(gè)過程當(dāng)中，工程建筑行業(yè)是非常具體的過程。我們把我們自己的定位，從歐洲角度來講，看我們?cè)趺慈�幫到我們每一位在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，無論從業(yè)主、施工方、運(yùn)營管理方、使用者怎么去更好地體驗(yàn)這樣一個(gè)完整的過程。
　　我們Autodesk在工程建設(shè)行業(yè)建立信息模型，還有讓他感受到非常具體的價(jià)值，讓業(yè)主單位創(chuàng)意這樣概念的時(shí)候，他的創(chuàng)意設(shè)計(jì)能夠具體得到實(shí)現(xiàn)。能夠讓我們?cè)O(shè)計(jì)方更快地提出這樣的方案，提交給業(yè)主方去考慮，能夠讓我們?cè)谑┕み^程當(dāng)中更好地減少它的施工錯(cuò)誤，降低施工錯(cuò)誤的成本，包括工期、材料等等。同時(shí)，在交付以后，讓我們的運(yùn)營管理單位能夠完整地知道整個(gè)項(xiàng)目從頭開始到現(xiàn)在的所有信息模型能夠有效地進(jìn)行管理。麥當(dāng)勞在全世界所有的新的門店，所有的選址等方面都在選擇我們這里做設(shè)計(jì)。
　　大家如果有做過工程施工的經(jīng)驗(yàn)的話，都很清楚，以前所有的圖紙都是二維的�？墒乾F(xiàn)在，我們有一個(gè)新的概念，我們整合業(yè)主的單位和開發(fā)商都能意識(shí)到在具體設(shè)計(jì)當(dāng)中，完整的項(xiàng)目建設(shè)過程，我們以前業(yè)主招標(biāo)的時(shí)候更多是很漂亮的渲染，但是這個(gè)渲染并不意味著真實(shí)的項(xiàng)目建成之后就是這樣的。如果我們更完美地結(jié)合在一起的時(shí)候，可以看到這個(gè)使你的項(xiàng)目當(dāng)中每一個(gè)真實(shí)的管道的分布和它這樣的分配，在建設(shè)當(dāng)中，大家有經(jīng)驗(yàn)的話，這樣可以使你的項(xiàng)目大大地上升。
　　從我們開發(fā)商到業(yè)主開始，一直到我們的建筑的土木結(jié)構(gòu)部分，涉及工程師，一直到施工方，再回到業(yè)主和經(jīng)營管理單位的時(shí)候，我們有一整套的平臺(tái)，大家基于這樣的平臺(tái)可以做協(xié)同，做動(dòng)態(tài)的分析。這樣一種最直接的技術(shù)的應(yīng)用和流程的應(yīng)用，可以真正讓我們所有的項(xiàng)目從創(chuàng)意階段到交付階段，它可以不斷隨著我們需求的發(fā)展而變化。
　　設(shè)計(jì)可視化。大家非常清楚，每個(gè)樓體當(dāng)中都有非常具體的一些東西。還有仿真的部分，除了三維之外，大家還知道建設(shè)最大的特點(diǎn)，一旦這個(gè)項(xiàng)目開工以后，我們可以讓所有項(xiàng)目參與方都動(dòng)態(tài)地知道在這個(gè)項(xiàng)目建成之后，它的每個(gè)部分是如何組合在一起的，包括我們的施工方。因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我就不具體去展示每一個(gè)部分了。
　　當(dāng)然，我們還有可持續(xù)性的設(shè)計(jì)，我們是不是有更多的自然光，減少在房間里的電光，這也是節(jié)約能源。我們給大家一個(gè)數(shù)據(jù)，在北美，可能大家沒有想到，一個(gè)建筑物本身所散發(fā)的能源的消耗占到整個(gè)社會(huì)的能源消耗的70%。所以一個(gè)建筑物本身是否節(jié)能，是否環(huán)保，對(duì)我們建設(shè)可持續(xù)性社會(huì)非常關(guān)鍵。當(dāng)然這里涉及到是不是能夠用更安全的設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)我們的想法，減少整個(gè)建筑的周期。當(dāng)然，它是不是抗震，是不是能夠可擴(kuò)展性，是不是特別安全？當(dāng)一個(gè)災(zāi)害發(fā)生的時(shí)候，這里的人流是不是能夠很好的疏散？這里我們需要一個(gè)系統(tǒng)幫助我們體驗(yàn)，在這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)之后，所有的這些體驗(yàn)，日照、采光、熱能、結(jié)構(gòu)可靠性、人流疏散等等這些都是在我們現(xiàn)在傳統(tǒng)的，或者目前大家在普遍使用的工程建筑當(dāng)中的流程是不能達(dá)到這樣的目標(biāo)的。從Autodesk的角度，我們也給大家提供了這樣一個(gè)技術(shù)手段去幫助大家實(shí)現(xiàn)，這也是為什么作為一個(gè)專業(yè)軟件公司我們會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的組織我們非常感興趣，我們也主動(dòng)的加入進(jìn)來，希望打造我們?cè)诩夹g(shù)方面對(duì)行業(yè)當(dāng)中的一些認(rèn)識(shí)和理解，能夠通過我們的活動(dòng)，通過商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)能夠影響到我們參與到整個(gè)生命周期當(dāng)中的方方面面和每個(gè)環(huán)節(jié)。
　　這里，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我就不一一介紹了。這個(gè)左邊的圖，是Autodesk在美國的一個(gè)總部，這個(gè)建筑物獲得了美國最嚴(yán)格的節(jié)能和可持續(xù)性設(shè)計(jì)的最高獎(jiǎng)，它已經(jīng)建成并投入使用。第二個(gè)，它獲得了美國建筑師協(xié)會(huì)2008年全球項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目交付的最高獎(jiǎng)。這是我們利用自己的理念，結(jié)合我們的設(shè)計(jì)師、建筑師、施工方和運(yùn)營管理單位一起得到的結(jié)果。
　　另外，是香港地鐵。香港地鐵每天承載400萬的人流量，他們用我們的技術(shù)去構(gòu)建了一個(gè)完整的從軌道運(yùn)營到地鐵站的數(shù)據(jù)流程，它可以在所有項(xiàng)目改造之前知道改造會(huì)帶來多少人流的變化，帶來多少對(duì)環(huán)境的影響，多少對(duì)車次的調(diào)整，他們已經(jīng)在新的項(xiàng)目調(diào)整當(dāng)中全部要求用Autodesk的技術(shù)，要求所有參與方都給他們提供這樣的數(shù)據(jù)模型。
　　我希望借這個(gè)的機(jī)會(huì)宣傳Autodesk在運(yùn)營管理中的概念，希望大家在未來評(píng)估自己項(xiàng)目的時(shí)候，能夠在這些方面考慮是不是讓項(xiàng)目更有效率。給大家創(chuàng)造更多的效率，就是為我們的社會(huì)創(chuàng)造更多的物質(zhì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。謝謝大家！
　　主持人 蔡云：感謝李紹建先生的專業(yè)發(fā)言。我們中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)力圖引導(dǎo)我們的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)換代，科學(xué)運(yùn)營，提高效益，提高商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性是我們的本質(zhì)所在。下面有請(qǐng)中國建筑北京設(shè)計(jì)院總建筑師、副院長董少宇先生發(fā)言。
      董少宇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營仿真（BIM）設(shè)計(jì)技術(shù)運(yùn)用
　　董少宇：中國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚、現(xiàn)在還處于不成熟的初級(jí)發(fā)展階段。由于開發(fā)企業(yè)的背景不同，融資能力不同，政府的管理權(quán)限和職責(zé)劃分的不同和對(duì)市場的認(rèn)知水平不同，導(dǎo)致目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展問題存在比較明顯的忽視現(xiàn)象。
　　一個(gè)是習(xí)慣于以出售住宅賺取利潤的開發(fā)商基本沒有對(duì)自持物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。再一個(gè)，目前商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)問題一個(gè)是招商，一個(gè)是融資。再一個(gè)就是運(yùn)營商對(duì)物業(yè)條件的要求，大多只從自我需要的角度考慮，很少能從物業(yè)整體合理性方面考慮問題，這些問題在商業(yè)綜合體開發(fā)和運(yùn)營當(dāng)中非常突出。
　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營技術(shù)復(fù)雜、綜合性強(qiáng)、難度大。但目前中國缺少有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，也缺少跨領(lǐng)域、跨學(xué)科的復(fù)合型人才、更缺少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的足夠和切實(shí)有效的研究。
　　政府管理職能的條塊劃分不僅是導(dǎo)致出現(xiàn)上述人才短缺的原因之一，也是造成忽視商業(yè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。
　　在商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，我們進(jìn)行了一些初步的研究，提出了一些解決辦法。我們利用研究的課題，目前我們做了一些相應(yīng)的工作。采用的手段就是剛才已經(jīng)講過了，開展上述的相關(guān)研究或者改善當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的方式，需要有一定的先進(jìn)技術(shù)的支持。建筑信息模型，簡稱BIM技術(shù)，可以作為一種新的可選擇的三維設(shè)計(jì)技術(shù)應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中。
　　這個(gè)工程簡單給大家介紹一下。
　　這個(gè)圖是BIM技術(shù)做了一個(gè)三維的信息模型，因?yàn)闀r(shí)間原因，不做更深入的匯報(bào)。在這上面，你用任何一個(gè)地方點(diǎn)它，就可以獲得這個(gè)地方所有的相關(guān)信息，包括設(shè)計(jì)、施工過程等任何過程的信息。相當(dāng)于我們把一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，當(dāng)成一個(gè)人的形象的全過程，把每一位置等所有的信息都可以隨時(shí)得到。
　　我們做的北京萬達(dá)廣場在建設(shè)當(dāng)中并沒有使用這個(gè)技術(shù)，現(xiàn)在我們做一個(gè)研究，做一個(gè)模型依托開發(fā)的技術(shù)研究的模型。也就是說，將來如果要是應(yīng)用這個(gè)技術(shù)的話，在建設(shè)完成之前，在設(shè)計(jì)的時(shí)候，就可以看到每個(gè)房間具體的每個(gè)位置所有的包括機(jī)電設(shè)備的全部信息。在應(yīng)用當(dāng)中點(diǎn)到某個(gè)部位，那個(gè)部位相應(yīng)的設(shè)計(jì)圖紙，包括所有工程的信息都可以得到。
　　那么，在這個(gè)研究當(dāng)中，涉及到用BIM這個(gè)技術(shù)大概有這么四個(gè)方面給大家做些匯報(bào)： 一是商業(yè)業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)與仿真物業(yè)招商；二是二維與三維設(shè)計(jì)互動(dòng)；三是仿真施工組織與工程量核定；四是物業(yè)仿真運(yùn)營與維護(hù)。
　　這個(gè)是整個(gè)所有業(yè)態(tài)組合的一個(gè)過程。在這里，通過BIM技術(shù)，可以對(duì)業(yè)態(tài)的組合和相應(yīng)的策劃進(jìn)行研究，這樣的話，在項(xiàng)目實(shí)際策劃當(dāng)中，就可以通過一個(gè)非常仿真的實(shí)際效果來研究整個(gè)業(yè)態(tài)將來在運(yùn)營和使用當(dāng)中的一些存在和需要注意的問題。
　　這個(gè)技術(shù)，一個(gè)是做三維的業(yè)態(tài)展示，同時(shí)還可以擴(kuò)展前期的招商模式。
　　二維到三維的設(shè)計(jì)互動(dòng)就不做更多的介紹。這個(gè)是所有門窗表的統(tǒng)計(jì)，這個(gè)是在整個(gè)施工當(dāng)中可以提供全部的材料鏈，對(duì)降低施工成本起到很多的效果。
　　這個(gè)是做了一個(gè)施工組織與管理的一個(gè)設(shè)計(jì)。這個(gè)是整個(gè)的模擬萬達(dá)廣場建設(shè)過程，三維的施工加上進(jìn)度計(jì)劃，通過這個(gè)，可以把這個(gè)項(xiàng)目的全部，從設(shè)計(jì)、施工建設(shè)過程當(dāng)中全部的信息反映出來。
　　這個(gè)就是我們?cè)谧錾虡I(yè)綜合體的時(shí)候遇到的一個(gè)最大問題，就是管線綜合問題。管線綜合很難找到錯(cuò)誤點(diǎn)，通過這個(gè)，可以獲得所有錯(cuò)誤的點(diǎn)，這樣的話，可以增加施工的速度。
　　BIM技術(shù)自身還有進(jìn)一步完善和促進(jìn)的必要，你可以把這個(gè)技術(shù)理解為一種流程或者是一種概念，同時(shí)它也算是一種平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行其他方面的研究提供了很好的技術(shù)支持。當(dāng)然，因?yàn)檫@種技術(shù)要改變現(xiàn)有的技術(shù)環(huán)境，需要培訓(xùn)相關(guān)的技術(shù)人員，同時(shí)要有一定的資金投入，特別要改變的就是現(xiàn)實(shí)的設(shè)計(jì)觀念。
　　我的介紹就到這里。謝謝各位！
　　主持人 蔡云：謝謝。金融機(jī)構(gòu)時(shí)刻關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而我們的開發(fā)企業(yè)也需要融資模式的多元化。下面，有請(qǐng)嘉實(shí)基金鄭沂博士發(fā)言。鄭博士演講的題目是：REITs在中國的進(jìn)展及其對(duì)開發(fā)商的意義。有請(qǐng)。
      鄭沂：REITs在中國的進(jìn)展及其對(duì)開發(fā)商的意義
　　鄭沂：各位來賓，下午好！今天非常有幸在這里就REITs的一些事情跟大家進(jìn)行交流。從去年12月3日以來，國務(wù)院已經(jīng)多次提到要在中國推進(jìn)REITs，要為中國房地產(chǎn)行業(yè)提供金融創(chuàng)新融資的渠道。今年以來，各種媒體也對(duì)REITs的報(bào)道非常多，有正面、也有負(fù)面的。我也經(jīng)常碰到一些開發(fā)商，房地產(chǎn)行業(yè)的朋友，問我REITs到底對(duì)開發(fā)商有什么意義？今天我就此跟大家進(jìn)行一些交流。
　　REITs推出來首先必須要有一個(gè)“天時(shí)”。現(xiàn)在應(yīng)該說我們中國是最好的一個(gè)時(shí)機(jī)。第一，REITs是對(duì)房地產(chǎn)市場的支持。
　　在美國，1960年REITs就有了，但是真正的全球REITs發(fā)展是在1990年之后才開始發(fā)展起來的。為什么發(fā)展？就是因?yàn)?980年以后，當(dāng)時(shí)美國房地產(chǎn)泡沫破滅，REITs才發(fā)展起來。為什么說在熊市的時(shí)候，REITs才能推出來？因?yàn)镽EITs的估值是基于現(xiàn)金流，是基于它產(chǎn)生的內(nèi)在價(jià)值。在牛市的時(shí)候，房地產(chǎn)怎么估值的？一般來說都是按照未來增長的預(yù)期，按照市場比較好的估價(jià)，所以在牛市的時(shí)候，價(jià)格經(jīng)常會(huì)嚴(yán)重偏離內(nèi)在的價(jià)值。但是在熊市的時(shí)候，大家的心態(tài)才回歸到現(xiàn)實(shí)的理性。
　　REITs實(shí)際上是房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，它讓投資者來投資，來經(jīng)營市場，來買。那么經(jīng)營市場，如果資本市場大家期望收益率很高的時(shí)候，那么從房地產(chǎn)收益的估值就很低。反過來在熊市也一樣，在熊市的時(shí)候，賺錢的機(jī)會(huì)多了，投資者也趨向一個(gè)平衡，大家看重的是穩(wěn)定和可持續(xù)的收益。所以，從房地產(chǎn)，再從資本市場，趨向了一個(gè)可接受的空間，這個(gè)才是REITs推出來的契機(jī)。
　　當(dāng)然，在我們中國最關(guān)鍵的是什么？關(guān)鍵是政策支持。從去年12月以來，一個(gè)月之內(nèi)，國務(wù)院就有三次的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的管理辦法提到了REITs，今年在一些場合也都有提出來。而且中國的REITs，其實(shí)準(zhǔn)備了很長時(shí)間，從05、06年相關(guān)的一些監(jiān)管機(jī)構(gòu)，相關(guān)的一些金融機(jī)構(gòu)其實(shí)一直在做REITs的法規(guī)、架構(gòu)等一些準(zhǔn)備，到目前為止，基本上已經(jīng)有一些雛形。
　　簡單介紹一下REITs。因?yàn)樵谧�各位有很多其�?shí)在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域做了很久，對(duì)REITs蠻有研究的。REITs實(shí)際上是分為兩大類，一個(gè)是證監(jiān)會(huì)體系的REITs，一個(gè)是銀監(jiān)會(huì)體系的REITs。證監(jiān)會(huì)的REITs更多是權(quán)益性的REITs，它可以在交易所市場來流通，銀監(jiān)會(huì)的REITs更多是債務(wù)，由信托公司主導(dǎo)，是一些大的機(jī)構(gòu)來投資的。目前，無論從最高層的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，還是金融機(jī)構(gòu)，還是房地產(chǎn)商，現(xiàn)在各自有各自的挑戰(zhàn)，各有利弊。
　　在REITs里面，有幾方面的參與者。一方面的參與者是基金管理人，其實(shí)還有非常重要的參與者就是資產(chǎn)提供人，我們也把它叫REITs的發(fā)起人。在中國，根據(jù)中國現(xiàn)行的金融體制的要求，可能我們是兩塊會(huì)有合作來推這一塊的東西。
　　REITs到底對(duì)我們開發(fā)商，對(duì)我們資產(chǎn)提供人有什么意義？
　　大家經(jīng)常看到的就是REITs為我們整個(gè)商業(yè)化地產(chǎn)行業(yè)提供一個(gè)融資的渠道，其實(shí)這僅僅是一個(gè)直接意義。人們說我們可以把REITs賣掉，搞資產(chǎn)變現(xiàn)。為什么要變現(xiàn)呢？很多業(yè)主會(huì)問，很多開發(fā)商說我的資產(chǎn)拿在手里面很好。這個(gè)從企業(yè)發(fā)展來說，什么樣的資產(chǎn)適合上REITs？成熟的資產(chǎn)。什么是成熟的資產(chǎn)？就是它的現(xiàn)金流已經(jīng)很穩(wěn)定，就是承載估值非常快的資產(chǎn)。
　　一個(gè)公司，大家都知道，我們的總資產(chǎn)、總資金是有一定限制的。當(dāng)你把大量資產(chǎn)壓在一個(gè)低成本的資產(chǎn)下，你再投高成長性的資產(chǎn)的資金，資產(chǎn)就會(huì)少，機(jī)會(huì)也會(huì)少。所以，在熊市的時(shí)候，在我們現(xiàn)在的這種機(jī)會(huì)的時(shí)候，其實(shí)很多的成熟商業(yè)地產(chǎn)如果把它變現(xiàn)，把這個(gè)資金套出來，可以投到更多一些高成長的機(jī)會(huì)中。在中國市場，外資對(duì)中國市場到底怎么看？其實(shí)最關(guān)注、最熱衷于中國的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在是香港的開發(fā)商。以李嘉誠為代表，他們?nèi)ツ曜隽艘患�什么事情？他把手頭的成熟物業(yè)賣掉，賣掉之后，去開發(fā)用地。因?yàn)槟猛恋厥且粋�(gè)好的機(jī)會(huì)，而且有很多的政策優(yōu)惠。
　　第二，在熊市里面，在香港經(jīng)過好多次房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)是一個(gè)典型的周期，不可能連續(xù)二十年、三十年增長，肯定要經(jīng)過高增，也要經(jīng)過低谷。
　　REITs是成熟物業(yè)的最有效率的融資途徑。REITs的定價(jià)高于私募基金及公司上市，資產(chǎn)提供人可選擇繼續(xù)持有部分REITs股票、享受二級(jí)市場增值。
　　其實(shí)，對(duì)我們開發(fā)商來說，REITs的直接意義其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上現(xiàn)實(shí)意義。直接意義就是直接套現(xiàn)。但是大家知道，中國的REITs第一批出來，直接能夠融資是有限的。它的重大意義在于間接意義。大家知道，我們商業(yè)地產(chǎn)在銀行的融資或者它的私募股權(quán)融資都非常困難，跟住宅相比，在我們的牛市，甚至熊市的時(shí)候，提到住宅開發(fā)，它的融資比例和商業(yè)地產(chǎn)的銀行貸款的比例，其實(shí)銀行的意愿會(huì)差得非常遠(yuǎn)。私募股權(quán)在國外的房地產(chǎn)領(lǐng)域投資，絕大多數(shù)投的是商業(yè)地產(chǎn)。但是在我們中國，它更愿意投的是住宅。其實(shí)REITs的真正意義就是在一個(gè)退出的渠道，無論是對(duì)我們的貸款人，無論是對(duì)我們的股權(quán)投資人。
　　我們商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的模式，這么多年，大家都是被動(dòng)參與。也有主動(dòng)的參與，但更多的參照香港模式。比如說一些住宅，開發(fā)完就賣掉，或者寫字樓一部分散賣，剩下一部分放在手里，這是典型的香港方式。這時(shí)模式所需要的時(shí)間是很漫長的，而且對(duì)開發(fā)商資金的壓力也是很大的。
　　現(xiàn)在應(yīng)該有一個(gè)更好的模式就是美國模式。美國商業(yè)房地產(chǎn)商，它們走的并不是像香港那樣，做一部分開發(fā)，然后趕快賣掉，而是把經(jīng)營給打通了，在做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，都有相應(yīng)的業(yè)務(wù)在配套。在中國目前最典型的一個(gè)案例,或者說一個(gè)榜樣，就是從新加坡引入的凱德模式。凱德早期是純粹的開發(fā)商，后來把手里很多的優(yōu)良資產(chǎn)不斷推到REITs里面，它把REITs通道打通，在那些環(huán)節(jié)可以做私募基金，從房地產(chǎn)開發(fā)商變成一個(gè)基金管理人。在這種模式里面，其實(shí)才適合我們商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際的發(fā)展。
　　下面，就是談我們經(jīng)常遇到的一些問題。
　　第一個(gè)問題就是到底什么樣的資產(chǎn)適合REITs上市？
　　1.成熟資產(chǎn)。
　　成熟資產(chǎn)的定義是什么？目前我們從監(jiān)管層了解到一個(gè)初步的想法，就是希望經(jīng)營在三年以上的資產(chǎn)能上REITs。
　　2.法務(wù)權(quán)屬清晰、無重大瑕疵、無散售小業(yè)主。
　　第二個(gè)問題就是對(duì)REITs的估值。
　　REITs的估值是基于現(xiàn)金流的估值，它一定是基于你的租金能產(chǎn)生多大的收益，我這個(gè)房地產(chǎn)才值多少錢。它是按租金收益加上各種費(fèi)用，以可分配現(xiàn)金流除以資本市場需求分紅率。資本市場需求分紅率等于10年期國債加上150-250bp。
　　第三個(gè)問題，為什么按現(xiàn)金流算帳要低于心理預(yù)期？
　　1.這個(gè)資產(chǎn)是否已經(jīng)孵化完成(成熟)？
　　2.彎路的學(xué)費(fèi)。(主力店的長期固定租金合同)其實(shí)中國房地產(chǎn)走了才12年，商業(yè)地產(chǎn)的路程更短。商業(yè)地產(chǎn)到底要走哪條路？實(shí)際上從06、07年之后，大家對(duì)商業(yè)模式的認(rèn)識(shí)才進(jìn)入了正軌。
　　3.回顧初衷(酒店不賺錢為什么有人投)。
　　4.房地產(chǎn)稅負(fù)(持有環(huán)節(jié)、過戶環(huán)節(jié))。
　　下面，簡單介紹一下嘉實(shí)基金。
　　嘉實(shí)基金最主要是做證券投資基金，在06年我們是全國第一家管理資產(chǎn)過千億的基金公司，08年底我們資產(chǎn)接近兩千億，在全國排第二位。我們?cè)谥袊�的REITs應(yīng)該是走得比較早，也是很積極的。05年，我們即向證監(jiān)會(huì)以及相關(guān)政府建議開展國內(nèi)REITs，是證監(jiān)會(huì)REITs專家小組主要成員之一。其次，我們嘉實(shí)在資本市場擁有卓越的品牌和強(qiáng)大的融資渠道：具有銀行、券商、交易所系統(tǒng)、自建網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)上交易電子商務(wù)的全方位融資渠道，有建1000萬戶的投資人基礎(chǔ)，曾經(jīng)創(chuàng)造過一天發(fā)行超過400億元公募基金的世界紀(jì)錄
　　謝謝大家！
　　主持人 蔡云：感謝鄭博士。為了適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要求，中國房協(xié)金融專業(yè)委員會(huì)準(zhǔn)備于今年7月31日召開房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展論壇，希望大家關(guān)注。
      主持人 蔡云：接下來，進(jìn)入本次會(huì)議的最重要的環(huán)節(jié)——《2009年中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》的發(fā)布。本報(bào)告在主任委員房超先生的帶領(lǐng)下，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、第一太平戴維斯、漢博顧問、新浪樂居、樓市傳媒等專業(yè)團(tuán)隊(duì)的共同努力下生成。下面，有請(qǐng)相關(guān)成員介紹本報(bào)告的內(nèi)容。
　　首先由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心處長、研究員文林峰女士發(fā)布總報(bào)告。
　　文林峰：各位嘉賓，大家好！今天非常高興有這個(gè)機(jī)會(huì)代表商業(yè)地產(chǎn)市場研究總報(bào)告的課題組來向大家匯報(bào)我們的初步研究成果。因?yàn)檫@個(gè)課題做的時(shí)間很短，又受到我們研究領(lǐng)域知識(shí)的局限，只是一些初步的成果。剛才各位嘉賓的深入探討后，我們也會(huì)在未來的報(bào)告修改完善中吸納進(jìn)來。
　　研究商業(yè)地產(chǎn)離不開整個(gè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景，離不開房地產(chǎn)業(yè)的大的環(huán)境背景。當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)金融形勢變幻莫測，國內(nèi)雖然出臺(tái)了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策，但是未來的走勢如何還很難判斷。我們前兩天參加國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢的分析會(huì)，當(dāng)前的國民經(jīng)濟(jì)形勢確實(shí)處在非常微妙的地步，很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑。在這個(gè)大背景環(huán)境下，研究商業(yè)地產(chǎn)，如何得出正確的判斷也是很關(guān)鍵的問題。
　　我們得出的報(bào)告結(jié)論是，隨著中國經(jīng)濟(jì)未來的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，隨著商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的無限擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景是非常美好的。但是當(dāng)前所處的環(huán)境和當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存在的一些問題還是非常緊迫和嚴(yán)峻的。
　　具體來說，這個(gè)報(bào)告分成幾個(gè)部分。大家拿到的版本是一個(gè)簡寫版，里面沒有包括發(fā)展歷程和相關(guān)的數(shù)據(jù)內(nèi)容。我們這個(gè)報(bào)告分為六個(gè)部分。
　　第一、商業(yè)地產(chǎn)的概念界定與分類。大家知道，商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比較晚，但是發(fā)展勢頭還是非�？斓�。那么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的界定眾說紛紜，我們力圖在這個(gè)報(bào)告里面，把商業(yè)地產(chǎn)的概念界定清楚。
　　第二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景。包括國際背景、國內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展背景。
　　第三、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的狀況分析。
　　第四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行特征及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展這幾十年來的評(píng)價(jià)。
　　第五、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展成就總結(jié)。
　　第六、未來中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行前景預(yù)測和展望。
　　主要從這六個(gè)方面進(jìn)行分析。
　　第一部分 商業(yè)地產(chǎn)的概念界定和分類
　　商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)非常廣泛的一個(gè)概念，凡是跟經(jīng)營有關(guān)的都應(yīng)該叫商業(yè)地產(chǎn)，包括零售物業(yè)、出租型公寓、寫字樓。但是，我們這個(gè)報(bào)告并沒有包括廣義的商業(yè)地產(chǎn)，而是界定在一個(gè)非常明確的范圍內(nèi)——作為商業(yè)用途的房地產(chǎn)物業(yè)。包括各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑、旅游等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。寫字樓雖然是商業(yè)地產(chǎn)的范疇，但是我們?cè)诘谝粋�(gè)商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告里面并沒有包括寫字樓這部分，未來我們?cè)谏钊胙芯窟@部分會(huì)把寫字樓囊括進(jìn)來。所以我們本報(bào)告研究的商業(yè)地產(chǎn)并不包括寫字樓這個(gè)領(lǐng)域。
　　第二部分 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的宏觀背景
　　1.國際的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景。前面已經(jīng)說到次貸危機(jī)引起了全球的金融海嘯，什么時(shí)候能夠回轉(zhuǎn)？這個(gè)形式很難判斷，不管是兩年，還是五年。那么，這個(gè)國際背景是很難預(yù)測的。這個(gè)大的國際背景，對(duì)我們國家的商業(yè)地產(chǎn)影響也非常巨大。表現(xiàn)在對(duì)中國的投資減少，對(duì)中國的商業(yè)地產(chǎn)需求減少，影響我們整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的需求量和發(fā)展。
　　2.國內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景。
　　從全社會(huì)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，我們知道08年GDP增長達(dá)到了9%，也是處在全世界的最高水平。進(jìn)入09年第一季度，雖然全球經(jīng)濟(jì)一直低迷，但是中國的GDP依然保持在6.1%的速度。同時(shí)我們?nèi)�社�?huì)的固定資產(chǎn)投資增速也是依然保持了20%的增長，房地產(chǎn)投資保持在20.9%的增長速度。我們說房地產(chǎn)投資在整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了非常重要的作用。08年初的時(shí)候，一直處在通脹的形式下，到2008年下半年一直到今年的第一季度，又出現(xiàn)了嚴(yán)重的通縮形勢。2008年CIP漲幅的5.9%，而房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，也依然保持了6.5%的漲幅。
　　社會(huì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步的加大，包括我們?nèi)�大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第三產(chǎn)業(yè)的比例逐漸的增加，也包括鋼鐵、建材等一些重大行業(yè)結(jié)構(gòu)重組，結(jié)構(gòu)升級(jí)，進(jìn)一步完善、進(jìn)一步增強(qiáng)。這方面都會(huì)帶來我們房地產(chǎn)的發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展契機(jī)。同時(shí)，在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的大背景下，人民生活水平不斷提高，民生事業(yè)不斷加強(qiáng)，08年不管是城鎮(zhèn)人均可支配收入，還是農(nóng)村人均純收入都平均增長8%左右，這個(gè)數(shù)字也是非常喜人的。我們注意到，08年政府4萬億的救市計(jì)劃中，對(duì)住房保障，包括廉租用房等總共投機(jī)接近上萬億。說明國家對(duì)民生事業(yè)，特別是保障事業(yè)越來越重視。
　　接下來我們從以下幾個(gè)方面來看一看2008年房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況。
　　第一個(gè)判斷，房地產(chǎn)市場總體上由過熱轉(zhuǎn)向理性回調(diào)。就是從07年和08年上半年的過熱增長，實(shí)際上08年下半年已經(jīng)處于理性回調(diào)階段，當(dāng)然我們后面有些圖表。到09年第一季度的時(shí)候，有一些指標(biāo)又有一些上升的表現(xiàn)，出現(xiàn)了回暖的跡象。
　　第二個(gè)判斷就是房地產(chǎn)投資大幅度回落。這個(gè)前面說到，我們雖然保持了20%增長速度，但是跟過去30%、40%的增長速度相比，降幅還是比較明顯的。特別是在08年的時(shí)候，我們上半年增長速度超過了30%，下半年是不到20%，平均下來20%，增長速度回落的表現(xiàn)比較明顯的。
　　第三個(gè)指標(biāo)是土地市場的交易與開發(fā)，包括竣工面積均大幅度的減少。這個(gè)指標(biāo)可以看出來，我們的從業(yè)人員開發(fā)企業(yè)對(duì)市場并不樂觀，所以土地流拍的現(xiàn)象比較明顯，土地開發(fā)面積下降了5.6%，竣工面積下降了3.5%，各項(xiàng)指標(biāo)都呈下降的趨勢。我們?cè)谝恍┏鞘姓{(diào)研的時(shí)候也發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問題，是比較突出的。比如說廈門市07年的時(shí)候，土地出讓金是300億，到08年的時(shí)候50億，到09年第一季度的時(shí)候只有300萬，大部分處于流拍的狀況。
　　第四個(gè)特點(diǎn)是房地產(chǎn)市場需求盤整幅度較大。08年在房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)最突出的就是銷售面積的大幅度滑落，它的下降達(dá)到了19.7%。
　　第五個(gè)指標(biāo)是地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，各級(jí)政府積極出臺(tái)一些積極政策。去年一年以來，很多城市出臺(tái)了減稅、貼息、鼓勵(lì)購房的一些相關(guān)的政策。
　　最后一方面是住房保障力度加大，投入也在大幅度增加。08年經(jīng)濟(jì)適用房的投資額比上年增長了17%，廉租用房投入增長快速，是上年的3.7倍。
　　我們可以從一些圖表可以看到今年的一些變化情況。在09年第一季度的時(shí)候，各項(xiàng)指標(biāo)有一些回暖的跡象，房地產(chǎn)開發(fā)投資額比上年略有增長，銷售價(jià)格指數(shù)也是在今年的第一季度也已經(jīng)是上揚(yáng)的趨勢。(現(xiàn)場PPT演示)
　　從剛才幾個(gè)圖表中可以得出來，09年第一季度房地產(chǎn)綜合的這種市場形式應(yīng)該是一個(gè)止跌起穩(wěn)的態(tài)勢，我們并不認(rèn)為已經(jīng)是春暖花開，已經(jīng)走出低谷，它只是過去積攢的消費(fèi)群體在今年初的時(shí)候，呈現(xiàn)了集中釋放。但是未來的走勢如何依然不容樂觀。我們前面說到，房地產(chǎn)的發(fā)展肯定跟國民經(jīng)濟(jì)大的環(huán)境背景是相協(xié)調(diào)的，在國民經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有得到根本好轉(zhuǎn)的情況下，我們房地產(chǎn)行業(yè)很難一枝獨(dú)秀的復(fù)蘇。
　　另外一個(gè)特征表現(xiàn)就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不斷擴(kuò)大，資金矛盾相對(duì)減弱。這是從開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成上進(jìn)行分析，得出的這個(gè)結(jié)論。在08年的時(shí)候，一改過去的以個(gè)人購房預(yù)定金的形式為主占40%，而且以其他的融資方式成為一個(gè)主流。還有一個(gè)利好的形式就是第一季度商品房的空置率出現(xiàn)下降。
　　第三部分，商業(yè)地產(chǎn)08年的發(fā)展?fàn)顩r
　　總體來看，2008年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展跟房地產(chǎn)一樣走了一個(gè)相同的發(fā)展軌跡，也是由熱變冷的發(fā)展軌跡。我們前面說到，受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，商業(yè)的需求量大幅度下降，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上來說，這一年面臨的最大的困境就是資金緊張、銷售不暢，開發(fā)商面臨新一輪的重組和洗牌。一些地區(qū)出現(xiàn)供大于求的突出矛盾，但一些區(qū)位、價(jià)格、質(zhì)量較好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依然發(fā)展強(qiáng)勁。從長期發(fā)展趨勢來看，中國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，商業(yè)地產(chǎn)潛在需求依然巨大，發(fā)展空間及前景良好。關(guān)鍵是從業(yè)企業(yè)要轉(zhuǎn)變理念，適應(yīng)新形勢的變化，在競爭與困境中求得生存與發(fā)展。
　　從商業(yè)地產(chǎn)的供給來分析，可以看到竣工面積一直是處在一個(gè)負(fù)增長。首先說新開工面積，在07年的影響下，08年出現(xiàn)了大幅度的集中開工，但是到年底的時(shí)候已經(jīng)接近百分之零了。下面是銷售面積，這個(gè)指標(biāo)是最不容樂觀的，基本上都是在負(fù)增長，最低潮的是負(fù)20%，平均在負(fù)15%左右。銷售額同樣是大幅度的負(fù)增長。
　　我們看到的這是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，不管是銷售價(jià)格還是租賃價(jià)格指數(shù)也都是負(fù)增長。
　　第四部分 2008年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行特征的總結(jié)
　　第一個(gè)特征是持有型物業(yè)明顯增加。這個(gè)前面嘉賓也有提過，一種是被動(dòng)型的，賣不出去，必然就要持有。另一種是主動(dòng)型的，我們這里談到的是主動(dòng)型的持有型物業(yè)明顯增加。隨著我們商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商逐漸的成熟，資金實(shí)力越來越強(qiáng)大，讓它們逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營理念，通過持有型物業(yè)來進(jìn)行融資，統(tǒng)一的科學(xué)的市場定位來發(fā)展項(xiàng)目。
　　第二個(gè)特征是二三線城市成為投資熱點(diǎn)。08年的時(shí)候，我們看到很多地產(chǎn)運(yùn)營商、投資商把投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了二三線城市，那也是一線城市供應(yīng)量過大，要在二三線城市尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
　　第三個(gè)特征是商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，這也是我們今天與會(huì)代表集中體現(xiàn)出來的。我們?cè)谧�的有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有大的零售企業(yè)，這個(gè)勢頭也非常明顯。
　　第四個(gè)特征是外商投資加大，投資方式多樣化。隨著我們宏觀調(diào)控不斷的緊縮、嚴(yán)峻，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)走出去尋找一些投資伙伴，同時(shí)國際國內(nèi)的一些大金融投資機(jī)構(gòu)也主動(dòng)跟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作。所以從資金來源來看這個(gè)特征是非常明顯的，也是投資方式來源的多樣化。并不是過去完全是投資型的，而是投資機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的深入合作越來越明顯。
　　第五個(gè)特征，大種型城市多中心、商業(yè)多中心趨勢明顯。
　　第五部分 中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展成就
　　我們總結(jié)在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展中，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了重要的貢獻(xiàn)，包括拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)的增長等方面。這方面也是成就非常突出。跟報(bào)告相一致的內(nèi)容我就不多說了，包括我們的運(yùn)營主體、發(fā)展壯大，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與國際同步發(fā)展，我們大的地產(chǎn)運(yùn)營商已經(jīng)跟國際接軌，還有商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展促進(jìn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。
　　第六部分 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題
　　1.部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營效果欠佳。
　　2.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道依然單一。
　　3.部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大、忖量增加。
　　4.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展缺乏科學(xué)的規(guī)劃引導(dǎo)。
　　5.商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)雷同現(xiàn)象突出。
　　6.商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)營水平有待提高。
　　7.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)交通環(huán)境重視不夠。
　　最后一個(gè)方面，是我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前景進(jìn)行的預(yù)測和展望。
　　我們前面強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的發(fā)展，離不開國民經(jīng)濟(jì)大的發(fā)展背景。我們中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長，城市化的快速增長，以及人均可支配收入的增長等等各個(gè)方面的因素都會(huì)導(dǎo)致我們房地產(chǎn)的發(fā)展前景良好，商業(yè)地產(chǎn)的需求巨大。從開發(fā)投資額占GDP比重來看，確實(shí)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也是新興的行業(yè)，十幾年的發(fā)展機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)還滯后于房地產(chǎn)的發(fā)展速度。
　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，我們有以下幾個(gè)方面的總結(jié)：
　　1.服務(wù)業(yè)的繁榮推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
　　2.融資模式的多元化將為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障。
　　3.信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中將發(fā)揮重要作用。
　　4.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身水平不斷提高，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
　　最后想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，中國的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說起步較晚，但是發(fā)展迅速。一些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市場份額越來越大，一些優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為我們整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的先鋒。隨著未來世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們非常樂觀的判斷商業(yè)地產(chǎn)需求潛力依然是巨大的，中國的商業(yè)地產(chǎn)明天會(huì)更好！謝謝！
　　主持人：謝謝。這一部分是我們這個(gè)報(bào)告最精華的地方，所以我們占的篇幅比較大。下面，由第一太平戴維斯徐偉成總經(jīng)理介紹研究報(bào)告的第二部分，中國重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)市場的研究。
      徐偉成：中國重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)市場研究
　　徐偉成：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位在場的嘉賓，各位朋友，下午好！第一太平戴維斯非常容幸有機(jī)會(huì)為中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)，結(jié)合咱們的專家、顧問，做一個(gè)中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告。
　　我們商業(yè)地產(chǎn)的報(bào)告內(nèi)容其實(shí)并不代表著其他寫字樓地產(chǎn)、酒店，我們是以零售地產(chǎn)為主。包括傳統(tǒng)的百貨公司，新興的購物中心等等不同的物業(yè)，確實(shí)為我們中國的老百姓、包括在座的各位朋友帶來了非常高的購物的便利。我們研究商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)是研究消費(fèi)力的研究，一個(gè)是打造它的吸引力。前提還是要把商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)本質(zhì)，成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)本質(zhì)吃透。
　　今天在場有很多不同的開發(fā)商，包括我們的同行，所以今天很高興有機(jī)會(huì)在這里跟大家交流一下我們對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究的一些解析。我先要聲明一點(diǎn)，如果大家希望這份商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告能夠馬上決策，我們?cè)谔旖�、成都、上海到底投不投資商業(yè)地產(chǎn)，我們不能馬上告訴你們答案。這個(gè)報(bào)告里面更多是對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)，包括人均可支配收入等方方面面，為大家建立更多多維度視角的投資、招商引資等方面的參加。2008年我們發(fā)現(xiàn)有不同的購物中心加入我們市場，我們會(huì)把一些認(rèn)為比較有趣的重點(diǎn)的成果跟大家講。
　　08年北京16個(gè)新入市中高端商業(yè)項(xiàng)目，共帶來99萬平方米商業(yè)面積，大量供應(yīng)導(dǎo)致中高端購物中心平均入住率降低；多層級(jí)的商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)，新興區(qū)域的項(xiàng)目可能以較低的租金吸引更多的商家，而傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的成熟項(xiàng)目的租金仍將保持在較高的水平，從而形成租金的兩極分化。
　　天津商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結(jié)：08年底，天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量為12.8萬平方米，總存量達(dá)到158萬平方米，以百貨商場為主，優(yōu)質(zhì)商鋪的租金較為平穩(wěn)。城市持續(xù)升級(jí)，和記黃埔、仁恒、恒隆等指明開發(fā)商的進(jìn)入，將推動(dòng)天津商業(yè)、消費(fèi)環(huán)境將進(jìn)一步升級(jí)。
　　沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結(jié)：02—08年一直保持在穩(wěn)定增長的上升中；09—2010年由于金融危機(jī)造成不良影響，國內(nèi)外指明投資商均取地待建；未來供應(yīng)項(xiàng)目受政府規(guī)劃因素影響，大部分集中分布在成熟商圈，以綜合體中的中高端購物中心為主。
　　杭州商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結(jié)：杭州國民經(jīng)濟(jì)高位穩(wěn)定運(yùn)行，市場結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型升級(jí)階段；市區(qū)商業(yè)面積基本按照年均25%的速度增長，各類大型商業(yè)總建筑面積約為185萬平方米；奢侈品消費(fèi)表現(xiàn)突出，受到國際品牌的沖擊，購物中心類新興商業(yè)產(chǎn)品逐漸發(fā)展。
　　廣州商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結(jié)：廣州經(jīng)濟(jì)連續(xù)十年保持兩位數(shù)增速，經(jīng)濟(jì)總量居全國第三；商業(yè)零售市場被持續(xù)看好，本土及外資零售品牌仍將在廣州繼續(xù)擴(kuò)張；至2008年底，現(xiàn)有主要商場累計(jì)供應(yīng)面積達(dá)149.1萬平方米，未來4年大型零售商業(yè)新供應(yīng)累計(jì)約200萬平方米，是目前存量的1.3倍。
　　成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結(jié)：目前成都市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要密布在二環(huán)路以內(nèi)，預(yù)計(jì)到2010年新增商業(yè)供應(yīng)量將超過120萬平方米；隨著地鐵建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，商圈格局由單一集中逐漸向分散型發(fā)展，成都商業(yè)發(fā)展進(jìn)入多元化階段。
　　下面用一個(gè)圖跟大家總結(jié)我的講話。這個(gè)圖包括新加坡、香港、紐約、倫敦，帶出一個(gè)重要的課題，從05年開始，我們每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，從不同角度的攻城略地，占領(lǐng)全國的面積。到09年，我們對(duì)整體的區(qū)域城市消費(fèi)總金額、消費(fèi)人脈的研究，結(jié)合自身開發(fā)商的資金策略、投資開發(fā)策略，再最后結(jié)合動(dòng)與靜、攻與守的綜合策略，我把這幾個(gè)圖給大家做一個(gè)參考和交流。我們中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一定要找出我們中國很專業(yè)、很高端、很成熟的路線。
　　最后，我祝2009年中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)獲得圓滿成功。謝謝各位！
　　主持人 蔡云：下面由漢博研究院王永先生發(fā)布中國購物中心研究報(bào)告。
王永：中國購物中心研究報(bào)告簡介
　　王永：各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓，大家下午好！今天，我來介紹一下我們寫這個(gè)報(bào)告的基本的意向。為什么選購物中心這個(gè)題目？我覺得中國的購物中心其實(shí)代表了中國十幾年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要的脈絡(luò)，同時(shí)，我覺得購物中心是最難的一塊，如果把這一塊做通了，我想做其他的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該不是問題。
　　購物中心的出現(xiàn)它是一個(gè)城市、一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展到一定程度上才會(huì)出現(xiàn)的物業(yè)形態(tài)。我們知道索馬里絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)購物中心，它只有海盜。這張圖可以看出來，購物中心從美國起源開始，然后逐漸過渡到歐洲、日本、然后傳遞到東南亞，再傳入中國。每個(gè)地區(qū)它的城市發(fā)展的模式、人口分布模式以及消費(fèi)習(xí)慣，決定了這幾個(gè)地區(qū)或國家的購物中心產(chǎn)品的主要形態(tài)。購物中心的產(chǎn)品形態(tài)，特別是大型的購物中心，成為它們產(chǎn)品的主流。我們知道歐洲的古城、老城保護(hù)得非常好，所以在歐洲的購物中心就是老街區(qū)改造的購物中心。還有像日本，注重衛(wèi)星城的發(fā)展模式，帶來了日本的交通樞紐城，或者特大百貨店核心的樞紐城。
　　我們知道購物中心在中國的發(fā)展歷程很短，從廣州的天河城開始，從96年開始營業(yè)，到今年為止只有13年的歷程。這里涌現(xiàn)了大批優(yōu)秀購物中心的代表。中國購物中心的發(fā)展歷程分四個(gè)階段，經(jīng)歷了初期的探索與形成階段的艱難，經(jīng)歷過大發(fā)展階段的喧囂、目前中國的購物中心已經(jīng)逐步進(jìn)入理性的成熟階段。到08年底，在中國地面上開業(yè)的購物中心項(xiàng)目多達(dá)122家，遍及大部分中國二線城市�？梢钥闯鰜恚�中國購物中心的發(fā)展特征是以三大經(jīng)濟(jì)圈為核心擴(kuò)散勢布局。這么多城市有購物中心，我們做了一個(gè)初步的研究。如果是一個(gè)二線城市，它的GDP超過800億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過5000元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)型支出大于4000元。從前面的分析可以得到中國購物中心開發(fā)勢頭迅猛，將成為未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。
　　中國購物中心開發(fā)過程的問題較多，用住宅開發(fā)思路來套用購物中心的項(xiàng)目，我覺得這個(gè)是非常不現(xiàn)實(shí)的。很多開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目公司的要求，就是以原來住宅那套東西，來考核這個(gè)項(xiàng)目公司。另外，還有政府的問題。出讓地塊不進(jìn)行專項(xiàng)的商業(yè)規(guī)劃。第三點(diǎn)是融資困難、難以退出——資本市場支撐的問題。還有一個(gè)問題就是濫竽充數(shù)的問題，也就是顧問公司的問題。
　　這個(gè)報(bào)告本身就是對(duì)我們過去所走過的路，歷史中出現(xiàn)的磕磕絆絆，我們一些慘痛的經(jīng)歷，我們一些好的經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，這就是我們中國購物中心行業(yè)的研究報(bào)告。主要包括四大部分。
　　第一，購物中心的定義。購物中心是零售業(yè)的業(yè)態(tài)、商業(yè)的形態(tài)，還是房地產(chǎn)的形態(tài)？我認(rèn)為是房地產(chǎn)的形態(tài)。
　　第二，中國購物中心的發(fā)展歷史。
　　第三，中國購物中心的分類。
　　第四，中國購物中心的發(fā)展現(xiàn)狀研究。
　　(一)、中國購物中心分布結(jié)構(gòu)分析。
　　(二)、中國購物中心業(yè)態(tài)研究。
　　(三)、中國購物中心經(jīng)營研究。
　　(四)、中國購物中心存在問題與解決思路。
　　這個(gè)報(bào)告本身，我就介紹到這。謝謝大家！
　　主持人 蔡云：商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告發(fā)布環(huán)節(jié)就先到這里。下面，我把主持權(quán)交給新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道的郭杰總監(jiān)，請(qǐng)他與大家進(jìn)行交流。
      郭杰：中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)不僅關(guān)注專業(yè)市場，同時(shí)聯(lián)合了新浪樂居、樓市這樣的專業(yè)媒體進(jìn)行市場化的運(yùn)作，力爭為行業(yè)里多方搭建一個(gè)暢通的渠道。
　　現(xiàn)在，我簡單介紹一下2009中國商業(yè)地產(chǎn)找招會(huì)。
　　“找招會(huì)”，顧名思義，就是幫品牌商家“找”到合適的商鋪，幫商業(yè)項(xiàng)目“招”到適合的商家。這個(gè)活動(dòng)由中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)、中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)與新浪樂居三方聯(lián)合發(fā)起并主辦，由新浪樂居與樓市傳媒承辦，北京國華置業(yè)有限公司與中央人民廣播電臺(tái)1018都市之聲特別協(xié)辦，并由第一太平戴維斯、漢博顧問、SPACE、高緯環(huán)球、華夏柏欣、戴德梁行、經(jīng)緯時(shí)代提供專業(yè)支持，屆時(shí)還將有中國房地產(chǎn)期刊聯(lián)盟提供特別支持，另有 CCTV財(cái)經(jīng)、BTV財(cái)經(jīng)、中央人民廣播電臺(tái)、中國房地產(chǎn)報(bào)、北京青年報(bào)、北京晚報(bào)、精品購物指南、中華工商時(shí)報(bào)、新京報(bào)、北京娛樂信報(bào)、法制晚報(bào)、中國經(jīng)營報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、北京現(xiàn)代商報(bào)、參考消息、新地產(chǎn)雜志、樓市雜志、投資北京、瑞麗雜志等眾多媒體提供支持。我們計(jì)劃將這個(gè)活動(dòng)打造成國內(nèi)首家商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的第一展會(huì)平臺(tái)。
      主持人 郭杰：下一個(gè)環(huán)節(jié)是一個(gè)小型的商業(yè)地產(chǎn)主題論壇,首先有請(qǐng)嘉賓上場。在介紹主題之前，先請(qǐng)各位嘉賓自報(bào)家門，大家互相了解，便于后面的討論。
　　鄭中：大家下午好，我是國家體育場北京中信體育場運(yùn)營有限公司的副總鄭中。我們這個(gè)體育場俗稱是鳥巢，跟在座的其他的商業(yè)地產(chǎn)有所區(qū)別的是，我們搞的是體育方面的商業(yè)。
　　許大金：大家好，我是來自香港SPACE商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)的許大金。我們公司的項(xiàng)目在上海有東方新天地，在北京有大悅城。
　　王維：我是北京約翰威爾遜房地產(chǎn)管理有限公司駐中國的執(zhí)行總裁王維。我們公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)、寫字樓出租買賣、風(fēng)險(xiǎn)投資還有商業(yè)上的操作、咨詢，目前在上海，將要發(fā)展廣州、深圳、四川這樣的城市，希望大家多多關(guān)注。
　　程光燕：首先感謝中國商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)以及新浪樂居，給我們提供這樣的展示機(jī)會(huì)，有這個(gè)平臺(tái)在這里跟大家見面。我是中影集團(tuán)全資子公司影院投資公司的開發(fā)總監(jiān)程光燕。中影是影片投資的國家隊(duì)和專業(yè)隊(duì)，今年開店12家，未來五年內(nèi)，我們要在全國一二線城市開業(yè)五星級(jí)影院五十家。
　　張維：我是來自北京便宜坊烤鴨集團(tuán)的張維。便宜坊集團(tuán)是國有控股的，經(jīng)營中式正餐的餐飲集團(tuán)。
　　趙曉敬：感謝新浪樂居，我是來自北京板橋創(chuàng)意天承產(chǎn)業(yè)基地的，我叫趙曉敬。我們這個(gè)開發(fā)基地是順義區(qū)政府的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，土地性質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)，有商業(yè)金融。目前，我們?cè)诖罅Φ恼猩桃�資，希望有意做投資酒店、會(huì)議中心、商業(yè)地產(chǎn)的朋友到我們這兒參觀，與我們洽談。我們的優(yōu)勢是基地的交通非常便利，近鄰六環(huán)，京城高速從我們這兒穿過，有出口。第二，周邊的環(huán)境非常優(yōu)美，依山傍水，生態(tài)很好。第三，我們現(xiàn)在已經(jīng)完成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備了項(xiàng)目招商引資的條件，同時(shí)，我們的基地被市政府列為綠色審批通道項(xiàng)目，就是說土地手續(xù)進(jìn)展很快。最后一點(diǎn)，也就是最有吸引力的一點(diǎn)，目前我們基地的開發(fā)成本相對(duì)來講是最低廉的，因?yàn)槲覀儾簧婕安疬w。一句話，我們的基地現(xiàn)在是等待大家來描繪藍(lán)圖的一張白紙，希望有識(shí)之士前來我們這投資，共創(chuàng)美好明天。
　　主持人 郭杰：好，感謝各位。今天我們的主題是商業(yè)地產(chǎn)的征用與創(chuàng)新問題，以及未來十分發(fā)展的結(jié)點(diǎn)。第一個(gè)需要引入的話題，我國商業(yè)地產(chǎn)的基本現(xiàn)狀和存在問題是什么，有請(qǐng)各位嘉賓從自己的角度，結(jié)合自己公司的一些情況，談?wù)剬?duì)現(xiàn)有市場的一個(gè)基本的判斷。
　　鄭中：就我的體會(huì)來講，目前的商業(yè)地產(chǎn)存在著一個(gè)問題，就是前期的定位跟后期實(shí)際要實(shí)施的運(yùn)營不相匹配。我舉自身的一個(gè)例子，我們之前也曾經(jīng)有一個(gè)總體的規(guī)劃，當(dāng)時(shí)在鳥巢的北部是想規(guī)劃成一個(gè)酒店。在奧運(yùn)會(huì)以后，我接了項(xiàng)目開始運(yùn)營，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的規(guī)劃可能是考慮不那么周全。比如說酒店底下有一個(gè)幾千平米的大堂，后來酒店經(jīng)營商跟我們說，大量資金投入裝修完這個(gè)富麗堂皇的大堂以后，到上面一看，三層、四層、包括五六層，都沒有多少面積可以用來開發(fā)出酒店的房間，也就是它的商業(yè)無以回報(bào)。這種情況看來，只能把這個(gè)酒店取消。這個(gè)簡單例子就是說，之前的規(guī)劃是非常重要的，到后期才能保持比較緊密的結(jié)合。
　　許大金：我想談兩點(diǎn)。第一，資本的問題。就商業(yè)地產(chǎn)來說它是資本密集的行業(yè)。任何一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒是幾億，甚至是幾十億。所以在資本這個(gè)層面上，應(yīng)該說對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求是非常高的。今天下午的一個(gè)嘉賓發(fā)言也談到REITs，目前在國內(nèi)這方面還不是很健全。在國外很多的商業(yè)地產(chǎn)被REITs基金所持有，因此在投資回報(bào)、長期持有的方面，它們是可以等待，可以長期去保持一個(gè)心態(tài)的。在國內(nèi)目前資本市場不健全的情況下，中小型的開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)壓力非常大。目前一些大的上市公司在這方面還是有實(shí)力的，但是對(duì)于中小型開發(fā)商來說，這方面還是存在一定的瓶頸。有的模式已經(jīng)開始逐步呈現(xiàn)問題，比如酒店、公寓、寫字樓等一系列項(xiàng)目，出于全盤的考慮，通過出售住宅和公寓來滿足商業(yè)的長期持有。
　　第二個(gè)就是資源的問題。在中國購物中心對(duì)品牌的銷量是非常高的，目前像北京、上海這樣的一線城市，現(xiàn)在品牌還是可以的。但是到了二三線城市，一些品牌在目前的階段很難進(jìn)入這些市場。所以從資源來講，也是非常欠缺的。
　　另外再補(bǔ)充一點(diǎn)，任何一個(gè)商業(yè)長期運(yùn)營，需要的人才目前在我們國內(nèi)，還是存在很大的空缺，這一點(diǎn)來看，我們整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)還是存在著很大的差距的。
　　王維：我們公司目前在中國這邊主要是北京、上海這邊為主。我個(gè)人在國外生活工作了十年，我感覺在北京市場，其實(shí)有很多的品牌在商業(yè)操作上還不是很強(qiáng)，而且人力資源也不夠。今年大型的外資商場、商超以及品牌想進(jìn)到中國的趨勢非常強(qiáng)，我們公司在美國這邊聯(lián)系歐洲、澳洲這些多元化的商超以及一些品牌想引進(jìn)到中國。人力資源方面，獨(dú)立經(jīng)營人歷史很悠久，但是在中國沒有發(fā)揮到極至。所以市場前景還是很大，只不過一些獨(dú)立的品牌還沒有進(jìn)入這個(gè)市場，我們一直在做這個(gè)努力，希望能多給這個(gè)市場填一份力。
　　程光燕：我想說的是開發(fā)企業(yè)的前瞻性問題。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要不要做影院，誰來做影院？五年以前有很多很好的項(xiàng)目，它沒有想到影院。為什么？認(rèn)識(shí)不到影院這個(gè)業(yè)態(tài)的作用。覺得影院占地作用很大，然后租金回報(bào)又有限，所以就沒有考慮到影院。但是隨著國產(chǎn)電影的發(fā)展，從07年，國產(chǎn)票房遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了進(jìn)口大片，大家看到了影院帶來的人流，帶來的票房收入，于是就都認(rèn)識(shí)到了影院這個(gè)業(yè)態(tài)。最近我們投資公司接觸到很多的項(xiàng)目，都是前期沒有準(zhǔn)備，后期引進(jìn)影院，要改造這樣一個(gè)問題。所以開發(fā)商也帶來了一些浪費(fèi)。所以開發(fā)商要從策劃的角度上做定位，要不要做這個(gè)影院，誰來做？這個(gè)其實(shí)也是一個(gè)品牌的問題。一方面現(xiàn)在跨地方的投資影院其實(shí)是有失敗的例子擺著的；合資背景，又有一定的限制。這些都有一定的影響，當(dāng)然也不乏成功的例子。
　　我們是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)口大片引進(jìn)的獨(dú)家權(quán)力掌握在我們手里，未來十年、八年也不會(huì)改變。影院終端，我們?cè)谌珖�已�?jīng)做了40家影院。認(rèn)識(shí)到中影整條產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)終端的影響的商家越來越多了，所以我覺得商家一定要考慮好，第一要不要做影院？第二，誰來做影院。
　　張維：就餐飲的選鋪來講，遠(yuǎn)期的前景非常良好，投資也很大。但是往往忽略了當(dāng)初是一個(gè)商業(yè)型的問題，策劃里面是不是能夠切合實(shí)際，這個(gè)我覺得應(yīng)該是我們商業(yè)地產(chǎn)注意的。對(duì)于一個(gè)消費(fèi)體來講，包括餐飲在內(nèi)，我們?nèi)腭v一些項(xiàng)目體的時(shí)候，我們會(huì)第一關(guān)注你給我的原定落位在哪里，這個(gè)落位依據(jù)我的情況，是不是能夠滿足我的需要。所以說，我的建議就是作為一個(gè)體量大的商業(yè)集團(tuán)也好，一個(gè)簡單的社區(qū)配套的商業(yè)集團(tuán)也好，前期都需要做好一個(gè)策劃，這應(yīng)該是決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)性很重要的一點(diǎn)。
　　趙曉敬：前幾個(gè)老總把咱們商業(yè)地產(chǎn)人的問題、融資的問題，還有將來經(jīng)營模式都談得很透。我作為咱們開發(fā)區(qū)的代表，作為咱們政府的裁決機(jī)構(gòu)，能做的就是為投資企業(yè)提供最好的政策平臺(tái)，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為企業(yè)與咱們政府之間搭建一個(gè)溝通的橋梁。我們作為一個(gè)管委會(huì)，最終就是為咱們企業(yè)的發(fā)展搭建一個(gè)環(huán)境磁場，構(gòu)建一個(gè)發(fā)展的溫棚。
主持人 郭杰：幾位嘉賓從不同角度總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，那么下一輪，就請(qǐng)幾位針對(duì)現(xiàn)在的市場升級(jí)與創(chuàng)新談一下。要想升級(jí)的話，就得創(chuàng)新，在這個(gè)層面上，如何進(jìn)步，趙總，您對(duì)開發(fā)商的招商工作，以及政策方面有哪些看法？您認(rèn)為政策方面還可以有哪些更寬松的條件，有沒有更好的鼓勵(lì)措施？
　　趙曉敬：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，我們順義區(qū)政府對(duì)前來我們這里投資的企業(yè)進(jìn)行一些稅收的鼓勵(lì)政策，還有一些高管的VIP服務(wù)，包括子女就學(xué)，還有外地人員子女進(jìn)京就學(xué)的一些解決服務(wù)。有在座這么多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才，我想商業(yè)地產(chǎn)會(huì)越來越好，我們開發(fā)區(qū)也應(yīng)該會(huì)有一個(gè)更輝煌的明天。
　　主持人 郭杰：張總，請(qǐng)您說一下，商業(yè)地產(chǎn)前期策劃的話，如果想提高品質(zhì)、升級(jí)或者創(chuàng)新，您認(rèn)為應(yīng)該從哪幾個(gè)方面做到？
　　張維：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)大家已經(jīng)開始往創(chuàng)新的思路上在做。很多的商業(yè)結(jié)合體已經(jīng)把更多的業(yè)態(tài)引進(jìn)到它整體的項(xiàng)目中。新的購物中心以及購物廣場會(huì)把影院、KTV、電玩中心、餐飲等等都結(jié)合進(jìn)來的。但是站在開發(fā)商的角度去想，我還是希望能夠引起更多的政府的一些支持�，F(xiàn)在有15%的商業(yè)配套的要求，就咱們商業(yè)結(jié)構(gòu)來講，這塊是很難滿足的，招商角度來講，就更難滿足了。我現(xiàn)在雖然做商家了，但是這點(diǎn)感覺到困難很大，尤其是位置，希望能夠引起政府的一些支持。咱們利用這些商業(yè)面積，可以去搞一些公益的活動(dòng)，組織一些大型公益的平臺(tái)，我們免費(fèi)提供一下場地做主題的活動(dòng)，比如在我的商業(yè)項(xiàng)目之內(nèi)義演、義賣。那么我這部分并不能靠租賃去盈利，但是我承擔(dān)了更多的社會(huì)責(zé)任，每周都會(huì)有一些相應(yīng)的活動(dòng)，不同的主題、角度吸引各個(gè)業(yè)態(tài)人到我的商業(yè)面積里來。這種情況下，政府能不能給我支持？這個(gè)我是希望從政府角度能夠給一些支持，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)位置來講，也是一個(gè)問題的解決。
　　主持人 郭杰：張總的意思是有責(zé)任感才有可能創(chuàng)新。程總呢？
　　程光燕：現(xiàn)在影院發(fā)展這么快，在這個(gè)階段怎么升級(jí)、發(fā)展，我們看的是什么呢？因?yàn)殡娪八�是一個(gè)文化消費(fèi)，我覺得開發(fā)商應(yīng)該更深刻的理解對(duì)于影院這個(gè)業(yè)態(tài)，它不單是帶來人流。現(xiàn)在票房很高，票房分成又使你得到一個(gè)回報(bào)，最重要的是它是一個(gè)文化的東西。像五星級(jí)酒店里一定會(huì)有一個(gè)西餐廳，這不僅是出于盈利的考慮，更是一種與之相符的文化。那么在購物中心里你做一個(gè)什么樣的影院？社區(qū)型商業(yè)，又應(yīng)該實(shí)行哪種相應(yīng)的影院？如果是去做奢侈品牌的，是不是有合適的電影院的業(yè)態(tài)呢？
　　最近北京有兩個(gè)購物中心里面開了影院，裝修也非常豪華，但是我們做影院的人進(jìn)去以后感覺，如果把墻上那些LED的海報(bào)換成另外一種圖案的話，那個(gè)地方就是一個(gè)桑拿洗浴中心，是商務(wù)會(huì)所，根本看不到電影的痕跡。這就是一些影院的投資商它其實(shí)沒有深刻的理解，電影能給這個(gè)購物中心帶來怎么樣的文化的氛圍，提高它的檔次。另外還有一個(gè)影院開在非常高檔的奢侈品牌的購物中心。先不說這個(gè)奢侈品牌招商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成功，這個(gè)影院的業(yè)態(tài)做成什么樣，未來發(fā)展是什么樣的？也很值得關(guān)注。
　　所以，我覺得開發(fā)商對(duì)于電影院能夠帶來什么，怎么樣適應(yīng)整個(gè)購物中心的升級(jí)和發(fā)展，不單是硬件的問題。我們可能看到美國，隨便到一個(gè)影院里面都是在20個(gè)廳以上的，大量的影片供應(yīng)。我們現(xiàn)在有一個(gè)局限，雖然北京馬上會(huì)出現(xiàn)一個(gè)全國最大的10多個(gè)廳的影院。同樣的，什么樣的商業(yè)定位怎么樣跟影院的業(yè)態(tài)有更好的互動(dòng)呢？其實(shí)也是需要大家努力的。
　　主持人 郭杰：王總呢？市場能夠創(chuàng)新嗎？
　　王維：我現(xiàn)在僅供于個(gè)人觀點(diǎn)，我們能夠感覺中國在做商業(yè)方面過于單純，品牌過于集中。前一陣地我跟北京幾個(gè)比較大的這樣的經(jīng)銷商談過，我的感覺，如果能讓這些比較知名的，在國外比較有影響力的品牌進(jìn)到中國來，整個(gè)的市場可能會(huì)更活躍，單一性不會(huì)這么強(qiáng)，會(huì)使整個(gè)市場豐富得多。我感覺引進(jìn)新的品牌，擴(kuò)大整個(gè)市場還是占主導(dǎo)作用的。
　　主持人 郭杰：要?jiǎng)?chuàng)新，就得引進(jìn)新的品牌，來沖擊現(xiàn)有的市場，來滿足更多的需求。許總呢，資本這方面怎么做？
　　許大金：從商業(yè)地產(chǎn)來講，剛才提到資源和資本，創(chuàng)新是始終存在的。比如像剛才提到的萬達(dá)的模式，它也是被逼出來的，在中國特定的環(huán)境下，對(duì)資本來源和資本回報(bào)模式的一種創(chuàng)新。
　　再一個(gè)，從資源來講，這種創(chuàng)新的壓力不是來自于我們開發(fā)商是怎么想的，而更多的是來自于市場，來自于消費(fèi)者，來自于產(chǎn)業(yè)之間的競爭。從消費(fèi)者來講，我們消費(fèi)者每年都在進(jìn)步，提供的產(chǎn)品不去創(chuàng)新，不去迎合他們消費(fèi)的話，是很難生存的。同時(shí)行業(yè)內(nèi)的競爭也促使我們必須要?jiǎng)?chuàng)新，跟對(duì)手有差別，要領(lǐng)先半步。
　　我們最近研究臺(tái)灣的餐飲業(yè)的發(fā)展，他們能夠把一個(gè)牛肉面或者一個(gè)牛肉丸都做到很高很極致，他們可以做一種牛肉面的比賽，讓消費(fèi)者去投票。所以我覺得行業(yè)的這種競爭會(huì)使我們整個(gè)的產(chǎn)業(yè)不斷的創(chuàng)新，去升級(jí)、去保持自己的生存。
　　主持人 郭杰：許總提到創(chuàng)新的動(dòng)力，來自于競爭，沒有競爭，創(chuàng)新就會(huì)滯后。良性競爭相互促進(jìn)的作用的確也是大家有目共睹的。鄭總這邊呢，落實(shí)到具體項(xiàng)目的創(chuàng)新是怎么樣的？
　　鄭中：我前面說的是規(guī)劃最好把它提前思考得全面，根據(jù)整體規(guī)劃來進(jìn)行招商。在既有的條件下，我們要想把它做好，首先是要詳細(xì)了解建筑的現(xiàn)狀。比如在特定的體育場館來講，我們要想把它運(yùn)營好，這個(gè)在全世界應(yīng)該說也是一個(gè)難題或者是一個(gè)挑戰(zhàn)。因?yàn)檎嬲�我們周邊國家，包括一些發(fā)達(dá)的歐美國家，大部分國家體育場都不太理想，可以參考借鑒的案例不多。
　　具體到鳥巢這個(gè)項(xiàng)目來講，我有幾個(gè)想法。我覺得鳥巢它作為一個(gè)體育的場館，它應(yīng)該把體育跟文化結(jié)合起來，也就是文化是體現(xiàn)一個(gè)高度的。比如我們現(xiàn)在也在做一些類似“星光大道”的這種東西，請(qǐng)?bào)w育明星來按一些手模。另外一方面，我覺得體育要跟休閑結(jié)合好。比如說鳥巢里面的，我們?cè)趺捶��?wù)好這邊的游客？放大一點(diǎn)說，整個(gè)奧運(yùn)中心，因?yàn)樗�包含三個(gè)場館，鳥巢、水立方以及國家體育場。大家在座的可能都去過奧運(yùn)中區(qū)，它的廣場面積相當(dāng)于十個(gè)天安門廣場的面積，這么大的面積，怎么把休閑、娛樂搞好。、
　　另外，我們?cè)趺窗l(fā)揮一個(gè)地方的優(yōu)勢。比如咱們看到奧運(yùn)中區(qū)，有一個(gè)直通到北部森林公園的一個(gè)水系。大家都知道什剎海搞得不錯(cuò)，我現(xiàn)在也在考慮，是不是可以在中區(qū)周圍搞一些酒吧這種文化。大家都知道，在國外來講，實(shí)際上酒吧這種業(yè)態(tài)是伴隨在體育場館周邊的，因?yàn)榇蠹胰チ梭w育場館以后都非常的激情。無論說這個(gè)比賽贏了，要慶祝，輸了也要發(fā)泄一下。
　　再有，就是體育跟旅游如何進(jìn)行結(jié)合。在后奧運(yùn)時(shí)代已經(jīng)把奧運(yùn)中心區(qū)定位為奧運(yùn)園區(qū)了，那么對(duì)于鳥巢來講，現(xiàn)在很大一部分收入也是來自于旅游的收入。所以服務(wù)好游客也是我們一個(gè)重要的任務(wù)。
　　再說鳥巢南部，要想做出特色來，是我們負(fù)責(zé)艱巨的任務(wù)。在賽前的規(guī)劃是搞類似于家樂福這樣的超市。可是如果在鳥巢的位置，從它的交通狀況、停車場的車位來講，把整個(gè)南部的近兩萬平米的商業(yè)定位為超市，我覺得不是很合適的。所以我們一直對(duì)這個(gè)方案進(jìn)行了非常強(qiáng)烈的抵制。之后，當(dāng)然我們也根據(jù)這個(gè)方案策劃了幾方面，現(xiàn)在我們從業(yè)態(tài)來講應(yīng)該是三大塊，一塊就是搞體育，比如里面搞各種運(yùn)動(dòng)形式，在運(yùn)動(dòng)形式里面，它要突出的特色，我們這兒要運(yùn)動(dòng)，我們要體現(xiàn)一個(gè)專業(yè)性，我們這個(gè)運(yùn)動(dòng)里面一定是結(jié)合到專業(yè)的體育運(yùn)動(dòng)器材、運(yùn)動(dòng)服飾等等這些。這是其中的一種業(yè)態(tài)。
　　第二種業(yè)態(tài)，就是我們?cè)趺捶��?wù)好游客和北京市民的這種兼顧性。考慮到影院的業(yè)態(tài)，咱們嘉賓也有影院的。我們了解到韓國的首爾，他們?cè)谧鲇霸阂荒甑氖杖胍卜浅？捎^。按照北京咱們現(xiàn)在的居民消費(fèi)力來講，應(yīng)該說咱們未來能達(dá)到韓國首爾的收入。
　　第三種業(yè)態(tài)就是旅游的會(huì)展這種模式。
　　就這三個(gè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了綜合的比較，我們考慮不再做以前的這種商超的模式，我們想一定要結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，以及項(xiàng)目的位置，項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目所擁有的這種資源的情況來綜合進(jìn)行定位。
　　主持人 郭杰：從鄭總的這段話當(dāng)中，我們知道實(shí)操創(chuàng)新是最難的。最后一個(gè)環(huán)節(jié)請(qǐng)各位大膽預(yù)測一下，未來十年商業(yè)地產(chǎn)市場哪個(gè)點(diǎn)會(huì)變？變向何方？
　　張維：我個(gè)人比較看好西部市場，石景山這個(gè)地段。石景山區(qū)它們已經(jīng)為打造CRD做準(zhǔn)備了，公園配套的服務(wù)，交通的改善，這方面已經(jīng)做準(zhǔn)備了。整體來講，這個(gè)區(qū)域可改造性很大，京西地段大型體量的商業(yè)綜合體并不多，既然它努力打造中心娛樂的區(qū)域，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來講又是一塊有待開展的很好的發(fā)展前景。所以我認(rèn)為石景山區(qū)的區(qū)域以后會(huì)變得比較好。
　　程光燕：從理念的角度來講，現(xiàn)在所有的影院投資公司都把眼睛盯在了京滬廣深這些城市，實(shí)際像一些二三線這些城市，也是有很大的潛力的。
　　王維：現(xiàn)在國家感覺到北京南城方面也是發(fā)展的趨勢。因?yàn)樵诖笈d或者再以南的區(qū)域，會(huì)有新的北京機(jī)場，所以那邊肯定也是一個(gè)發(fā)展趨勢。
　　許大金：其實(shí)東部應(yīng)該說大家所在的區(qū)域應(yīng)該是北京最具潛力的一個(gè)地區(qū)，它本身也是一個(gè)最具有國際化、最具有朝氣的區(qū)域。很多年輕人畢了業(yè)以后，買房、置業(yè)或者是工作都往東邊選，尤其是東四環(huán)到通州這一代，我認(rèn)為目前是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)空白點(diǎn)。在這個(gè)區(qū)域應(yīng)該是非常有潛力的，目前我們和中糧正在合作的朝北大悅城，體量24萬平米，包含了電影院、超市、百貨、餐飲、娛樂，而且我們的正在奔兒童主體區(qū)的娛樂形式，充分考慮了家庭消費(fèi)。還有我們會(huì)引進(jìn)很多的餐飲品牌，像張總這樣的品牌我們也是非常歡迎的，還有很多零售的二線的或者國際時(shí)尚的這些品牌。所以東部未來的商業(yè)前景也是非常無限的。
　　鄭中：我覺得北邊確實(shí)不錯(cuò)。大家知道奧運(yùn)會(huì)的選址本來是想選在其他地方的，但是為什么選在當(dāng)年亞運(yùn)會(huì)舊址的附近呢？因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)有非常成熟的消費(fèi)能力，特別是在現(xiàn)在的奧運(yùn)中區(qū)以及這幾大場館建成以后，這塊我相信有更大的潛力。大家知道，咱們馬上鳥巢這邊在今年的5月1日成龍的演唱會(huì)，然后我們規(guī)劃6月30日宋祖英、周杰倫、朗朗等等還有音樂會(huì)。從鳥巢來講，它會(huì)成為京城的一塊熱門地。如果中心區(qū)能夠把旅游，尤其是有了大型的嘉年華活動(dòng)，能夠參照迪斯尼那種游園形式搞起來的話，不但給在座的，以及北京市民提供非常豐富的文化娛樂享受的空間，同時(shí)也能給我們商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的商家，提供無限的發(fā)展機(jī)會(huì)。
　　趙曉敬：我的觀點(diǎn)是鄭總和許總的疊加，我認(rèn)為將來發(fā)展的趨勢和重點(diǎn)應(yīng)該在東北部。為什么呢？因?yàn)槲襾碜皂樍x，順義現(xiàn)在應(yīng)該來講是一個(gè)崛起的新城，它現(xiàn)在涵蓋了五大產(chǎn)業(yè)群落，08年我們順義的GDP位于咱們北京是19個(gè)郊區(qū)縣中第五位，僅次于朝陽、海淀、東城、西城。但是目前來講，順義是最有發(fā)展后勁的一個(gè)城市。為什么這么說？因?yàn)槲覀冺樍x有一個(gè)首都機(jī)場，它現(xiàn)在形成了以臨空產(chǎn)業(yè)為核心的功能區(qū)地帶。有了第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)的這么一個(gè)支撐，我們現(xiàn)在目前正在加大第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的扶持力度。我想，只有依托于第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)才能做得更好。所以，就我們開發(fā)區(qū)，也是我們區(qū)政府，依據(jù)我們順義的發(fā)展的趨勢成立了以商業(yè)地產(chǎn)和文化創(chuàng)意為主的這么一個(gè)園區(qū)，也是對(duì)多年形成的工業(yè)、農(nóng)業(yè)和食品高端地產(chǎn)業(yè)的功能的補(bǔ)充。所以我們有了政府的大力支持，也有我們順義區(qū)形成多年產(chǎn)業(yè)支撐的這么一個(gè)格局，我認(rèn)為東北部還是一個(gè)發(fā)展的重點(diǎn)，也像剛才鄭總講的，有奧林匹克。我也再想講一句，因?yàn)槲覀冮_發(fā)區(qū)跟奧林匹克水上公園離得很近，我們水上公園五一也即將開放，也形成旅游休閑的這么一個(gè)中心。
　　另外，我們已經(jīng)有了民生銀行總部還有金碟軟件總部，它已經(jīng)把總部和生活區(qū)遷到我們順義這兒了。為什么？就是說它采取了國外的一些，比如像微軟還有一些大的公司的后臺(tái)運(yùn)作的模式，強(qiáng)占先機(jī)，先得到的肯定是成本最低廉的。我相信，眾多的投資者應(yīng)該有很好的眼光會(huì)把握住機(jī)遇。
　　主持人 郭杰：幾位嘉賓的發(fā)言是涵蓋了北京的全部區(qū)域，看來我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是非常廣闊的。那么隨著本次商業(yè)地產(chǎn)探討話題的告一段落，2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》發(fā)布會(huì)也全部結(jié)束了，再次感謝各位的光臨。