廣東保內(nèi)需擬出支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策

    “現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)并超過了2007年同期住房交易量的水平”。
　　4月27日，廣東省建設(shè)廳副廳長陳英松在由省房協(xié)、市房協(xié)聯(lián)合主辦的廣東廣州房博會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上，向業(yè)界通報(bào)了今年廣東房地產(chǎn)市場情況：一季度全省商品房銷售面積達(dá)1121.37萬平方米，同比增長了37.97%，商品房銷售額達(dá)到672.68億元，同比增長了46.23%，商品房銷售面積、銷售金額大幅增長。
　　經(jīng)歷2008年的樓市大縮水之后，一季度的銷售兇猛并沒有給廣州各大房企帶出可以漲價(jià)的信號(hào)，相反，開發(fā)商們都對(duì)今年的行情抱審慎觀望態(tài)度，紛紛表示今年銷售均價(jià)將與去年持平，呼吁政府部門加大土地供應(yīng)，緩解未來投資開發(fā)趨緊的壓力。
　　陳英松透露，2009年省政府把促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作為擴(kuò)大內(nèi)需保增長的重要任務(wù)，著力穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，緩解供需矛盾，擴(kuò)大住房合理需求，特別是普通自住房需求的釋放。
　　一季度廣州樓市進(jìn)入消化存貨階段
　　在這次房地產(chǎn)市場調(diào)整期，廣州率先走出了低谷。
　　從去年下半年開始，廣州樓市成交逐步復(fù)蘇，今年一季度，一手住房成交量達(dá)到了157.1萬平方米，同比增長64%，3月成交量63.6萬平方米，回升至16個(gè)月來的最高值，基本恢復(fù)到以往正常月份的成交量，在市場逐步復(fù)蘇的同時(shí)，廣州房價(jià)和地價(jià)也逐步趨于理性。
　　廣州市國土資源房屋管理局副局長黃文波透露，房價(jià)從2007年的11月的11574元/平方米的均價(jià)，回落至今年一季度8124元/平方米的均價(jià)，并基本保持平穩(wěn)，房價(jià)與收入之間的比例關(guān)系趨于合理；地價(jià)方面，2008年商品住宅成交用地情況徹底扭轉(zhuǎn)了2007年虛高、虛熱的局面，成交地價(jià)回復(fù)到2006年的水平，地價(jià)房價(jià)比也從2007年的50%回落到25%。
　　房地產(chǎn)代理公司合富輝煌集團(tuán)市場研究部提供的數(shù)據(jù)表明，1~3月廣州市商品住宅批出量為101.8萬平方米，成交量為157萬平方米，供應(yīng)量同比下降31%，成交量則增加64%，全市消化率達(dá)154%。2009年一季度商品住宅成交量超過新增供應(yīng)量，雖供大于求的市場形勢在近期仍難逆轉(zhuǎn)，但在2009年一季度廣州樓市已經(jīng)進(jìn)入了緩和供求失衡的消化存貨階段。
　　可以說，一季度的銷售放量，只是積累了一年的剛性購買需求的釋放。中國房協(xié)副會(huì)長、廣州市房協(xié)會(huì)長，恒大地產(chǎn)集團(tuán)主席許家印認(rèn)為，面對(duì)今年剛剛回暖的跡象，“我們要理性”。
　　富力地產(chǎn)總裁張力坦言去年經(jīng)歷了一個(gè)驚心動(dòng)魄的大縮水，房價(jià)比高峰期跌了近30%，“應(yīng)該說是房子大部分賣不出去，銷售非常之差，比我們目標(biāo)最多完成了60%多，糟糕的情況一直延續(xù)到今年1月份；從2月份開始，2、3、4月份，銷售理想，就我們公司而言，2、3、4月份這幾個(gè)月是我們公司成立以來銷售最多的，比最多那一年都高出50%-60%”。
　　張力直言樓市已經(jīng)開始“復(fù)蘇”，而非“回暖”，他說，富力地產(chǎn)是做普通住宅為主的，購買力以剛性需求為主，消費(fèi)群體是自住型買家，因此富力的銷售能反映市場走勢。
　　萬科總經(jīng)理張海則說，一季度廣州地區(qū)銷售了122億元，同比上升25%，但“還是審慎看待市場發(fā)展，應(yīng)對(duì)大于預(yù)測，先做好產(chǎn)品”。
為提振市場信心，陳英松在會(huì)上傳達(dá)了政府扶持房地產(chǎn)的力度。
　　主要是落實(shí)房地產(chǎn)系列政策，包括調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品房住宅的建設(shè)；加大對(duì)保障性住房建設(shè)的力度等三方面盡快扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資下降的狀況。
　　據(jù)了解，今年一季度，全省共籌集廉租住房保障資金10.91億元，投入5.4億元，新增解決廉租住房保障家庭6810戶，完成經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資12.75億元，新增經(jīng)濟(jì)適用住房3214套，政策性租賃住房也在各地積極地籌備中。
　　黃文波分析，未來10-20年，廣州仍將加速城市化進(jìn)程，未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然充裕，發(fā)展動(dòng)力依然充足；其次，雖受國際金融危機(jī)沖擊，但廣州今年一季度GDP仍保持了8%較快增長的勢頭，在中央寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策下，房地產(chǎn)業(yè)面臨難得的政策機(jī)遇。
　　不過，某老牌國企開發(fā)商對(duì)記者說，“評(píng)價(jià)市場是否真的復(fù)蘇，最重要的是投資者是否被全面啟動(dòng)/激活，就目前市場而言，全是自居型買家為主，投資者都謹(jǐn)慎以待，沒全面啟動(dòng)，就談不上樓市的真正復(fù)活�！�
　　可開發(fā)土地趨緊？
　　《DTZ戴德梁行2009年一季度廣州市場透視》指出，為確保之前庫存的繼續(xù)消化，開發(fā)商減緩開發(fā)進(jìn)度，一季度廣州一手住宅市場供應(yīng)量有所下降。全市新增供應(yīng)量為12312套，較上季度有50%的下降幅度。為加快資金回籠，開發(fā)商將繼續(xù)采取適度降價(jià)等優(yōu)惠措施，第二季度廣州一手住宅價(jià)格將保持穩(wěn)步下行的態(tài)勢，但下行速度將減緩。
　　不漲價(jià)還要保證銷售，靠的是產(chǎn)量，所以廣東房企最迫切的仍然是土地儲(chǔ)備。
　　根據(jù)各家公司年報(bào)，2008年富力地產(chǎn)土地儲(chǔ)備2540萬平方米；合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備2570萬平方米；保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備2234萬平方米；恒大地產(chǎn)4300萬平方米；碧桂園4500萬平方米；萬科目前權(quán)益土地儲(chǔ)備為1793萬平方米。
　　不敢大幅漲價(jià)，一方面源于資金緊缺，更為重要的是，開發(fā)商害怕“斷炊”，開發(fā)商手上可供短期內(nèi)開發(fā)的土地已經(jīng)不多。
　　省房協(xié)發(fā)布的一季度房地產(chǎn)分析報(bào)告顯示，各類商品房新開工面積同比均出現(xiàn)不同幅度回落，其中住宅降幅為50.41%。
DTZ戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析，開發(fā)商手頭上的土地儲(chǔ)備可能存在三大問題：地價(jià)過高現(xiàn)階段開發(fā)會(huì)加大經(jīng)營成本；區(qū)域指標(biāo)導(dǎo)致地塊手續(xù)辦理滯后，未達(dá)到開發(fā)條件；大部分二手市場拿回來的土地面臨拆遷難題。
　　黎透露，不少上市公司年報(bào)中非常可觀的土地儲(chǔ)備數(shù)量，恰恰有相當(dāng)大部分受限于區(qū)域土地指標(biāo)而未辦完手續(xù)的，例如佛山地區(qū)，去年一年的土地指標(biāo)只有一千多畝。因此，黎認(rèn)為，開發(fā)商當(dāng)下不會(huì)采取漲價(jià)策略，而是通過加大供應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，而加大供應(yīng)量的源頭——可即時(shí)開發(fā)的土地資源，就成了其與政府博弈的關(guān)鍵所在。
　　張力認(rèn)為，“這段時(shí)間，政府起碼放出價(jià)值五六百億的土地?cái)?shù)量，才會(huì)平抑市場短期內(nèi)可能帶來的房價(jià)漲幅”。
　　實(shí)際上，2009年商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模有2.5平方公里左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，廣州市去年出讓成交的土地僅0.2-0.3公里，累積到今年，可出讓的土地儲(chǔ)備就有5公里，大部分分布于城市近郊，而目前廣州熱銷樓盤都集中在中心城區(qū)以及部分外圍低價(jià)樓盤。
　　根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商在市區(qū)外圍仍然有大量待開發(fā)的土地，因此對(duì)市區(qū)外圍的土地?zé)崆椴淮蟆！皩?duì)于在樓市高峰期拿下的地王，政府只能通過地價(jià)延期的辦法與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，而如果現(xiàn)在大量供地，地價(jià)大幅縮水也會(huì)加重地王退地的壓力，同樣會(huì)讓政府陷入尷尬�！�
據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)，2008年廣州土地出讓的總收入為113億元。去年廣州市政府曾將住宅土地供應(yīng)計(jì)劃從最初的500萬平方米調(diào)整為250萬~400萬平方米，之后再次縮減61%到180萬平方米。
　　對(duì)于上述矛盾，黃文波透露，廣州市房管局房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)將放在：年內(nèi)商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模將控制在2.5平方公里左右；結(jié)合廣州國家中型城市的功能定位和生產(chǎn)的布局，對(duì)不同業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)給予差異化的房地產(chǎn)政策，充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和轉(zhuǎn)型的積極作用。目前，相關(guān)部門已著手研究制定支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的政策措施。  （馬鵬飛）