東莞商業(yè)地產(chǎn)年底現(xiàn)熱潮 業(yè)內(nèi)：社區(qū)型商業(yè)規(guī)模偏大

    臨近年底，東莞又掀起一股商業(yè)地產(chǎn)熱潮。像建筑面積達(dá)15萬平方米的商業(yè)綜合體星光城落戶黃江、豐碩廣場推出寫字樓項目、鼎峰國際廣場B棟使用性質(zhì)由原公用（住宅）變?yōu)閷Ｓ茫ㄞk公）……同時商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商情況都表現(xiàn)不俗，據(jù)合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，11月第一國際、財富廣場和大朗毛織中心商鋪分別成交76套、35套、26套；希爾頓廣場和財富廣場寫字樓分別成交54套和8套。招商方面，沃爾瑪正式簽約星光城、國際品牌卡蔓旗艦店在西城樓大街開業(yè)，而這之前沃爾瑪則在嘉信茂廣場開業(yè)。據(jù)悉，希爾頓與家樂福、西城樓大街與沃爾瑪均有合作意向。

　　商業(yè)地產(chǎn)在年末的強(qiáng)勢給了處于觀望中的東莞房地產(chǎn)市場更多的熱量，不過一些業(yè)內(nèi)人士對此卻表現(xiàn)出更多的擔(dān)憂。“商業(yè)地產(chǎn)競爭太過激烈，供大于求的局面比住宅還厲害�！比�正地產(chǎn)副總經(jīng)理李啟清表示，“高端商業(yè)比較難做，中端商業(yè)又比較多，處境比較尷尬。這其中最關(guān)鍵的是消費(fèi)量問題。” 東莞中原市場部經(jīng)理車德銳認(rèn)為：“商業(yè)體量越來越大，商鋪的價格有些虛高�！�

商業(yè)地產(chǎn)量大壓力大

“東莞的商業(yè)項目現(xiàn)狀的確令人擔(dān)憂，主要的原因是綜合性不強(qiáng)，量比失調(diào)。”有業(yè)內(nèi)人士分析道，“東莞的消費(fèi)力到底有多大，到底需要多少商業(yè)地產(chǎn)項目，沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃。這也造成了很多商業(yè)地產(chǎn)項目立項的盲目性。”

不太長的一條鴻福路，集中了希爾頓廣場、嘉信茂廣場、時尚島、中環(huán)財富廣場、綜藝曼哈頓時代等大型商業(yè)項目，更有沃爾瑪、海雅百貨及還在洽談中的家樂福等大型零售業(yè)，同質(zhì)化有些嚴(yán)重。

“商業(yè)地產(chǎn)競爭太過激烈，供大于求的局面比住宅還厲害，早有數(shù)字就證明東莞的商業(yè)面積嚴(yán)重超過實際需求�！比�正地產(chǎn)副總經(jīng)理李啟清表示，“很多人拿發(fā)展?jié)摿�、競爭實力來說東莞的商業(yè)大有前景，但關(guān)鍵是現(xiàn)在尚未成型卻已在透支未來�！�

李啟清所說的“尚未成型卻已在透支未來”指的是商業(yè)地產(chǎn)空置率過高，消費(fèi)力不集中的同時還在外流。的確，瞧瞧身邊的人，一談到購物，立馬會想到去深圳、廣州、香港等地，為什么身處東莞卻很難想到東莞呢？

 “東莞的中端商業(yè)比較多，高端商業(yè)卻很少�！崩顔⑶灞硎�，“東莞缺乏像上海的南京路、廣州的上下九這樣的標(biāo)志性有影響力的商業(yè)中心。不管是以前的東城商業(yè)中心還是現(xiàn)在的鴻福路商圈，都沒有達(dá)到足夠讓消費(fèi)者購物的欲望�！�

社區(qū)型商業(yè)要細(xì)分市場

　　東莞的大小樓盤幾乎每個都有自己的商業(yè)配套，也就是社區(qū)型商業(yè)模式。這種模式可以說是占據(jù)了東莞商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。據(jù)合富輝煌東莞市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2008年前三季度商鋪供應(yīng)同比大幅增加，而主要以住宅底商為主。

　　社區(qū)型商業(yè)形態(tài)在服務(wù)各自業(yè)主的同時，也出現(xiàn)了割據(jù)的局面，讓本就不集中的東莞商業(yè)地產(chǎn)更加分散了。不過社區(qū)商業(yè)因有特定的消費(fèi)人群支撐，銷售并未遇到太多阻礙，所以發(fā)展商在蓋樓時就會樂此不疲地捎帶上一些商業(yè)項目。

　　雖然銷售不錯，但目前東莞這種社區(qū)型商業(yè)的總體量很大，且單個社區(qū)型商業(yè)規(guī)模也不小。“由于是配套，這種商業(yè)模式不宜過大，面積不要超過2萬平方米�！睎|莞萬科副總經(jīng)理王永飚表示，“不過目前很多規(guī)模都偏大，在進(jìn)行項目規(guī)劃時更多是從商業(yè)利益考慮，而不是從可持續(xù)發(fā)展的角度考慮。”

　　這種不可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃前期是吸引了購房者的眼球，也填飽了發(fā)展商的腰包，但后期發(fā)展卻遇到了大困難。像格林小城、金色華庭、景湖春曉、未來世界一帶的很多店鋪都在空置，進(jìn)駐的商家也都隔三差五改頭換面一下。

　　社區(qū)型商業(yè)的大體量也帶來了更為嚴(yán)峻的考驗，不論是租金還是經(jīng)營上都表現(xiàn)出天壤之別的差距。以鴻福路為例，陽光大廈下面的街鋪租金80元/平方米無人問津，而臨街的時尚島、財富廣場鋪面租金高達(dá)200元/平方米、300元/平方米，卻是人聲鼎沸。

　　同是一條街，表現(xiàn)出來的商業(yè)氛圍卻是冰火兩重天，讓人嘆為驚服的同時，更要考慮社區(qū)型商業(yè)未來的發(fā)展�！斑@種社區(qū)型商業(yè)要走專業(yè)細(xì)分市場，在專業(yè)細(xì)分市場這塊，東莞缺乏像餐飲一條街、文化一條街。不同的業(yè)態(tài)有不同的定位，像運(yùn)河?xùn)|1號重新定位后，將打造創(chuàng)意設(shè)計、藝術(shù)酒吧一條街。”王永飚表示。