先招商后興建 中原商業(yè)地產(chǎn)迎來第三代開發(fā)模式

　　在最近參加的一次商業(yè)地產(chǎn)項目的奠基儀式上，記者發(fā)現(xiàn)，中原商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)摒棄了過去先興建、后招商的運(yùn)營模式，轉(zhuǎn)而以先招商、后興建的方式，更好地服務(wù)即將入駐的商家。業(yè)內(nèi)將這種服務(wù)前置的“訂單式服務(wù)”模式稱之為商業(yè)地產(chǎn)的“第三代開發(fā)模式”。有人說，中原商業(yè)地產(chǎn)以客戶為主導(dǎo)的第三代開發(fā)模式時代已經(jīng)來臨。
　　寶龍擴(kuò)張中原　凸顯第三代開發(fā)模式
　　客戶需要什么樣的店面，就規(guī)劃、建設(shè)什么樣的店面。這種服務(wù)前置的“訂單式”模式，是商業(yè)地產(chǎn)的“第三代開發(fā)模式”
　　對于不少鄭州市民來說，似乎已淡忘了鄭州寶龍城市廣場，這座于2005年10月就啟動的項目，到目前還沒有正式開業(yè)，也因此，招來了一些業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，寶龍的商業(yè)模式、資金鏈、本土化是否出了問題。但實際上，寶龍并沒有停止過前進(jìn)的步伐。
　　5月29日，新鄉(xiāng)寶龍城市廣場奠基，之前，寶龍集團(tuán)曾組織無錫、青島、鄭州、蚌埠的主流媒體及部分業(yè)主，到寶龍總部及開發(fā)較為成功的福州、晉江等項目進(jìn)行體驗，見證了該企業(yè)的運(yùn)營實力。
　　據(jù)悉，此次投資開發(fā)的新鄉(xiāng)寶龍城市廣場，在規(guī)劃之初，主力商鋪就已招商完畢。緣何尚未興建，就開始招商？新鄉(xiāng)寶龍城市廣場項目負(fù)責(zé)人表示，先招商、后興建，體現(xiàn)了一種服務(wù)的意識。我們的客戶需要什么樣的店面，我們就規(guī)劃、建設(shè)什么樣的店面，也就是“標(biāo)準(zhǔn)店”。這樣做的好處是，所有的工作將因此變得簡單�！斑@種服務(wù)前置的‘訂單式’模式，應(yīng)該說是商業(yè)地產(chǎn)的‘第三代開發(fā)模式’”。
　　寶龍集團(tuán)董事局主席、總裁許健康坦言，他看好全國第一人口大省的中原地帶，這里需要更好的購物環(huán)境，需要新興的商業(yè)模式，寶龍將與中原的城市化進(jìn)程同步發(fā)展。他還透露，繼鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)投資建設(shè)項目之后，目前，還在鄭州找地，有望建設(shè)省會第二個項目。
　　在建商業(yè)地產(chǎn) 主要集中在六大區(qū)域
　　從整個鄭州來看，目前正在或?qū)⒁�興建的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在6個區(qū)域，呈現(xiàn)一種全面開花之勢
　　據(jù)了解，不止新鄉(xiāng)寶龍城市廣場，升龍地產(chǎn)旗下的升龍國際中心、中原新城項目，也同樣采用的是訂單式服務(wù)。在項目規(guī)劃之初，他們就將商業(yè)部分定位完畢，并隨之開始主力店鋪的招商，然后完全按照商家的要求進(jìn)行建設(shè)。曼哈頓廣場算是一個較為成功的例子，“招商先行，規(guī)劃隨后。通過主力店、次主力店的影響和客流，很好地帶動了其他店面的增值和生意”。
　　從整個鄭州來看，目前正在或?qū)⒁�興建的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在6個區(qū)域，呈現(xiàn)一種全面開花之勢。
　　首先是老商圈的升級改造。如火車站商圈的萬博商城、天榮服裝城的改造；二七商圈的百年德化二期，也就是東方紅影劇院附近的拆遷、再造大上海城二期即杜嶺街的改造。
　　還有城中村改造及舊城改造之后的城市綜合體商鋪。如升龍國際中心、中原新城以及金城時代廣場、棉紡路改造等城市綜合體中的商鋪；住宅底商。幾乎每個住宅項目都會有；鄭東新區(qū)的商業(yè)。主要是圍繞在CBD及金水路等商業(yè)地塊的開發(fā)；地鐵沿線的商業(yè)等。
　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)　需要訂單式開發(fā)模式
　　在商鋪經(jīng)營中，最好的、最可借鑒的就是大連萬達(dá)模式和廣州的海印模式，提升了項目的號召力和商業(yè)價值，減小了風(fēng)險
　　對于鄭州商業(yè)地產(chǎn)的生產(chǎn)模式，“鄭州商業(yè)地產(chǎn)需要訂單式開發(fā)模式”。
　　目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展層次很低，有很多開發(fā)商，剛開始項目的定位不是很清晰，等到項目建好了，才開始當(dāng)做商業(yè)地產(chǎn)來銷售，結(jié)果發(fā)現(xiàn)行不通，項目賣不動。而訂單式生產(chǎn)模式，就規(guī)避了這些弊端，也化解了相應(yīng)的風(fēng)險�！坝唵问介_發(fā)模式是將定位、招商前置，開發(fā)商在對土地進(jìn)行開發(fā)之前，就知道誰來租用，為誰而建，建成的產(chǎn)品必然符合商家的需求，方便其使用。這樣一來，產(chǎn)品就不會有空置期，開發(fā)商與商家之間也可以更好地銜接�！�
　　通過對鄭州商業(yè)地產(chǎn)的長期觀察和研究，高重恒發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段鄭州商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)出一個共同的特征：不再像以前一樣將商鋪全部銷售，而是賣一部分、留一部分，或者全部進(jìn)行租賃，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。他認(rèn)為，在商鋪經(jīng)營中，最好的、最可借鑒的就是大連萬達(dá)模式和廣州的海印模式。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬達(dá)遵循的就是“訂單”開發(fā)模式，其也因此成為廣大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)的榜樣。
　　“訂單” 開發(fā)模式至少為萬達(dá)帶來三個方面的好處：項目號召力的提升、項目商業(yè)價值的提升、投資開發(fā)風(fēng)險的減小。