北京商業(yè)地產(chǎn)烽火連天

熱鬧的投資

中資企業(yè)正在大手筆投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，保利地產(chǎn)一次加價(jià)2.4億元拿下北京地塊的當(dāng)天，國(guó)資背景的上海綠地30.25億元標(biāo)的北京大興地塊；中化集團(tuán)旗下的中化方興更是以40.6億元的天價(jià)打敗各家買(mǎi)主拿下廣渠路15號(hào)地。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中資企業(yè)也毫不示弱。二季度，整體物業(yè)及土地投資市場(chǎng)都比一季度更為活躍。仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹(shù)東介紹，中資背景的開(kāi)發(fā)商正積極地進(jìn)行資本運(yùn)作，通過(guò)股權(quán)交易收購(gòu)或者出售資產(chǎn)以對(duì)公司的核心資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。同時(shí)，以金融機(jī)構(gòu)、大型中央企業(yè)為背景的自用型買(mǎi)家也在幾個(gè)重要的商業(yè)核心區(qū)——例如金融街及CBD周邊洽談?wù)�幢或大面積購(gòu)置寫(xiě)字樓物業(yè)。內(nèi)資銀行、國(guó)內(nèi)能源類(lèi)公司及媒體公司成為市場(chǎng)需求的主體，特別是外省市商業(yè)銀行在京尋找新辦公樓的數(shù)量迅速增長(zhǎng)，成為近期市場(chǎng)需求的亮點(diǎn)。二季度，北京金融街地區(qū)成交十分活躍，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及政府的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)均有大面積擴(kuò)租交易完成。在CBD地區(qū)，由于近一年內(nèi)新入市項(xiàng)目較多，為潛在客戶(hù)提供了充分的選擇。在朝陽(yáng)區(qū)政府鼓勵(lì)政策的推動(dòng)下，大量?jī)?nèi)資銀行、部分外資銀行和媒體公司都在積極尋找辦公面積，中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)的設(shè)址積極地推動(dòng)了新媒體企業(yè)向CBD及周邊地區(qū)的搬遷。二季度，市場(chǎng)整體吸納量達(dá)到了78,450平方米，高于2008年四季度和今年一季度的吸納量，而香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)的吸納量為59,330平方米。

仲量聯(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理張瑩指出“北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求正在逐步回升，在中資背景的公司加大對(duì)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓吸納的同時(shí)，不同背景有實(shí)力的外資公司也正在積極尋找新的辦公面積，以擴(kuò)展其在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展�！�

據(jù)悉，今年一季度，盛京銀行買(mǎi)下位于CBD的朝陽(yáng)區(qū)光華路的東方梅地亞中心D座自用，這也成為一季度基本處于停滯的北京寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)的唯一亮點(diǎn)；6月，國(guó)內(nèi)某知名大型集團(tuán)公司以3億的總價(jià)拿下地處北京工人體育場(chǎng)和三里屯之間的工三寫(xiě)字樓；中國(guó)中期投資股份有限公司購(gòu)買(mǎi)嘉都大廈部分樓層，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)約1.15億元；中石化北京石油分公司以3.44億元購(gòu)得冠城名敦道A1寫(xiě)字樓；金融街控股集團(tuán)收購(gòu)西單美晟商業(yè)綜合體項(xiàng)目；此外在上海，陸家嘴集團(tuán)整體收購(gòu)了上海浦項(xiàng)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，成交金額超過(guò)17億元。

“國(guó)進(jìn)民退”

“我們以前不愿意把項(xiàng)目租給國(guó)企�！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，一直以來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)最喜歡的客戶(hù)都是外資企業(yè)，外企和金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)也是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，“我們幾年前在東三環(huán)做的一個(gè)高端寫(xiě)字樓，都做兩份報(bào)價(jià)，給國(guó)企的報(bào)價(jià)高一些，給外企的價(jià)格低一些”，這位負(fù)責(zé)人表示，出現(xiàn)這種狀況的主要原因部分在于長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)企熱衷于購(gòu)買(mǎi)或自己修建而非租用商業(yè)物業(yè)，對(duì)高端物業(yè)服務(wù)也沒(méi)有提出更多的要求，而外資企業(yè)入駐某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目則更能抬升物業(yè)身價(jià)，“感覺(jué)更有面子”。

但在商業(yè)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，中資企業(yè)“一向都是絕對(duì)主力”，華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司市場(chǎng)總監(jiān)唐瑤在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，在金融危機(jī)之后，這一特征更為明顯。

理想陽(yáng)光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理?xiàng)顦?lè)濤也表示，奧運(yùn)會(huì)前的物業(yè)成交多是國(guó)外基金賭人民幣升值和奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)而推動(dòng)的，“那時(shí)候我們常常聽(tīng)說(shuō)大摩或者花旗整棟購(gòu)入物業(yè)，現(xiàn)在你還能聽(tīng)說(shuō)嗎？”他介紹，高峰時(shí)期外資為投資目的購(gòu)入的商業(yè)物業(yè)比重占到北京成交的四成以上，但奧運(yùn)會(huì)后至今幾乎為零�！巴缎星捌诘耐顿Y損失慘重，比如花旗買(mǎi)入西環(huán)廣場(chǎng)等項(xiàng)目肯定沒(méi)有獲得預(yù)期收益，現(xiàn)在租金市場(chǎng)持續(xù)下滑，出租回報(bào)率差了很多，現(xiàn)在外資基本沒(méi)有為投資目的出手購(gòu)買(mǎi)的”。

目前外資在商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)份額逐漸減少，而國(guó)企、內(nèi)資公司的市場(chǎng)份額卻在增大。他介紹，今年自己公司在成交的項(xiàng)目“全是內(nèi)資的公司，有些是國(guó)家的機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位”。

對(duì)于出現(xiàn)這種狀況的原因，唐瑤認(rèn)為主要是外資企業(yè)的資金受金融危機(jī)影響撤回本部，其所在公司持有的華潤(rùn)置地鳳凰置地廣場(chǎng)A座正在招租，由于位于北京外企云集的燕莎商圈她每天都要面對(duì)不同的客戶(hù)，“去年四季度和今年一季度市場(chǎng)變化非常劇烈，很多外資企業(yè)有些不知所措，基本上停止或者縮減了辦公物業(yè)開(kāi)支，但到了二季度變化沒(méi)有開(kāi)始那么劇烈了”。仲量聯(lián)行的報(bào)告也顯示，在今年一季度商業(yè)地產(chǎn)中金融和外資租賃也不再是商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的主流，在這種情況下中資企業(yè)的投資更顯突出。

此外，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，國(guó)家寬松的信貸和前期財(cái)政支撐導(dǎo)致大批資金流入了國(guó)企，“國(guó)進(jìn)民退”成為上半年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特征，中資企業(yè)大手筆購(gòu)入商業(yè)物業(yè)只是表現(xiàn)形式之一。唐瑤也透露，目前亦有一些國(guó)有企業(yè)與其項(xiàng)目洽談，“一些企業(yè)通過(guò)IPO融資后規(guī)模擴(kuò)大，不得不重新選址”。

此外，盡管中資企業(yè)大手筆購(gòu)入商用物業(yè)，楊樂(lè)濤認(rèn)為將其界定為“投資”并不妥當(dāng)，前述的若干大單也顯示，花費(fèi)數(shù)億元購(gòu)入整棟寫(xiě)字樓的中資企業(yè)絕大部分都是用于自用，而非“炒樓”，未來(lái)保險(xiǎn)法修訂后，保險(xiǎn)等資金的介入才可能是真正的投資需求。

成交穩(wěn)步上升

對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，DTZ戴德梁行出具的報(bào)告依然樂(lè)觀。該公司華北區(qū)投資部主管葉建成認(rèn)為，與金融海嘯之前相比，目前的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)也呈現(xiàn)出了一定的特點(diǎn)。首先，一線龍頭城市，如北京和上海，重新成為了投資者的首選地，因?yàn)橐痪�城市的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性較高，物業(yè)水平較好，制度建設(shè)較為完善；其次，投資策略更為謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目的審查需要的時(shí)間更長(zhǎng)，審查的條件更加苛刻，如需要更高的內(nèi)部回報(bào)率、更穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益等；第三，雖然海外不少金融機(jī)構(gòu)近期受到嚴(yán)重的沖擊，但海外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)依然興趣濃厚，這也符合他們分散投資風(fēng)險(xiǎn)、追逐高額回報(bào)的要求。同時(shí)，由于流動(dòng)性充沛及通貨膨脹預(yù)期等主要因素，未來(lái)北京和上海市場(chǎng)成交量會(huì)穩(wěn)步上升，持續(xù)錄得大宗整棟物業(yè)的收購(gòu)案例。

在投資者類(lèi)型方面，海外私募機(jī)會(huì)型投資基金仍然是市場(chǎng)的主流力量，這主要是因?yàn)樗麄兺顿Y機(jī)制更加成熟和靈活，對(duì)市場(chǎng)較為熟悉，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)也符合他們?nèi)�球配置要求。�?guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者方面，雖然在過(guò)去的幾年中，國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者完成的成交額僅占總成交額的很小部分，但隨著房地產(chǎn)投資信托的實(shí)行以及保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則的完成，預(yù)計(jì)越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者將會(huì)活躍起來(lái)，成為中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的一股主流力量，并且會(huì)在將來(lái)更為明顯。

葉建成肯定地表示，過(guò)去5年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上連續(xù)上演的整棟收購(gòu)好戲在2009年將會(huì)有一個(gè)短暫的調(diào)整，主要體現(xiàn)在市場(chǎng)成交量下降，投資活動(dòng)減少。在目前的北京和上海，寫(xiě)字樓市場(chǎng)正經(jīng)歷著一輪顯著的調(diào)整，具體就北京來(lái)講，自2005年起，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量保持高位，到2009年達(dá)到頂峰，預(yù)計(jì)年新增供應(yīng)量達(dá)到100萬(wàn)平方米。而需求方面，由于不少外資機(jī)構(gòu)放緩了擴(kuò)張的步伐，對(duì)寫(xiě)字樓面積的需求下降，租金水平有一定的下調(diào)壓力，因此寫(xiě)字樓市場(chǎng)短期不會(huì)成為投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。然而，由于2010年及2011年的新增供應(yīng)有限，隨著全球經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，未來(lái)2到3年內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)重拾上升的趨勢(shì)，市場(chǎng)也將更為穩(wěn)定。

另一方面，受惠于國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)以及擴(kuò)大內(nèi)需的政策，一線城市的商業(yè)房地產(chǎn)也一直是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。酒店和服務(wù)式公寓市場(chǎng)，短期之內(nèi)仍將持續(xù)調(diào)整。值得注意的是，由于普通住宅市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將重新成為海外投資基金關(guān)注的重點(diǎn)，分享住宅開(kāi)發(fā)投資的回報(bào)。