商業(yè)地產(chǎn)何時全面復(fù)蘇

二季度，中國住宅銷售市場的復(fù)蘇有力推升了高檔住宅的售價和成交量。然而，受跨國企業(yè)預(yù)算縮減的影響，盡管降幅趨緩，大多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)的租金依舊下跌，何時全面復(fù)蘇主要取決于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況。

與住宅市場讓人驚嘆的上漲加速度背道而馳，不僅僅是二季度，全年商業(yè)地產(chǎn)將持續(xù)面臨供過于求的壓力。盡管高端住宅市場出現(xiàn)一絲暖意，但業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)計此時的價格反彈可能導(dǎo)致市場再次進(jìn)入觀望期。

雖然新項目招租進(jìn)展緩慢，但中檔品牌正在逆市擴(kuò)張。在2009年上半年，全球各經(jīng)濟(jì)體面對經(jīng)濟(jì)的下滑，大量國際高檔奢侈品牌零售商主要以觀望為主，停止了全球擴(kuò)張計劃，有個別的零售商關(guān)閉了業(yè)績較差的店鋪。二季度，項目招租進(jìn)展依然緩慢，很多新項目沒有按期達(dá)到預(yù)定的簽約率，因此開業(yè)時間不斷被延后。

DTZ戴德梁行研究部王晨介紹，目前，越來越多的開發(fā)商選擇自持項目，只租不售。一方面，是考慮到市場銷售環(huán)境的風(fēng)險；還有重要的一點，是其意識到了保持統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對項目經(jīng)營以及企業(yè)發(fā)展的重要性。

另外，作為商業(yè)地產(chǎn)的重要指標(biāo)，寫字樓租金在今年二季度依然延續(xù)了下跌的走勢。

仲量聯(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理張瑩指出，二季度北京寫字樓市場需求比上一季度有小幅增長，但市場壓力依然較大。二季度，北京寫字樓租金比一季度下降5%左右。由于大量有實力的國有銀行和有政府背景的國有企業(yè)需求的支持,北京寫字樓的表現(xiàn)優(yōu)于香港和上海寫字樓市場，上海和香港二季度的寫字樓租金分別下跌了8.9%和10.2%。

與上季度相比，本季度的高端住宅租賃市場在保持穩(wěn)定的同時，呈現(xiàn)出了上升的趨勢。DTZ戴德梁行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京市場每月整體平均租金從138.4元/平方米，升至139.7元/平方米，增長了近1%；空置率則從24.8%降至23.3%，下降了1.5個百分點。至于高端住宅銷售市場，也呈現(xiàn)出回暖現(xiàn)象。整體高端銷售市場的平均價格約為29,676元/平方米，比上季度上升了11.8%。

也有市場人士認(rèn)為，價格的反彈不利于市場成交量的持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)。仲量聯(lián)行北京分公司跨國公司住宅服務(wù)部主管張紅表示，2009年初，在住宅銷售市場整體成交量同比大幅下滑的背景下，高檔住宅的開發(fā)商對開盤時間及銷售價格的制定表現(xiàn)得尤為謹(jǐn)慎，部分豪宅項目紛紛推遲開盤時間，靜觀市場的變化。進(jìn)入二季度，新項目的后期單位以及原來降價幅度較大的熱銷老項目借市場回暖開始提價，市場l中出現(xiàn)了價漲量跌的現(xiàn)象。當(dāng)前，在經(jīng)濟(jì)沒有完全回暖的情況下，房價的快速上漲將不利于成交量的持續(xù)回升，市場很可能再次進(jìn)入觀望期。

總體來看，明年商業(yè)地產(chǎn)能否全面復(fù)蘇，主要取決于市場對全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)展望。雖然目前大家普遍對中國經(jīng)濟(jì)的預(yù)期都保持積極樂觀,但在國際市場，特別是在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)國家，主要還是在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機，致使投資活動萎縮，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期較低。