美國房地產(chǎn)仍是“重頭戲”

幾周前，我去了趟美國西弗吉尼亞，我的一些朋友在那里開了一家小房地產(chǎn)公司。在一個芬芳的夏夜，當(dāng)我們坐在他們的庭院里，我聽說了房地產(chǎn)市場崩盤對這個美麗小鎮(zhèn)上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所造成的破壞。

迄今為止，由于謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)策略，我的朋友避開了最糟糕的情況。并且，他們愉快地堅(jiān)稱，只要房價(jià)企穩(wěn)或上漲，這個小鎮(zhèn)就能避開更大范圍的破壞。“但如果價(jià)格進(jìn)一步下跌，情況將會變得很糟，”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示——隨后，他又堅(jiān)稱：“我們的確認(rèn)為不可能出現(xiàn)這種情況。沒有什么東西會持續(xù)下跌那么長時間�！�

這個推斷合理嗎？這是6萬億美元的問題，不僅僅對于西弗吉尼亞如此，對于更廣泛的金融體系亦是如此。畢竟，是美國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變引發(fā)了金融危機(jī)。而且，盡管此后相繼發(fā)生了許多其它金融災(zāi)難，但對于整個銀行業(yè)而言，美國房地產(chǎn)市場的狀況仍至關(guān)重要。

因?yàn)椴粌H僅是美國消費(fèi)的健康狀況——進(jìn)而是經(jīng)濟(jì)的健康狀況——與房地產(chǎn)密切相關(guān)，西方銀行的資產(chǎn)負(fù)債狀況也與地產(chǎn)緊密相聯(lián)。最明顯的是，除了之前被重新打包成債券出售的那些貸款之外，美國一些規(guī)模最大的銀行——美國銀行(Bank of America)、摩根大通(JPMorgan)、花旗(Citi)等——仍持有大量住宅及商業(yè)地產(chǎn)貸款。許多小銀行也是如此。

同時，盡管與抵押貸款掛鉤的債券價(jià)格已大幅下跌，以反映房價(jià)的下降，但許多實(shí)際貸款的價(jià)值卻沒有被充分減記，因?yàn)樗鼈儽环旁诹顺钟兄恋狡谫~戶上——且銀行不相信價(jià)格會繼續(xù)下跌。實(shí)際上，在我走訪的那個西弗吉尼亞小鎮(zhèn)上，當(dāng)?shù)氐囊恍┿y行家就拒絕出售喪失贖回權(quán)的房子，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房價(jià)很快就會上漲。因此，如果價(jià)格反而跌了，就這只能意味著一件事：帶給銀行更多的痛苦。

那么，美國的房地產(chǎn)價(jià)格會企穩(wěn)嗎？如果你相信我本周從一家大型全球金融集團(tuán)那里看到的一份令人吃驚的陳述，答案是否定的。過去4年內(nèi)，這批特定的分析師在預(yù)測信貸危機(jī)上表現(xiàn)出色表現(xiàn)，現(xiàn)在他們正警告客戶稱，預(yù)計(jì)美國房價(jià)在本輪周期中從峰頂至谷底的跌幅將高達(dá)40%以上。

好消息是，在美國一些地區(qū)，房價(jià)的跌幅已經(jīng)很大——通常在30%以上——以至于以收入水平和歷史價(jià)格衡量，房價(jià)已經(jīng)讓人承擔(dān)得起了。

但壞消息是，房價(jià)尚未便宜到能夠阻止價(jià)格進(jìn)一步下跌的地步。相反，這群特定的分析師認(rèn)為，當(dāng)房屋存貨過多和失業(yè)率不斷攀升的因素被納入模型之中后，在未來幾年內(nèi)，美國平均房價(jià)將會在迄今我們所看到的跌幅基礎(chǔ)上再下跌14%。

這一總體數(shù)字掩蓋了一些令人瞠目的地區(qū)性差異�？屏_拉多州被認(rèn)為已度過了最糟糕的階段。而在紐約，痛苦才剛剛開始。預(yù)計(jì)這里的房價(jià)還將下跌30%左右。整體而言，這些預(yù)測意味著，美國約有2500萬個家庭將以負(fù)資產(chǎn)收場。

這一預(yù)測比美國政府和許多美國大型銀行所作的預(yù)測更令人沮喪。但2500萬這個數(shù)字，目前已經(jīng)得到了太平洋投資管理公司(Pimco)等其它投資集團(tuán)的附和。如果這個預(yù)測最終被證明是正確的，那么，它會引發(fā)兩個關(guān)鍵問題。首先是西方銀行業(yè)體系將蒙受何種程度的第二輪房地產(chǎn)損失（尤其是與住宅地產(chǎn)相比，這些分析師對商業(yè)地產(chǎn)的前景更為憂慮。）