仲量聯(lián)行：風(fēng)景獨(dú)好的僅是住宅銷售

    上半年廣州各項(xiàng)物業(yè)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的重要原因是外資公司租賃未見明顯復(fù)蘇，且大型機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)態(tài)度仍趨保守。
　　仲量聯(lián)行廣州二季度報(bào)告顯示，事實(shí)遠(yuǎn)非如想象當(dāng)中那樣樂(lè)觀。
　　“個(gè)人投資者入市欲望強(qiáng)烈，但機(jī)構(gòu)投資者仍在觀望，入市速度比機(jī)構(gòu)投資者慢。”仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部主管陳錦平表示。
　　據(jù)仲量聯(lián)行二季度廣州市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，除住宅市場(chǎng)之外，各類租賃市場(chǎng)均未見樂(lè)觀，大型的機(jī)構(gòu)投資者并未進(jìn)入市場(chǎng)。
　　低迷的租賃市場(chǎng)
　　一種理解是廣州上半年租賃市場(chǎng)的整體低迷。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州商鋪市場(chǎng)租金下降幅度高達(dá)16.5%，甲級(jí)寫字樓租金下降11.6%，產(chǎn)業(yè)園租金下降2.0%，物流園上升0.1%。而上半年廣州豪宅市場(chǎng)的租金則下降了4.2%。
　　似乎所有的租金水平下降均與金融危機(jī)及急劇增長(zhǎng)的供應(yīng)量相關(guān)。
　　仲量聯(lián)行表示，由于外資公司本身處于成本考量，導(dǎo)致外資租戶的寫字樓擴(kuò)張欲望低迷，從而造成了整個(gè)廣州寫字樓市場(chǎng)的持續(xù)低迷。
　　盡管仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，由于寫字樓租金下跌導(dǎo)致部分內(nèi)資公司擴(kuò)充寫字樓的欲望增強(qiáng)，但是由于廣州下半年寫字樓供應(yīng)量巨大，因而廣州寫字樓市場(chǎng)仍不樂(lè)觀。
　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認(rèn)為，隨著廣州寫字樓供應(yīng)量的增加以及需求復(fù)蘇步伐緩慢，預(yù)計(jì)下半年廣州寫字樓市場(chǎng)的空置率將超過(guò)20%。
　　“下半年租金仍會(huì)下跌，但預(yù)計(jì)下跌幅度會(huì)有所減緩。”馬煒圖說(shuō)。
　　與寫字樓面臨同樣困境的是商鋪市場(chǎng)。仲量聯(lián)行認(rèn)為，廣州部分核心區(qū)域的商場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)商鋪空置的情況。雖然廣州消費(fèi)品零售額的增長(zhǎng)雖較去年上升11.4%，但這是近年來(lái)的最低升幅。而上半年商鋪市場(chǎng)租金下調(diào)為所有物業(yè)中租金下調(diào)幅度最大的，達(dá)到了11.6%。
　　而2009年上半年表現(xiàn)出色的豪宅市場(chǎng)則出現(xiàn)了價(jià)格上漲但租金下調(diào)的局面。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年廣州豪宅市場(chǎng)租金下調(diào)4.2%。仲量聯(lián)行認(rèn)為，這與金融危機(jī)下外資公司中高層管理人員的住房租賃市場(chǎng)調(diào)整有關(guān)，該部分市場(chǎng)在2009年下半年不會(huì)有明顯改善。
　　觀望的需求
　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，上半年廣州各項(xiàng)物業(yè)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的重要原因是外資公司租賃未見明顯復(fù)蘇，且大型機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)態(tài)度仍趨保守。從住宅市場(chǎng)成交上升82%的情況判斷，目前進(jìn)入物業(yè)銷售市場(chǎng)的主要為個(gè)人投資者及部分國(guó)內(nèi)公司。
　　但事實(shí)上境外投資者并未對(duì)經(jīng)濟(jì)表示樂(lè)觀態(tài)度，主要原因是因?yàn)橥赓Y公司本身的經(jīng)營(yíng)壓力及對(duì)市場(chǎng)的觀望態(tài)度。
　　資料顯示，廣州首五個(gè)月外貿(mào)出口額同比下降了21.6%。而消費(fèi)增長(zhǎng)幅度并非如預(yù)期。并因此影響到廣州寫字樓及商鋪市場(chǎng)的需求。
　　此外，早前廣州市場(chǎng)相關(guān)商業(yè)金融用地的集中供應(yīng)，則可能在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)為廣州提供巨量的商鋪、商場(chǎng)及寫字樓。此部分供應(yīng)量將給未來(lái)的廣州商鋪市場(chǎng)及寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)進(jìn)一步的壓力。
　　仲良聯(lián)行認(rèn)為，如果外資公司沒有寫字樓的擴(kuò)張需求的話，那么廣州寫字樓及豪宅租賃乃至商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)依然面臨巨大的壓力。