外資錯失本輪地產盛宴?

　　據國家統計局的月度形勢報告稱,2009年1-6月份我國完成房地產開發(fā)投資14505億元人民幣,同比增長9.9%,但比去年同期回落23.6個百分點。在開發(fā)資金來源方面,國內貸款5381億元,增長32.6%;利用外資243億元,下降29.7%;企業(yè)自籌資金8241億元,增長10.4%。可見利用外資是唯一下降的,而該數據去年同期為345億元。在商業(yè)地產并購領域,據仲量聯行發(fā)布的2008年報告稱,由于中央政府限制海外熱錢及全球范圍內的信貸市場資金流動不暢,2008年一線城市商業(yè)地產市場外資收購交易額明顯萎縮。北京市場全年外資并購總額同比下降74%,上海下降26%。進入2009年之后,雖然國務院取消了對外資征收的房地產契稅,但外資收購成熟物業(yè)的步伐更是減緩了。據中國金融地產網對該數據的監(jiān)測,2009年上半年北京、上海等地的外資收購案不足去年同期的二分之一,并且拋售套現商業(yè)物業(yè)的數量高于往年同期。我們知道在商業(yè)地產收購方面,一直是以歐美基金、投行等較為活躍。他們在金融危機中受到較大的影響,是減少投資金額、拋售物業(yè)的一個重要原因。但在房地產開發(fā)投資方面,一直以來香港等地的開發(fā)商比較積極,他們在金融危機中受到的影響較小,資金緊張不會是他們收縮戰(zhàn)線的原因。

　　香港的很多老牌地產商都經歷了多輪房地產周期,特別是1976-1985年以來的因“居者有其屋計劃”政策而形成的一個漲跌周期;和1986年開始新一輪瘋狂上漲,至1997年之后長達6年的房地產泡沫破裂,以及之后的慢慢復蘇。因此造就了港資開發(fā)商對處于波動時期的房地產投資是非常謹慎的。而且由于香港的開發(fā)商一直以來非常重視土地儲備,負擔過重的土地儲備也使其在危機中需要承受更大的壓力和經受更長時間的衰退。這也是他們在2007年的房地產火爆時期成為多處地王,但在2008年開始不景氣后,基本不再拿一塊地的原因。因此,預測因金融危機會對中國房地產市場造成更長時間的影響,是香港地產商不屑于在當前情況下貿然進場的原因之一。

　　但我們認為,在這場由政府發(fā)起的,各大銀行極力支持,并力圖將整個經濟拉出泥潭的救市行動,外資和民營企業(yè)一樣成了“旁觀者”,是最為主要的原因。一是他們根本無法得到政府振興計劃帶來的各種利益幫助;二是目前的經濟形勢和房地產業(yè)的迅速變化,讓他們無從下手,不敢貿然進場。而那些手拿巨額銀行信貸或者從股民手中拿到增發(fā)資金的大企業(yè)則可以堂而皇之地去創(chuàng)造一個又一個的“地王”,去配合國家的救市行動,表明經濟已經回暖,地產商安然度過危機,整個房地產市場又重新走向繁榮。在這種情況下,謹慎的外資是不敢去碰這些“泡沫”的。

　　雖然筆者對于房地產應該限外還是吸引外資是不持有任何觀點的,也從來不認為外資是中國房地產市場的主角。畢竟從歷年來的利用外資占房地產開發(fā)資金來源的比例來看,才區(qū)區(qū)2%左右;在成熟物業(yè)投資方面,占比也僅15%左右。中國的房地產市場要走出本輪經濟危機,雖不能說需要依靠外資的幫助,但作為有著敏銳的投資眼光的外資,都不愿意也不敢來參與本次的反彈,那么我們還是需要懷疑一下這次反彈的基礎,是否已經調整到位了,還是繼續(xù)在制造泡沫的道路上前進。

　　如果對我所說的外資有著敏銳的投資眼光表示懷疑的話,大家可以查閱一下2008年房地產開發(fā)資金來源的單月數據,在危機最為嚴重、各方資金都非常謹慎的時候,是外資流入最多的月份。