資本回潮帶動(dòng)成交上升 深圳商業(yè)地產(chǎn)有望止跌

    戴德梁行7月22日發(fā)布報(bào)告稱，受益于由于當(dāng)前較為寬松的金融政策和市場(chǎng)環(huán)境，內(nèi)資企業(yè)普遍加快了在深圳的擴(kuò)張步伐。受此影響，2009年第2季度深圳寫(xiě)字樓物業(yè)的空置率從第1季度的11.4%下降到10.4%，全市吸納量達(dá)到14,311平方米。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于大量國(guó)內(nèi)民間資本涌入等，深圳高端住宅物業(yè)配套的商鋪也于近期迎來(lái)了一波租售高潮。
　　租賃市場(chǎng)內(nèi)資活躍
　　由于外圍經(jīng)濟(jì)仍未回暖，因此在深圳的大部分外企對(duì)經(jīng)濟(jì)的展望和企業(yè)的規(guī)劃相對(duì)保守，這也影響其對(duì)物業(yè)的需求。另一方面，由于“保八”等因素的影響，當(dāng)前內(nèi)資企業(yè)獲得了較為寬松的金融政策和市場(chǎng)環(huán)境，因此不少內(nèi)資企業(yè)利用近距離管理成本較低以及未受到外部機(jī)構(gòu)拖累的優(yōu)勢(shì)積極進(jìn)行布點(diǎn)，意圖在相關(guān)業(yè)務(wù)方面與外資企業(yè)分庭抗禮。其中，又以本土金融類企業(yè)如銀行、證券公司等企業(yè)最為活躍。
　　“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，目前福田CBD榮超中心入駐率已經(jīng)超過(guò)70%，而嘉里建設(shè)廣場(chǎng)的入駐率也超過(guò)了80%。”戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)人士表示，目前深圳各主要商務(wù)區(qū)入駐率較高不僅得益于內(nèi)資企業(yè)的活躍，租金降至合理水平也是另外一個(gè)重要因素。
　　據(jù)悉，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金在2009年第2季度繼續(xù)下跌，其中羅湖區(qū)下跌9.45%位居第一，而目前羅湖、福田、南山三個(gè)商務(wù)集中區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓月均租價(jià)均維持在120-125元每平方米之內(nèi)，較去年同期有了較大幅度下降。
　　銷售市場(chǎng)需求釋放
　　與租賃市場(chǎng)空置率、租金雙降的情況不同，深圳商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓物業(yè)的銷售市場(chǎng)則在2009年第二季度呈現(xiàn)出了銷售量、價(jià)格雙雙上升的趨勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士分析，這主要是因?yàn)樽?007年后，深圳主要中心區(qū)一直缺少高品質(zhì)的辦公物業(yè)發(fā)售，加上開(kāi)發(fā)商抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫的時(shí)機(jī)，以相對(duì)保守和務(wù)實(shí)的定價(jià)入市，因此取得較好的銷售成績(jī)。
　　據(jù)搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2009年中期以來(lái)入市的銷售類寫(xiě)字樓物業(yè)均取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。其中，位于福田CBD的卓越世紀(jì)中心在5月3日和6月5日兩次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日均取得了80%以上的銷售業(yè)績(jī)，成交均價(jià)則高達(dá)32000元/平方米，而購(gòu)買(mǎi)者中不乏包括香港在內(nèi)的國(guó)內(nèi)投資客。
　　戴德梁行表示，隨著東海商務(wù)中心、大中華國(guó)際金融中心等近十個(gè)高端項(xiàng)目在2009年下半年入市，之前被積壓的需求可能再一次得到釋放，而銷售價(jià)格則很可能依然堅(jiān)持保守和務(wù)實(shí)的策略，進(jìn)而通過(guò)提高物業(yè)的升值預(yù)期來(lái)吸引資本入駐�！鞍凑諊�(guó)際慣例，寫(xiě)字樓是住宅價(jià)格的1．5到4倍，而深圳的寫(xiě)字樓價(jià)格基本和高端住宅價(jià)格持平甚至更低，但寫(xiě)字樓的租金卻是住宅的2～4倍，所以深圳寫(xiě)字樓目前對(duì)投資客的吸引力越來(lái)越強(qiáng)�！必�(cái)富地產(chǎn)副總經(jīng)理徐建蘭對(duì)記者表示。
　　商鋪即將出現(xiàn)“鋪王”？
　　讓國(guó)內(nèi)資本感興趣的不僅是寫(xiě)字樓，在商鋪方面深圳最近的銷售形勢(shì)也較為樂(lè)觀。據(jù)記者了解，目前已有多批次的投資客在深圳南山區(qū)的多個(gè)豪宅項(xiàng)目周邊大肆收購(gòu)商鋪，以期獲得高額回報(bào)。
　　“一次性出手上億的人都大有人在，他們買(mǎi)到商鋪后并不轉(zhuǎn)賣(mài)，而是通過(guò)開(kāi)超市、餐飲娛樂(lè)等方式來(lái)獲取回報(bào)，他們看中的就是高端住宅區(qū)的消費(fèi)能力。”中原地產(chǎn)南山區(qū)經(jīng)理黃昔飛告訴記者。
　　另一方面，基于對(duì)高端住宅周邊配套商業(yè)利潤(rùn)點(diǎn)的看好，不少深圳開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)住宅的同時(shí)也越來(lái)越看重住宅周邊的商鋪建設(shè)。據(jù)了解，萬(wàn)科為其在09年推出的金域華府項(xiàng)目的商業(yè)配套專門(mén)取名“金域道”，通過(guò)專業(yè)的包裝方式來(lái)對(duì)其進(jìn)行促銷。而與萬(wàn)科金域華府毗鄰而居的上河坊則推出了1.5萬(wàn)平米的加勒比風(fēng)格商業(yè)街，以吸引投資者購(gòu)入。
　　“預(yù)計(jì)09年下半年深圳地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)趨勢(shì)，一是向豪宅集中；二是優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)受到追捧”。深圳資深地產(chǎn)人瑞橋(瑞橋博客,瑞橋新聞,瑞橋說(shuō)吧)告訴記者，在6月份深圳住宅租售比達(dá)到驚人的438：1之后，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，“棄‘宅’從‘商’自然就成了不少投資者的選擇。不排除一些地段好、有地鐵等設(shè)施配套的商鋪成為‘鋪王’的可能性。”