投資炒房：暴利下的財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)游戲

    《奮斗》中楊曉蕓媽媽市儈的“房蟲”形象讓人印象深刻，他們靠倒賣房子掙差價(jià)發(fā)財(cái)。 “比炒股掙錢快，比炒股掙錢多，一年投入100萬就能掙回 100萬，投資最短一個(gè)月見效，最長兩三個(gè)月，不用擔(dān)心欠賬，不用耗時(shí)間盯著�！�
　　《奮斗》中楊曉蕓媽媽市儈的“房蟲”形象讓人印象深刻，他們靠倒賣房子掙差價(jià)發(fā)財(cái)。 “比炒股掙錢快，比炒股掙錢多，一年投入100萬就能掙回 100萬，投資最短一個(gè)月見效，最長兩三個(gè)月，不用擔(dān)心欠賬，不用耗時(shí)間盯著。”
　　我們身邊活躍著這樣一群人——他們手里不止一套房產(chǎn)，自住以外的或者用來出租或者空置著等它升值；他們可能輕輕松松一擲千金，也可能每月承受數(shù)萬的房貸負(fù)擔(dān)；他們投資的對象可能是三五百萬的二手住宅，也可能僅僅是一個(gè)三五十萬的小鋪，或者是三五千萬的豪華別墅……環(huán)顧四周，理財(cái)周報(bào)和您一起揭開炒房人“玩房”的神秘面紗。
　　日夜兼程為房競折腰
　　6月初一個(gè)暴雨傾盆的晚上，王澄(化名)和中介陳先生一起驅(qū)車8小時(shí)從上海趕往浙江溫州。此行不是出差，這般匆忙趕夜路也非公司業(yè)務(wù)出現(xiàn)緊急狀況，王澄身上帶了五萬現(xiàn)金，風(fēng)雨兼程原來只為敲定一套熱門的房產(chǎn)，房東家住溫州。
　　“一開始掛出來的價(jià)格是312萬，相對于小區(qū)里同類型的價(jià)位便宜許多，不過馬上就像拍賣一樣，各個(gè)中介都有新的買家報(bào)出高價(jià)來，兩三天就‘競標(biāo)’到328萬�！� 王澄祖籍浙江，常年在上海經(jīng)商，是一家私營業(yè)主。
　　“其他一樣的房子一推出來至少345萬；這套312萬的房子著實(shí)令人矚目�！敝薪閭円卜e極鼓勵(lì)自己的客戶們果斷出手報(bào)價(jià)。
　　這個(gè)令眾投資客折腰的“她”究竟有多少魅力呢？
　　說普通，其實(shí)這只不過是一套中等裝修97平米的兩房兩廳一衛(wèi)；論不凡，這個(gè)東方曼哈頓是徐家匯有名的高檔小區(qū)、曾被評為臺(tái)灣人最喜歡的上海樓盤。不過“她”近來搶手的另一大關(guān)鍵是因?yàn)樗�所屬的文定居委對口徐匯區(qū)的匯師小學(xué)。
　　這幾年來，全國數(shù)不清的“孟母”為了“不讓孩子輸在起跑線上”提前三年把戶口落入名校門下。東方曼哈頓也不例外，據(jù)小區(qū)附近中介描述，每年上半年都是家長們給小孩子落戶的高峰期；由于小區(qū)本身又是靠近商業(yè)中心的少數(shù)的高檔樓盤，相比周圍的學(xué)區(qū)房源價(jià)格更高，從稀缺性的角度考慮投資的保值性更好。
　　“憑我這兩三個(gè)月關(guān)注學(xué)區(qū)房的觀察來看，這里的房子是供不應(yīng)求的。我們一共聯(lián)系過五六家中介，附近好多小區(qū)像泰德苑、錦匯苑、光啟公寓、玉蘭花苑、滬貴苑都看過房。好的房源掛出來一個(gè)禮拜就沒了，有時(shí)候有點(diǎn)小瑕疵讓人下不了決心，等過幾天再去就被人先訂了；或者有租約在身比較麻煩。有的看房要求只能在周末，半天就來好幾撥人。等房子入戶口的人太多了。我相信每年都有父母要買房，未來出手不成問題�！�
　　中介告訴王澄，由于房東是個(gè)溫州人，2005年以1.7萬/m2單價(jià)買進(jìn)，現(xiàn)在3.2萬/m2的單價(jià)也賺了近一倍，再加上身居外地對小區(qū)目前的實(shí)際成交情況不了解，所以出價(jià)比較低。
　　不知是慧眼識珠還是盲目跟風(fēng)，掛牌第二天312萬就升至320萬，第三天就有人報(bào)出328萬的價(jià)格。王澄和中介一商量決定直接跑去溫州，把定金親自交到房東手里。
　　溫州房東在掛出這套房不到一周里接到了十幾通中介來電，也察覺到了自己手頭握著一個(gè)搶手香餑餑。聽說中介要親自帶買房人來溫州，也聰明地立刻提高價(jià)錢——“340萬，你們同意了這個(gè)價(jià)就過來。”
　　王澄和中介陳先生幾乎是在準(zhǔn)備出發(fā)前一刻才給房東下達(dá)的“通知”，所以這個(gè)“加價(jià)”的確意外，但也并沒有讓王澄遲疑；于是就出現(xiàn)了文章開頭的那一幕，大雨之夜中介老板駕車親自送王先生去溫州交付5萬定金。
　　“像這樣的例子并不多，尤其是那天還是下著大雨趕夜路�！敝薪樗�里，陳先生在回憶這一個(gè)多月前的經(jīng)歷仍然記憶猶新；“當(dāng)時(shí)那套房實(shí)在是競爭激烈，漲到340萬、單價(jià)比原來加了3000多，但仍然算是便宜的�！�
　　“這個(gè)小區(qū)由于價(jià)格太高出租并不好，按投資回報(bào)率計(jì)算可能幾乎為零。但非常好轉(zhuǎn)手，比如那套340萬的，一個(gè)多月過去如今可以就可以賣到380萬了；單價(jià)接近四萬。”
　　崇明阿姨團(tuán)電子商城一擲18套
　　18套的成交記錄！在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)南區(qū)徐家匯分店至今還未被打破，大半年了小張仍是記憶猶新。當(dāng)時(shí)，小張?jiān)诔缑鞯陌⒁陶业剿�說想要買房子投資；阿姨這十幾年在家鄉(xiāng)做小生意，積蓄了一筆錢。對股票基金不太懂，就想到找小張幫自己選一套房子。
　　小張起初帶阿姨看了幾套市中心的房子，住宅看下來阿姨都顯得很猶豫。考慮正逢當(dāng)時(shí)嘉定曹安路電子商城開始招商不久，于是小張就帶阿姨去曹安路實(shí)地考察了一番�？吹街苓吺畮讉�(gè)諸如上海鞋城、輕紡市場的大型專業(yè)賣場和批發(fā)市場，不禁讓阿姨想到了10年前的七浦路。
　　2000年的時(shí)候有人介紹她投資七浦路的商鋪，她拒絕了�？扇缃瘢�當(dāng)年27-35萬就能買到的一個(gè)十幾二十平米的七浦路商鋪，已經(jīng)漲到了三四百萬。即使拋開出手時(shí)的高賦稅不說，現(xiàn)在每個(gè)月的租金收入也能達(dá)到20-40萬。由于見證了七浦路9年來的興旺發(fā)展，阿姨對曹安路的商城一見鐘情，相見恨晚。
　　回去和家里親戚朋友一商量，大伙兒對這個(gè)地塊未來的發(fā)展都充滿信心。一個(gè)星期后小張的阿姨竟然帶領(lǐng)了一行五人前來買鋪。5個(gè)人一口氣在電子商城“手機(jī)賣場”和“儀電儀表”兩個(gè)樓里的二樓和三樓共買下了18套包間：最小的包間10平米，28萬；最大的包間21平米，50萬。小張的阿姨一個(gè)人買了五套，共300多萬。一行五人共買下18個(gè)包間，總價(jià)800多萬。由于購買時(shí)間尚早，他們還幸運(yùn)地挑到了一些路口、電梯口的風(fēng)水寶地。
　　阿姨們的眼光很快得到肯定。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商鋪部的施先生介紹，今年年后商城的開發(fā)商就已經(jīng)進(jìn)行了一波提價(jià)，每平米均價(jià)漲了3000多元。
　　學(xué)區(qū)房投資失敗，合伙千萬買商鋪
　　同樣是投資學(xué)區(qū)房，來自江西的李先輝(化名)似乎不太幸運(yùn)。他在江西做餐飲生意的，去年在上海購買了一套徐家匯青之杰小區(qū)價(jià)值300萬的住房，一來曾經(jīng)考慮到日后可能到上海發(fā)展；二來即使不自住將來轉(zhuǎn)手也可以升值。
　　4月份，該樓盤最大的光環(huán)“匯師小學(xué)對口小區(qū)”賣點(diǎn)突然蒸發(fā)——學(xué)校公布了新一年的對口居委名單，青之杰小區(qū)居委在這張新的榜單上消失了，原本沖著學(xué)區(qū)房來的業(yè)主們仿佛一夜之間被打入冷宮了。
　　由于上半年這一帶小區(qū)都在熱火朝天地猛漲，李先輝的房子雖然沒有了學(xué)區(qū)房的光環(huán)但也沒有跌價(jià)；于是，對小區(qū)未來心灰意冷的李先輝在5月份把房子出手了。
　　李在江西是開大型餐飲店的，原本有過到上海來發(fā)展事業(yè)的想法，不過考察下來發(fā)現(xiàn)上海的租金成本太高，做租客還不如做房東。于是他暫時(shí)取消了開店的念頭。那么騰出的300多萬用來做什么呢？當(dāng)他和自己的售房中介談起自己的想法時(shí)，中原地產(chǎn)曹陽分行的敖經(jīng)理建議他干脆投資商鋪：近幾年可以先出租收取租金，日后再有到上海發(fā)展餐飲事業(yè)的想法也方便實(shí)施。
　　但是這樣一個(gè)大面積可以經(jīng)營餐飲店的沿街商鋪，三百萬遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。于是，李說服自己的江西朋友，6月份兩個(gè)人出資1000萬在長寧區(qū)中山公園板塊的長寧路上買下了一個(gè)280平米并且布有經(jīng)營餐飲的硬件設(shè)施條件(消防條件、排污管道等)的沿街商鋪。
　　“這里的人流量大，周邊人均消費(fèi)也適合，商鋪的市口很寬�！崩钕壬鷮δ壳暗倪@個(gè)商鋪位置非常喜歡，“現(xiàn)在一年的租金是50萬左右，而且未來每年還會(huì)有5％-8％的遞增�！�
　公車上談千萬級別投資
　　程立(化名)夫婦是美籍華人，程來自臺(tái)灣、太太是上海人。兩人年輕時(shí)在美國硅谷做科研，在上海已有包括世茂濱江在內(nèi)的多套高端住宅。由于工作需要，程立經(jīng)常要中、美兩地跑。
　　“我們今年年初就開始打算在浦西市中心的區(qū)域買房子，主要是因?yàn)槭稚险�好有一筆閑置的資金，擔(dān)心金融危機(jī)過后通貨膨脹、使財(cái)富縮水，所以一直在尋找投資保值的方法。投資股市我們覺得風(fēng)險(xiǎn)太高、而且兩人平時(shí)工作都比較忙也沒時(shí)間去打理，于是想到了買房子，畢竟固定資產(chǎn)相對比較穩(wěn)定有保障。
　　其實(shí)一開始我們也有想過在北京買房，因?yàn)槲蚁壬�因�(yàn)楣ぷ饕矔r(shí)常會(huì)去北京，但后來考慮到世博會(huì)的因素，我們還是比較看好上海，經(jīng)朋友介紹，來盧灣區(qū)這邊看看。”程太太笑稱，“近兩三年內(nèi)我們也不打算拋，說不定就是為20歲的女兒置備嫁妝了。”
　　據(jù)易居臣信盧灣店店長周歐介紹：“這對著裝樸素，看上去就像普通的工薪階層的中年夫婦，怎么看也看不出其名下?lián)碛卸嗵赘叨俗≌�、且均為無貸款一次性付清；7月初一天他們從浦東乘公交車來到盧灣區(qū)，用的手機(jī)是款式老的不能再老的藍(lán)屏NOKIA。但是夫婦倆一進(jìn)門就指名要看思南新苑的房子�！�
　　“我們兩個(gè)呆上海的時(shí)間不長，女兒卻是一直住在上海的，她經(jīng)常約朋友在盧灣區(qū)田子坊那一帶吃飯，于是我們逐漸也對這個(gè)區(qū)域有了了解。主要還是看中盧灣區(qū)高檔的生活環(huán)境，地段優(yōu)勢是房產(chǎn)未來升值空間的保證�！�
　　但是中介告訴他們，“思南新苑作為該區(qū)域的標(biāo)桿樓盤，近一個(gè)季度房價(jià)漲幅很大。當(dāng)前盤內(nèi)140平米三房的總價(jià)均在500萬以上”。這跟夫婦倆心目中400萬的預(yù)算相差較遠(yuǎn)，經(jīng)過反復(fù)斟酌夫婦倆決定將目標(biāo)轉(zhuǎn)向周邊樓盤。
　　接下來幾次看房都是程太太一個(gè)人，中介向其推薦了陜西南路上的步高苑，經(jīng)過幾次看房終于相中了一套掛牌總價(jià)450萬左右的一套，程太太很喜歡它14層的視野并達(dá)成初步意向。但買房子到底是件大事而且總價(jià)也超過了預(yù)算，看完房程太太興致勃勃地回家跟丈夫商量。結(jié)果第二天就被告之，看中的房子竟然已經(jīng)被別人搶先一步買走了。
　　電話里，中介告訴他們：“市中心好房子根本不愁賣，往往一套房子有好幾家中介在跟，房東也就是誰先出高價(jià)錢就賣誰，好房源的成交周期可能只有三四天�！�
　　夫婦倆吸取了教訓(xùn)——看到好房子容不得半點(diǎn)遲疑。之后的看房，總是兩個(gè)人一起去，并根據(jù)大致的總價(jià)隨身攜帶足夠支付定金的現(xiàn)錢和卡。一個(gè)禮拜后，中介又為夫婦推薦了一套離步高苑一街之隔的新加坡美樹館的房源，由于樓盤品質(zhì)、地段各方面都和步高苑相近，而且這次推薦的房源260平米三房，全部朝南，這樣的房型在整個(gè)樓盤中都相當(dāng)罕見，夫婦倆一看就非常喜歡；加上有了步高苑被人搶先一步的經(jīng)驗(yàn)，這次夫婦倆人一起直接帶了20萬現(xiàn)金來看房，當(dāng)天下午就簽了合同，總價(jià)460萬，折算下來單價(jià)在29000元左右。“像這樣迅速成交的例子很多。這并不是盲目的跟風(fēng)，他們中大多都是之前有過錯(cuò)失良機(jī)經(jīng)歷的人”，臣信盧灣店店長周歐告訴理財(cái)周報(bào)記者，像程立這樣兩萬九的房子目前不到半個(gè)月的時(shí)間都已經(jīng)漲了一兩千了。
　　貸款六成，買個(gè)別墅租老外
　　平童(化名)經(jīng)營著一家出口醫(yī)療器械的外貿(mào)公司，2009年一季度積蓄了一筆三百多萬的閑款。他希望這筆錢既能夠長期保值又能每年帶來一定的回報(bào)，由于經(jīng)常出國跑業(yè)務(wù)工作繁忙，無暇管理投資，平童大致定位投資住宅，而且希望持有五年以上。
　　平童住在靜安區(qū)，知道市中心的高價(jià)房具備保值的安全性，往往增值較快但年回報(bào)率偏低。朋友建議他買棟好租的別墅，既保值又能產(chǎn)生不錯(cuò)的年回報(bào)。四月份開始平童在中介的指導(dǎo)下挑選起別墅來。由于設(shè)定好是要用于投資用途，所以要求比較簡明：一，因?yàn)槲迥旰罂赡軙?huì)轉(zhuǎn)賣，所以希望未來該地段有開發(fā)空間；二，希望小區(qū)的出租率較高，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)好，能提供專業(yè)的租賃代理；三要目前價(jià)格合理。
　　“他的看房過程相對比較簡單，成交效率也很高�！钡拇_，相比其他自住客三五個(gè)月甚至一年的選房過程，平童不到一個(gè)月的快速買房給中介留下來深刻的印象。
　　原來掛出來是七百多萬的一套，經(jīng)過他三次還價(jià)最后這套272平米三房兩廳三衛(wèi)的別墅成交在690萬；一部分錢來源于自己的那三百多萬的現(xiàn)金，另一部分和這里的多數(shù)客戶一樣，平童選擇了較高成數(shù)的商業(yè)貸款：六成。除了總價(jià)較低，湖畔佳苑的高出租率也是讓平童心儀的因素，一般能達(dá)到80％-90％；年租金收入可以達(dá)到50萬左右，對象幾乎都是老外。
　　據(jù)中原地產(chǎn)浦西別墅部的肖女士介紹，這個(gè)地段的價(jià)位對比其他別墅樓盤例如浦東陸家嘴[29.28 1.67％]相對穩(wěn)定，但是成交量明顯上升，大半年來一直賣得很好；一來是周邊別墅區(qū)已經(jīng)較為成熟，二來是因?yàn)槲磥黼S著虹橋西區(qū)的開發(fā)，這個(gè)地段的升值空間會(huì)很大。
　　專家提醒：滬上小標(biāo)的商鋪交易活躍
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域中心分析指出，與二手住宅市場在今年2、3月份就早早回暖相比，滬上商鋪的二手租售交易直至今年5月方逐漸活躍。在此之前，上海市住宅價(jià)格尚處于溫和上漲階段、具備較大的增值空間，這也吸引了商鋪市場的部分買家進(jìn)入其中。但隨著住宅價(jià)格不斷走高、購置成本也不斷攀升，商鋪市場又重獲買家青睞，租售行情一路走高；進(jìn)入7月后，即便住宅市場開始顯露博弈跡象，滬上商鋪?zhàn)馐劢灰滓惨琅f活躍。
　　“市場信心恢復(fù)、股市上行都使得投資環(huán)境得到好轉(zhuǎn)，商鋪成交價(jià)從5月至今一直在漲，買賣、租賃皆是如此�！� 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐商業(yè)投資部經(jīng)理吳鵬介紹說。買賣方面，處于副中心地帶的商業(yè)區(qū)沿街商鋪的價(jià)格漲幅最大。如在共和新路沿線的閘北公園、大寧綠地、彭浦新村周邊的沿街商鋪，目前成交均價(jià)普遍在4.5萬元/m2，較5月漲了15％-20％；在普陀區(qū)的長壽路、金沙江路的沿街商鋪也都有約15％的漲幅，兩者目前的主力均價(jià)分別約在4.5萬元/m2和3.5-3.8萬元/m2。
　　值得注意的是，目前標(biāo)的在300萬以下的商鋪買賣交易占總成交單數(shù)的75％以上，而標(biāo)的在700萬以上的僅有10％左右。吳鵬指出，這是因?yàn)椴簧偕啼佡I家在二季度的樓市火爆期已將大量資金注入住宅物業(yè)、商鋪投資的比重下降明顯。但是目前的滬上商鋪仍值得買家關(guān)注：目前住宅價(jià)格的上漲也會(huì)帶動(dòng)商鋪價(jià)格攀升，而且該效應(yīng)具有一定滯后性；另外，從長遠(yuǎn)看，商鋪一般在5％以上的租金回報(bào)率也遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)。