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市場觀察
火車一響 黃金萬兩HOPSCA轟鳴 第四商圈脫穎
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日前，番禺區(qū)政府和省服裝服飾行業(yè)協(xié)會共同主辦的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》宣貫會暨番禺服務(wù)業(yè)發(fā)展交流會上，《番禺廣州鐵路新客運站商旅經(jīng)濟圈規(guī)劃白皮書》（以下簡稱《規(guī)劃白皮書》）首次亮相。編制方透露，與傳統(tǒng)的“政府廣場+火車站+周邊商圈”車站商圈不同，廣州新客運站將由單一的交通綜合樞紐向城市經(jīng)濟文化樞紐轉(zhuǎn)變，也即都市綜合體。
目前相關(guān)方案已經(jīng)遞交新客運站所在的廣州番禺區(qū)政府，并經(jīng)過專家多次論證修改。受廣州市有關(guān)部門委托，省服裝服飾行業(yè)協(xié)會和比藍(lán)國際投資顧問有限公司是本次規(guī)劃的編制方。記者昨天從三方采訪了解到，《規(guī)劃白皮書》的定稿尚未最終確定和對外正式發(fā)布。
定位：HO PSCA都市綜合體
記者昨日獲悉，初步成型的《規(guī)劃白皮書》厚達(dá)200頁，從公布的相關(guān)藍(lán)圖來看，新客站的商務(wù)建筑外觀時尚，綠地穿插其中，與部分國內(nèi)火車站周邊建筑擁擠、零亂大相徑庭。
參與規(guī)劃的一位專家透露，規(guī)劃將整個番禺作為一個巨大的產(chǎn)業(yè)中心來布局“一帶六區(qū)”的產(chǎn)業(yè)空間，將以新客站-長隆-萬博為發(fā)展軸，結(jié)合新客站、地鐵、快速路等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合現(xiàn)有旅游、商貿(mào)等多個功能組團，建成商貿(mào)中心區(qū)、動感旅游區(qū)、時尚精品區(qū)和現(xiàn)代購物中心區(qū)，打造商貿(mào)、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)優(yōu)化發(fā)展區(qū)。
“未來，我們將看到一個真正的以亞州最大的客運火車站商旅經(jīng)濟圈為放射極點的大規(guī)模商旅經(jīng)濟圈組團將成型，它的核心定位為締造‘中國廣州新客站新H O PSCA都市綜合體’和開創(chuàng)‘中國首個生態(tài)交通CBD’�！眳⑴c規(guī)劃編制的專家說。
記者了解到，H O PSCA中H是指H otel酒店，O是O ffice寫字樓，P是Pa r k in g停車場，S是ShoppingM all購物中心，C是Con-vention會議中心，A是A partm ent公寓。而“中國首個生態(tài)交通CBD”定位中的生態(tài)交通，即通過合理規(guī)劃布局，采取適當(dāng)措施，在符合生態(tài)型城市發(fā)展和建設(shè)要求的基礎(chǔ)上，使交通系統(tǒng)成為低污染、低能耗、人性化的服務(wù)體系。
知情人士還透露，在具體的新火車站周邊的商旅經(jīng)濟圈功能規(guī)劃中，本著“源于車站，高于車站”的規(guī)劃理念，番禺區(qū)將把新客站概念功能區(qū)布局分為核心區(qū)域、主級功能區(qū)及外圍的次級輻射功能區(qū)。在主級功能區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中，《規(guī)劃白皮書》除了規(guī)劃有BU SI-N ESSPA RK （商務(wù)公園）這樣的世界先進的商務(wù)總部群落之外，SH O PPIN G M A LL（大型購物中心）、O U T LET S（奧特萊斯名品折扣店）、專業(yè)市場的展貿(mào)聚集與通路總部聚集、創(chuàng)意文化休閑街區(qū)等也占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。
南部新型商貿(mào)旅游區(qū)成型
正在緊張建設(shè)中的廣州鐵路新客站地處廣佛都市圈的中央，在番禺新城帶動下，廣州新客運站是未來區(qū)域的商業(yè)聚集中心，也是廣州“南拓”的重要區(qū)域。
今年5月公布的《廣州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提到，位于番禺區(qū)西北部的“南部新型商貿(mào)旅游區(qū)”，主要包括長隆-漢溪-萬博商業(yè)中心、鐵路新客站商貿(mào)物流區(qū)、市橋中心區(qū)、廣州國際商品展貿(mào)城等四大組團，主要依托便利交通條件和已有商業(yè)資源布局，逐步發(fā)展為廣州新型都會級商貿(mào)中心區(qū)，成為廣州中心城區(qū)商業(yè)功能最重要的戰(zhàn)略接替帶和延伸區(qū)。
據(jù)悉，廣州鐵路新客站及周邊地區(qū)將大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、商務(wù)中介業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，逐步完善批發(fā)、零售、休閑娛樂、信息發(fā)布等功能和設(shè)施。新火車站規(guī)劃布局分為“三個圈層”，第一圈層為新火車站核心區(qū)，包括行政、辦公、商業(yè)等配套功能；第二圈層為混合區(qū)，包括商業(yè)、文化、金融和商住功能；第三圈層為居住區(qū)，包含居住及生活配套設(shè)施。
旺地發(fā)展顧問董事長、商業(yè)地產(chǎn)專家周穎舟接受本報采訪時表示，番禺區(qū)酒店、餐飲、旅游業(yè)發(fā)達(dá)，新客運站商旅經(jīng)濟圈的建設(shè)，一方面可以彌補該區(qū)在高端商業(yè)上的空白，另一方面，也將帶動整個番禺商圈消費檔次的提升，這里最終將成為廣州乃至全省對外的展示窗口和商業(yè)交流大平臺，發(fā)揮廣州對珠三角乃至華南地區(qū)的輻射帶動功能。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然新客運站規(guī)劃前景美好，但是就目前來看，番禺商圈整體仍處中低端消費。臨街散鋪和比較傳統(tǒng)的百貨商店居多，少見集購物、娛樂于一體的大型購物商城和知名品牌商�！耙驗楣才涮缀徒煌ǖ脑颍由戏虡I(yè)還處于打基礎(chǔ)的階段，番禺距形成真正的商業(yè)中心還有一段距離�！敝芊f舟說。
地理縱深
番禺謀圖廣州“第四商圈”？
廣州人熟悉的是北京路商圈、上下九路商圈和天河城商圈，番禺新客運站商圈雖然目前對我們來說還陌生，卻已被業(yè)內(nèi)高度看好，甚至被譽為未來廣州的“第四商圈”。
不可置疑，舊有的幾大商圈已經(jīng)發(fā)展成熟，位于市中心的優(yōu)越地理位置吸引了大量人氣，這是后發(fā)崛起，并且偏是居番禺西北部的新客運站商圈無法比擬的。
旺地發(fā)展顧問董事長、商業(yè)地產(chǎn)專家周穎舟接受本報采訪時認(rèn)為，新客運站商圈也有自己不可替代的獨特優(yōu)勢，那就是華南交通樞紐地位與廣闊的發(fā)展地域空間。
周穎舟表示，新客站建成后，通過武廣專線從番禺到達(dá)中部城市武漢僅需5小時，到達(dá)北京12小時；通過“廣深港專線”從番禺到達(dá)香港僅需45分鐘，使廣州與香港成為“一小時經(jīng)濟圈”，將極大地促進廣州、珠三角地區(qū)與內(nèi)地的聯(lián)系，從而產(chǎn)生巨大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟互動效應(yīng)。以新客站為核心，周邊地區(qū)將成為廣佛都市圈區(qū)域性高端服務(wù)業(yè)集聚中心、廣州南部城市級公共中心和珠三角生態(tài)門戶。
問題的關(guān)鍵是，新客運站商圈如何能依據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)揮出特色�！皬V州的商圈集中化和分散化并存，有的已經(jīng)形成鮮明特色，比如上下九路商圈以文化體驗消費為主，天河城商圈以高端時尚品牌消費為主，新客運站商圈如果能充分利用其不可替代的華南交通樞紐位置與未來發(fā)達(dá)的珠三角軌道交通來發(fā)展高端空港商業(yè)，將會是對傳統(tǒng)的火車站商業(yè)顛覆性的革命�！敝芊f舟說。
他認(rèn)為，日本新宿車站的商業(yè)開發(fā)模式值得借鑒。新宿車站是東京市區(qū)西側(cè)最重要的交通樞紐之一，它充分利用東京發(fā)達(dá)的軌道交通體系，在車站周邊形成了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，百貨公司與商店街云集，著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店“高島屋時代廣場”。
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