張翅：營造舒適消費環(huán)境 做百姓購物中心

　　時間：2009年8月18日下午10：00-10：30
　　地點：陽光新生活廣場紫金山路店
　　嘉賓：陽光濱海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理 張翅
　　以下為現(xiàn)場實錄：
　　主持人：張總你好，我是新浪網(wǎng)的記者，今天非常榮幸參加了陽光新生活的開業(yè)儀式，希望能夠對您進行一個簡短的采訪，首先請您簡單介紹一下，有關陽光新生活廣場的概況。
　　張翅：首先感謝新浪網(wǎng)對我們進行采訪，原來的商場早已存在，但是我們認為原來的業(yè)態(tài)布局和檔次和商場所處的位置不是很匹配，沒能給周邊老百姓的生活帶來便利，所以我們收購了這個商場以后，對商場定位進行了研究，經(jīng)過了一年多的準備，對硬件進行了規(guī)劃，包括裝修，設計，設備改造，我們都重新投入。今天算是第一次向天津市民面試，目前來看我們的改造已經(jīng)達到了預期，感到這個商場能夠為周邊百姓的生活提供很大幫助。
主持人：那么對于改造陽光新生活廣場，我們的具體思路是什么呢？
　　張翅：我們覺得在天津，商場能否生存取決于你的定位，你的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，你的產(chǎn)品組合，是不是能夠滿足百姓要求，過去可能低估了天津市民的購買能力，所以可能在產(chǎn)品定位上比較低，所以我們要讓商品符合老百姓的日常需求。第二個要讓與這些商品相配套的硬件要跟得上，你的購物環(huán)境一定要好，要讓人很舒適，包括這里的通風排風，空調我們都進行了改造，讓這里變成冬暖夏涼的地方，所以我覺得一個商場和它所展示的商品是一個相互匹配的關系，同時這些東西的定位是符合老百姓要求的，這樣老百姓才愿意到這個商場來，這也是我們打造這個商場的出發(fā)點。
主持人：陽光新生活廣場的定位是什么？它與其他商場相比，有何特別之處？
　　張翅：我們認為這個商場的規(guī)模不是很大，而且一部分是華潤萬家的主力店，它的超市形態(tài)是滿足百姓的日常需求的，所以我們把它定位成一個社區(qū)的購物中心，服務于周邊的居民消費，并不是城市整體的商業(yè)廣場，所以想這種社區(qū)購物中心的規(guī)模還是比較合適的。
　　主持人：我們未來還會有哪些商業(yè)項目的打算？
　　張翅：陽光新業(yè)的目標是打造一個商業(yè)地產(chǎn)集團，所以商業(yè)地產(chǎn)一定是我們的主營業(yè)務，我們與其他開發(fā)商的不同之處在于，我們從開發(fā)到招商，到運營是全方位的，不是單純只做物業(yè)這個概念，所以我們未來還會有不同規(guī)模不同業(yè)態(tài)的商業(yè)項目，這個項目是社區(qū)型的購物中心，我們還會有購物廣場，還有郊區(qū)型的購物廣場，這個在明天或者后年陸陸續(xù)續(xù)會有新的項目的推出。
從3月到6月，包百商圈與娜琳商圈相繼修建地下商城。本月底，鋼鐵大街人防地下商城地面工程將完工。在鋼鐵大街與文化路沿線，東方紅CBD、小尾羊大廈、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)地產(chǎn)也即將竣工，昆區(qū)與青山兩大傳統(tǒng)商圈正在悄然升級。
　　包百：打造多功能立體商圈
　　南北溝通四個街區(qū)，東西橫貫近三公里，從鞍山道到林蔭路、從青年路到松梅街、從高樓大廈到地下商城、從特色小吃到圖書電影，如今的包百商圈匯聚了時尚、居家、中高端各色消費品，成為包頭市民購物的首選之地，也吸引著周邊城市的消費群。
　　1984年，由自治區(qū)、包頭市和企業(yè)共同投資，昆都侖商場改擴建為大型百貨商場，即包頭市百貨大樓，當時的營業(yè)面積是6423平方米，年銷售額為1500萬元。從1984年至今，包百大樓共進行了9次內部裝修和改擴建，營業(yè)面積達3萬多平方米，年均銷售收入達到了2億元。
　　經(jīng)過25年的發(fā)展，以包百大樓為中心，其周圍有8個大型商廈，形成一個高度集中、競爭激烈的商業(yè)集群，構成了一個以九大商業(yè)企業(yè)為主體、百余家小商店錯落其中的商業(yè)圈，即包百商圈。如今的包百匯集了國美、王府井等全國著名零售企業(yè)，成為包頭市品牌最全、商業(yè)面積最大、人流最大的商業(yè)中心，包百商圈也成為包頭周邊城市和旗縣重要的購物場所。
　　今年3月10日，包百地下商業(yè)街破土動工，同時，將包百商業(yè)中心區(qū)向東西擴展。入春后，定位休閑購物為主的東方紅CBD也拔地而起，這無疑是促進包百商圈南部區(qū)發(fā)展的重要舉措。
　　“包百商圈在包頭商業(yè)中有著重要地位，而鋼鐵大街則是包頭的‘金廊玉帶’。作為包頭最成熟的商圈，此次開發(fā)，必然助力包百商圈的升級。”負責投建包百地下商業(yè)街工程的包頭宏大地產(chǎn)企劃部經(jīng)理周衛(wèi)東說，宏大地產(chǎn)正是看中包百商圈的商圈核心地位。
　　娜琳：大品牌帶動商圈發(fā)展
　　“2007年底，當時的娜琳商圈還沒有這么熱鬧，天黑后，除了當時的肯德基，就只有路燈是亮著的，大部分底店關門了，街上的行人也很少�，F(xiàn)在這里完全不一樣了，青山王府井是晚9點關門，鄰近底店也開始延長營業(yè)時間，現(xiàn)在的娜琳晚上也充滿了商機�！币晃辉谀攘战�(jīng)營服裝店的商戶描述娜琳商圈的變化。在包頭市民的心里，青山區(qū)的商業(yè)中心——娜琳商圈更適合普通消費者。一直以來，依托周圍學校和居民區(qū)，娜琳商圈有了較為固定的消費人群，形成了自己的風格，定位更加大眾化。
　　2008年1月，王府井青山店開業(yè)，今年初，在王府井集團2008年年報顯示，作為當年唯一一個開業(yè)門店，王府井青山店實現(xiàn)了“當年開業(yè)，當年盈利”。與此同時，包頭首家麥當勞餐廳開門營業(yè)。同年5月10日，世界500強之一的沃爾瑪宣布進駐包頭青山，建成后的時代財富城沃爾瑪單店，年營業(yè)額預計將達到4億元以上，以1公里為服務半徑，至少輻射3萬人口。
　　“沃爾瑪所吸引的大量客流，會提升商圈經(jīng)濟，將包頭乃至內蒙古的商業(yè)納入沃爾瑪?shù)膰�際商業(yè)經(jīng)營及物流配送體系中。”投建沃爾瑪項目的僑成東方偉業(yè)有限公司總經(jīng)理陳一丁告訴記者，沃爾瑪進駐后，將根據(jù)包頭本地特點，每年投入幾百萬元培植商業(yè)。
　　“青山區(qū)將引進國內外大品牌，在兩年內打造成為包頭乃至內蒙古地區(qū)最繁華的中心商業(yè)街之一。青山區(qū)正在全力打造‘文化路經(jīng)濟增長帶’，目前有21個項目啟動。”對于娜琳商圈的發(fā)展前景，青山區(qū)招商局副局長高曉東欣喜地向記者介紹，國內外知名企業(yè)進駐青山區(qū)，必定會吸引大量客流，帶動商圈經(jīng)濟。
　　老商圈問題凸顯
　　按照最新規(guī)劃，包頭定位為我國中西部地區(qū)重要的中心城市，內蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟中心，城市性質由工業(yè)城市逐步向中心城市轉變，未來包頭的人口總量將達到450萬。
　　“從包頭周邊的蘭州、北京、西安來看，現(xiàn)在包頭的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還很不夠。包頭要成為經(jīng)濟中心城市，商業(yè)的繁榮和大品牌的引進是必然的�！倍嗄陱氖缕髽I(yè)培訓的青年學者曹志濤認為，作為中心城市，包頭的商業(yè)體量遠遠不夠，而且目前包百和娜琳商圈問題凸顯。
　　“包百商圈處于包頭最繁華的商業(yè)中心地帶，人流量每天以數(shù)十萬計，加之近幾年機動車數(shù)量激增，自駕車出租車聚集，這一帶成為整個昆區(qū)最繁忙的路段。另外，休閑設施也缺乏。包百和娜琳商圈內賣場、休閑場地的比例不夠合理，商圈內餐飲、休閑設施少，消費者往往是完成兩至四個小時的購物過程就走�！辈苤緷�指出。配套設施的落后，一方面制約商圈發(fā)展，一方面錯失潛在消費資源。
    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)有兩大商圈的十余個商場中，商品同質化也是一個明顯問題。兩個商圈、多個商廈，所經(jīng)營的商品幾乎均以服飾為主，所服務的消費者主要為中青年，商品在品牌、質量和價位等方面的檔次相近，有的臨近商場出現(xiàn)同一品牌的多個專柜，各商廈有大量交叉消費群。　　
商圈發(fā)展需要個性化
“包百商圈的人流主要集中在兩個黃金周和節(jié)假日，而這期間的促銷手段多是返券和打折。”來到包頭近一年時間，宏大地產(chǎn)企劃部主任周衛(wèi)東這樣形容眼前的包百商圈。
返券和打折盡管擴大了銷售量、增加了銷售額，但事后會發(fā)現(xiàn)，企業(yè)利潤沒有增加多少，消費者對企業(yè)的行為評價也一般，還有可能加重商品的同質化。
　　對于兩大傳統(tǒng)商圈的相繼升級，曹志濤建議，商圈的升級必須因地制宜，個性化發(fā)展。他認為，包百商圈的商業(yè)輻射范圍已經(jīng)超出了包頭，隨著城市的發(fā)展，包百商圈的擴大，作為包頭地區(qū)最成熟的商圈，包百商圈應定位為綜合性消費休閑區(qū)，集購物、娛樂、休閑于一體。而青山區(qū)的發(fā)展起步較晚，目前發(fā)展空間較大，應依托人口聚集的特點，以文化路為中心帶動周邊經(jīng)濟，打造居家購物中心。同時，要提高服務與經(jīng)營人員素質，利用現(xiàn)代企業(yè)的績效管理制度，加強服務和管理。