大商圈擴容 蘇州商業(yè)開啟“大時代”

    也許是看到商家集聚帶來的人氣倍乘效應(yīng)，如今的蘇州商業(yè)都在往大里做。金雞湖西中央商務(wù)區(qū)、湖東商業(yè)服務(wù)功能區(qū)和湖濱新天地、李公堤等商業(yè)街區(qū)，將環(huán)金雞湖一帶打造成了時尚、現(xiàn)代的新商圈。
　　也許是看到商家集聚帶來的人氣倍乘效應(yīng)，如今的蘇州商業(yè)都在往大里做。周邊地區(qū)，早已不滿足于應(yīng)付社區(qū)需要的零星商貿(mào)服務(wù)，甚至也不是單店獨大的商貿(mào)大樓，動輒便是集商貿(mào)、娛樂、休閑于一體的CBD、城市綜合體，從體量到氣勢，儼然已是一方諸侯；城外遍地大王旗，城內(nèi)當然不甘坐視。觀前、石路、南門三大傳統(tǒng)商圈，紛紛祭出擴容大手筆，以此鞏固自己的王者地位。其中，龍頭老大觀前商圈更是將成倍拓展，硬是在城中寸金地拓出一片大發(fā)展的疆土。
　　蘇州商業(yè)進入了一個前所未有的“大時代”。
　　三大老商圈向橫里拓展多年王者地位不容有失
　　“觀前商圈要延伸到王天井巷了，這可是擴大了一倍呀！ ”“南門商圈要建地下城，這下人民路兩邊可要連成一體了。”近日來，市規(guī)劃部門相繼公示出了關(guān)于觀前、南門商圈的擴容規(guī)劃。再加上去年已經(jīng)通過市府審批的《蘇州市閶門石路地區(qū)詳細規(guī)劃和城市設(shè)計》，可以說蘇州觀前、南門、石路這三大老商圈的擴容已成定局。
　　這已存在多年的蘇州三大老商圈可以說是商場林立，老字號遍布，已然是非常成熟的商圈了。此番擴容，可以說是四周群雄環(huán)視所逼。而老商圈要繼續(xù)做強，單靠內(nèi)部改造已經(jīng)無能為力了。密集的建筑讓老字號沒了擴充的空間，新商家更找不到插足之地；古城區(qū)對建筑高度的嚴格限制，又斷了他們將樓宇“拔高”的念想；交通擁堵、停車難則成為傳統(tǒng)商圈最讓人們詬病的地方，唯一可以動腦筋的地方，便是向橫里拓展。
　　就拿名氣最響的觀前商圈來說吧，近年來很多商家發(fā)現(xiàn)，雖然該地區(qū)海量的人流量從來沒有改變過，但具體來逛街的人群卻發(fā)生了明顯的變化：前來的外地人、游客越來越多，而本地人、有車一族卻
　　漸漸因該地區(qū)擁堵的交通、擁擠的購物空間、總顯不夠的停車位等問題望而卻步�！爸�道我開個車進觀前吃飯，停車要花多少時間嗎？半個小時！碰上個不巧，好不容易進去了，還找不到車位！ ”“現(xiàn)在觀前的人越來越多，商場就顯得越來越小了，逛商場像擠菜場，感覺真不爽！ ”消費者們這樣的呼聲其實早就傳到了商家耳中，商家們著急的同時，也在盡力做著“突圍”。像人民商場主樓的擴建，家電樓的拍得以及景德路新蘇州百貨廣場的擴延，都是前些年商家在擴容上做出的努力；美羅商城東樓的擴建，一舉將營業(yè)面積擴張到了5萬平方米。尤其值得一提的是，新樓特別設(shè)置了兩層地下停車場，300多個車位，真是讓商家們大大“舒了口氣”�？上У氖牵瑢τ诖缤链缃鸬挠^前地區(qū)，畢竟有空間可以擴容、增設(shè)車位的商家還是極少數(shù)，大部分商家還是處在早已飽和的空間里“掙扎”著。
　　同樣，作為蘇州西北角重要集散地的石路商圈，最大的制約因素也是交通不暢和停車位稀缺；南門商圈東西被人民路“分割”成兩塊的交通以及停車難的問題也是消費者們感同身受的。不難看出，空間小是制約老商圈發(fā)展的根本所在，要有空地、有空間，商家們才能擴建、停車位才能增設(shè)、交通才能重新規(guī)劃緩減擁堵。
　　于是擴容成了三大傳統(tǒng)商圈不約而同的選擇。
　　畫外音：《蘇州市觀前商圈詳細規(guī)劃》提出，未來的觀前商圈東起臨頓路，西止王天井巷（原先只到人民路一帶）；南起干將路，北止東中市-白塔西路（原先只到因果巷-舊學前一線），總用地約1.3平方公里，面積比現(xiàn)有商圈面積擴大1倍多。人民路兩側(cè)商廈連成一片，形成商業(yè)核心區(qū)。特別是察院場口交通流量巨大，因此，規(guī)劃提出兩個方案：一是察院場口人民路下穿（優(yōu)先方案），從而形成地面步行廣場；二是人民路地面方案。
　　《蘇州市閶門石路地區(qū)詳細規(guī)劃和城市設(shè)計》規(guī)劃涉及的范圍，西到楓橋路、南抵愛河橋路、東瀕護城河、北至上塘河，再加上閶門一帶，總面積55.11公頃，幾乎是現(xiàn)在的石路商業(yè)中心區(qū)面積的2倍。
　　《蘇州市南門老汽車站地塊及周邊詳細規(guī)劃》從規(guī)劃內(nèi)容看，一大亮點是人民路與東二路交叉口將布局地下空間，通過建設(shè)商業(yè)街進行串聯(lián)，這意味著南門商圈尋求擴容將主要走向地下。而人民橋北原南門汽車站站場和人民橋南原蘇綸紡織廠廠區(qū)將是南門商圈最可做文章的地方。
　　四方新商圈已經(jīng)初具規(guī)模最大依托是城市人口遷移
　　商圈，意思就是優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈 （離消費地最近，吸納總量50%-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15%-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5%-25%顧客的范圍）。
　　有人說，觀前、石路、南門三大老商圈分屬于平江、金閶、滄浪三大老城區(qū)，這樣的格局正是由于三大老城區(qū)相對集中的居民消費力而決定的。簡言之，因為三個老城區(qū)人多，消費力大，才促使各自區(qū)域商圈的形成。然而，隨著蘇州這些年來城市化進程的迅速發(fā)展，高新區(qū)、園區(qū)、吳中、相城的城市化已經(jīng)達到了相當?shù)母叨�。隨之而來的，就是這些新城區(qū)商圈的逐漸崛起。
　　就說城市化、現(xiàn)代化程度最為領(lǐng)先的工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)如今最為知名的就要數(shù)環(huán)金雞湖核心商業(yè)板塊了。環(huán)金雞湖商圈一步步的崛起，絕對是和工業(yè)園區(qū)的發(fā)展所同步進行的。金雞湖西中央商務(wù)區(qū)、湖東商業(yè)服務(wù)功能區(qū)和湖濱新天地、李公堤等商業(yè)街區(qū)，將環(huán)金雞湖一帶打造成了時尚、現(xiàn)代的新商圈。特別是湖東圓融時代廣場的出現(xiàn)，更是打破了湖東沒有商圈的格局，蘇州最大的 “百貨航母”久光百貨、世界最大的500米LED矩形天幕以及眾多餐飲、娛樂商家，形成了
　　湖東獨有的商業(yè)地帶。如今，去湖濱新天地、李公堤就餐，去李公堤1912酒吧街娛樂，去圓融時代廣場休閑購物，已成為了時下很多市民的優(yōu)先選擇。這塊商圈的輻射力，已經(jīng)遠遠走出了園區(qū)的范圍。
　　同樣，高新區(qū)的新商圈代表也有很多，包括金楓路商業(yè)區(qū)、凱馬廣場商業(yè)區(qū)、長江路商業(yè)區(qū)等。而長江路上的綠寶廣場是其中的典型代表。綠寶廣場的出現(xiàn)，填補了何山路、長江路區(qū)域商業(yè)空白，同時也提升了周圍樓盤的吸引力。而凱馬廣場商業(yè)區(qū)，則是以汽車商業(yè)貿(mào)易為主，區(qū)域內(nèi)匯集了一批酒店公寓。金楓路商業(yè)區(qū)主要以金楓國際為核心區(qū)域，地處高新區(qū)與木瀆的交會處，同樣也是未來人氣聚集之所。
　　此外，相城區(qū)的城市化進程也形成了自己的元和商圈，中翔小商品市場、家樂福、大潤發(fā)都身處其中。吳中區(qū)商業(yè)服務(wù)功能區(qū)以東吳國際為代表，正在迅速成長。而蘇州西南，香港世茂集團在滄浪新城內(nèi)將開發(fā)建設(shè)一個以中高端消費群體為對象的新商圈，其面積達40萬平方米，相當于目前的石路商圈大小。
　　專家分析，蘇州古城區(qū)面積有限，已不能完全滿足商圈發(fā)展。城市化進程、人口分布向四面延伸，新商圈崛起是必然。
　　畫外音：記者從蘇州市貿(mào)易局獲悉，2005年蘇州市出臺的首個商業(yè)規(guī)劃――《蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》經(jīng)過多次修編后，已經(jīng)明確了蘇州將形成“三核兩副兩軸三帶”的標志性商業(yè)格局。 “三核”是指三個核心商業(yè)板塊，即由觀前、石路、南門商業(yè)服務(wù)功能區(qū)組成的古城核心商業(yè)板塊；環(huán)金雞湖核心商業(yè)板塊以及獅山路到三香路為聯(lián)系紐帶的獅山核心商業(yè)板塊。 “兩副”為結(jié)合城市副中心形成兩個城市副中心級商業(yè)服務(wù)功能區(qū)，即在相城區(qū)形成元和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)、在吳中區(qū)形成吳中商業(yè)服務(wù)功能區(qū)。
　　“兩軸”是指東西商業(yè)發(fā)展主軸和南北商業(yè)發(fā)展次軸。 “三帶”主要包括環(huán)古城風貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風情休閑商業(yè)帶以及沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶。
　　CBD、城市綜合體包羅萬象現(xiàn)代商戰(zhàn)正演化為商圈角逐
　　現(xiàn)如今，如果你今天聽說哪又開了個商業(yè)廣場，明天哪又開了個商城，后天哪又多出來一個商業(yè)街的話，真是一點都不讓人奇怪。小規(guī)模的不去說，單單是那龐大的商業(yè)城市綜合體、大型賣場、商業(yè)街每年就以一個驚人的速度在增加。
　　上周，東環(huán)路沿線，擴建一年多之久的大潤發(fā)東環(huán)店正式開業(yè)，來自于美國的賣場巨頭沃爾瑪本月也將亮相，一時間在東環(huán)沿線這并不廣闊的地區(qū)就集中了家樂福、歐尚、大潤發(fā)、沃爾瑪四家大賣場，商界賣場布局的“兩公里法則”被輕易擊碎。而且據(jù)市貿(mào)易局貿(mào)易市場處有關(guān)人士介紹，目前還有近10家賣場在報批中，家樂福、麥德龍、華潤萬家等倉儲式超市的新店都在籌建行列，預(yù)計今年蘇州市區(qū)還將涌現(xiàn)出一批倉儲式超市。此外，蘇寧、國美這些家電連鎖賣場在蘇州布點的速度也是毫不遜色，蘇寧干將路店、國美人民路店在前幾個月剛剛亮相，就連友通數(shù)碼也開出其在蘇州的第三家分店。大家開新店的速度，絲毫沒有受到今年全球金融危機的影響。
　　另外，商業(yè)特色街區(qū)在蘇州的迅猛發(fā)展，絕對可以稱得上是一道亮麗的風景線。金閶區(qū)的山塘街、工業(yè)園區(qū)時代廣場商業(yè)街區(qū)、常熟虞景文化商業(yè)街區(qū)、吳江盛澤舜新北路真絲綢街區(qū)、太倉南洋廣場綜合街區(qū)等17條基礎(chǔ)扎實、特色鮮明的商業(yè)街區(qū)，已成為當?shù)厣倘Φ臉酥拘越謪^(qū)。外地游客、本地市民紛至沓來，極大匯聚了當?shù)氐娜藲狻?BR>　　除了傳統(tǒng)意義上的商家外，一種集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合商業(yè)體也開始在蘇州出現(xiàn)并流行。最為有代表性的就是即將在本月17日開業(yè)的平江新城萬達廣場。這個大型城市綜合商業(yè)體匯集了百貨、超市、影院、飯店、健身館等眾多商家，儼然一個自成一體的“微型商圈”。與萬達廣場有異曲同工之妙的就是今年10月份將在東環(huán)路開張的印象城購物中心，配上東環(huán)沿線的大賣場，將形成東環(huán)沿線嶄新的商圈。甚至在市貿(mào)易局的備報材料上，還有十多家綜合商業(yè)體將在近兩年登場。一時間，我們不禁驚呼，蘇州得有多少大小商圈啊！
　　畫外音：近年來，我市的商業(yè)進入了一個快速發(fā)展的時期，城市商業(yè)的競爭已從傳統(tǒng)的商店與商店的競爭發(fā)展到商圈與商圈之間的競爭。現(xiàn)代商業(yè)的功能也已不再是傳統(tǒng)意義上的購物，文化、休閑、旅游、體驗等新的功能元素在現(xiàn)代商業(yè)概念中正日益顯現(xiàn)。就像是如今新開張的倉儲式超市正從單一的超市向集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商業(yè)體過渡；具有顯著自身特色的商業(yè)街區(qū)實現(xiàn)的經(jīng)營額占區(qū)域經(jīng)營總額的60%-80%。
　　蘇州市貿(mào)易局貿(mào)易市場處的工作人員介紹說，近年來，蘇州的消費需求呈現(xiàn)出了強勁增長的勢頭，國內(nèi)外各商業(yè)大鱷紛紛搶灘蘇州，蘇州商貿(mào)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模之大、速度之快、分布之廣，是前所未有的。目前蘇州已掀起了新一輪商業(yè)建設(shè)熱潮，各個大小新商圈的迅速出現(xiàn)和發(fā)展，正對整個蘇州商界的格局產(chǎn)生著重大沖擊，蘇州商業(yè)的“大時代”已然開啟。