瑞信認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租金將進(jìn)一步下滑

　　瑞信認(rèn)為，中國(guó)一級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供應(yīng)激增，競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金將持續(xù)下滑。
　　瑞信9月1日發(fā)布中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出租市場(chǎng)分析，認(rèn)為一級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面臨困難，租金將進(jìn)一步下滑。上海商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由08年初的峰值水平大幅下滑，A級(jí)寫字樓租金跌幅超過40％。因2010年寫字樓供應(yīng)將大幅增加，預(yù)計(jì)寫字樓租金將進(jìn)一步下滑，但此后反彈力度可能超出市場(chǎng)當(dāng)前預(yù)期。成熟商場(chǎng)租金狀況良好，但新商場(chǎng)吸引租戶較為困難，特別是當(dāng)下許多知名品牌已取消擴(kuò)張計(jì)劃。
　　瑞信認(rèn)為，一級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)面臨的困難期可能超出預(yù)計(jì)。方興地產(chǎn) 、SOHO中國(guó)、瑞安房產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例較大。
　　鑒于中國(guó)近期經(jīng)濟(jì)恢復(fù)信號(hào)明顯，投資者開始預(yù)計(jì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)反彈。但瑞信經(jīng)過對(duì)滬上市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查，估計(jì)上海及一級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步拖累租金下滑，而經(jīng)濟(jì)早期恢復(fù)可能使商業(yè)地產(chǎn)租金在較晚些時(shí)期以超出市場(chǎng)預(yù)計(jì)的幅度出現(xiàn)反彈。上海寫字樓近期出租活力有所回升，不少主要項(xiàng)目推遲至2010年或之后竣工。因而，總體而言，市場(chǎng)近期及中期前景比三個(gè)月之前樂觀得多。
　　但瑞信發(fā)現(xiàn)，近期上海商業(yè)地產(chǎn)租金下調(diào)主要是由總部在香港的開發(fā)商引發(fā)的。而大多數(shù)在近幾年才登陸商業(yè)地產(chǎn)的本地地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)租金前景相當(dāng)樂觀。
　　香港地產(chǎn)商在評(píng)估租金趨勢(shì)時(shí)更為現(xiàn)實(shí)。浦東陸家嘴地區(qū)及浦西中心商業(yè)區(qū)在2010年之后寫字樓供應(yīng)將大為增加，A級(jí)甲等寫字樓價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將激烈，并將壓力向下傳導(dǎo)至B級(jí)寫字樓。
　　瑞信認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)租金波動(dòng)剛剛開始，并將繼續(xù)下行。中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟，長(zhǎng)期租金合約較少，上海地區(qū)大多租期為2至3年。因而，06至07年高峰期商定的合約開始陸續(xù)到期。因業(yè)主會(huì)極力挽留當(dāng)前租戶，因而，未來(lái)12個(gè)月平均租金將進(jìn)一步下滑。
　　同時(shí)，近期從中心商業(yè)區(qū)遷至次中心區(qū)域的趨勢(shì)也給上海整體出租市場(chǎng)帶來(lái)下行壓力。香港商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，如嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)表現(xiàn)相對(duì)較好。因其位于浦西需求相對(duì)穩(wěn)定地段。而且，香港開發(fā)商在租金管理方面經(jīng)驗(yàn)更為豐富，如果需要，會(huì)比內(nèi)地開發(fā)商更主動(dòng)降低租金。
　　盡管寫字樓租金承壓，但瑞信認(rèn)為，這不會(huì)影響恒隆地產(chǎn)的股價(jià)，因市場(chǎng)主要關(guān)注其上海之外的項(xiàng)目進(jìn)展。而嘉里建設(shè)，因其大陸地產(chǎn)開發(fā)出售進(jìn)度承壓，且可能在香港啟動(dòng)項(xiàng)目，這都將是市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)。