沖刺香港上市 地產(chǎn)商集體改寫中國財(cái)富榜

    如果不出意外，中國的地產(chǎn)商們將又一次集體改寫中國的富豪榜。
    許健康、張志熔、郭俊偉兄弟這些昔日不甚為人知曉的“低調(diào)富豪”，如果一切順利，將成為2009年中國富豪榜上最惹眼的“財(cái)富明星”，因?yàn)樗麄冎蜗碌膶汖埖禺a(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)正在集體向香港的資本市場(chǎng)進(jìn)行最后沖刺，他們的融資總額，或?qū)⒊�過500億港元的規(guī)模。
    上一次地產(chǎn)商在富豪榜上群體性崛起，還要追溯到2007年，“首富”楊慧妍以及許榮茂為代表的地產(chǎn)商之所以能夠集體上榜，與他們?cè)谫Y本市場(chǎng)的成功沖刺不無相關(guān)。而今，資產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫幾乎注定了2009年將復(fù)制那個(gè)驚心動(dòng)魄的2007年。
    香港的“賽道”
    香港沒有F1，但是，2009年9月以后的香港，卻是不少中國地產(chǎn)商們的“世界級(jí)賽道”。盡管不知道自從2009年3月開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖能夠持續(xù)多久，但以寶龍地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)為代表的多家內(nèi)地地產(chǎn)公司，還是向香港聯(lián)交所遞交了上市申請(qǐng)。
    “我們了解的情況是，寶龍地產(chǎn)至少募資額在39億港元左右�！�2009年9月3日，香港一家投行人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者透露。此前，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)向香港聯(lián)交所遞交了IPO申請(qǐng)，等待合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)行。
    對(duì)此，記者向?qū)汖埖禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人求證，她表示，按照香港聯(lián)交所規(guī)定，當(dāng)前屬于靜默期，因此不便提供相關(guān)情況。
    不過，記者了解到，經(jīng)過評(píng)估的寶龍地產(chǎn)資產(chǎn)總額在300億元人民幣以上，其中以大型商業(yè)購物中心及其附屬物業(yè)為主，此次裝入上市資產(chǎn)包的，涉及其在全國的16處大型商業(yè)購物中心及其附屬物業(yè)。而根據(jù)記者獲得的最新數(shù)據(jù)表明，2008年寶龍地產(chǎn)全年銷售收入20億元，而2009年僅任務(wù)就翻倍到40億元，當(dāng)下，基本已經(jīng)能夠確定將超額完成任務(wù)。
    與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的寶龍地產(chǎn)一同在香港“沖刺”的，還包括來自上海的恒盛地產(chǎn)、深圳的佳兆業(yè)、廣東的恒大地產(chǎn)以及同與寶龍地產(chǎn)來自福建的中駿置業(yè)，其融資額度從31億到90億港元不等。
“從和我們溝通、接洽過的準(zhǔn)備上市的企業(yè)來看，內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)是最多的，也是最集中的，如果全都上市成功，那么總的融資額將達(dá)到500億港元以上，即便是在年景最好的2006、2007年兩年，地產(chǎn)企業(yè)也沒有這么集中的融資計(jì)劃。”前述香港國際投行人士告訴記者，而他所在的投行，將成為其中1~2家地產(chǎn)企業(yè)募資的機(jī)構(gòu)投資者。
    改寫的“富豪榜”
    無論如何，當(dāng)2009年過去之后的中國內(nèi)地富豪榜上，總會(huì)多出幾個(gè)讓人感到新鮮的“財(cái)富明星”。
    在2008年的胡潤中國百富榜上，許健康排名第76位，上榜的資產(chǎn)總額為70億元人民幣；而郭俊偉兄弟則干脆沒有出現(xiàn)在胡潤百富榜的前300位中，有上海未來首富之稱的張志熔則只是排在261位，資產(chǎn)總額只有30億元，而恒大地產(chǎn)董事局主席許家印也只排在26位。
    “如果上市成功，許健康等人的財(cái)富資產(chǎn)肯定將大規(guī)模地增長。”一位長期為胡潤富豪榜提供數(shù)據(jù)分析的業(yè)內(nèi)分析師告訴記者。他以許健康為例，寶龍地產(chǎn)的融資額度至少是39億港元。
    “而且其持有的購物中心數(shù)量還在增加，同時(shí)，寶龍地產(chǎn)在上市前的股權(quán)結(jié)構(gòu)又是以許健康及其關(guān)聯(lián)人為主，所以，按照既有的統(tǒng)計(jì)方法，許健康的個(gè)人財(cái)富資產(chǎn)翻2~3倍，在上市后基本是不成問題的�！痹摲治鰩熣f。
    按照同樣的邏輯，張志熔香港融資出讓的只是25%的股權(quán)，其意向融資額度就高達(dá)15億美元，一旦成功，其個(gè)人及其家族持有的股權(quán)，也將經(jīng)歷翻倍甚至3~4倍的財(cái)富資產(chǎn)增長。“他們的情況都很類似，自己在上市前的結(jié)構(gòu)中持有大量的股權(quán)，一旦上市，他們個(gè)人的資產(chǎn)將快速上升�！边@位分析師說。
    如是，許健康、張志熔的個(gè)人資產(chǎn)有望接近90億元的水平，而這，基本上相當(dāng)于2008年富豪榜前30名的水平。地產(chǎn)商崛起于2009年的富豪榜，現(xiàn)在看，只是時(shí)間問題。
    誰能拔頭籌？
    現(xiàn)在，故事的關(guān)鍵變成了“在內(nèi)地資本市場(chǎng)漲跌難以預(yù)料的時(shí)候”，誰能在香港資本市場(chǎng)拔得頭籌？這實(shí)際上是一場(chǎng)講故事的比賽，特別是在8月中國京滬穗深等中心城市住宅成交量開始下跌的背景之下。
“許健康、張志熔、郭俊偉兄弟能給資本市場(chǎng)講的故事各有特色，也不沖突，從我的判斷看，頭籌應(yīng)該在這三家當(dāng)中產(chǎn)生�！鼻笆鱿愀蹏�際投行人士向記者分析。
    他所言的特色是指，在國內(nèi)住房市場(chǎng)前景尚不明朗的情況下，既有的依靠銷售住宅的模式已經(jīng)顯得較為傳統(tǒng)，而相比于這種傳統(tǒng)模式，這三家有自己獨(dú)特的盈利特點(diǎn)所在。例如，佳兆業(yè)基本上采取低價(jià)獲取爛尾樓的方式，降低前期的開發(fā)成本，盤活后便可獲得更大的利潤空間。其進(jìn)入深圳市場(chǎng)近8年時(shí)間以來，便基本不通過招拍掛市場(chǎng)拿地。
    許健康的模式則在于其很少受到住宅市場(chǎng)波動(dòng)的影響。寶龍地產(chǎn)2008年上市的“故事”便是，在全國十幾個(gè)二三線城市中擁有近20個(gè)城市商業(yè)廣場(chǎng)。
    這些城市廣場(chǎng)被分為“第一代”和“新一代”兩種。這些項(xiàng)目都位于二三線城市的“副中心”，地價(jià)不高，但是升值潛力大。同時(shí)將住宅和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來，都在20萬平方米以上�！暗谝淮�”商業(yè)廣場(chǎng)往往是商業(yè)地產(chǎn)和住宅的結(jié)合品，而“新一代”項(xiàng)目則是集中了休閑、娛樂、購物為一體的綜合體。
    而今隨著時(shí)間推移，去年上市時(shí)準(zhǔn)備開工的項(xiàng)目，今年已經(jīng)開始了招商并陸續(xù)產(chǎn)生收益，寶龍福州城市廣場(chǎng)一層租金達(dá)到了600元/平方米月，租得十分火爆，較開業(yè)初期翻了近2番，比周邊物業(yè)租金高出30%左右。
    “這種投資回報(bào)，實(shí)際上已經(jīng)基本上不再受到房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)的影響，而保持相對(duì)的穩(wěn)定�！鼻笆鱿愀弁缎械娜耸糠治龇Q。