北京前門商變

    “現(xiàn)在如果每天能賣2萬多塊，你改成這樣擺，突然只能賣1萬塊，老板要追究責任誰來負？”、“你不嘗試一下同系列擺放在一起，怎么就知道營業(yè)額不會上升？”……8月24日午后，在北京前門大街一家專營筷子的店鋪里，兩位設計師正在為商品的陳列擺放激烈爭執(zhí)。如此謹小慎微不是他們的錯，因為在這條著名的“天街”上，任何一點細微的改變都可能讓你的營業(yè)額突然上升或突然下降。
    這家筷子店是幸運的，縱使不是老字號，但因有實力支付高額租金，就有資格在前門拿下一席之地，也有了進一步“掘金”的機會。要知道，還有十數家最能代表北京特色的老字號品牌，被擋在了高租金的門檻之外。
    如今，前門大街商業(yè)區(qū)已經啟動二期招商工作，向東擴大招商區(qū)域，推出4個地塊建筑尋求終端用戶合作。同時，幾經延遲的正式開街日期，也定于9月底的國慶前夕。
    前門大街從2007年5月開始開發(fā)改造，崇文區(qū)政府先是籌集80億元資金用于修繕，而后潘石屹注資1.441億元購入天街公司49%的股份，同時擁有后者已取得的前門項目幾乎所有商業(yè)權益，并預備投入百億元開發(fā)。但時隔兩年后的今天，潘石屹從開發(fā)商搖身一變成為前門“小業(yè)主”，受損的不止是形象問題，其中緣由也值得玩味。是因為租金標準難以達成共識？是開發(fā)者與諸多老字號之間的博弈始終未停止？個中關系讓人眼花繚亂。
    記者試圖理清這一系列的經濟賬，但實質上，這是一個相關利益構成極其復雜，政府、國企權屬交錯的高度敏感之地，“前門大街開發(fā)兩年多來，有筆算不清的糊涂賬，經濟賬中摻雜著太多其他元素，已經難以用孰輸孰贏來衡量。”一位研究人士如是稱。
    非利益考量
    在多個場合，北京崇文區(qū)政府以及天街公司對于前門項目均避而不談“開發(fā)”二字。在他們看來，對于前門，他們的角色是“建設者”、“改造者”，因為與普通開發(fā)商不同，其目標不是把經濟利益放在第一位，而是承擔著“保護古城風貌”、“傳承民族文化”的使命。
    事實上，天街公司是目前前門大街惟一的開發(fā)者，這是一家崇文區(qū)下屬的國有企業(yè)，據該公司董事長田耘透露，天街公司目前只有兩個股東：崇文區(qū)國資委以及隸屬于崇文區(qū)國資委的北京崇遠投資經營公司。潘石屹退出后，天街公司已無私有股份。
    早在2007年3月，潘石屹以紅石公司名義取得天街公司49%的股份后，SOHO中國在香港上市時便明確表述，將用SOHO中國名義收購該部分股權。但在后來的操作中，真正的“主人”卻是天街公司，SOHO中國既未能購入上述部分股權，也無真正的開發(fā)、招商權限。
    今年初，潘石屹主動提出以既有投入購買一部分物業(yè)產權的方式退出。這才出現(xiàn)了潘石屹買下自己建造的房子，由開發(fā)商變?yōu)闃I(yè)主的戲劇性一幕。為此，潘石屹又投入了17.7億元。
    因為有這么一段波折，天街公司其實不太愿意提起SOHO中國。面對記者多次追問，田耘只是側面強調，前門大街總體是政府長期持有物業(yè)，包括“東擴”區(qū)域主要部分也是政府長期持有的，但政府并不直接操盤，而是通過崇文區(qū)國資委作為投入主體，由國資委組建公司來經營管理。
    有趣的是，記者發(fā)現(xiàn)，在天街公司擔任要職的同時，田耘還擔任家和家美集團總裁等職位，去年在北京市第十三屆人民代表大會舉行期間，同為北京市人大代表的潘、田二人碰巧住在同一個房間，并針對家居行業(yè)，展開了一場思想交鋒。但在前門項目面前，無私情可言。
    “SOHO中國主要是在2007年到2008年在前門大街的建設過程中，和我們公司進行了一些合作，做了一些努力，所以給予了他們一定的回報”。田耘所指的回報即是潘石屹取得的物業(yè)�！扒伴T大街總的規(guī)劃建筑面積是10萬平方米，SOHO中國總共持有的地上建筑面積2萬平方米，地下建筑面積負一層大概是2000平方米，所以在整個大街里是一少部分�！碧镌磐嘎丁６鴵�記者了解，潘石屹所擁有的部分物業(yè)基本位于前門大街最南端。要打造成大街南端的標志性建筑，其論證、設計也是一個長期過程，全部完成的話，也應該到明年年末了。
    即使持有這部分物業(yè)，潘石屹也不能隨意招商。崇文區(qū)商務局局長、前門大街管理委員會副主任孟志君表示，SOHO中國把目標客戶提供給崇文區(qū)政府，由區(qū)政府對其業(yè)態(tài)進行把握，認為不符合前門大街業(yè)態(tài)的，則提出反對意見。即便如此，剩下的商戶比例也高達8∶1到10∶1之間，也就是說，  8~10個商戶對應一個商鋪，按照這樣的比例選擇最終落戶的商家。
    田耘稱，除了開發(fā)權限外，對最終商業(yè)形態(tài)的把控，也是體現(xiàn)政府意圖的重要部分。而前門大街52棟單體建筑，政府決定做長期持有型的物業(yè)，原因是因為前門大街的特殊地位，經營管理的好壞直接影響首都的形象乃至國家的形象。只有在產權穩(wěn)定的前提下，才能提升管理水平，打造商業(yè)特色，而一般企業(yè)則肯定會以純粹的經濟利益來考量。
    “錢景”依舊可觀
    與SOHO中國之間并不能算作是成功的合作，現(xiàn)如今，天街公司又在為探索更好的合作方式而尋求其他伙伴。
    不久前，天街公司高調宣布前門大街商業(yè)區(qū)“東擴”招商工作啟動，推出4個地塊建筑尋求終端合作方。其中兩個地塊建筑在東側北端，與前門老火車站隔路相望；另外兩個在東側南端，毗鄰劉老根大舞臺。這4個地塊總占地面積約2萬平方米，占到前門大街商業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積的9%左右。
    最新的數據顯示，前門大街商業(yè)區(qū)共有52個地塊，總用地面積達到22.4公頃，規(guī)劃建設面積（含地下）約40萬平方米。根據規(guī)劃，前門大街商業(yè)區(qū)功能規(guī)劃為一街五區(qū)，即前門大街步行商業(yè)街、中華老字號區(qū)、民俗餐飲區(qū)、高檔商品區(qū)、四合院體驗區(qū)和娛樂休閑區(qū)。
    與此前不同，此次在尋求合作方上，天街公司表現(xiàn)了較為寬松的姿態(tài)，采取了與商戶協(xié)商的靈活開發(fā)模式。田耘稱，在主體持有的前提下，不排除出售的可能，不排斥民營資本的參與，但民營資本的參與方式要本著雙方自愿的原則，隨著前門項目的進展，中間可能會有所調整。
    此舉在業(yè)內看來是，SOHO中國退出后，崇文區(qū)政府將要面臨巨大的資金壓力，肯定還會用市場化手段運作。
    雖然天街公司樂于回避資金問題，但田耘還是坦言：“我們不是采取開發(fā)的模式，不是單獨追求利潤，但也不希望賠錢，政府也希望能增加稅收，但是更注重社會效益�！�
    不可否認，對于前門項目，不管是租還是售，“錢景”會很樂觀。天街公司方面透露，目前租金最高的店鋪達到了每天60元/平方米，最低的也達到了十幾元以上。
    一組數據可見端倪。SOHO中國持有的前門大街兩個商鋪，在6月底，以每天約60元/平方米的天價出租給兩商家。業(yè)內人士為其算了一筆賬：即使以每天30元/平方米的平均租金計，潘石屹的年租金回報率也高達30%。僅用3年時間他就可收回全部成本，然后，他每年將坐享5 億余元的利潤，相當于其2007年利潤的1/4。
    “僅持有小部分物業(yè)的潘石屹尚且能賺取巨額利潤，更別提天街公司了，最大的受益方依然是投資方�！鄙虡I(yè)地產專家陳俊認為。
    由于前門大街絕大部分商鋪只租不售，天街公司需要、也有條件依靠租金獲取收益。不過，陳俊同時表示，前門大街原有的最吸引人的“土味”已經沒剩多少，現(xiàn)在的主要客群是旅游人群，前門大街商業(yè)能否成為真正的“金街金鋪”，為投資者帶來豐厚回報，還需觀察。
    前門“松口”可租可售
    中國房地產報：在北京前門項目的改造過程中，崇文區(qū)政府以及天街公司對民營資本的介入持何種態(tài)度？
    田耘：前門項目的修繕和整治是政府主導的風貌保護、文化傳承工程，在這個過程中，政府要有巨大的投入，同時要通過國有企業(yè)來運作。當然不排斥民營資本的參與，但民營資本參與的具體方式，如何有效地進行，需要一個洽商的過程。民營資本的參與方式本著雙方自愿的原則，隨著前門項目的進展，中間有所調整。
    中國房地產報：那么，新推的4個地塊建筑是堅持只租不售還是租售結合？
    田耘：在目前大的市場體系之下，合作方式應該有一個非常寬的領域，雙方之間可以進行探索。我們之所以特別提出了這4個地塊，正是基于我們要探討一種合作的新方式。我想新的方式包括以下幾點：你提出使用的要求，我來建設；或者你提出使用要求，我委托你來代建；抑或我建成以后委托你來經營，或長期租賃給你，但產權屬于天街公司等。這4個地塊的范圍之內，我們不排除銷售的方式。在業(yè)態(tài)方面，會引進一些競爭機制，比如北端的中華老字號傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，我們面向全國，包括港澳臺地區(qū)招商，招進一些能代表中華民族傳統(tǒng)商業(yè)特色的、更高端、更具影響力的品牌。
    中國房地產報：這是否有點類似萬達集團的訂單式生產？商家需要什么樣的資質，才可以和他切磋，然后由他承建呢？
    田耘：對。我們這兩處做的都不是住宅，是商業(yè)地產，實際上叫商業(yè)物業(yè)，因為我們做的是修繕整治和一部分的更新建設，在前門項目上，公司的目標不是把經濟利益最大化，首先我們要緊緊抓住保護古都風貌、傳承文化工程的目標，同時又要具備經濟活力，所以這是復合型的立體目標。目前已與一些大型企業(yè)集團接觸，有國內的，也有國外的，如中糧置業(yè)、凱德集團等。
    中國房地產報：除此之外，后期是否還有地塊推出，如果有，體量是多大，大概到什么時候完成修繕改造？
    田耘：剩下的大概還有5萬平方米左右，有的已經修繕完畢，像劉老根大舞臺北面的這些四合院區(qū)域，已經基本上修繕完畢，大約有1萬平方米。其他的區(qū)域也正在修繕建設過程中，比如臺灣會館，今年9月份也有希望完成修繕，這一塊將來也要打造成前門另外一個特色的精品商務區(qū)。
    中國房地產報：對于商業(yè)物業(yè)來講，后期的運營管理很關鍵，天街公司是請專業(yè)公司運作，還是自己操作？
    田耘：崇文區(qū)區(qū)委區(qū)政府的目標很明確，前門項目的本質是古城風貌的保護工程、民族文化的傳承工程。前門項目主要的產權人是天街公司，可以通過競爭招標的方式委托一家高水平的物業(yè)管理公司承擔街區(qū)的管理，這是我們可以選擇的一種方式。將來也有可能再招一個有商業(yè)管理經驗的商業(yè)運營公司接受我們的委托，管理好整個地區(qū)的商業(yè)活動，和品牌商家共同打造輝煌繁榮的商業(yè)街區(qū)。(作者：劉筱晨)