旅游地產成熟起碼還要10年

    近年來，旅游地產可謂發(fā)展迅速，各類山水景觀地產、休閑度假房產、產權式酒店等產品開始興起。尤其到了２００７年，旅游地產的需求使其邁入一個快速成長階段；甚至被普遍認為房地產冬天的２００８年，也被輿論稱之為旅游地產的春天；２００９年，旅游地產愈演愈烈，某些異地海景房更是滿大街發(fā)宣傳單；一些號稱旅游地產的項目也通過手機短信對人們不斷“騷擾”。而隨著２００９首屆中國國際旅游度假休閑投資地產?穴上海?雪博覽會落下帷幕，旅游地產更是成了行業(yè)的一大話題。
    面對繁榮的市場景象，曾在上世紀９０年代就關注研究旅游地產的上海嘉德偉業(yè)董事長孫兵卻一針見血地指出，市場表象是熱的，但很多項目其實不是真正的旅游地產。在中國，旅游地產僅僅處在一個概念時期，很不成熟，很多項目并不具備旅游地產條件，要成熟起碼還要１０年。
    只有配套先行，才有旅游地產
    上世紀90年代就曾在海南運作中國早期旅游地產項目的孫兵，對旅游地產在國內的發(fā)展可謂了如指掌，他指出，旅游地產的概念很大，也有專業(yè)人士給出了一些解釋，但目前市場上比較認可的一種觀點，通常認為旅游地產包含四類：第一類是旅游景點地產，主要指在旅游區(qū)內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產；第二類是旅游商務地產，主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城建筑物及關聯空間；第三類是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產，如度假村、產權酒店等；第四類是旅游住宅地產，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。他說，目前我們所指的旅游地產基本是度假地產，旅游住宅產品嚴格意義來說只是異地置業(yè)。
    在國內，目前做得較好的旅游地產區(qū)域，就是海南。不僅僅海南有中國最好的海岸線，更重要的是城市與景點的合二為一，景點的背后有相互融合的強大的城市配套支撐，才是海南旅游地產成功的關鍵所在。也就是說，只有配套先行，才有旅游地產。離開了完善的配套設施與交通，再好的風景與氣候也做不成成功的旅游地產。
    現在威海某地某些樓盤在上海滿大街發(fā)單頁推廣，這種牙縫里摳點錢就能擁有的物業(yè)，雖說也靠海，也有海景，但其配套情況與海南同類物業(yè)相比相差很大，只能說是第二居所，或異地房產，與“旅游”二字關系不大，只是一種個人的投資行為。
    摸著石頭過河
    雖說旅游地產開發(fā)的熱潮正當其時，或者說旅游地產發(fā)展的黃金時代已經到來，但孫兵指出，現在的旅游地產開發(fā)基本處于沒有門檻的混亂階段，相對于住宅地產、商業(yè)地產以及工業(yè)地產來說，旅游地產是一個短板，尚處在摸石子過河階段，大部分旅游地產項目都是做住宅的開發(fā)商直接轉過來的，很不專業(yè)，相當多的旅游地產項目遭遇戰(zhàn)略策劃層面的失誤而使得項目擱淺，對于旅游地產的核心在于旅游項目的前期導入以及旅游價值的挖掘和資源的合理配置，并符合政府規(guī)劃的整體發(fā)展方向認識不足。
    他進一步表示，雖說目前整個房地產市場較為火熱，但國內大部分開發(fā)商卻面臨生存與發(fā)展的關鍵節(jié)點，一方面大部分開發(fā)商拿地越來越難，大型國企、上市公司拿地優(yōu)勢明顯，許多房地產企業(yè)開始尋求突破單一的住宅開發(fā)模式，其中，旅游地產成為重要的突破口，但對開發(fā)商來說，第一眼看上去是出路是餡餅，但仔細看往往是個陷阱。因為旅游地產是一個非常專業(yè)的市場，有別于其他項目開發(fā)，更需要資金、資源與專業(yè)，尤其是后期的投入很大，風險與投入預估不足往往后果很嚴重。而從目前市場看，大部分的旅游地產項目并不成功，正是因為不懂行不專業(yè)或對后期運營預估不足造成的。
    ９９％的投資人沒有實現度假
    孫兵認為，隨著人們生活水平的逐步提高，人們從內心里更加向往旅游度假，但由于旅游地產發(fā)展的不成熟以及度假項目的不完善，人們在投資旅游地產時，80%的人僅僅把它作為投資產品，99%的人只是實現了投資置業(yè)而沒有實現度假。
    旅游地產市場一大誤區(qū)還在于，過分依賴環(huán)境景觀資源而失去了對產品品質與配套的重視，尤其是以銷售為主的所謂的旅游地產項目。一旦開發(fā)商以銷售為主的話，就可以說他們不是在賣旅游地產項目而是在賣環(huán)境資源，對產品品質往往不是最重視。嚴格說，做一片東西來經營的才是真正的旅游地產，而做一些住宅來賣，最多算度假地產。因為旅游地產是一個長期、持續(xù)的投資行為，是一個持續(xù)的建設行為，把物業(yè)全部賣掉不能算是旅游地產，旅游地產本身是需要長期運營的。而對消費者來說，也要認識到它就是一種奢侈品，其維護運營成本比一般的住宅要高得多。
    而旅游地產更大的誤區(qū)主要在于某些地區(qū)環(huán)境資源的過度開發(fā)，而不是進行保護性開發(fā)。孫兵遺憾地說，比如周莊，作為傳統的文化古鎮(zhèn)，由于引進大量的商業(yè)開發(fā)，打破了原來古鎮(zhèn)環(huán)境的寧靜，原來的周莊不見了，周莊的歷史與文化價值正在慢慢消失，這正是一擁而上搞建設、搞經濟而造成的。
    他說，旅游地產的發(fā)展方向是開發(fā)有“地方文化”的旅游地產，尊重并保護生態(tài)環(huán)境和歷史文脈，不能為開發(fā)建設而破壞地方文化與環(huán)境，否則只能是本末倒置。
    營銷，看房難是一大問題
    曾在1993年、1994年，孫兵就置身于海南房地產市場博弈，開發(fā)過堪稱中國最早的旅游房地產項目，而旗下的海南嘉德旅游房地產咨詢有限公司更是海南旅游房地產全程營銷首席品牌。孫兵說，嘉德偉業(yè)在旅游地產市場咨詢中正發(fā)揮出強大的整合能力，目前正為海南石梅灣旅游度假區(qū)、四川峨眉山溫泉度假區(qū)等大型綜合房產項目提供全程服務咨詢。嘉德偉業(yè)致力于整合旅游地產上下游的資源，提供從前期研判到后期運營的全部服務，將項目所有環(huán)節(jié)有效整合起來，并創(chuàng)導性地提出“無縫隙”服務，設立了功能齊全的“客戶服務中心”，針對開發(fā)商、購房客戶，提供了從土地取得直至售后服務的全過程、全方位專業(yè)服務。同時，為服務好旅游地產，嘉德偉業(yè)也打造了屬于自己的商務型共管公寓品牌“紳藍”，把共管公寓的連鎖經營管理從海南三亞、海口拓展到了天津、四川等地，這正是嘉德偉業(yè)與同行的不同之處。
    孫兵還認為，在營銷與運營中逐步建立旅游地產的品牌至關重要，因為旅游地產運營是一個長期的行為，只有建立起品牌才會對后期的運營起到巨大的推動作用，而一個旅游地產建立起一定品牌效應，至少也要3-4年時間。
    他說，目前國內旅游地產營銷，看房難是一大問題，因為旅游地產基本都在一些旅游風景區(qū)，與城市生活有較大距離，而體驗式營銷對旅游地產來說非常有效，沖動型消費特點也很明顯，因此，設置一些看房通道、看房旅游路線很重要，甚至可以去跟一些旅行社的旅游線路合作進行營銷，以旅游來促銷售。