中海７０億刷新上海總價地王紀(jì)錄

    昨日下午2點43分21秒，伴隨著上海市浦東公證處工作人員的公證詞，上海總價新地王正式落戶普陀長風(fēng)。中海發(fā)展以70．06億元擊敗4家競爭企業(yè)，拍得長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ地塊，超越總價67．5億元的新江灣城Ｆ地塊（鐵獅門地塊），穩(wěn)穩(wěn)坐上有史以來上海的總價地王寶座。
    溢價130％抱得地王歸
    或許是由于上海住宅用地行情持續(xù)火爆，昨天下午聚集在土地交易市場觀摩大廳的觀眾不如之前幾次熱門地塊開標(biāo)時多，但熱情依舊高漲。
    商報記者從土地交易市場信息中看到，截至長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ地塊開標(biāo)前，該地塊共有71家企業(yè)領(lǐng)取了出讓文件，并有15家企業(yè)申請競買。這15家企業(yè)中，不乏新加坡國浩、仁恒置地、凱德置地、香港九龍倉等境外大鱷，以及中海發(fā)展、招商地產(chǎn)、保利集團(tuán)、華潤置地等央企地產(chǎn)巨頭。
    或許由于此前浙江綠城在網(wǎng)上溢價八成的首輪掛牌價（56．28億元）對個別企業(yè)起到了阻嚇作用，商報記者發(fā)現(xiàn)，昨天下午實際到場的競買者只有13家。下午1點50分，長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ地塊已經(jīng)出現(xiàn)4輪網(wǎng)上報價，掛牌最高報價為60億元人民幣，高出浙江綠城首輪報價3．72億元，且已較底價30．58億元翻番。
    于是，開標(biāo)前，長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ地塊樓板價已經(jīng)達(dá)到了19191元／平方米。當(dāng)主持人詢問現(xiàn)場是否有競買人愿意繼續(xù)競價時，又有一部分開發(fā)商退出了競爭，最終只有包括仁恒、綠城、保利、中海在內(nèi)的5家開發(fā)商進(jìn)入最關(guān)鍵的“暗標(biāo)”環(huán)節(jié)。
    最終，中海發(fā)展（上海）有限公司以70．06億元的總價擊敗其他4家競買者，溢價130％抱得地王歸，成交樓板價22409元／平方米。這一報價較競買“第二名”——仁恒置地高出4．09億元。
    暗標(biāo)實則暗流涌動
    商報記者發(fā)現(xiàn)，70．06億元的長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ地塊不僅是上海地王，這一總價在全國范圍內(nèi)都屈指可數(shù)。據(jù)搜狐焦點網(wǎng)披露，一位不愿意透露姓名的中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，該公司以70．06億元的價格拍地是根據(jù)市場分析，根據(jù)土地價值來判斷，而這也在中�？紤]的合理區(qū)間內(nèi)。
    市場分析人士指出，由于上海住宅用地招拍掛采取“暗標(biāo)”，與北京等地有所區(qū)別，因此現(xiàn)場并未出現(xiàn)激烈的百輪叫價爭奪場面，而是開發(fā)商進(jìn)行看似平靜地一次性書面報價。“雖然‘暗標(biāo)’可以在一定程度上改善開發(fā)商‘沖動’叫價的情況，但對于‘志在必奪’的開發(fā)商來說，為了成功獲得土地，他可能會直接在這一次性書面報價中填上能夠承受的最高價�！痹撊耸空J(rèn)為，在長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ地塊的開標(biāo)現(xiàn)場，參與競買的巨頭們看似平靜，實則“暗流涌動”，“看得出，應(yīng)該都是全力以赴�！�
    流標(biāo)地塊咸魚翻身
    相當(dāng)有戲劇性的是，一年前，長風(fēng)首幅住宅用地——7Ｃ地塊還在低迷的上海土地市場中苦苦掙扎，并因無人申請競買而慘遭流標(biāo)。短短一年時間，7Ｃ地塊就已“咸魚翻身”，變身新地王，并與其打包出讓的6Ｂ地塊一起，成為上海樓市最熱焦點。
    54號出讓公告顯示，出讓面積14．21081萬平方米的長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ地塊，東至丹巴路、南至云嶺東路、西至木瀆港、北至金沙江路。兩幅地塊作為一個標(biāo)的出讓，規(guī)劃土地用途均為住宅及配套公共服務(wù)設(shè)施。根據(jù)其規(guī)劃容積率2．2粗略估算，其總建筑面積為31．2637萬平方米。
    其中，長風(fēng)7Ｃ地塊曾在上海土地出讓2008第18號公告被推出，但因無人申請競買，在去年9月慘遭流標(biāo)。當(dāng)時，有人指出，長風(fēng)首推純住宅用地就慘遭冷遇，可能與出讓方開價（樓板價）過高有關(guān)——其平均樓板價高達(dá)14300元／平方米。
    如今，這一地塊的地價行情已飆升至22409元／平方米，高出去年同期五成。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)經(jīng)歷了2007年的火爆行情和2008年急轉(zhuǎn)直下之后，終于在今年迎來了一個新的上升期，并在這一上升周期當(dāng)中超越了新江灣城。
    得益于大虹橋概念
    對于此次長風(fēng)“面粉”貴過“面包”的局面，包括上海萬業(yè)集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人在內(nèi)的“唱空派”向媒體表示，認(rèn)為去年流標(biāo)時的地價比較合理。但亦有市場分析反駁人士認(rèn)為，目前上海土地市場行情滾燙，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)建設(shè)也已頗具規(guī)模之外，加上“大虹橋”概念的助推，長風(fēng)住宅用地行情飆升在情理之中。
    值得關(guān)注的是，目前上海商業(yè)地塊行情仍未有起色，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的商、住用地更是冰火兩重天�！伴L風(fēng)賣地賣瘋了，現(xiàn)在周邊區(qū)域的土地出讓方應(yīng)該樂開了花，但其實就我所知，現(xiàn)在普陀區(qū)域內(nèi)要推地塊，多數(shù)為商業(yè)用地�！鄙鲜鍪袌鋈耸恐赋�，普陀區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊形勢依舊嚴(yán)峻，“長風(fēng)周邊區(qū)域若要推商業(yè)地塊，可能還是不能掉以輕心�！�
    新聞背景
    上�？們r地王演變史
    一直以來，因上海的商業(yè)地產(chǎn)市場相對于全國而言最為成熟，所以，上海土地公開出讓的“總價地王”歷來以商業(yè)用地為主，無論是總價44億元的163地塊（已經(jīng)被蘇寧房地產(chǎn)退地）、總價67．5億元的新江灣城Ｆ地塊（鐵獅門地塊）以及“名義總價”45．6億元的李嘉誠的陸家嘴[25.20 0.20%]竹園地塊，均屬于純商業(yè)地塊。
    而住宅“總價地王”歷史，還要追溯到4年前的2005年，在當(dāng)年的國有土地使用權(quán)出讓1號公告中，浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊被香港新鴻基地產(chǎn)[115.70 1.05%]旗下的顯銳投資有限公司以31．85億元收入囊中，成交樓板價高達(dá)2．0718萬元／平方米。雖然此后諸如仁恒在新江灣的Ｄ3地塊和長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊等這類成交樓板價超過2萬元的住宅用地亦有出現(xiàn)，但規(guī)模上及總價上始終難以超越正在啟動建設(shè)的“浦東濱江凱旋門項目”的紀(jì)錄。
    今年，上海的住宅用地開始發(fā)力——7月23日，今年上海土地出讓45號公告中備受矚目的趙巷特色居住區(qū)10號地塊（下稱“趙巷10號地塊”）的使用權(quán)掛牌出讓正式開標(biāo)。金地集團(tuán)[14.94 3.68%]在該地塊正式開標(biāo)前，以30．48億元進(jìn)行“最后一掛”，成功擊敗保利、世茂、萬科、龍湖、綠洲、嘉華等其他10家開發(fā)商，成為也是上海土地公開出讓市場上有史以來住宅地塊的“第二名”。短短一個半月后，普陀長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ地塊就以70．06億元的總價超越了上海歷史上所有商業(yè)總價“地王”，一改之前商業(yè)用地總價稱王的傳統(tǒng)慣例。