商業(yè)地產(chǎn)返租重抬頭 謹(jǐn)防商鋪成“傷”鋪

　　“要商鋪嗎？杭州新客運(yùn)中心旁。前6年就能返還70%�！�

　　“投資市場(chǎng)商鋪不？10年就可收回全部成本”……

　　隨著今年上半年杭城樓市回暖，一批商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始出現(xiàn)“瘋狂”，通過(guò)中介的招商電話(huà)不斷。其中，先買(mǎi)下使用權(quán)再返租的模式，在市場(chǎng)上開(kāi)始重新抬頭。

　　不過(guò)，投資商畫(huà)的“餅”雖好，實(shí)際操作中，卻遠(yuǎn)非那么回事。

　　返租模式重抬頭

　　德勝快速路上，杭州新客運(yùn)中心建設(shè)已近尾聲。在其對(duì)面，就是知名的四季青新市場(chǎng)。

　　九堡的紅星美凱龍金茂MALL，就在兩者的約3公里外。記者趕至現(xiàn)場(chǎng)時(shí)看到，整個(gè)建材家居市場(chǎng)已開(kāi)始結(jié)頂，最惹人注意的，便是位于市場(chǎng)正前方的招商中心。

　　“你購(gòu)鋪，我來(lái)租，坐在家里收房租！做國(guó)際品牌的房東！”該市場(chǎng)招商的宣傳帖子，最近鋪天蓋地。宣傳中，商家承諾，購(gòu)買(mǎi)15年商鋪使用權(quán)后馬上可返租，6年內(nèi)返還70%投資額。如果6年內(nèi)想退，則按年結(jié)清租金基礎(chǔ)上，再全額返還購(gòu)買(mǎi)款。

　　無(wú)獨(dú)有偶，采用同一模式的，并不止紅星美凱龍金茂MALL一家。位于余杭的中國(guó)人民書(shū)店總部，也正“招商返租”中。

　　商家聲稱(chēng)，投資該市場(chǎng)商鋪10年可收回全部成本。承諾包租10年，頭3年每年返還總價(jià)7%，一共21%。更誘人的是，首付款可先扣除頭3年租金再支付，第4年7.5%，第5年8%，從第6年開(kāi)始按市場(chǎng)價(jià)訂租金。

　　受地產(chǎn)回暖刺激？

　　“返租的方式，其實(shí)很早前就出現(xiàn)了。只不過(guò)，在今年地產(chǎn)大熱的情況下出現(xiàn)，更吸引人的注意�！蔽覑�(ài)我家商業(yè)地產(chǎn)主管姚林說(shuō)。

　　據(jù)透露，其實(shí)早些年，產(chǎn)權(quán)式酒店就已采用“返租”模式，后很多市場(chǎng)、商場(chǎng)也開(kāi)始采用同一模式招商。

　　返租，是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷(xiāo)售合同后，發(fā)展商許諾在未來(lái)若干年內(nèi)，每年給投資者一定的租金回報(bào)。在這期間，商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有�！斑@種形式，其實(shí)說(shuō)穿了更像發(fā)行企業(yè)的信用債券。”一位研究商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，一旦對(duì)方不顧信用，投資者也往往只能接受“虧本”現(xiàn)實(shí)。

　　該人士表示，之所以今年招商返租的現(xiàn)象比較集中，與地產(chǎn)業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)都不無(wú)關(guān)系�！氨热纾�今年來(lái)包括杭州、上海、北京等在內(nèi)，各地都不斷出現(xiàn)天價(jià)買(mǎi)地現(xiàn)象。這說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商對(duì)地產(chǎn)的未來(lái)幾年發(fā)展非�？春�。”

　　他認(rèn)為，采取返租模式招商，也不排除開(kāi)發(fā)商加速擴(kuò)張，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁部分開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的意圖。

　　分析一：回報(bào)率高？

　　真有這樣的好事？來(lái)自義烏的吳先生看到招商內(nèi)容后，很是動(dòng)心。上周末，特意趕到九堡，加入了紅星美凱龍金茂MALL的招商現(xiàn)場(chǎng)。

　　據(jù)介紹，該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為40萬(wàn)平方米，號(hào)稱(chēng)華東建材家居第一MALL。此次開(kāi)發(fā)商拿出1/8面積，給投資者一次性“認(rèn)租”15年。其中，鋪位面積40-60平方米，一樓均價(jià)8500元，二樓均價(jià)6800元。目前，一樓已認(rèn)租完畢，二樓正在進(jìn)行中。

　　“購(gòu)買(mǎi)我們的商鋪后，當(dāng)場(chǎng)就可以簽訂返租合同，就是再把你買(mǎi)走的商鋪?zhàn)膺�給市場(chǎng)�！闭猩倘藛T還表示，前6年的租金回報(bào)是固定的，前3年每年返還租金為商鋪售價(jià)的8%，第4年為11%，第5年15%，第6年20%，加起來(lái)正好70%，第7年以后租賃價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，其中90%租金返還給投資者，市場(chǎng)收取10%的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。

　　記者粗略算了一下，投資該項(xiàng)目一間商鋪，基本在35萬(wàn)元以上。負(fù)責(zé)本次招商的蕭山大眾房屋置換公司策劃總監(jiān)陶國(guó)慶表示，如果前6年內(nèi)，投資者想退訂，市場(chǎng)方除了按年按點(diǎn)返還租金外，還會(huì)全額返還投資款。

　　也就是說(shuō)，投資者一次性投資后，如果在第6年退訂，那么回報(bào)率為6年70%�！安贿^(guò)，每年不到12%的收益，并不高�！币α直硎荆�除此之外，投資者還要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　分析二：破產(chǎn)怎么辦？

　　姚林所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)，其本質(zhì)來(lái)源于市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。她說(shuō)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，后面的9年回報(bào)率最關(guān)鍵，但實(shí)際上真正的收益如何并不由自己說(shuō)了算�！耙�?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)在別人手里，而且能否經(jīng)營(yíng)好，目前誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)�！�

　　而通過(guò)記者深入了解，其實(shí)整個(gè)“認(rèn)租返租”流程極為復(fù)雜。

　　據(jù)負(fù)責(zé)招商的陶先生透露，該市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商為金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)金茂實(shí)業(yè))，由兩個(gè)公司主體、兩個(gè)法人共同出資組建；紅星美凱龍則在早前入股該公司，但據(jù)稱(chēng)股份占比不大。

　　此外，為了市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，金茂實(shí)業(yè)全資設(shè)立杭州金茂商業(yè)管理有限公司(下稱(chēng)金茂管理)。

　　投資該市場(chǎng)商鋪會(huì)要求簽訂兩份合同。首先，投資者和金茂實(shí)業(yè)簽15年使用權(quán)的租鋪協(xié)議；然后被要求與金茂管理簽15年委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。兩者主體并不一致。

　　當(dāng)被問(wèn)及投資者一旦拿不到錢(qián)怎么辦時(shí)，陶國(guó)慶在電話(huà)中說(shuō)，除非公司倒閉。

　　實(shí)際上，與投資者發(fā)生返租權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，只是金茂管理公司，并非開(kāi)發(fā)商。而一旦承諾返租的金茂管理經(jīng)營(yíng)不善，拍拍屁股“走”了，消費(fèi)者并不能向收錢(qián)的金茂實(shí)業(yè)算賬。對(duì)于這一判斷，陶先生表示，理論上確實(shí)如此。

　　但他同時(shí)稱(chēng)，因?yàn)樵撌袌?chǎng)拿出“認(rèn)租返租”的面積僅占1/8，所以開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大，所以不會(huì)輕易出現(xiàn)這種情況�！叭绻�建材真經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，市場(chǎng)可以馬上換別的業(yè)態(tài)，比如服裝。因?yàn)樗募厩嗍袌?chǎng)就在邊上呀�！彼�說(shuō)。

　　分析三：建材商不看好？

　　“家居市場(chǎng)沒(méi)那么好開(kāi)的，普通投資者還須謹(jǐn)慎！”張先生是某衛(wèi)浴品牌代理商，從事該行業(yè)多年。

　　據(jù)透露，紅星美凱龍金茂MALL曾邀請(qǐng)過(guò)張先生代理的品牌進(jìn)駐該市場(chǎng)。但張先生考察了一番后，還是拒絕了�！安灰欢ㄆ放祈懀�就能做出名堂的。”張先生分析說(shuō)，家居市場(chǎng)能否繁榮，所處的地段和商業(yè)環(huán)境相當(dāng)重要。

　　他說(shuō)，市場(chǎng)所在的九堡，規(guī)劃中雖然有幾家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但尚未帶動(dòng)起商業(yè)氛圍�，F(xiàn)有的幾個(gè)小區(qū)入住率也并不高，大多空置或出租。比如當(dāng)?shù)匾延械暮愦蠼ú氖袌?chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。九堡往東的臨平已有繁華的專(zhuān)業(yè)家居市場(chǎng)，下沙和臨平的消費(fèi)多在此，往西靠近主城區(qū)，家居市場(chǎng)更多。

　　張先生透露，家居市場(chǎng)的盈利靠租金收入，紅星美凱龍也采取這種模式。租金則按市場(chǎng)的繁榮程度而定，而九堡店由于屬于新市場(chǎng)，前五六年內(nèi)，人氣一下上不來(lái)。

　　不過(guò)，之后的租金就按市場(chǎng)繁榮程度而定了，其中的彈性可謂相當(dāng)大。“一旦市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不好，空置率高，不收租金甚至關(guān)門(mén)都有可能。”張先生認(rèn)為，這是投資者最大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前，杭州專(zhuān)業(yè)家居市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，基本在杭州各區(qū)域已覆蓋完畢。有的地段，甚至出現(xiàn)多家家居市場(chǎng)“肉搏”局面。因此張先生認(rèn)為，九堡這家紅星美凱龍何時(shí)能繁榮起來(lái)，還是未知數(shù)。如果市場(chǎng)繁榮不起來(lái)，所謂的高回報(bào)也只能是“畫(huà)餅充饑”。