中國當代房地產(chǎn)研究專題之十三：房地產(chǎn)商業(yè)模式的總結(jié)與展望

    當前房地產(chǎn)商業(yè)模式需要轉(zhuǎn)變:地價漲得比房價還快,14 年后人口將形成房價的反轉(zhuǎn)壓力,房地產(chǎn)傳統(tǒng)的追求高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式已經(jīng)受到了挑戰(zhàn),未來這一模式也很難再為股東和投資者創(chuàng)造超額回報;
    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)向持有核心城市商業(yè)地產(chǎn):一個國家或地區(qū)的核心城市永遠都是人口的主要流動方向,這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值空間最大,而且可以規(guī)避掉未來人口下降的風險。在核心城市持有商業(yè)地產(chǎn)的多少將在很大程度上決定未來的江湖地位。北京和上海就是這樣的核心城市。因為核心城市化進程更快,因此應(yīng)在整個國家城市化率50%的時候持有就持有核心城市的商業(yè)地產(chǎn)。目前無疑就大致是這樣的時候;
    來自國際龍頭公司的考察:開發(fā)業(yè)龍頭帕爾迪 “經(jīng)營得很成功、但很辛苦”。
    如果其早點轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)持有,日子也許會好過得多;商業(yè)地產(chǎn)龍頭波士頓地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型很成功但稍晚”。如果公司能夠早10-20 年確立以持有商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè),那公司今天的規(guī)模可能就更上了一大臺階。公司的商業(yè)地產(chǎn)主要分布在美國的核心城市;服務(wù)業(yè)龍頭世邦魏理仕“苦苦掙扎半個多世紀后終于迎來了行業(yè)發(fā)展的黃金期”。在城市化進程加速推進的時候,新房總體非常好賣,基本不需要房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。受二戰(zhàn)影響,1960 年后美國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展才開始如火如荼,房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)終于迎來了發(fā)展的春天,公司抓住機遇分別進行了全國擴張和全球擴張;
    中國商業(yè)地產(chǎn)的廣闊空間:從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗看,第三產(chǎn)業(yè)占GDP 比重超過50%的時候,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展會加速,從而帶動商業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。從美國的數(shù)據(jù)看,第三產(chǎn)業(yè)占GDP 比重超過50%時城市化已經(jīng)基本完成,對新房需求大為減少。此時商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)完全是冰火兩重天。2008 年國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)占GDP 比重僅為40.1%,未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊;
    中國房地產(chǎn)上市公司商業(yè)模式評價:1)鑒于中美兩國人口變化的差異,萬科難以成為帕爾迪。未來有志于繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)仔細研究下日本的森大廈公司或許會有收獲;2)金融街和世茂股份在核心城市持有不錯的商業(yè)物業(yè),從而有著先進的商業(yè)模式;3)國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)還“處于行業(yè)發(fā)展初期”。這有3 層意思:行業(yè)發(fā)展空間廣闊,長期看好;國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)還處于初級形態(tài);未來數(shù)年內(nèi)行業(yè)還難以進入高速成長期,最多只能是進行全國擴張以及并購。