崇明島融入滬蘇經(jīng)濟(jì)圈 房企布局上海最后熱土

　　9月末的上海，在房地產(chǎn)“金九”大戰(zhàn)的廝殺熱潮之中，有一批企業(yè)卻來到與浦東隔江相望的中國第三大島——崇明島，在一片靜寂中謀劃新的布局。

　　崇明的契機(jī)，來自于即將開通的上海長江隧橋和崇啟大橋項目。前者將崇明和上海本土連接，后者則將江蘇與崇明合為一體。前者有望10月通車，后者也將于2011年投用，并與南京高速公路相連。

　　“隧橋開通后，從上海市中心的人民廣場到浦東只用1個小時。此外，由于市政府對該島的‘生態(tài)’定位和保護(hù)性開發(fā)，崇明的房地產(chǎn)開發(fā)前途無可限量�！�稀缺’和‘便捷’永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的法寶�！币晃粊沓缑魈皆L過兩次投資機(jī)會的房地產(chǎn)人士這樣表示。

　　目前，除了上海多家中小房地產(chǎn)企業(yè)正在積極籌備外，包括外高橋、中華企業(yè)、上實發(fā)展、亞通股份等上市公司也均有與崇明開發(fā)直接或間接相關(guān)的項目和土地儲備。

　　不過，崇明島這一上�！白詈鬅嵬痢钡拈_發(fā)并非將營造一個簡單的“房地產(chǎn)島”，而是與崇明產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑、生態(tài)島建設(shè)融為一體。上海有關(guān)部門表示，崇明開發(fā)將圍繞建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)島區(qū)的總目標(biāo)，使崇明三島成為適應(yīng)上�，F(xiàn)代化國際大都市建設(shè)的長遠(yuǎn)需要的最佳區(qū)域，并成為全國類似開發(fā)項目的樣本。

　　前述開發(fā)商表示，崇明或?qū)⑹侵袊�的“�?jì)州島”，而這一過程中將形成獨特的房地產(chǎn)開發(fā)格局：普通住宅總量受到嚴(yán)格控制，高端物業(yè)和旅游地產(chǎn)項目將與生態(tài)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開發(fā)。

　　崇明房地產(chǎn)漸升溫

　　素有“長江門戶”之稱的崇明，南與浦東及江蘇太倉相望，北與江蘇海門、啟東一衣帶水。但地理位置如此優(yōu)越、土地面積又十分廣袤的“中國第三大島”，卻一直遲遲未能啟動開發(fā)建設(shè)。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域便是如此，上海統(tǒng)計局人士表示，下轄崇明、長興、橫沙三島、總面積1411平方公里土地的崇明，2008年的住宅施工面積卻不過38萬平方米，還不如一江之隔的浦東1964萬平方米的一個零頭。加之崇明較強(qiáng)的首次購房和二次置換的剛性需求，以及來自浙江、江蘇的投資需求，全島的房地產(chǎn)供求矛盾十分突出。

　　22日，崇明一家大型企業(yè)人士對記者表示，產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展緩慢的重要原因是交通�！俺鰨u入島只能靠輪渡，什么經(jīng)濟(jì)能夠靠輪渡來支撐起來呢？”崇明因此一直未能形成核心產(chǎn)業(yè)定位。該人士表示，過去崇明和上海松江、寶山、嘉定等的起點是一樣的，大家經(jīng)濟(jì)總量差不多。但現(xiàn)在寶山成了鋼鐵城，松江成了大學(xué)城，嘉定引入汽車產(chǎn)業(yè)，崇明已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在后面。

　　但上海長江隧橋啟用之后，必將打破維護(hù)崇明縣和崇明島生態(tài)系統(tǒng)相對獨立的長江天塹。此外，上海地鐵也將通往崇明，目前的長江隧橋已為地鐵項目預(yù)留了軌道，此舉更是將極大拉近崇明與上海的距離。

　　易居中國地產(chǎn)分析師薛建雄表示，受便利交通帶動影響，結(jié)合崇明開發(fā)規(guī)劃，目前有關(guān)部門最可能在崇明實施的是論壇經(jīng)濟(jì)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)，走類似海南博鰲的發(fā)展道路�！皢慰柯糜萎a(chǎn)業(yè)難以拉動這么大一個島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，此前上海淀山湖和奉賢海灣的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展平平，就是一個先例�！�

　　目前，崇明的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)漸熱之勢。在崇明經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的亞通股份董秘蔡福生表示，近年來崇明土地和房產(chǎn)價格上漲很快，多層住宅的均價已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米以上，而土地價格更是從原先僅50多萬元/畝的價格突破了200萬元/畝。

　　上海統(tǒng)計局則表示，崇明的房地產(chǎn)投資今年上半年高于全市水平，1－7月，崇明房地產(chǎn)投資5.3億元，同比增長19.1%；而1-8月，上海全市房地產(chǎn)開發(fā)投資919.26億元，同比僅增長4.2%。

　　“最后熱土”吸引開發(fā)商目光

　　即將融入“滬蘇經(jīng)濟(jì)圈”的崇明，吸引了各路房企開發(fā)商的目光。

　　提前布局的是上海浦東開發(fā)的龍頭企業(yè)外高橋集團(tuán)。2008年9月，外高橋在崇啟大橋的一端開建外高橋集團(tuán)(啟東)產(chǎn)業(yè)園，這是上海外高橋(集團(tuán))有限公司成立30年來第一次走出上海建園區(qū)。

　　外高橋人士表示，該產(chǎn)業(yè)園以高端機(jī)械、電子產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)定位，重點引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)及國內(nèi)知名大企業(yè)。未來外高橋不僅能享受到上海這座一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種有利條件，同時還能從產(chǎn)業(yè)向二、三線城市轉(zhuǎn)移中取得收益。隨著大橋效應(yīng)的日益凸顯，啟東市的招商引資也全面轉(zhuǎn)型。當(dāng)?shù)卣�府人士稱，國內(nèi)外客商正紛紛搶占商機(jī)，爭取在崇啟大橋通車之前將項目建到啟東來。

　　崇明本土的企業(yè)亞通股份也在參加“崇明旅游生態(tài)城”的建設(shè)。公司已經(jīng)控股和投資了“亞通置業(yè)公司”、“海島公司”、“崇明新城公司”等企業(yè)，進(jìn)行崇明現(xiàn)代生態(tài)島的房地產(chǎn)、生態(tài)旅游等項目建設(shè)，建設(shè)商品房10萬多平方米。蔡福生表示，目前公司正在開發(fā)140多畝的土地，并積極跟蹤政府推地動態(tài)，籌備后續(xù)拿地。

　　此外，中國證券報記者22日獲悉，中華企業(yè)也在崇明開發(fā)最熱門的地域——擬建成“海島花園式生態(tài)城”的陳家鎮(zhèn)擁有了4000畝土地，其中，2000畝土地已交清土地款6000萬元，目前土地性質(zhì)為農(nóng)用地，另外2000多畝地尚未支付土地款。而這一區(qū)域很有可能被規(guī)劃為商業(yè)住宅旅游用地。

　　薛建雄表示，此前一些開發(fā)商已經(jīng)在崇明拿地，并開始謀劃開發(fā)大型高爾夫球場和高端酒店項目，不過，受金融風(fēng)暴影響，這些設(shè)想暫時擱置，但并沒有終結(jié)。

　　“生態(tài)島”定位獨特開發(fā)格局

　　雖然崇明島目前幾乎白紙一張，但并非是開發(fā)商可以隨意畫圖的場所。這里已經(jīng)被上海市嚴(yán)格定位為“生態(tài)島”。上海市市長韓正表示，“崇明生態(tài)島建設(shè)要對未來負(fù)責(zé)、對人民負(fù)責(zé)，決不能拍腦袋搞建設(shè)，必須科學(xué)推進(jìn)、扎實推進(jìn)�！�

　　日前，曾被韓正實地調(diào)研后要求盡快公布的《崇明生態(tài)島建設(shè)指標(biāo)體系》終于出臺，目標(biāo)是將崇明建成像美國的長島以及韓國的濟(jì)州島那樣的自然生態(tài)健康、人居生態(tài)和諧、產(chǎn)業(yè)生態(tài)高端、國際競爭力強(qiáng)和引領(lǐng)示范作用突出的世界級生態(tài)島。

　　華東師大資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院院長曾剛表示，崇明建設(shè)世界級生態(tài)島，在中國史無前例，它將成為具有中國特色和世界影響力的區(qū)域發(fā)展新樣板，而建設(shè)崇明世界級生態(tài)島更需要一套系統(tǒng)、科學(xué)、具有中國特色、可操作性強(qiáng)的指標(biāo)體系。

　　一家探訪崇明的開發(fā)商表示，受生態(tài)島建設(shè)影響，崇明今后肯定不會走做大普通住宅的房地產(chǎn)模式，而是限制人口流入數(shù)量。

　　薛建雄也表示，崇明的生態(tài)之路必將形成國內(nèi)頗為獨特的房地產(chǎn)開發(fā)格局：生態(tài)地產(chǎn)業(yè)，以旅游商業(yè)地產(chǎn)和高端物業(yè)為主，當(dāng)?shù)卣�在借游艇、賽馬等高端旅游項目帶動物業(yè)開發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　目前的崇明，正在按生態(tài)島建設(shè)要求打造兩個建設(shè)樣板：崇明新城和陳家鎮(zhèn)(東灘)新市鎮(zhèn)項目，新城突出“田園、親水和適居”特色，新市鎮(zhèn)著重體現(xiàn)“生態(tài)、知識和休閑”理念。崇明縣政府人士表示，新城和新市鎮(zhèn)將作為一島“兩翼”先行先試、互補(bǔ)發(fā)展。

　　而各路開發(fā)商也將以此為模板，在崇明這片“開發(fā)難度高”的“最后熱土”上分一杯羹。上實發(fā)展就是這樣一個期待走“生態(tài)化”房地產(chǎn)開發(fā)模式的企業(yè)。其目前正在開發(fā)崇明東灘國際生態(tài)城項目，該項目由3個小城鎮(zhèn)組成，位于擁有上海最完善的潮汐灘涂濕地的總面積174平方公里的崇明東灘。上實承擔(dān)其中32平方公里的生態(tài)居住區(qū)建設(shè)。

　　海通證券分析師張巒表示，上實將通過東灘生態(tài)城項目在全球率先探索城市可持續(xù)發(fā)展途徑，并建立我國第一個生態(tài)綜合示范區(qū)，建成后，該開發(fā)模式將運用于河北廊坊、無錫太湖、唐山曹妃甸等項目，上實也將以此為契機(jī)，打造生態(tài)地產(chǎn)開發(fā)理念和盈利新模式。

　　專家感嘆，崇明島的開發(fā)既是已經(jīng)“遍地豪宅”的上海最后一塊成本較低的熱土，也是考驗開發(fā)商能否創(chuàng)新新房產(chǎn)模式的試金石。