武漢二手商鋪：到底是餡餅，還是陷阱？

　　二手商鋪
　　餡餅，還是陷阱
  “一要市中心，二要開業(yè)的老鋪，三要小面積�！弊罱�，讀者李先生想要記者幫忙找間鋪。
  為了幫他找到合適的二手商鋪，記者走訪了多位商業(yè)地產(chǎn)專家。
  哪里的二手商鋪?zhàn)钯F，哪里的二手商鋪?zhàn)罨�？買二手商鋪要注意什么？
  今天，本刊將為你獨(dú)家揭秘。
　　租售價(jià)格 
　　水漲船高
 “現(xiàn)在，香港路沿線的二手商鋪價(jià)格每平方米在8000元到1萬元之間。比如30平方米到40平方米的總價(jià)在30多萬元。月租金每平方米在80元到100元之間。”順馳客戶管理部經(jīng)理王曉龍介紹。
  他說，江漢路萬達(dá)廣場(chǎng)的二手商鋪均價(jià)在4.5萬元/平方米，月租金每平方米在200元至300元之間。而這些10平方米到20平方米的商鋪，只要有人拋，馬上就有人接。與2008年相比，萬達(dá)廣場(chǎng)周邊商鋪漲價(jià)0.2萬元/平方米左右，香港路沿線漲價(jià)0.1萬元/平方米左右。而每平米租金均上漲了30元左右。
  南國大武漢家裝副總經(jīng)理?xiàng)畈ū硎荆�買鋪不能根據(jù)售價(jià)高低作為選擇依據(jù)。3000元/平方米的商鋪，如果租不出去，即使再便宜也沒用；5萬/平方米的商鋪，如果能租出去，并且租金高，再貴也值。
　　市場(chǎng)需求
　　賣鋪少買鋪多
  王曉龍說，現(xiàn)在是賣鋪的少買鋪的多。
  他說，漢陽鐘家村、武昌司門口、徐東大道沿線，幾大商圈很好出租�！保�而古田、二七商圈，由于商業(yè)不集中，門面多而需求少。香港路、臺(tái)北路、黃石路、大智路、漢正街、江漢路步行街等地，二手商鋪很搶手。
  楊波表示，買商鋪主要是買開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。在買二手商鋪時(shí)，要先看開發(fā)商之前招進(jìn)來了哪些品牌商家，以及其他老商家對(duì)商鋪的評(píng)價(jià)，做好這些功課必不可少。
　　專家支招
　　破商鋪陷阱
  “有些商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明確，這樣的商鋪以后辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)和相關(guān)其他商業(yè)手續(xù)很麻煩�！蓖鯐札堈f，住宅用作商業(yè)用途，還要征收個(gè)人所得稅。商鋪的性質(zhì)應(yīng)該是“商業(yè)”或“商用”。
   他指出，商鋪的布局與配套也比較重要。從布局上看，項(xiàng)目的進(jìn)出口位置與拐角位置的租金最高。從配套上講，供電、供水、供氣以及物業(yè)管理收費(fèi)，都會(huì)影響到日后商鋪的經(jīng)營(yíng)。
   他表示，商鋪的公攤面積在35％－50％之間。也就是說，買一個(gè)20平方米的商鋪，實(shí)際使用面積只有10平方米到13平方米。如果公攤面積超過50％，這樣的商鋪不劃算。
　　各方說》》》
　　讀者“天上云”：很多開發(fā)商只是賣鋪，又沒有商業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)與管理等方面的資歷和經(jīng)驗(yàn)，“一鋪養(yǎng)三代”只是一個(gè)夢(mèng)。
　　南國大武漢家裝副總經(jīng)理?xiàng)畈?目前市場(chǎng)有三種運(yùn)營(yíng)模式：
　　一是先賣鋪后招商。這種模式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大。誰也不敢保證以后能否找到商家，同時(shí)開發(fā)商容易透支商鋪的預(yù)期，抬高售價(jià)；
　　二是邊賣鋪邊招商。這種模式能讓買鋪者看到一些現(xiàn)實(shí)，但中間存在很多變數(shù)。
　　三是先招商后賣鋪。大武漢家裝就是在商戶現(xiàn)實(shí)租金已到位的情況下，再根據(jù)現(xiàn)實(shí)租金再確定商鋪售價(jià)。
　　世方商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)余朝明：租賃商鋪時(shí)，業(yè)主主要是考察商戶是經(jīng)營(yíng)什么？是否是品牌商家？承租能力如何等，并結(jié)合自己鋪位情況以及項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃，做到業(yè)態(tài)互補(bǔ)。同時(shí)，要考察商戶的經(jīng)營(yíng)者是否有過成功的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)思路和資金實(shí)力，只有出租前多操心，才能保證出租后少操心。
　　二手商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格表
　　漢口
　　江漢路步行街商圈
　　月租金：200 元/平方米左右
　　平均售價(jià)：4.5萬元/平方米
　　推薦鋪面：萬達(dá)購物廣場(chǎng)
　　武漢廣場(chǎng)（ 查看地圖）商圈
　　月租金： 120元/平方米
　　平均售價(jià)：4萬元/平方米
　　推薦鋪面：萬松精品一條街
　　漢正街商圈
　　月租金： 120元/平方米
　　平均售價(jià)：3萬元/平方米
　　推薦鋪面：萬商百馬
　　武昌
　　中南商圈
　　月租金： 100元/平方米
　　平均售價(jià)：2.8萬元/平方米
　　推薦鋪面：中南路上
　　徐東商圈
　　月租金： 80元/平方米
　　平均售價(jià)：1.8萬元/平方米
　　推薦鋪面：銷品茂附近
　　光谷商圈
　　月租金： 100元/平方米
　　平均售價(jià)：2.5萬元/平方米
　　推薦鋪面：主干道一線
　　漢陽
　　鐘家村商圈
　　月租金： 40元/平方米
　　平均售價(jià)：7000元/平方米
　　推薦鋪面：一線臨街門面
　　王家灣商圈
　　月租金： 60元/平方米
　　平均售價(jià)：2萬元/平方米
　　推薦鋪面：漢陽大道一線
　　注：以上租售價(jià)格為區(qū)域平均價(jià)格，僅供參考。區(qū)域內(nèi)各商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格，因鋪有異。
　　數(shù)據(jù)來源：順馳置業(yè)武漢有限公司