國(guó)泰君安建議不申購(gòu)寶龍地產(chǎn)

　　福建發(fā)展商寶龍地產(chǎn)于09年9月25-30日招股，準(zhǔn)備發(fā)行10億股，約占總股本的26%，90%國(guó)際配售，10%為公開發(fā)售，發(fā)行價(jià)為3.3-4.9港元，集資額約為33-49億港元，75%的集資所得將用于擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

　　公司的商業(yè)模式為：在福建，江蘇，河南，山東，安徽等二三線城市以低廉的土地成本(每平米低于人民幣600元)，發(fā)展住宅，商場(chǎng)，酒店為一體的大型商業(yè)綜合體，銷售所有的住宅及約50%的商業(yè)地產(chǎn)，持有其余50%的商業(yè)地產(chǎn)。目前公司共有7個(gè)在建項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總面積為790萬平米，足夠未來5年開發(fā)。

　　招股書顯示，公司06-08年的稅后純利分別約為人民幣1.2億元，6.0億元，9.37億元；而投資物業(yè)重估帳面收益(稅前)分別為人民幣1.2億元，5.3億元，8.6億元。剔除重估收益，公司絕大部分實(shí)際盈利均來自物業(yè)開發(fā)，物業(yè)租賃尚未成為重要的利潤(rùn)來源。剔除重估帳面收益，公司預(yù)測(cè)09年實(shí)際盈利約為人民幣12億元。剔除重估收益因素，我們的研究顯示公司此次IPO發(fā)行價(jià)格對(duì)應(yīng)09年預(yù)測(cè)市盈率9.3-13.8倍，接近香港上市中資地產(chǎn)公司的平均估值水平。由于09年中國(guó)商品房銷售基數(shù)太高，我們認(rèn)為2010年全國(guó)新房銷量將同比下降20%，為中資發(fā)展商2010-2011年的盈利帶來不確定性。以此次IPO發(fā)行價(jià)格測(cè)算，我們認(rèn)為寶龍地產(chǎn)投資價(jià)值不大，建議不申購(gòu)。