險(xiǎn)資涉足房地產(chǎn)或?qū)⒗�大于�?/h1>

　　10月1日這一天，對于保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)雙喜臨門的日子。
　　在舉國歡慶新中國成立60周年的同時(shí)，2月28日修訂通過的《中華人民共和國保險(xiǎn)法》(以下簡稱新《保險(xiǎn)法》)也在這一天開始實(shí)施。
　　新《保險(xiǎn)法》中將保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用渠道，從原《保險(xiǎn)法》限定的“買賣政府債券、金融債券”改為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券”，同時(shí)新增“投資不動(dòng)產(chǎn)”一項(xiàng)。
　　 較高的收益、較低的風(fēng)險(xiǎn)
　　作為一個(gè)新興行業(yè)，保險(xiǎn)資金運(yùn)用自改革開放以來一直處在附屬地位，收益率維持在較低水平。
　　2000年至2005年，保險(xiǎn)投資收益率均在4％左右。2007年，股票投資從5％到10％的上限調(diào)整之后，該年保險(xiǎn)投資收益超過前5年總和，投資收益率達(dá)到了兩位數(shù)。然而，金融危機(jī)在全球的蔓延，誘發(fā)了一輪資本市場的深度調(diào)整，2008年保險(xiǎn)投資收益率下降為不足2％。
　　2009年一季度，保險(xiǎn)資金再度對股市傾注熱情，據(jù)保監(jiān)會(huì)公布，一季度保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額32283億元，比年初增加5.3％。但是保險(xiǎn)投資的平均收益率再次下降為1.4％。
　　2月28日，新《保險(xiǎn)法》應(yīng)運(yùn)而生。新《保險(xiǎn)法》中首次明確的保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)，讓陷入低收益的保險(xiǎn)資金看到了希望。
　　“一方面，允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)業(yè)能夠提高保險(xiǎn)公司長期的投資平均收益率；另一方面，現(xiàn)在保險(xiǎn)資金主要投在了債券和股票基金范圍還是比較狹窄，增加了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ谡麄�(gè)保險(xiǎn)業(yè)的投資組合是有好處的，分擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)�！敝行沤ㄍ蹲C券研究發(fā)展部保險(xiǎn)業(yè)分析師魏濤在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說。
　　據(jù)記者了解，險(xiǎn)資投資股票收益一般為10％，但風(fēng)險(xiǎn)較大。債券收益率在5％上下，雖然安全但收益相對偏低。商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益率約在8％左右，其安全性和收益率對險(xiǎn)企都“正中下懷”。相對于4％的險(xiǎn)資平均收益率，2000億元投資地產(chǎn)后，收益將翻番。
　　住宅地產(chǎn)的高收益誘惑就更大了。動(dòng)輒20％的資本收益率讓市場上所有的資金怦然心動(dòng)。金地集團(tuán)總裁張華綱在接受媒體采訪時(shí)表示，金地項(xiàng)目的收益率沒有低于16％的，最高可達(dá)70％。在2007年地產(chǎn)高峰期，房地產(chǎn)公司毛利率最高超過55％，最低的也達(dá)到了18.65％。
　　東方證券分析師王小罡認(rèn)為，房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷了20年的發(fā)展，目前仍是一塊大“肥肉”(中國的城市化率僅僅達(dá)到46％)。而且房地產(chǎn)長期的保值增值性，為保險(xiǎn)資金提供了適配的投資選擇。
　　一位不愿意透露姓名的某上市保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)管理部經(jīng)理也表示，保險(xiǎn)資金來源于長達(dá)一二十年的保費(fèi)收入，比較適用于時(shí)間長、收益穩(wěn)定的大型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資，因而房地產(chǎn)是一個(gè)較理想的投資渠道。
　　深圳東方港灣投資管理有限公司董事總經(jīng)理、知名投資人但斌也贊同這種觀點(diǎn)。他舉例說，上個(gè)世紀(jì)80年代，臺(tái)灣國泰人壽股票的價(jià)格在短短5年內(nèi)由最低價(jià)52元飆升至1975元，和它曾擁有臺(tái)北大量的優(yōu)質(zhì)土地有很大關(guān)系。
　　優(yōu)勢在有經(jīng)驗(yàn)者手中
　　事實(shí)上，各大保險(xiǎn)公司對房地產(chǎn)業(yè)是垂涎久矣。
　　從2006年開始，保險(xiǎn)資金就開始陸續(xù)潛入商業(yè)地產(chǎn)。在北京，中國人壽以19.6億元在金融街地區(qū)購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈；中國人保財(cái)險(xiǎn)購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè)；泰康保險(xiǎn)公司在金融街和CBD各購買了一幢寫字樓，總面積高達(dá)10.29萬平方米。
　　若論“潛水”商業(yè)地產(chǎn)最深的險(xiǎn)企還是平安。今年8月正式奠基的“中國(至少是深圳)第一高樓”，頗受人們關(guān)注，一位公司內(nèi)部人士向當(dāng)?shù)孛襟w透露，自用不可能需要這么多，部分出租是肯定的。
　　除此之外，平安以自住和通過平安信托與其他地產(chǎn)商項(xiàng)目合作的名義，在北京、上海、深圳等地?fù)碛辛丝傆?jì)超過百億資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。平安旗下公司——平安物業(yè)投資管理有限公司主要負(fù)責(zé)打理平安以自有名義購得的資產(chǎn)，如位于上海陸家嘴  地區(qū)的“中國平安  金融大廈”、40億購得的北京“美邦國際中心”以及北京多家快捷酒店等。
　　近日，中國平安更是宣布，旗下平安信托與綠城集團(tuán)簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安信托將對綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目展開投資，有望在未來3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)150億的信托資金投資規(guī)模。如果再加上平安信托已與金地集團(tuán)簽署投資房地產(chǎn)信托戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安投資在房地產(chǎn)市場上的資金已達(dá)250億元之多。
　　“‘潛水’越深的公司在今后收益會(huì)越大�！蔽簼�判斷說。他認(rèn)為，進(jìn)軍房地產(chǎn)對于各保險(xiǎn)公司的影響肯定是不一樣的。對于更善于做直投的和規(guī)模更大的公司受益會(huì)更大一些。尤其是像平安這種已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，投資的路走得會(huì)更加順暢一些。以前沒有接觸過的公司進(jìn)展可能會(huì)慢上半拍。
　　魏濤還表示，這種影響涉及的范圍不會(huì)太大，像坊間所傳的可能導(dǎo)致保險(xiǎn)業(yè)洗牌，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)�！岸�且，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)太大，應(yīng)該不會(huì)對保險(xiǎn)資金開放，最有可能的方式還是以股權(quán)和債券的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)�！�
　　兩千億巨資能否影響房價(jià)
　　保險(xiǎn)資金的“開閘”，會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來多少新鮮血液，房價(jià)是否也會(huì)隨之提高呢？
　　9月22日，國際知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布了最新研究報(bào)告《正在崛起的中國機(jī)構(gòu)投資者》。報(bào)告指出，2008年中國保險(xiǎn)公司總投資額為2.25萬億元人民幣，如按照其他國家的通行慣例保守估計(jì)，即保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15％，若假設(shè)其中30％投資額流入海外房地產(chǎn)市場，則國內(nèi)房地產(chǎn)市場可接收2360億元保險(xiǎn)資金投資額。
　　按照當(dāng)前物業(yè)估值，這一投資規(guī)模相當(dāng)于上海甲級寫字樓市場價(jià)值的2倍以上或者天津甲級寫字樓市場價(jià)值的165倍�！叭绱司薮蟮谋ｋU(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，無疑使得房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步吹大，并提升房價(jià)。而保險(xiǎn)資金曾一度被人視為‘洪水猛獸’�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)擔(dān)憂地說。
　　“新的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，無疑將會(huì)緩解房地產(chǎn)商的資金鏈供應(yīng)，增加市場的流動(dòng)性�！北本├砉ご髮W(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說，“但影響到底會(huì)有多大，還需要看新進(jìn)入的保險(xiǎn)資金占原有房地產(chǎn)資金總量的比例，以及保險(xiǎn)資金將以什么樣的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場�！�
　　魏濤則表示，雖然說，長期看來保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場是一個(gè)比較大的利好消息，但是短期內(nèi)進(jìn)入的資金應(yīng)該不會(huì)太多，這需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。
　　房地產(chǎn)專家蔡為民也表達(dá)了類似的看法。他表示，對于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來說，保險(xiǎn)資金在短期內(nèi)帶來的利好效應(yīng)可能是相當(dāng)有限的。首先，保險(xiǎn)資金“能進(jìn)”是一回事，但是否“愿進(jìn)”則是另一回事，當(dāng)市場呈現(xiàn)較濃的觀望氣氛時(shí)，保險(xiǎn)資金未必會(huì)跟進(jìn)。其次，保險(xiǎn)資金“鐘情”的商業(yè)地產(chǎn)，在整個(gè)房地產(chǎn)市場占的比例較小，不大會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的基本面。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝寅蘇也認(rèn)為，保險(xiǎn)資金不會(huì)對樓市產(chǎn)生明顯影響，因?yàn)檫M(jìn)入樓市的保險(xiǎn)資金數(shù)額不會(huì)太大，且分散到120多家公司，不會(huì)有統(tǒng)一集中行動(dòng)。
　　“新《保險(xiǎn)法》新增‘投資不動(dòng)產(chǎn)’的條款，是主管部門希望拓寬保險(xiǎn)資金的投資渠道，實(shí)現(xiàn)保值增值的目的，而不是寄望保險(xiǎn)公司借此增加短期贏利。監(jiān)管部門應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，嚴(yán)格規(guī)定主體資格及投資比例上限�！敝墚呂呐袛�。
　　對于進(jìn)入方式，在2009年年初，中國保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人袁力曾強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等等，它的目的是要獲取穩(wěn)定的租金收入，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。
　　上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅指出，對于一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，可能因?yàn)閷ΡｋU(xiǎn)資金的放行，增加賣方對買方資金量的預(yù)期，從而推高物業(yè)價(jià)格。但這種現(xiàn)象僅適用于“小眾”市場，對普通商品房市場的影響非常有限�！耙簿褪�5％左右，很難形成沖擊效應(yīng)�！编u毅說。
　　仲量聯(lián)行北京研究部主管靳曉梅表示，保險(xiǎn)資金的進(jìn)入對于房地產(chǎn)市場是利大于弊的。如果機(jī)構(gòu)投資者多為上市公司，有關(guān)其市場活動(dòng)的信息將會(huì)向公眾發(fā)布，這將進(jìn)一步提高市場透明度。同時(shí)，在投資者的建議下，物業(yè)稅和土地使用續(xù)租權(quán)等將可能盡快得到明確，這對整個(gè)房地產(chǎn)市場來說也是重大利好。
　　鄒毅強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金的入市不但不會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)帶來很大的沖擊，相反，可能會(huì)提升整個(gè)行業(yè)的開發(fā)水平以及性價(jià)比�！氨ｋU(xiǎn)資金一般都會(huì)尋找行業(yè)內(nèi)實(shí)力雄厚的企業(yè)合作，這樣，就放大了高水平房企的開發(fā)能力，對供應(yīng)市場會(huì)有很大的凈化作用�！�