廣州“斗地主”：躲不掉的“地王”戰(zhàn)

　　“這次爽約，早在我們意料之中，”一位不愿具名的土地權(quán)威人士語(yǔ)氣淡定，“我問(wèn)你，家長(zhǎng)打小孩，是不是打在手上疼在心里？”
　　2009年8月，廣州市國(guó)土房管局高調(diào)懲處6宗2007年閑置地王，除中萊投資科學(xué)城地王被處以“沒(méi)收8000萬(wàn)元保證金，收回土地”外，另外5宗高價(jià)拿地不開(kāi)發(fā)企業(yè)的處理意見(jiàn)將在9月出臺(tái)，但截至記者發(fā)稿前，相關(guān)處理方案仍“懸而未決”。
　　一方是握有土地出讓權(quán)力的“最大地主”地方政府，一方是視土地為生財(cái)之本的“土地主”開(kāi)發(fā)商，地王一下成為二者利益共生、卻又需時(shí)刻提防的“炸彈”。當(dāng)敢于風(fēng)氣之先“斗地主”的廣州處置閑置地王時(shí)，才發(fā)現(xiàn)這場(chǎng)游戲中，“斗的不是地主，是寂寞”。
混亂的“炸彈”
　　炸彈一出，牌局頓變。所以對(duì)于炸彈，當(dāng)局者總是慎而又慎，既要保護(hù)同伴，又要有效打擊對(duì)手。當(dāng)然，前提是，一切要符合游戲規(guī)則。
　　按照廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波近期的表態(tài)，對(duì)于違約的拿地企業(yè)，將沒(méi)收最終成交價(jià)10%的金額，而非競(jìng)拍價(jià)的10%。那么5宗“地王”涉及地價(jià)款共80.7億元，最終保利、富力等開(kāi)發(fā)商將為閑置地王付出約8.07億元的罰金。
　　“對(duì)于‘問(wèn)題’地王的解決方案，目前已經(jīng)交給市政府審批，具體方案待審批后正式公布�！秉S文波稱。
　　而在此前，一位接近廣州市房管局的人士告訴記者，處理閑置地王要看開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)意愿，“如果有意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)，后期只要繳齊土地出讓金，基本不會(huì)有處罰；但如果沒(méi)有繼續(xù)開(kāi)發(fā)的意愿，按照合同約定，國(guó)土局將收地并罰沒(méi)保證金�！�
　　若按如此“標(biāo)準(zhǔn)”，2007年閑置地王們只要向政府示好，不僅可以保住土地，還能免受處罰。而這些受困于“地價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)無(wú)利潤(rùn)”的土地，將會(huì)堂而皇之繼續(xù)曬太陽(yáng)，坐等升值。
　　“8.07億元的罰單應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，”上述土地權(quán)威人士告訴記者，土地出讓合同中一般約定好違約責(zé)任的，例如延遲支付地價(jià)按每日1‰征收違約金，超過(guò)時(shí)限則沒(méi)收競(jìng)買保證金等，更嚴(yán)厲的處罰還有沒(méi)收成交價(jià)款的10%，或者要開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償土地重新出讓后的成交差價(jià)�！罢�府如何罰，應(yīng)該按出讓合同的約定�！�
　　“今年以來(lái)，房管局要求競(jìng)得人在土地出讓后繳納訂金，一般為成交價(jià)款的10%，這樣，如果開(kāi)發(fā)商違約，將會(huì)損失保證金和訂金，”業(yè)內(nèi)專家韓世同分析稱，但這一規(guī)定似乎只是停在紙面。而補(bǔ)償重新出讓差價(jià)是個(gè)很“雞肋”的處罰條款，這些高價(jià)出讓的“地王”，要再度拍出天價(jià)的幾率相當(dāng)小，如此來(lái)看，這一條款等于沒(méi)有處罰。
　　而在記者采訪過(guò)程中，不少業(yè)內(nèi)人士也提出質(zhì)疑：處罰籍籍無(wú)名的中萊投資都只是沒(méi)收保證金了事，從公平性上來(lái)說(shuō)，對(duì)其他違約土地就不該沒(méi)收最終成交價(jià)10%。況且，對(duì)于保利、金地等地產(chǎn)大腕，政府動(dòng)真格的勇氣有多大？所以，政府的8.07億元的罰款“炸彈”難出。
尷尬的底牌
  　對(duì)于“地主”來(lái)說(shuō)，底牌就是“搏一把”的投機(jī)產(chǎn)品：若字字點(diǎn)睛錦上添花，則牌局勝券在握；若張張無(wú)效徒添累贅，則此局必陷苦戰(zhàn)。
　　處罰舊地王的具體方案未出，新地王再度誕生已讓市場(chǎng)興奮不已。
　　9月20日的土地拍賣會(huì)上，2009年已在廣州創(chuàng)造3個(gè)地王的越秀城建以7671元/平方米的樓面地價(jià)，競(jìng)得大學(xué)城DS1703住宅用地，創(chuàng)造番禺新地王；同時(shí)，合景泰富以13538元/平方米的樓面地價(jià)拿下珠江新城D3-4地塊，成為商務(wù)用地新地王。
　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，廣州已經(jīng)出讓15幅住宅用地，其中3次大型拍賣就拍出6個(gè)“地王”，珠江新城、金沙洲、番禺等推地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域，均誕生了新的“地王”。
　　更令政府尷尬的是，這輪搶地大戰(zhàn)的帶頭大哥，頭頂?shù)亩际恰皣?guó)”字號(hào)招牌，難道到時(shí)候真的要向兄弟單位開(kāi)刀？
　　顯然不是廣州一地有此怪現(xiàn)象。從北京廣渠路15號(hào)“地王”誕生至今，北京、上海、南京、深圳、成都等重點(diǎn)城市都先后創(chuàng)下了今年以來(lái)的當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)“地王”。而2009年的中國(guó)地王，則在9月10日被中海地產(chǎn)以70.06億元的總價(jià)定格。
　　由于政府懲治地王始終乏力，這對(duì)于視“地”如金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，搶地王是毫無(wú)顧忌的名利雙收之舉。一來(lái)地價(jià)推高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商的在售樓盤從地價(jià)飆升中就能獲利不少，二來(lái)地王滋生出的資金需求，讓房企在資本市場(chǎng)的融資顯得水到渠成，有理有據(jù)。
　　根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，共有金地集團(tuán)、首開(kāi)股份、保利地產(chǎn)等9家房地產(chǎn)上市公司實(shí)施了增發(fā)，融資總額達(dá)349.33億元。而截至9月3日，還有18家上市房企公布增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)融資額度在379.31億元。另外，上市房企今年以來(lái)通過(guò)債券融資還有355.9億元，初步統(tǒng)計(jì)有千億元之多。
　　“就如中萊投資，45億元的地王，只花了8000萬(wàn)元就解套。而對(duì)那些實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即使以后退地，它在這輪炒作中也賺足了�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江如是稱。
　　“地王”這張底牌對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，注定是有利全局的好牌，這使得他們?nèi)�然忘卻了2008年陷于被動(dòng)的地王之痛。而負(fù)責(zé)發(fā)牌的地方政府，只能眼看著在樓市和股市推動(dòng)之下，高溢價(jià)“地王”的一輪輪轟炸。
對(duì)手or拍檔？
　　牌局之中，角色一變，對(duì)手就能變成拍檔。只有永恒的利益，沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人。
　　 “廣州市最近加大‘三舊’改造，其中城中村改造成為重點(diǎn)，”黎文江一直不認(rèn)同政府懲治地王的說(shuō)法，“在城中村改造中，二者是利益共同體。”
　　記者了解到，2009年7月底，廣州市政府決定全力推進(jìn)“城中村”整治改造，5年內(nèi)全面改造一批“城中村”，10年內(nèi)基本完成138條登記在冊(cè)的“城中村”改造。這也被業(yè)界看做城市用地緊張后，政府的推地求變之策。
　　“政府有意與大開(kāi)發(fā)商合作，”上述接近廣州市房管局的人士告訴記者，新模式是“一村一策”，村委會(huì)可以自主和開(kāi)發(fā)商洽談，“白云區(qū)就城中村改造項(xiàng)目，先后邀請(qǐng)過(guò)富力、恒大、保利、合景泰富等多家開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)勘察。”
　　早在今年6月1日，富力與廣州市同和實(shí)業(yè)公司簽訂了《合作改造同和“城中村”項(xiàng)目框架協(xié)議書》，標(biāo)志著白云區(qū)第一個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)。同時(shí)也是繼獵德城中村改造后，廣州又一引入開(kāi)發(fā)商的城中村改造工程。
　　引人注目的是，9月15日至10月20日，廣州將整體掛牌出讓海珠區(qū)琶洲村“城中村”全面改造范圍內(nèi)四宗地塊的使用權(quán)，項(xiàng)目總投資可能超過(guò)100億元，且以商業(yè)地產(chǎn)為主，這塊總建筑面積為104萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸地塊底價(jià)僅為1.42億元，折合樓面地價(jià)136元/平方米。廣州市社科院科研處處長(zhǎng)彭澎表示，這次為了吸引開(kāi)發(fā)商參與城中村改造，政府有意讓利土地出讓金。
　　“不能等到地王出現(xiàn)了再去懲處，那樣土地容易形成無(wú)效供給，對(duì)市場(chǎng)不利，”黎文江指出，廣州城市中心用地愈見(jiàn)稀少，城中村土地對(duì)開(kāi)發(fā)商有不小的吸引力�！斑@部分土地不容易產(chǎn)生地王，但是供給是有效的�！�
　　記者觀察
　　“禁漲令”與“斗地主”
　　“十一”假期之前，有意出外游玩的友人A陡然發(fā)現(xiàn)，此前國(guó)家發(fā)改委明確重申旅游景點(diǎn)不得在國(guó)慶節(jié)前集中上調(diào)門票價(jià)格的“禁漲令”，反而像往火盆里潑了一鍋滾燙的油，旅游景點(diǎn)頂風(fēng)漲價(jià)不光未見(jiàn)被禁，漲幅有的甚至高達(dá)70%。
　　“你要漲價(jià)，我偏不讓你得逞。”A一向不是“五好青年”，多年的自助游生涯，讓他深諳抄小路逃票之道。
　　言者無(wú)心，聽(tīng)者有意。
　　前有廣州大刀闊斧處理2007年閑置“地王”，后有國(guó)土資源部《關(guān)于開(kāi)展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》徹查囤而未建，對(duì)于高溢價(jià)的“地王”，從地方到中央的政策全是大紅的“禁”字。
　　然而讓政府“顏面掃地”的是，為了撐起一片“金九銀十”的天，最近的土地市場(chǎng)反而又開(kāi)始鬧騰起來(lái)，大有一片“你要禁，我偏不聽(tīng)”的意思。9月，政府放量推地希望為市場(chǎng)降溫，結(jié)果迎來(lái)一二線重點(diǎn)城市“地王”頻出，從廣深京滬全面爆發(fā)的單價(jià)地王到中海拿下上海70.06億元的總價(jià)地王，這些價(jià)格貴過(guò)面包的“面粉”正以失衡之態(tài)瘋狂蔓延。
　　正如旅游景點(diǎn)見(jiàn)風(fēng)漲價(jià)一樣，在樓市回暖當(dāng)頭，地價(jià)往往隨著房?jī)r(jià)的飆升而不可抑制，2007年如是，2009年亦如是。中國(guó)特色的地價(jià)與房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)的現(xiàn)象，始終成為壓在政府心口的大石。君不見(jiàn)2007年土地市場(chǎng)一片紅火，最終在2008年市場(chǎng)低迷期一片退地之聲，而此時(shí)本該推樓發(fā)售的昔日地王們，還在“金九銀十”中長(zhǎng)荒草曬太陽(yáng)。
　　撇開(kāi)地王不說(shuō)，手上握有大把土地的開(kāi)發(fā)商不光“囤而不建”，然后向政府抱怨供地不足，甚至出現(xiàn)“地荒”，這種“惡人先告狀”的行徑著實(shí)和景區(qū)漲價(jià)的聽(tīng)證會(huì)如出一轍。根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)公布的一項(xiàng)關(guān)于全國(guó)12個(gè)城市土地?cái)?shù)據(jù)研究報(bào)告稱，40家知名開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊僅占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”，沒(méi)有形成實(shí)際的銷售量。
　　“怪現(xiàn)狀”不斷出現(xiàn)，地方政府越是放量推地，越是有開(kāi)發(fā)商一路推高地價(jià)，今年的“國(guó)企”軍團(tuán)更是攪得各地市場(chǎng)烽煙四起。于是政府“斗地主”往往成為笑話。
　　無(wú)論是“禁漲令”，還是“斗地主”，政府苦心猶在，然而決策都被利益消解。處罰機(jī)制不明，執(zhí)行力度不夠，這或許是既得利益者們敢于一次次頂風(fēng)而上的真正原因。