成都能吃下天量城市綜合體？

    哪怕是最具遠(yuǎn)見的商業(yè)運(yùn)營(yíng)專家，早年他恐怕也不會(huì)預(yù)想到我們?cè)谏虡I(yè)這條路上會(huì)走得如此艱辛。成都不缺商業(yè)想像力，從最初的萬國(guó)熊貓城到大世界商業(yè)廣場(chǎng)；從羅馬假日廣場(chǎng)到新城市廣場(chǎng)；從天府匯城到成都萬達(dá)廣場(chǎng)，盡管每一步都顯得躑躅蹣跚，但不能否認(rèn)經(jīng)過反復(fù)的摸爬滾打，在經(jīng)歷了沿街為市、購(gòu)物中心的簡(jiǎn)單模仿等階段之后，今天成都的城市商業(yè)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)嶄新的時(shí)代。
城市綜合體·分析
競(jìng)爭(zhēng)激烈，挑戰(zhàn)開發(fā)商資金與運(yùn)作能力
    世邦魏理仕認(rèn)為，城市綜合體項(xiàng)目與普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目不同，對(duì)開發(fā)商的要求很高。首先，要求開發(fā)商對(duì)宏觀消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行判斷，通過對(duì)GDP、零售總額的正確分析來判斷一段時(shí)期內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)總的發(fā)展態(tài)勢(shì)；其次，要求開發(fā)商對(duì)所在商圈以及所開發(fā)的物業(yè)針對(duì)的需求能否有正確分析判斷；第三，看開發(fā)商是否具備組合分配各種商業(yè)資源的能力，這包括與咨詢中介代理公司合作進(jìn)行項(xiàng)目前期策略定位、物業(yè)設(shè)計(jì)、招商等方面。
    即使是品牌開發(fā)商，對(duì)于一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，通常也不敢以己之力簡(jiǎn)單制造。富力與合景泰富均聘請(qǐng)世界享有盛譽(yù)的BENOY設(shè)計(jì)公司執(zhí)筆規(guī)劃設(shè)計(jì)，這間公司成功設(shè)計(jì)了如英國(guó)BlueWater購(gòu)物中心以及圓方購(gòu)物中心等多個(gè)世界級(jí)項(xiàng)目。富力透露，盡管自己有建筑設(shè)計(jì)院，但還是甘愿為此付出近1500萬元的費(fèi)用�；�樣年成都公司總經(jīng)理劉宗保也認(rèn)同此觀點(diǎn)：“涉及到交通組織、人流車流動(dòng)線、幾個(gè)形態(tài)既相互和諧又互不干擾，一個(gè)城市綜合體需要交通顧問公司、產(chǎn)品研發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)專家、室內(nèi)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等非常多專家的合力，這對(duì)開發(fā)商的資源整合能力提出高要求。”
    此外，以地鐵物業(yè)為代表的城市綜合體開始成為發(fā)展趨勢(shì)，銀石廣場(chǎng)、西錦國(guó)際2期都是地鐵上蓋物業(yè)，便捷的交通優(yōu)勢(shì)將是未來城市綜合體搶占的最重要資源。新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵透露，目前成都幾乎一半以上的城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面都有新港地產(chǎn)不同程度的參與，他在與投資商、開發(fā)商打交道過程中發(fā)現(xiàn)，目前成都城市綜合體中對(duì)外出售的物業(yè)都只占很小比例，有的城市綜合體甚至就是一個(gè)平方米不賣，或者是只賣其中的住宅或者是與商業(yè)主體完全不影響的獨(dú)立鋪面。這對(duì)開發(fā)商的資金鏈也是一個(gè)重大考驗(yàn)。
    業(yè)內(nèi)的悲觀派認(rèn)為，盡管這一輪出現(xiàn)的城市綜合體項(xiàng)目均給大家描繪了美好的未來，但開發(fā)商的實(shí)力、功底有待驗(yàn)證。
市場(chǎng)基礎(chǔ)好 前景較樂觀
    十余個(gè)項(xiàng)目，680萬平方米的開發(fā)體量，作為二線城市的成都，能否承載如此海量的城市綜合體？這些看起來很美的項(xiàng)目，能否像美國(guó)的洛克菲勒中心、日本東京的六本木、中國(guó)的北京國(guó)貿(mào)中心一樣成為經(jīng)典之作，成為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的增長(zhǎng)極？
    對(duì)此，投資將超30億元的“城北天地”開發(fā)商瑞安預(yù)計(jì)，投入運(yùn)營(yíng)后每年給當(dāng)?shù)啬軒�來�?億元稅收收入。而劉宗保也很樂觀地說：“成都城市人口上千萬，GDP達(dá)3000多億元，未來城市將對(duì)效率、商務(wù)便捷度提出高要求。城市新中心天府新城未來將容納120萬人口，這是美年廣場(chǎng)、譽(yù)峰、蘋果之城等選址于此的原因，成都的城市綜合體還不夠，市場(chǎng)的潛力巨大�！眲⒍瑵�也認(rèn)為多個(gè)城市綜合體的出現(xiàn)將增強(qiáng)區(qū)域?qū)θ�城的磁力，�?jìng)爭(zhēng)盡管存在，開發(fā)商依然能合力做大蛋糕，而不同的項(xiàng)目對(duì)客戶群的定位不完全相同，這也是他的信心所在。
    世邦魏理仕對(duì)城市綜合體的前景同樣看好。根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，截至今年3季度，成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量?jī)H有約24萬平方米，且絕大多數(shù)為傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，不光物業(yè)多為單一功能的建筑，商業(yè)形態(tài)也比較單一，但租金水平高（首層每天每平方米人民幣44.4元），空置率低（4.2%）。成都現(xiàn)在處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展、商業(yè)物業(yè)面臨升級(jí)的大背景中，這不光表現(xiàn)在消費(fèi)者的消費(fèi)水平和要求逐步提高，也表現(xiàn)在部分國(guó)際知名商業(yè)零售品牌和酒店因?yàn)槌啥寄壳皼]有達(dá)到他們要求的物業(yè)而遲遲沒有進(jìn)入成都市場(chǎng)。城市綜合體中的購(gòu)物中心將是未來零售商業(yè)的主流形式和二線城市商業(yè)的發(fā)展方向。世邦魏理仕認(rèn)為，成都零售商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)也同樣適用于甲級(jí)寫字樓、豪宅等業(yè)態(tài)。未來，會(huì)有數(shù)量可觀的擁有國(guó)際背景開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體屹立在成都市場(chǎng)上，這將為成都的高端物業(yè)市場(chǎng)帶來更多的理念和更好的服務(wù)。
城市綜合體歷經(jīng)三代發(fā)展
2000年以前：沿街為市到集中商業(yè)
    上世紀(jì)90年代以前，當(dāng)時(shí)占據(jù)成都商業(yè)主流的仍然是沿街為市的商業(yè)形態(tài)。騾馬市、春熙路、鹽市口，沿街為市的三大商圈占據(jù)了整個(gè)成都商業(yè)一半體量。而除了傳統(tǒng)三大商圈外，城東建設(shè)路、城南玉林片區(qū)等都是城市中心商業(yè)的重要補(bǔ)充，它們?cè)谝欢ǔ潭壬蠐?dān)當(dāng)了今天社區(qū)商業(yè)、鄰里購(gòu)物中心的角色。
    2000年前后是成都集中式商業(yè)物業(yè)發(fā)展的萌芽階段，規(guī)模宏大的熊貓萬國(guó)商城無疑大大拔高了成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的起點(diǎn)。
    盡管當(dāng)時(shí)“購(gòu)物中心”作為舶來品，其理論還停留在字面上，而“城市綜合體”更是無從談起，但成都已經(jīng)開始在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上大膽嘗試與國(guó)際接軌。
2000年~2007年：購(gòu)物中心拔地而起
    進(jìn)入2000年后，集中式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)，打著“購(gòu)物中心”旗號(hào)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始進(jìn)入高速發(fā)展階段。從最初參與羅馬假日廣場(chǎng)開發(fā)，到后來的大地新光華廣場(chǎng)，現(xiàn)任成都摩爾物流發(fā)展有限公司項(xiàng)目總監(jiān)的李勇幾乎經(jīng)歷了成都商業(yè)地產(chǎn)這一階段發(fā)展的整個(gè)過程。“2001年前后是成都集中式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn)的時(shí)候，羅馬假日廣場(chǎng)、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)樓盤都是在那個(gè)時(shí)候上市，但緊跟著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種問題也暴露出來，資金實(shí)力不足、業(yè)權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)薄弱、招商不力，但這是必須經(jīng)歷的階段。”今天李勇仍然認(rèn)為，當(dāng)時(shí)不少商業(yè)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣不可謂不成功，正是經(jīng)過眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的嘗試和努力，成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)才有今天的成就。
    早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能存在眾多規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理等方面的先天不足，但之后天府匯城、新城市廣場(chǎng)等樓盤逐步將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“矯正”到較為科學(xué)的發(fā)展模式上來。立足于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵可謂成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“元老”，他先后參與了新城市廣場(chǎng)、財(cái)富中心等代表性商業(yè)樓盤的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)�！艾F(xiàn)在一般城市綜合體都具備酒店、寫字樓、購(gòu)物中心三大功能，當(dāng)時(shí)萬國(guó)熊貓商城、摩爾廣場(chǎng)、大地城市脈搏、新城市廣場(chǎng)或許不具備城市綜合體的所有功能，但他們其實(shí)都是城市綜合體的雛形�！睆埣t兵告訴記者，比如新城市廣場(chǎng)當(dāng)初沒有規(guī)劃酒店、寫字樓功能，但現(xiàn)在實(shí)際上里邊就開了不少經(jīng)濟(jì)型酒店，而且也有中小公司在里面辦公，發(fā)展到今天他們實(shí)際上已經(jīng)是城市綜合體。
2007年之后：成都進(jìn)入“城市綜合體時(shí)代”
    李勇不主張將“購(gòu)物中心”和“城市綜合體”兩者割裂開，前者是按照商業(yè)形態(tài)劃分來命名，后者主要是從建筑形態(tài)的差異來命名，因此不能將城市綜合體與購(gòu)物中心進(jìn)行簡(jiǎn)單比較。在概念上，城市綜合體就是一個(gè)包含了購(gòu)物、休閑、娛樂、商務(wù)、居住等幾乎所有城市功能的綜合性建筑形態(tài)，而購(gòu)物中心則是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它不包含居住、商務(wù)等除購(gòu)物休閑娛樂以外的其他功能。在兩者關(guān)系上，也可以理解為城市綜合體內(nèi)可能包含購(gòu)物中心，但購(gòu)物中心肯定不是城市綜合體。
    “‘購(gòu)物中心’概念是熊貓萬國(guó)商城、摩爾廣場(chǎng)率先提出，而‘城市綜合體’應(yīng)該是鹽市口的財(cái)富中心率先提出�！崩钣禄貞洺啥忌虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程說。盡管財(cái)富中心開發(fā)規(guī)模不大，但它確實(shí)包含了寫字樓、商務(wù)公寓、購(gòu)物、餐飲、休閑等眾多功能，它在建筑形態(tài)上肯定屬于城市綜合體。而2007年初開業(yè)的成都萬達(dá)廣場(chǎng)將城市綜合體的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致�！皬�(qiáng)大的招商能力、資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)管理能力，萬達(dá)給開發(fā)商們好好地上了一課，用住宅開發(fā)的收益來支撐商業(yè)的開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)為開發(fā)商不對(duì)外出售的自持物業(yè)。不對(duì)外出售保證了統(tǒng)一業(yè)權(quán)，科學(xué)的商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃，再加上專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目肯定會(huì)取得成功�！崩钣路治稣f。
    其實(shí)“城市綜合體化”、“購(gòu)物中心化”都還在繼續(xù)發(fā)展，目前成都的專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)在也開始向購(gòu)物中心、城市綜合體模式發(fā)展，富森·美家居城南店、摩爾汽配國(guó)際廣場(chǎng)、宜家家居商場(chǎng)以及未來的蘇寧廣場(chǎng)等專業(yè)性較強(qiáng)的市場(chǎng)現(xiàn)在也出現(xiàn)了購(gòu)物中心的發(fā)展模式：擁有舒適的購(gòu)物環(huán)境，專業(yè)市場(chǎng)也開始重視餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)等功能。李勇認(rèn)為，“目前正在開發(fā)的大量城市綜合體項(xiàng)目并不會(huì)造成供過于求狀態(tài)，成都需要更多品質(zhì)更高、規(guī)模更大的購(gòu)物中心、城市綜合體來升級(jí)傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)，城市綜合體肯定還不是終極模式，成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)肯定還會(huì)繼續(xù)向前發(fā)展�！�