廣州商業(yè)市場(chǎng)重出生天 金融買家撐起半邊天

　　仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2009年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析報(bào)告中指出，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，第三季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)比預(yù)期提前復(fù)蘇，整體空置率下降至1.8%，租金終于結(jié)束自全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)連續(xù)三個(gè)季度下滑的勢(shì)態(tài)，上升3.0%。商鋪市場(chǎng)也走出谷底，零售商對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好持正面預(yù)期，租金環(huán)比上升0.8%。工業(yè)物業(yè)則由于出口貿(mào)易仍然疲弱及市場(chǎng)供應(yīng)量大而抑制租金增長(zhǎng)。第三季度廣州整體豪宅市場(chǎng)仍保持上升勢(shì)態(tài)，但成交量則較上一季。投資市場(chǎng)方面，大宗成交持續(xù)攀升，國(guó)內(nèi)金融行業(yè)呈現(xiàn)主導(dǎo)地位。 　　廣州商業(yè)物業(yè)已漸漸告別衰退
　　仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪分析：“從目前寫字樓和商鋪市場(chǎng)的復(fù)蘇情況來(lái)看，廣州商業(yè)物業(yè)已經(jīng)從市場(chǎng)衰退中漸漸走出來(lái)，而且結(jié)合同期經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，反映了這一輪商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇擁有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。過(guò)去不甚活躍的一些國(guó)內(nèi)企業(yè)現(xiàn)在利用市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì)入市，抵消了海外機(jī)構(gòu)性投資者放慢投資步伐的影響，并且正是這些殷實(shí)的國(guó)內(nèi)需求使市場(chǎng)早于預(yù)期走出谷底�！�
  　國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)撐起甲級(jí)寫字樓租售半邊天
　　第三季度廣州全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量約15萬(wàn)平方米，需求出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，其中國(guó)內(nèi)金融企業(yè)充當(dāng)領(lǐng)頭羊的角色。來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行的自用寫字樓需求進(jìn)一步推動(dòng)吸納量攀升。據(jù)仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅(jiān)濤介紹，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)在第三季度新增租賃交易中占了50%左右，而在購(gòu)買方面，所有的新增交易均為國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)買家，國(guó)際機(jī)構(gòu)買家交易目前仍處于疲軟狀態(tài)。按照仲量聯(lián)行08年錄的數(shù)字，每1000㎡的交易中，外資機(jī)構(gòu)購(gòu)買比例大概占70%，而直至09年為止，每1000㎡的交易中，外資機(jī)構(gòu)所占比例僅20%，由此可見外資機(jī)構(gòu)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。
　　第三季度出現(xiàn)13萬(wàn)平方米新供應(yīng)落成，全市甲級(jí)寫字樓總體吸納量增至近240萬(wàn)平方米，空置率持續(xù)下降至18%。種種復(fù)蘇的利好致第三季度整體租金環(huán)比上升3%，而成交金額則環(huán)比上升2.3%。仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅(jiān)濤預(yù)期，“短期內(nèi)國(guó)內(nèi)企業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)廣州寫字樓需求。年底租金下調(diào)壓力將大大減少，預(yù)期第四季度將繼續(xù)保持平穩(wěn)�！�
　　珠江新城空置率下降7.8% 明年或遭遇第二波空置潮
　　第三季度出現(xiàn)了四單大宗交易，其中有三單交易發(fā)生在珠江新城，包括廣東發(fā)展銀行廣州分行買下中和廣場(chǎng)1.1萬(wàn)㎡的面積、上海浦東銀行買下富力盈悅廣場(chǎng)四層寫字樓以及一層商鋪用作廣州分行辦公場(chǎng)所、而無(wú)限極公司亦在富力盈悅國(guó)際購(gòu)置1.2㎡的辦公面積。
　　而珠江新城本季度空置率環(huán)比下降了7.8%，前三季則下降了9.8%，隨著需求復(fù)蘇，相比之前軟化的態(tài)度，業(yè)主開始對(duì)租金協(xié)商持強(qiáng)硬態(tài)度，部分業(yè)主更先行加租。但隨著明年珠江新城超大體量甲級(jí)寫字樓的井噴，如西塔，保利V座，匯美廣場(chǎng)等等，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)珠江新城發(fā)生在今年3、4月份的空置潮將會(huì)在明年一季度再次發(fā)生，屆時(shí)珠江新城租金增長(zhǎng)將會(huì)面臨巨大的壓力。
　　商鋪市場(chǎng)租金短期難以反彈 天河仍唱主調(diào)
　　隨著經(jīng)濟(jì)漸趨穩(wěn)定，第三季度消費(fèi)市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。1-8月累計(jì)全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)13.8%。租金在歷經(jīng)上半年大幅調(diào)整后首度回穩(wěn)，第三季度，市場(chǎng)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。這主要體現(xiàn)在新品牌進(jìn)駐廣州市場(chǎng)帶領(lǐng)租賃需求上升，即將落成的新項(xiàng)目吸引眾多的零售商注目。第三季度天河的商鋪市場(chǎng)最為活躍，而預(yù)期第四季度，隨著太古匯、萬(wàn)凌匯這些超高端商用物業(yè)的投入時(shí)候，將會(huì)刺激需求的進(jìn)一步上升。
　　據(jù)仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示， “隨著天河的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)日益增多，未來(lái)天河商圈將顯現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)性的地位，將成為廣州最核心的商圈。租金走勢(shì)方面，預(yù)計(jì)短期內(nèi)整體租金下跌機(jī)會(huì)甚微，但租金在短期內(nèi)難以V型反彈，上升的空間有限。
　　一手豪宅銷售量從2000套跌至1450套
　　第三季度廣州樓價(jià)雖然持續(xù)上升，但升幅亦已較第二季放慢。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度豪宅售價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，達(dá)到21174元/㎡，租金增長(zhǎng)1.0%，達(dá)到64.3元/㎡*月。
    由于豪宅市場(chǎng)在第二季度量?jī)r(jià)齊升，導(dǎo)致潛在投資者對(duì)市場(chǎng)的投機(jī)熱度降溫，加上上半年市場(chǎng)在售單位吸納速度快，發(fā)展商減慢推售速度，造成第三季度市場(chǎng)成交量環(huán)比下跌。一手豪宅銷售量從第二季度的約2000套單位，回落到第三季度約1450套。
　　另一方面，本季度二手豪宅資本值繼續(xù)環(huán)比上升2.6%，但升幅已放緩。雖然一些位于天河市中心的個(gè)別熱門樓盤有約20%升幅，但部分位于非黃金地段及以自住需求居多的二手樓盤升幅僅屬輕微，這也是拉低整體樓價(jià)升幅的原因之一。由于近年豪宅落成量充足，出租需求未見恢復(fù)，本季度租金保持平穩(wěn)，微升1%，低于售價(jià)的升幅。
　　工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)并未走出低谷
　　第三季度廣州外貿(mào)出口仍然維持倒退的形勢(shì)，1-8月出口額同比下降20.3%。除了出口總額繼續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，供應(yīng)量的增多逐漸對(duì)物流市場(chǎng)施加壓力。個(gè)別新落成的物業(yè)由于空置率高，業(yè)主采取減價(jià)策略吸引租戶，導(dǎo)致整體物流市場(chǎng)租金首次出現(xiàn)明顯減幅，第三季度環(huán)比下降2.1%。整體來(lái)講，物流業(yè)務(wù)外包需求的增長(zhǎng)引發(fā)第三方物流公司需求上升，成為本季度的需求動(dòng)力。而隨著租金下調(diào)，大部分租賃需求集中在新落成的物流倉(cāng)庫(kù)。例如普洛斯云埔物流園三期。
　　產(chǎn)業(yè)園方面，在政府推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求有助產(chǎn)業(yè)園租金保持平穩(wěn)，本季度租金輕微環(huán)比下降0.4%。中國(guó)目前最大規(guī)模的動(dòng)漫主題公園馬莎羅動(dòng)漫城簽訂合作協(xié)議落戶廣州開發(fā)區(qū)，將帶動(dòng)開發(fā)區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)園及配套設(shè)施發(fā)展。
　　投資市場(chǎng)金融業(yè)買家主導(dǎo) 外國(guó)投資者仍謹(jǐn)慎
　　本季度大宗房地產(chǎn)投資主要集中在甲級(jí)寫字樓。在擴(kuò)張性貨幣政策在資本市場(chǎng)的推動(dòng)下，再加上國(guó)內(nèi)企業(yè)購(gòu)買甲級(jí)寫字樓的自用需求大幅上揚(yáng)，對(duì)整體成交量上升起支撐作用。
　　投資市場(chǎng)繼續(xù)由國(guó)內(nèi)投資者主導(dǎo)，特別是國(guó)內(nèi)銀行，紛紛通過(guò)購(gòu)買甲級(jí)寫字樓來(lái)更新辦公場(chǎng)所，以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。而珠江新城在金融業(yè)優(yōu)惠政策的支持下，成為眾多金融企業(yè)置業(yè)的首選。和中國(guó)整體投資市場(chǎng)相似，外國(guó)投資者仍然持審慎態(tài)度。隨著需求上升和商業(yè)物業(yè)租金回穩(wěn)，投資者需求將繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)投資活動(dòng)將繼續(xù)保持活躍。