鄭州住宅價(jià)格九個(gè)月漲了694元 逾半被外地人買(mǎi)

　　核心提示：從２００９年“開(kāi)春”伊始，鄭州樓市與全國(guó)樓市一起擺脫了“觀(guān)望”、“低迷”的“陰霾”，經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”、“盛夏”進(jìn)入了“金秋”。昨天，記者從鄭州市房管局獲悉，從今年前９個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析來(lái)看，鄭州的商品房投放量大幅減少，市場(chǎng)可售房源下降，商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上行，樓市的房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量已超過(guò)了房地產(chǎn)“巔峰期”的２００７年。其中，銷(xiāo)售均價(jià)雖然主要集中于４０００～５０００元／平方米，但５０００～６０００元／平方米價(jià)位段的比重提高顯著，兩者的占比有近七成。但專(zhuān)家預(yù)計(jì)，年內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)可能性不大。
　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)
　　住宅每平方米漲６９４元
　　今年前９個(gè)月，鄭州商品房銷(xiāo)售均價(jià)為４８３４元／平方米，同比上漲９．２％。與前幾年相比，２００９年前９個(gè)月鄭州商品房銷(xiāo)售均價(jià)無(wú)論是絕對(duì)值還是相對(duì)值，其漲勢(shì)均有所趨緩。其中，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)４５２９元／平方米，同比上漲１４．３％，高于整體商品房銷(xiāo)售均價(jià)漲幅５．１個(gè)百分點(diǎn)；非住宅銷(xiāo)售均價(jià)６４９４元／平方米，同比下降５．５％。
　　從商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)看，從１月份的３９０８元／平方米漲至９月份的４６０２元／平方米，９個(gè)月的時(shí)間里每平方米上漲了近７００元，住宅銷(xiāo)售均價(jià)的月份最高點(diǎn)出現(xiàn)在５月份，達(dá)到４７７３元／平方米；隨后，商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)停滯在４６００元／平方米，并顯現(xiàn)出略有“下滑”的狀態(tài)。
　　這說(shuō)明，在住宅自住型需求引發(fā)的“小陽(yáng)春”行情后，一些投資型需求又開(kāi)始陸續(xù)“入場(chǎng)”，加上可售房源減少，進(jìn)而引發(fā)一些恐慌性購(gòu)房行為。這種市場(chǎng)表現(xiàn)既成就了“盛夏”行情，也使得商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)被迅速拉升。
　　相對(duì)而言，在近兩三年的時(shí)間里，由于新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有出現(xiàn)集中的入市，且一些城中村改造項(xiàng)目的商業(yè)部分尚未大規(guī)模銷(xiāo)售，因此非住宅的銷(xiāo)售均價(jià)下跌便“不足為奇”。
　　關(guān)鍵詞：銷(xiāo)量
　　住宅連續(xù)兩月突破萬(wàn)套
　　在商品房銷(xiāo)售方面，２００９年商品房的市場(chǎng)銷(xiāo)售在經(jīng)歷２００８年的調(diào)整后有著明顯回升，到８月份時(shí)，鄭州商品房的銷(xiāo)售面積就已超過(guò)了２００８年全年的銷(xiāo)量。２００９年前９個(gè)月，鄭州商品房銷(xiāo)售（即合同備案，以下同）面積達(dá)到８０８．１７萬(wàn)平方米，較２００８年同期增長(zhǎng)６９．３％，較２００７年同期增長(zhǎng)１４．８％，鄭州前９個(gè)月的商品房銷(xiāo)售量達(dá)到了歷史同期最高水平。
　　特別值得一提的是，今年前９個(gè)月，鄭州商品住宅銷(xiāo)售面積為６８２．５８萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)７０．３％，增幅略高于整體商品房增幅。從占比情況看，鄭州商品住宅的銷(xiāo)售占比在持續(xù)幾年的下降之后，２００９年前９個(gè)月的銷(xiāo)售占比有所上升，占到８４．５％。
　　從各月銷(xiāo)售情況看，２月份“小陽(yáng)春”行情顯現(xiàn)，３月份商品房銷(xiāo)量創(chuàng)單月紀(jì)錄，首次突破萬(wàn)套“關(guān)口”；４月、５月是高位調(diào)整階段；６月份商品房銷(xiāo)量再度突破萬(wàn)套，進(jìn)入“盛夏”行情。７月，鄭州市商品住宅銷(xiāo)量首次突破萬(wàn)套大關(guān)，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。８月，住宅銷(xiāo)量繼續(xù)攀升。２００９年鄭州住宅類(lèi)的銷(xiāo)售“大放異彩”，說(shuō)明剛性自住型需求是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。
　　關(guān)鍵詞：投放
　　惠濟(jì)區(qū)的住宅投放價(jià)格最高
　　與火爆的銷(xiāo)售形成鮮明對(duì)比的是，前９個(gè)月，鄭州商品住宅的投放面積為３３６．３３萬(wàn)平方米，同比下降４６．９％，下降幅度略低于整體商品房的降幅。從商品住宅占總投放量的比重看，在２００７年商品房住宅的投放比重降至８２．４％之后，２００８年前９個(gè)月的比重有所提升，２００９年前９個(gè)月住宅投放比重繼續(xù)提高，升至８５．６％�？梢钥闯觯�開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步將開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)向更易于銷(xiāo)售的住宅方向轉(zhuǎn)移。
　　從前９個(gè)月鄭州各區(qū)域商品住宅的投放情況看，金水區(qū)仍舊是“當(dāng)仁不讓”的“老大”，而管城區(qū)和二七區(qū)的城中村改造項(xiàng)目相繼進(jìn)入市場(chǎng)，使得這兩個(gè)區(qū)域的投放量都在６０萬(wàn)平方米以上。在各區(qū)域商品住宅的銷(xiāo)售方面，除金水區(qū)領(lǐng)先各區(qū)外，管城區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)四個(gè)區(qū)域的銷(xiāo)售量相差不大。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情中，各區(qū)域銷(xiāo)售較為均衡。
　　在商品住宅投放價(jià)格上，惠濟(jì)區(qū)的投放價(jià)格最高，該區(qū)域內(nèi)的高檔住宅項(xiàng)目，其投放直接拉高區(qū)域房?jī)r(jià)。另外，鄭州各區(qū)域在商品房銷(xiāo)售價(jià)格上所保持的“鄭東新區(qū)為高，中原區(qū)為低”格局，沒(méi)有發(fā)生太大變化。
　　關(guān)鍵詞：套型
　�。叮啊�１００平方米的中小戶(hù)型最好賣(mài)
　　目前，市場(chǎng)上什么樣的戶(hù)型最受購(gòu)房者青睞？答案還是中小戶(hù)型。
　　從今年前９個(gè)月鄭州不同套型的銷(xiāo)售情況看，９０平方米以下商品住宅的銷(xiāo)售比重為６２．９％，較上年同期提高１１．１個(gè)百分點(diǎn)。
　　從細(xì)化的面積段銷(xiāo)售情況看，６０平方米以下的小戶(hù)型銷(xiāo)售比重有所上升，反映出市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型公寓的投資熱情不減；而６０～１００平方米的中小戶(hù)型銷(xiāo)售比重上升更為顯著，反映出剛性自住型需求釋放效應(yīng)明顯。截至２００９年９月底，鄭州商品住宅可售套數(shù)（以２００５年１月１日為基期）為４２１５５套，較去年同期減少３３５７２套。其中，９０平方米以下商品住宅占到６９．９％。
　　在“９０／７０”政策下，９０平方米以下商品住宅前期投放量較大是其可售套數(shù)居多的直接原因。而１００～１８０平方米商品住宅可售套數(shù)的比重下降明顯，也反映出該面積段供應(yīng)量在“９０／７０”政策實(shí)施和影響下，下降明顯。
　　關(guān)鍵詞：二手房
　　二手住宅均價(jià)３年來(lái)漲幅最高
　　２００８年年底，各級(jí)政府出臺(tái)減免二手房交易稅費(fèi)后，極大地調(diào)動(dòng)了買(mǎi)賣(mài)雙方的積極性，交易量季季攀高。
　�。玻埃埃鼓昵埃箓�(gè)月鄭州二手房交易面積達(dá)到１７２．４３萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１１３．８％；交易套數(shù)達(dá)到１８９９４套，同比增長(zhǎng)１０６．９％，二手房的交易量創(chuàng)下歷史“新高”。隨著二手房一些稅費(fèi)優(yōu)惠期限截止日期的臨近，預(yù)計(jì)年內(nèi)還會(huì)有一個(gè)二手房的交易“高峰”。除政策因素外，鄭州商品房市場(chǎng)供應(yīng)量不足，一部分急于購(gòu)房的消費(fèi)者將目光轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)；同時(shí)稅費(fèi)減免政策所釋放出的“次新房”也為鄭州二手房市場(chǎng)提供了更多的房源。前９個(gè)月，鄭州二手房的交易均價(jià)為３１９４元／平方米，同比上漲７．２％。與其他年份同期相比，２００９年前９個(gè)月鄭州二手房交易均價(jià)的漲幅是最低的。鄭州二手住宅的交易均價(jià)達(dá)到３１３５元／平方米，同比增長(zhǎng)１４．５％，是３年來(lái)二手住宅交易均價(jià)漲幅最高的；同時(shí)，二手住宅的交易價(jià)格漲幅高于二手房整體漲幅７．３個(gè)百分點(diǎn)。
　　這主要是因?yàn)槎�手房稅費(fèi)減免等利好政策使得部分業(yè)主轉(zhuǎn)租為售，二手房市場(chǎng)上涌現(xiàn)出更多價(jià)位相對(duì)較高的優(yōu)質(zhì)房源；同時(shí)一部分改善型業(yè)主的積極入市，也帶動(dòng)了中高檔房源的市場(chǎng)活躍度。
　　關(guān)鍵詞：價(jià)位
　�。担埃埃啊�６０００元／平方米比重提高
　　從鄭州不同價(jià)位段商品住宅的投放占比情況看，２００６年投放價(jià)格在３０００～４０００元／平方米價(jià)格區(qū)間的商品住宅占比為４６．５％，之后的年份主力投放價(jià)位向４０００～５０００元／平方米轉(zhuǎn)移，同時(shí)該價(jià)位段所占比重也越來(lái)越高。２００９年前９個(gè)月在鄭州所投放的３９３３８套商品住宅中，４８％都集中于此價(jià)位段。同時(shí)可以看出，鄭州商品住宅的主力投放價(jià)格正在向５０００～６０００元／平方米轉(zhuǎn)移，該價(jià)位段的投放占比在２００９年前９個(gè)月已接近兩成。
　　與投放價(jià)格相對(duì)應(yīng)的是，近幾年鄭州不同價(jià)位商品住宅的銷(xiāo)售比重也發(fā)生著同樣的變化。
  �。玻埃埃赌昵埃箓�(gè)月鄭州商品住宅的主力銷(xiāo)售均價(jià)在２０００～３０００元／平方米和３０００～４０００元／平方米，２００７年前９個(gè)月上移至３０００～４０００元／平方米和４０００～５０００元／平方米，２００８年前９個(gè)月已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)向５０００～６０００元／平方米轉(zhuǎn)移的跡象，到２００９年前９個(gè)月，銷(xiāo)售均價(jià)雖然主要集中于４０００～５０００元／平方米，但５０００～６０００元／平方米價(jià)位段的比重提高顯著，兩者的占比有近七成。
　　關(guān)鍵詞：銷(xiāo)向
　　逾半住宅被外地人購(gòu)買(mǎi)
　　今年前９個(gè)月，“本省其他地區(qū)”的購(gòu)買(mǎi)者共計(jì)購(gòu)買(mǎi)４０１２４套商品住宅，占到鄭州商品住宅總銷(xiāo)售套數(shù)的５２．３％，也就是說(shuō)，省會(huì)一半多的商品住宅被原籍或現(xiàn)籍在省內(nèi)的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。鄭州日益增長(zhǎng)的吸引力和發(fā)展后勁吸引著鄭州市區(qū)以外的人士來(lái)鄭工作和置業(yè)。從三年來(lái)不同地域購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)占比變化情況看，“本市城區(qū)”的購(gòu)買(mǎi)比重持續(xù)下降，而來(lái)自郊縣、省內(nèi)、省外的購(gòu)買(mǎi)者占比呈現(xiàn)不同比例的上升。
　　從鄭州不同地域的購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)商品住宅的均價(jià)情況看，除“本市城區(qū)”的購(gòu)買(mǎi)均價(jià)在４２７２元／平方米之外，其他地域購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)均價(jià)都在４５００元／平方米以上，這主要是由于供應(yīng)給本市戶(hù)口的經(jīng)濟(jì)適用房拉低了“本市城區(qū)”的購(gòu)買(mǎi)均價(jià)。
　　關(guān)鍵詞：走勢(shì)
　　年內(nèi)房?jī)r(jià)不可能大漲
　　“金秋”過(guò)后是“暖冬”還是“寒冬”？２００９年的冬天鄭州市房地產(chǎn)的走勢(shì)如何？
　　引用鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)新視野工作室的部分觀(guān)點(diǎn)和數(shù)據(jù)后，鄭州市房管局有關(guān)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)投放量將穩(wěn)步增長(zhǎng)，強(qiáng)勢(shì)的賣(mài)方市場(chǎng)格局或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng)。在銷(xiāo)售方面，２００８年壓抑已久的剛性自住型需求在２００９年前９個(gè)月成交量大大擴(kuò)大后已逐漸被“消化”掉。同時(shí)，有對(duì)未來(lái)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)一步推出的預(yù)期，改善及投資型需求或?qū)⑹艿酱驌�。隨著近來(lái)國(guó)內(nèi)一些重點(diǎn)城市的成交量已出現(xiàn)走跌之勢(shì)，鄭州樓市不可能不受到影響和波及。因此，年內(nèi)鄭州樓市仍想保持月銷(xiāo)１００萬(wàn)平方米發(fā)展勢(shì)頭的難度較大，但全年商品房銷(xiāo)售達(dá)到或超過(guò)２００７年９５０萬(wàn)平方米的歷史“高點(diǎn)”仍是可以實(shí)現(xiàn)的。
　　對(duì)于市民最關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，該人士分析，在剛性需求得到逐漸釋放后，一些投資型需求將會(huì)追高跟進(jìn)，但市場(chǎng)投放不足，市場(chǎng)的可售房源減少。而適度寬松的金融政策會(huì)使開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力有所緩解，其降價(jià)促銷(xiāo)和回籠資金的壓力將會(huì)減小，這些因素都對(duì)房?jī)r(jià)有一定推漲作用。從近兩三個(gè)月開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略可以看到，經(jīng)過(guò)２００８年的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商并非像２００７年那樣大幅拉高房?jī)r(jià)，因此年內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)的可能性不大。
　　購(gòu)買(mǎi)到一套位置優(yōu)、價(jià)格低的房子，仍是不少市民的心愿。