杭州樓市再現(xiàn)懸疑

    2010年房地產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠政策是否會(huì)改變，一直是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最敏感的神經(jīng)。
    按照去年10月杭州市出臺(tái)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，凡在2008年10月14日起至2009年12月31日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，都可以享受稅費(fèi)補(bǔ)貼政策。在距離該項(xiàng)政策不到兩個(gè)月的時(shí)間里，諸方對(duì)于上述優(yōu)惠政策是否延續(xù)，仍存諸多揣測(cè)。
    揣測(cè)之余，權(quán)威的解讀仍未出臺(tái)，杭州樓市因?yàn)檫@種猜度引發(fā)的種種演變已然發(fā)生。在經(jīng)歷了2007年狂飆突進(jìn)時(shí)的興奮與眩暈，2008年失重跌落時(shí)的無(wú)助與恐懼，2009年逆轉(zhuǎn)而來(lái)的滿(mǎn)面春風(fēng)。如今，隨著優(yōu)惠政策大限即將臨近，樓市似乎又將面臨再次選擇�；蚋呖杭ぴ�，行云流
水還是起伏跌宕，一詠三嘆，對(duì)于今后的樓市走向，實(shí)在難以精確把握。
    | 政策 |
    地方政策出現(xiàn)分化趨勢(shì) 剛性、指導(dǎo)性政策或?qū)⒉⑴e
    雖然截至目前，國(guó)家層面取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問(wèn)題仍未正式定調(diào)。但湖南、吉林等省卻分別通過(guò)不同方式向外界表示，2010年當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)取消，仍將順延至2010年年底。
    上月中旬，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳臨時(shí)決定在株洲召開(kāi)促進(jìn)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，湖南房地產(chǎn)投資完成629.2億元，同比增長(zhǎng)8.8%，居全國(guó)第15位，排名同比下降2位，增速同比回落16個(gè)百分點(diǎn)。
    由此不難發(fā)現(xiàn)，投資增長(zhǎng)下降是湖南省再次提出穩(wěn)定房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的主要?jiǎng)右�。幾乎與湖南省舉行相關(guān)會(huì)議同時(shí)，包括吉林省在內(nèi)的多個(gè)省份的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳均召開(kāi)了前三季度房地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)柳青在“吉林省前三季度房地產(chǎn)形勢(shì)和保障性安居工程進(jìn)展?fàn)顩r匯報(bào)”中指出，吉林省的增長(zhǎng)主要由大中城市帶動(dòng)，特別是長(zhǎng)春市對(duì)全省的拉動(dòng)效應(yīng)明顯。部分地區(qū)的非住宅二手房交易量、交易價(jià)格處于同比下降階段。吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著開(kāi)發(fā)商投資意愿不強(qiáng)、投資信心不足等問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)在優(yōu)化投資軟環(huán)境方面、稅收和金融信貸政策支持等方面，還需要政府給予更好的支持。據(jù)此，柳青在匯報(bào)材料中表示，“建議將2008年年底出臺(tái)的吉林省穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，順延到2010年年底。”
    除了湖南、吉林兩省對(duì)外明確表示將房地產(chǎn)優(yōu)惠政策順延至2010年年底，包括安徽、內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資仍有壓力的省份，也紛紛通過(guò)各種形式提出建議，希望順延2008年底出臺(tái)的地方性扶植房地產(chǎn)政策。
    記者日前就上述問(wèn)題采訪(fǎng)中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟。陳晟表示，此前，中國(guó)指數(shù)研究院在向中房協(xié)提供的政策建議報(bào)告中提到，關(guān)于上述政策的國(guó)家層面解讀，仍需等到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)后方能定調(diào)�！暗�是據(jù)我了解的信息顯示，關(guān)于政策的制定，至少有三條是可以明確的。首先是穩(wěn)定政策預(yù)期，不要因?yàn)檎�策的變化而引起市�?chǎng)過(guò)度的波動(dòng)。其次是增加土地供給。再次則是穩(wěn)定一些城市快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，跌的也要穩(wěn)定，漲得過(guò)快也要穩(wěn)定。”
    陳晟進(jìn)一步指出，目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題仍然非常突出。今年以來(lái)，一些一線(xiàn)城市地產(chǎn)形勢(shì)非常好，但是一些二三線(xiàn)城市卻并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。其次，就結(jié)構(gòu)性而言，當(dāng)前的樓市主要表現(xiàn)為，住宅好，但是涉及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的商業(yè)地產(chǎn)，比如寫(xiě)字樓的情況仍然不如預(yù)期。由此，“我個(gè)人認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)在政策制定上不應(yīng)該一刀切，實(shí)際上，此前國(guó)務(wù)院發(fā)文中就已經(jīng)提到了這樣的問(wèn)題，就是房地產(chǎn)政策制定要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)相匹配，與當(dāng)?shù)氐腉DP運(yùn)行相匹配，因地制宜，分類(lèi)指導(dǎo)�！�
    陳晟認(rèn)為，國(guó)家層面的房地產(chǎn)政策，在有剛性的政策指導(dǎo)下，仍然需要指導(dǎo)性的政策�！皠傂哉�策和指導(dǎo)性政策同步運(yùn)行，效果才能得到顯現(xiàn)�！�
    陳晟的觀點(diǎn)也得到了其他業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的認(rèn)同。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林11月4日在“北京地產(chǎn)資信20強(qiáng)”會(huì)議上對(duì)相關(guān)媒體表示，吉林等省份自行采取順延地方性房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的做法，可能會(huì)被其他省份仿效。而從房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)上來(lái)說(shuō)，地方政府這樣做也是允許的。
    王玨林預(yù)計(jì)，2010年土地政策會(huì)更加緊縮。國(guó)家層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策在不會(huì)大幅度調(diào)整的情況下，也會(huì)微調(diào)。不過(guò)，地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策力度要比國(guó)家層面的更大�！�2010年，如果國(guó)家層面不出臺(tái)取消優(yōu)惠政策的措施，地方政府也會(huì)出現(xiàn)分化�！蓖醌k林說(shuō)，2010年可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況：有的地方政府取消了房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，有的地方政府順延了房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。
    在此背景下，人們對(duì)于杭州優(yōu)惠政策的走向更為關(guān)注。
    | 土地 |
    黑馬率先出手 大鱷姍姍來(lái)遲
    不過(guò)，到目前為止，此政策對(duì)土地市場(chǎng)的影響力似乎并不明顯。
    2009年杭州的土地市場(chǎng)在一宗迷你宅地中拉開(kāi)序幕。
    今年6月11日，杭政儲(chǔ)出（2009）6號(hào)地經(jīng)過(guò)掛牌出讓?zhuān)瑒P德置地直接加價(jià)20萬(wàn)最終競(jìng)得了這宗位于拱墅區(qū)的迷你宅地。
    讓所有的人頗感意外的是，隨著杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖。土地市場(chǎng)也在此后進(jìn)入了白熱化的爭(zhēng)奪階段。一幕幕“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)在接下去的四個(gè)月時(shí)間里得到了酣暢演繹。
    業(yè)內(nèi)人士指出，縱觀今年杭州的土地市場(chǎng)，可以用“黑馬率先出手，大鱷姍姍來(lái)遲”來(lái)形容。包括天鴻房地產(chǎn)有限公司、浙江舟山遠(yuǎn)邦置業(yè)、義烏中國(guó)小商品城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、國(guó)恒地產(chǎn)、海鹽南塘房產(chǎn)均在今年的土地市場(chǎng)上扮演著黑馬的角色�！岸�在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，六月份應(yīng)該可以說(shuō)是今年杭州土地市場(chǎng)中的分水嶺。
    隨著6月30日，欣盛房產(chǎn)豪擲29.28億一舉吞下位于申花板塊的15號(hào)、16號(hào)兩塊地開(kāi)始，眾多地產(chǎn)大鱷開(kāi)始加入地塊爭(zhēng)奪中。其后，綠城集團(tuán)拿下新華地塊、田園地塊和喜得寶地塊；濱江房產(chǎn)乘勢(shì)連續(xù)拿下黎明村地塊、草莊地塊；萬(wàn)科拿下草莊地塊；西子房產(chǎn)拿下娑婆橋地塊和南星橋地塊；萬(wàn)科南都拿下草莊地塊；保利地產(chǎn)拿下申花地塊和下沙東沿江地塊；華潤(rùn)置地拿下之江地塊。
    “在今年拿地企業(yè)中，德信可謂是當(dāng)之無(wú)愧的黑馬�！本驮趧倓傔^(guò)去的10月29日下午，經(jīng)過(guò)27輪拉鋸戰(zhàn)，27號(hào)買(mǎi)家德信集團(tuán)以53377萬(wàn)元的代價(jià)，擊敗緊緊咬著不放的17號(hào)買(mǎi)家贊成房產(chǎn)，奪得62號(hào)下沙金沙湖CBD地塊，樓面價(jià)7131元/平方米。如同一匹低調(diào)的“黑馬”，悄無(wú)聲息中，就地跑到了其他公司前面。憑借著今年拿下的4宗地，以及2007年拿下的文暉路商業(yè)地塊，再加上將售項(xiàng)目德信·早城，德信集團(tuán)在杭州的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已達(dá)6個(gè)，超過(guò)了不少杭州老牌地產(chǎn)商。
    其實(shí)，在最近幾年的杭州土地出讓現(xiàn)場(chǎng)，身為德信集團(tuán)董事長(zhǎng)的胡一平應(yīng)該可以說(shuō)是市場(chǎng)的密切關(guān)注者，眾多地塊出讓現(xiàn)場(chǎng)，均能見(jiàn)到他低調(diào)地在一旁認(rèn)真地做著筆記。對(duì)于今年集團(tuán)公司的拿地表現(xiàn)，德信集團(tuán)董事長(zhǎng)胡一平在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，之所以在今年拿下上述四宗地塊，最大的理由是因?yàn)檫@些地塊的周邊均已經(jīng)有德信開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。而這些新項(xiàng)目的整體定位均有極大的提升。由此不難發(fā)現(xiàn)，這家2006年才現(xiàn)身杭州樓市的開(kāi)發(fā)商，進(jìn)杭征途仍然采取著相對(duì)保守穩(wěn)健的風(fēng)格�！耙�?yàn)槲覀兯�拿的每一宗地塊，都是在自己熟悉的區(qū)域市場(chǎng)。九堡如此，下沙同樣如此�！钡滦偶瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
    隨著10月份杭州土地市場(chǎng)之爭(zhēng)火熱降下帷幕，以及日前宋都房產(chǎn)進(jìn)軍下沙，2009年杭州土地出讓成績(jī)已經(jīng)攀至510億元的高度。業(yè)內(nèi)人士分析指出，持續(xù)火爆的土地市場(chǎng)，仍將有望在年底掀起最大高潮。根據(jù)杭州國(guó)土資源局相關(guān)信息顯示，僅僅在12月1日、3日、8日3天的土地掛牌量，就超過(guò)了今年任何一個(gè)月的土地出讓量。據(jù)了解，12月1日、3日、8日，杭州主城區(qū)將出讓16宗934.8畝土地。在經(jīng)歷過(guò)剛剛結(jié)束的頗為平淡的下沙沿東地塊爭(zhēng)奪后，市場(chǎng)會(huì)否再次出現(xiàn)盛景仍值關(guān)注。
    | 市場(chǎng) |
    異地購(gòu)房者蜂擁而至 二手市場(chǎng)下單速度放緩
    但對(duì)杭州樓市來(lái)說(shuō)，政策卻一直主導(dǎo)著近兩年的行情變化。
    2007年，中央宏觀調(diào)控的頻繁發(fā)力、“二套房貸”政策的節(jié)節(jié)收緊，讓杭州樓市從2008年開(kāi)始陷入了1998年以來(lái)最大范圍、最大幅度的一場(chǎng)樓市逆轉(zhuǎn)。2009年，隨著優(yōu)惠政策的相繼生效，樓市又快速走暖，呈現(xiàn)出“V”形反彈。
    量?jī)r(jià)齊升，這是當(dāng)前杭州樓市最為鮮明的市場(chǎng)表現(xiàn)，哪怕是走過(guò)了傳統(tǒng)的“金九銀十”，杭州樓市在進(jìn)入11月后依舊火熱。截至11月10日下午五點(diǎn)，杭州城區(qū)住宅可售房源僅剩下4020套，而在當(dāng)日下午兩點(diǎn)曾一度跌破4000套。而在稍早之前，杭州城區(qū)可售房源曾經(jīng)探底至3987套。
    今年8月初，杭州城區(qū)住宅可售房源跌破6000套大關(guān)，在經(jīng)過(guò)三個(gè)月的補(bǔ)充與去化，如今杭州城區(qū)住宅可售房源在4000套左右大關(guān)。雖然經(jīng)歷過(guò)今年十一黃金周低迷的成交紀(jì)錄，相關(guān)媒體再次發(fā)出拐點(diǎn)論調(diào)之后，但杭州樓市卻在黃金周后再次出現(xiàn)高速去化進(jìn)程。數(shù)據(jù)顯示，從10月中旬至今，杭州城區(qū)新房成交量連續(xù)15天維持在200套以上，其中10月31日更是出現(xiàn)了高達(dá)681套的罕見(jiàn)成交量。業(yè)內(nèi)分析人士指出，開(kāi)盤(pán)量的減少以及持續(xù)多日的高成交量，造成了杭州城區(qū)可售房源再度大幅下降。
    在火熱的市場(chǎng)面前，受到市場(chǎng)關(guān)注的一批明星樓盤(pán)的供應(yīng)明顯放緩，與此形成鮮明對(duì)比的則是，一些以往受到市場(chǎng)忽視的樓盤(pán)在有限的供應(yīng)量前開(kāi)始熱銷(xiāo)。而目前仍處價(jià)格洼地的閑林板塊也開(kāi)始進(jìn)入大批首次購(gòu)房或者改善需求的購(gòu)房者的注意。
    一位剛剛前往金成竹海水韻看房的購(gòu)房者對(duì)記者表示，比較杭州其他板塊，目前的閑林板塊還仍處于價(jià)格相對(duì)便宜的階段�！耙郧笆且�?yàn)檫@里的一些配套還沒(méi)有跟進(jìn)而放棄考慮閑林，但是看來(lái)看去，一年不到的時(shí)間，我卻發(fā)現(xiàn)我只能買(mǎi)得起這里的房子。”
    相比于股市、基金、黃金等投資生財(cái)方式，在當(dāng)前，消費(fèi)者似乎更熱衷于買(mǎi)房投資的理財(cái)方式。杭州一房產(chǎn)公司高管對(duì)記者坦言，事實(shí)上，在目前的市場(chǎng)背景下，投資性的需求正被逐步放大。與此同時(shí)，在通漲預(yù)期的大背景下，今年的杭州樓市涌現(xiàn)出了更為豐富而多元的異地購(gòu)房者。
    在剛剛過(guò)去的房博會(huì)上，盡管“溫州長(zhǎng)運(yùn)旅游”的大巴仍然特別扎眼，盡管世貿(mào)會(huì)展中心門(mén)口的“浙C”牌照車(chē)輛多如牛毛，但是以往極少出現(xiàn)的“滬”字開(kāi)頭的車(chē)牌也數(shù)不勝數(shù)，同時(shí)來(lái)自山西、吉林、廣東、金華、臺(tái)州等城市的車(chē)輛也點(diǎn)綴其間�？梢哉f(shuō)，全國(guó)各地的購(gòu)房者都聚集到杭州，關(guān)注杭州樓市。和平會(huì)展中心門(mén)口的停車(chē)場(chǎng)，更是可以稱(chēng)為各地豪車(chē)現(xiàn)場(chǎng)秀了。
    “到處都在找著買(mǎi)合適的房子�！边@是一業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前市場(chǎng)表現(xiàn)最為簡(jiǎn)潔的話(huà)語(yǔ)。該業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者指出，這樣的勢(shì)頭或?qū)⒊掷m(xù)至今年年底。國(guó)都房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)郭欣對(duì)記者表示，在杭州的高端市場(chǎng)上，最近確實(shí)出現(xiàn)了以往較少出現(xiàn)的寧波、山西購(gòu)房者的身影�！艾F(xiàn)在很多寧波人覺(jué)得杭州也不錯(cuò)，因?yàn)椴簧偃苏J(rèn)為，在擁有了上海的房產(chǎn)后也應(yīng)該在杭州有一套房子�！敝劣诖饲暗纳轿髅豪习宓馁�(gòu)房故事，也在郭欣的口吻中得到證實(shí)�！拔覀円粋�(gè)山西的意向客戶(hù)，在今年六月就曾經(jīng)一口氣在錢(qián)江新城買(mǎi)下六套房產(chǎn)�！�
    至2009年12月31日將到期的房產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策離截止期還剩兩個(gè)多月，杭州二手樓市同樣出現(xiàn)一些購(gòu)房者加快交易速度，趕在年底前購(gòu)房的現(xiàn)象。但不少業(yè)內(nèi)人士指出，二手房涉及的交易稅額遠(yuǎn)比一手房高，稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將取消，刺激了最近二手房的成交量，但對(duì)一手商品房影響較小。
    上述觀點(diǎn)也得到了資深業(yè)內(nèi)人士陳列平的認(rèn)同。陳列平對(duì)記者指出，就整個(gè)房產(chǎn)投入而言，優(yōu)惠政策所涉及的優(yōu)惠在整個(gè)房?jī)r(jià)里比例還不是很大，在通漲預(yù)期的大背景下，并不足以影響消費(fèi)者的購(gòu)房決策。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于首次購(gòu)房者而言，政策的波動(dòng)仍然能夠左右不少消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。一中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，由于目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高，而可選房源又有限，雖然目前客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)并未出現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，但是下單速度卻已經(jīng)明顯比之前的8、9月份慢了不少。
    對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則指出，相關(guān)的國(guó)家或地方政策當(dāng)然能夠影響到消費(fèi)者的購(gòu)房意愿�！斑@一點(diǎn)，從2007年的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)得到驗(yàn)證�！彪p盈營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，其實(shí)一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)一直都是聯(lián)動(dòng)的�！澳壳岸�手市場(chǎng)的交易量雖然也有人為的因素，但不可否認(rèn)的是，不少下單者的普遍心理是在優(yōu)惠期間能將優(yōu)惠用足。二手市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)政策的解讀一向反映明顯，而買(mǎi)家跟賣(mài)家的博弈則同樣敏感。如果一旦取消優(yōu)惠政策，二手房市場(chǎng)或?qū)⒙氏冗M(jìn)入市場(chǎng)觀望期。一旦觀望成為一種趨勢(shì)的話(huà)，就真的成為觀望了�！�