2009北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概覽

　　市場(chǎng)概覽
　　2009年第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)需求繼續(xù)穩(wěn)步回升，內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)帶動(dòng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求躍升，大單頻現(xiàn)。盡管一些業(yè)主開始上調(diào)租金，但由于多數(shù)租賃交易發(fā)生在新項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目業(yè)主繼續(xù)調(diào)低租金以吸引及保留租戶。許多寫字樓新項(xiàng)目受國(guó)慶安檢的影響，不得不推遲入市時(shí)間。大型內(nèi)資集團(tuán)繼續(xù)在投資市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，季內(nèi)四單整售交易是極佳體現(xiàn)。北京寫字樓市場(chǎng)前景變得更為清晰，使許多在數(shù)月前因全球金融危機(jī)陷入僵局的談判獲得重啟。
　　供應(yīng)
　　北京國(guó)慶活動(dòng)和相應(yīng)的安檢升級(jí)的影響，許多寫字樓的竣工入市時(shí)間不得不推遲到年內(nèi)第四季度。季內(nèi)，無(wú)新增供應(yīng)進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，大新華航空大廈有6,500平方米再度進(jìn)入租賃市場(chǎng)。位于金融街區(qū)域的恒奧中心D座竣工，該大廈已于今年早期整售給東北證券并供業(yè)主自用。在乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)，共有3個(gè)項(xiàng)目竣工，包括金融街區(qū)域的北京外經(jīng)貿(mào)大廈和其他區(qū)域的德勝?-旋大廈、金泰國(guó)際大廈。北京市寫字樓市場(chǎng)存量擴(kuò)大至10,633,223平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.34%，同比增長(zhǎng)9.58%。其中，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量為4,389,920平方米，環(huán)比上升0.15%；乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量為6,243,303平方米，環(huán)比上升0.48%。
　　需求
　　季末，市場(chǎng)凈吸納量(包括甲級(jí)和乙級(jí))達(dá)147,393平方米，環(huán)比增加17.24%，北京寫字樓市場(chǎng)需求繼續(xù)穩(wěn)步回升。值得注意的是，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求主要受內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)拉動(dòng)，伴若干大宗租賃個(gè)案季內(nèi)成交，例如北京農(nóng)村商業(yè)銀行在金融街中心北樓整棟租賃50,000平方米及中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在中糧廣場(chǎng)租賃18,805平方米。受交易活動(dòng)的支持，北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率在2009年第三季度環(huán)比下降1.11個(gè)百分點(diǎn)至18.22%。
　　租金
　　2009年第三季度，隨著個(gè)別物業(yè)中成交案例的增多，以及對(duì)市場(chǎng)增長(zhǎng)的預(yù)期，一些項(xiàng)目的業(yè)主開始回調(diào)租金水平。然而，由于多數(shù)交易是在新完工之項(xiàng)目中成交，致使大部分現(xiàn)有項(xiàng)目業(yè)主繼續(xù)調(diào)低租金以吸引及保留租戶。因此，北京寫字樓市場(chǎng)(包括甲級(jí)和乙級(jí))總體平均凈有效租金環(huán)比下跌0.79%，跌幅較第二季度下降3.02個(gè)百分點(diǎn)。其中，東長(zhǎng)安街區(qū)域跌幅最大，環(huán)比下跌達(dá)4.20%。另一方面，CBD區(qū)域受益于成交量的增加和區(qū)域內(nèi)業(yè)主提升的期望，寫字樓市場(chǎng)(包括甲級(jí)和乙級(jí))平均凈有效租金環(huán)比上升0.12%。
　　投資
　　大型內(nèi)資集團(tuán)繼續(xù)在投資市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，對(duì)?-濟(jì)情況觸底的樂(lè)觀前景給投資者帶來(lái)信心，使許多在全球金融危機(jī)時(shí)期陷入僵局的談判獲得重啟。四宗整售交易在第三季度涌現(xiàn)本地市場(chǎng)，包括中信證券以14億元購(gòu)買瑞城中心 (論壇 新聞)寫字樓；聯(lián)發(fā)科技以7.4494億元購(gòu)買融科咨詢中心D座；西海國(guó)際中心 (論壇 新聞)的B座和C座已出售給內(nèi)資買家；中國(guó)銀行北京分行購(gòu)買西單銀座中心寫字樓，總面積約60,000平方米，成交價(jià)未披露。
　　展望
　　如前所述，北京市地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)，財(cái)政部亦表示將繼續(xù)推行積極的財(cái)政政策，促進(jìn)企業(yè)擴(kuò)大投資，增強(qiáng)居民消費(fèi)能力。本地?-濟(jì)的積極信號(hào)有望推動(dòng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)需求在未來(lái)短期內(nèi)繼續(xù)保持穩(wěn)定的回升和擴(kuò)張趨勢(shì)。第三產(chǎn)業(yè)仍然將引領(lǐng)北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其中信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、批發(fā)與零售業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)和地質(zhì)勘查業(yè)有望對(duì)辦公樓市場(chǎng)的租賃活動(dòng)在短期未來(lái)起到支撐作用。此外，政府正在采取積極的措施，引導(dǎo)主要寫字樓市場(chǎng)區(qū)域的品質(zhì)升級(jí)和轉(zhuǎn)變，海淀區(qū)政府正式發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》即為其中一例。
　　預(yù)計(jì)至2009年第四季度和2010年，北京寫字樓市場(chǎng)(包括甲級(jí)和乙級(jí))的新增供給將分別達(dá)到104萬(wàn)平方米和144萬(wàn)平方米，使總存量在目前基礎(chǔ)上升高9.74%和13.50%。盡管從二季度到三季度，北京寫字樓市場(chǎng)租金跌幅正逐漸減小，市場(chǎng)上大量的新增供給仍會(huì)繼續(xù)給眾多業(yè)主帶來(lái)壓力。高力國(guó)際預(yù)期，租金水平未來(lái)兩季內(nèi)將暫時(shí)維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。
　　到目前為止，2009年整售交易買家絕大部分為內(nèi)資企業(yè)，據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和現(xiàn)有國(guó)內(nèi)法律框架，這種情形在未來(lái)短期到中長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。即將啟動(dòng)的REITs和10月1日正式通過(guò)啟動(dòng)的新保險(xiǎn)法也將吸引更多買家進(jìn)入市場(chǎng)。
　　北京中高端商鋪物業(yè)市場(chǎng)解析
  　市場(chǎng)概覽
　　隨著工業(yè)產(chǎn)出、固定資產(chǎn)投資和商品零售額等?-濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇在2009年第三季度得到進(jìn)一步確認(rèn)。同時(shí)，歐盟及美國(guó)等世界主要?-濟(jì)體亦顯現(xiàn)出穩(wěn)定跡象，預(yù)示著本輪全球經(jīng)-濟(jì)衰退可能已接近尾聲。經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖的背景下，北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)在本季季末開始穩(wěn)定，總體租金及空置率基本與上季持平。國(guó)內(nèi)及中端國(guó)際零售商在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)積極，顯示了對(duì)2009年下半年及之后?-濟(jì)的樂(lè)觀情緒。但租戶市場(chǎng)情形并未改變，使業(yè)主在激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力下不得不繼續(xù)維持或降低租金水平。
　　供應(yīng)
　　本季唯一的新增供應(yīng)，前門一期在重新修整后于本季末正式開業(yè)，為市場(chǎng)注入80,000平方米新增供應(yīng)量。北京中高端購(gòu)物中心季末總存量由此上升至3,479,012平方米。
　　北京中高端商鋪物業(yè)市場(chǎng)的整體空置率錄得自2008年第四季度以來(lái)的首次下降，由2009年第二季度的17.67%下降0.67個(gè)百分點(diǎn)至2009年第三季度的17.00%。市場(chǎng)整體數(shù)據(jù)的下降主要可歸因于王府井，東直門和燕莎商圈的改善，上述商圈空置率分別按季下降2.37、2.85和1.92個(gè)百分點(diǎn)。其他商圈空置率亦變動(dòng)不大，最大環(huán)比增幅僅為1.2%，這一數(shù)據(jù)較2009年第二季度的最大增幅11.61%是極佳之結(jié)果。
　　需求
　　在過(guò)去兩個(gè)季度中，許多零售商們通過(guò)暫停擴(kuò)張計(jì)劃，甚至關(guān)閉業(yè)績(jī)不佳之店鋪，以應(yīng)對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。但北京作為絕大多數(shù)品牌最重要的市場(chǎng)之一的事實(shí)卻未因經(jīng)-濟(jì)低潮而改變。在更明朗的經(jīng)-濟(jì)前景鼓舞下，北京中高端商鋪物業(yè)市場(chǎng)的需求逐漸上升，有跡象顯示，本季內(nèi)部分零售商又開始重新積極為開設(shè)新店或店鋪搬遷尋求理想位置。
　　兒童娛樂(lè)是本季市場(chǎng)的亮點(diǎn)。為使業(yè)態(tài)組合多樣化以吸引更多客流量，一些購(gòu)物中心增加了兒童主題公園在業(yè)態(tài)中的比例，天線寶寶兒童娛教中心和某兒童樂(lè)園分別在華貿(mào)中心 (論壇 新聞 視頻)和富力廣場(chǎng)開設(shè)店鋪體現(xiàn)了這一趨勢(shì)。來(lái)自餐飲業(yè)的零售商依舊是租賃活動(dòng)的主力，日本AllDay’s合家歡餐廳和臺(tái)灣85度C咖啡進(jìn)入北京市場(chǎng)，以及DQ冰雪皇后、吉野家和Costa咖啡的擴(kuò)張經(jīng)-營(yíng)都是此類例子。中端國(guó)際服裝品牌依然忙于擴(kuò)張或搬遷店鋪，如ZARA、衣戀、Mango、優(yōu)衣庫(kù)和新百倫分別在北京新東安廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)、西直門嘉茂購(gòu)物中心、前門一期和大悅城簽訂了租賃合約或開設(shè)新店。
　　租金
　　2009年第三季度，北京中高端購(gòu)物中心首層平均租金上漲1.63%，至人民幣692.13元每月每平方米。但值得注意的是，這一增長(zhǎng)主要源于前門一期進(jìn)入市場(chǎng)，該樣本之租金遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。剔除該因素后，首層平均租金為人民幣654.98元每月每平方米，按季約下跌3.83%，跌幅較2009年第二季度下降0.97個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明租金下降速度已開始減緩。
　　得益于準(zhǔn)確的重新定位，建國(guó)門和中關(guān)村的個(gè)別購(gòu)物中心成為某些零售商熱衷的選址，上述兩商圈的租金被分別環(huán)比à-高0.67%和 1.76%。同時(shí)，其他商圈租金與上季持平或略有下降，環(huán)比降幅0.8%到2%不等。其主要原因在于大部分業(yè)主在市場(chǎng)穩(wěn)定初期，對(duì)于提高租金相對(duì)謹(jǐn)慎。
　　投資
　　北京商鋪物業(yè)投資市場(chǎng)自2009年初即處于停滯狀態(tài)，本季仍無(wú)整售交易發(fā)生。由于租金微幅上漲，基于可租面積的零售物業(yè)投資回報(bào)率環(huán)比上升0.11個(gè)百分點(diǎn)，至6.57%左右。
　　展望
　　中央政府強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)持續(xù)適當(dāng)寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，中國(guó)2009年GDP增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將達(dá)到8.2%到8.7%（亞洲開發(fā)銀行，2009年9月；美林證券，2009年9月）。同時(shí)，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支持截至2009年8月底，分別同比上升8.2%和9.2%（北京市統(tǒng)計(jì)局，2009年8月）。高力國(guó)際認(rèn)為，在宏觀經(jīng)-濟(jì)政策和本地居民增長(zhǎng)的消費(fèi)能力的支撐下，北京商鋪市場(chǎng)在中國(guó)農(nóng)歷新年和圣誕節(jié)前興許有一個(gè)相對(duì)樂(lè)觀的調(diào)整。
　　零售商們對(duì)市場(chǎng)有更積極的預(yù)期，但由于許多租賃活動(dòng)始于本季末，因此市場(chǎng)信心并未在第三季度的數(shù)據(jù)上得以充分體現(xiàn)。隨著更多品牌宣布在北京擴(kuò)張，如：伊麗莎白雅頓、拉夫勞倫和屈臣氏等，下一季度的租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將更加活躍。隨著零售商信心逐漸恢復(fù)，一些上兩季度新開業(yè)的購(gòu)物中心亦成功的降低了空置率，金寶匯和來(lái)福士就是其中兩例。在樂(lè)觀情緒刺激下，未來(lái)三個(gè)月整體租金水平將停止下降，一些成熟商圈租金甚至將由小幅上升。
　　北京商鋪市場(chǎng)的投資者更為多樣化，零售業(yè)巨頭，如宜家和樂(lè)購(gòu)，開始相繼通過(guò)建造自有購(gòu)物中心正式涉足商鋪市場(chǎng)。同時(shí)，許多項(xiàng)目計(jì)劃于2009年第四季度開業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)大量新增供應(yīng)。增長(zhǎng)的供應(yīng)量將為現(xiàn)有購(gòu)物中心帶來(lái)壓力，促使業(yè)主們通過(guò)各種促銷活動(dòng)，奧特萊斯和重裝等策略來(lái)保持市場(chǎng)份額。考慮到可能的供應(yīng)過(guò)剩和新購(gòu)物中心較長(zhǎng)的培育期，總體空置率在2009年第四季度將面臨上升。