二手房優(yōu)惠政策到期 引發(fā)三種猜想

　　2009年元旦，個人購買超過兩年（含兩年）普通住宅免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策正式實施。隨著年末的臨近，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策將在今年12月31日到期，屆時優(yōu)惠政策是否會再延續(xù)一段時間呢？時至今日，國家層面并未作出明確回復(fù)。
　　【前沿觀察】
　　個別省份或延續(xù)優(yōu)惠政策？
　　有報道稱，中央關(guān)于是否取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問題還未正式下定論，不過一些城市已經(jīng)按捺不住了，個別省份甚至有意將房地產(chǎn)優(yōu)惠政策延續(xù)到2010年末。
　　針對這一說法，有業(yè)內(nèi)人士持置疑態(tài)度。不過，更多的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，無論這一消息是否屬實，但某種程度說明了無論是政府，還是商家對終止優(yōu)惠政策后的樓市走向比較擔(dān)憂。
　　另據(jù)專業(yè)市場報告稱，受二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期取消的影響，一些城市的商品房交易市場出現(xiàn)下滑跡象，其中表現(xiàn)最為明顯的是大戶型產(chǎn)品。同時，各界輿論也引起了國家主管部門的關(guān)注，特別是近期收緊的貨幣政策對成交量下滑的影響。
　　南城某房地產(chǎn)商朱經(jīng)理表示，樓市走向受政策影響極力，所以延續(xù)優(yōu)惠政策也是極有可能的事情。
　　樓市調(diào)控政策或現(xiàn)分化
　　在全國房價普漲的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場調(diào)控的呼聲越來越強。那么，一些省份或城市為何急于表態(tài)呢？或許住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林的觀點某種程度解釋了這一現(xiàn)象。
　　“2010年各省房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)兩種聲音：北京等房價比較高的城市，可能會對穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策進(jìn)行微調(diào)，鼓勵提高房地產(chǎn)投資和自住型消費；湖南等二三線城市由于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇周期慢于一線城市，可能會順延2008年底的優(yōu)惠政策，或采取更為激進(jìn)的扶植性措施�！蓖醌k林在某會議上表示，整體上來看，2008年底出臺的一些全國性房地產(chǎn)優(yōu)惠措施，部分是會改變的。
　　由此可見，在信貸政策已經(jīng)做出微調(diào)的當(dāng)前，二套房貸利率及首付提高的調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)在市場上表現(xiàn)出來，即部分城市交易量開始下滑，房價快速上場勢頭得到遏制。然而，受地域、經(jīng)濟(jì)、房價和消費水平不同的影響，部分二三線城市房地產(chǎn)市場正處于剛剛恢復(fù)企穩(wěn)期，通過“一刀切”統(tǒng)一調(diào)控似乎不利于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展，因此樓市調(diào)控政策或出現(xiàn)不同的程度的調(diào)控辦法。
　　有消息稱，提出順延地方房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，包括了湖南、吉林、安徽和內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資有壓力的省份。
　　【市場行情】
　　成交量價均有下滑
　　記者從幾大代理機構(gòu)了解到，近期東莞二手樓市呈現(xiàn)出量價齊跌的苗頭。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房的普通住宅（非豪宅及別墅）的成交均價為5728元/平方米，與九月份的5889元/平方米相比，下降2.73%。在成交量和交易金額方面，成交量和交易金額分別下滑了1.64%和1.05%。
　　金信聯(lián)行林總監(jiān)認(rèn)為，二手房市場或進(jìn)入一個價漲量跌的階段，有一部分客戶將會處于觀望狀態(tài)，但一部分客戶仍然會入市，其中的關(guān)鍵點是樓市政策的調(diào)控�！按髣幼鞑缓门袛啵�但微調(diào)是肯定的，具體為二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策能否延期到明年的問題�！�
　　此外，林總監(jiān)還表示，商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%、“30%利率優(yōu)惠政策”是否會被叫停也很關(guān)鍵，從目前的樓市發(fā)展來看，營業(yè)稅優(yōu)惠截止和利率優(yōu)惠政策叫停的可能性還是比較大的，這也是近期出現(xiàn)成交量價雙雙下滑的原因之一。
　　買賣雙方焦慮情緒加重
　　隨著二手房優(yōu)惠政策倒計時的逐步臨近，買賣雙方的擔(dān)憂在市場上逐漸表現(xiàn)出來。
　　“從目前的行情來看，東莞房價上漲的空間不大，所以此時賣掉手中物業(yè)也許是個不錯的選擇。”百安中心業(yè)主王先生認(rèn)為，二手房優(yōu)惠政策的終止時間越來越近，若延續(xù)則可賣可不賣，而終止則晚賣不如早賣，因為到時將產(chǎn)生一筆不小的交易費。
　　家住莞城的黃小姐對此觀點深表認(rèn)同，她表示，交易年限調(diào)整對于出證2-5年的物業(yè)影響最大，關(guān)鍵在于業(yè)主的獲利空間縮小。如果市場再度發(fā)生逆轉(zhuǎn)，就不僅僅是交易成本問題，它造成的損失會更大。
　　據(jù)了解，受收緊二套房貸和終止二手房優(yōu)惠政策預(yù)測的影響，買賣方恐慌心理進(jìn)一步加重。
　　偉豐置業(yè)高層表示，東莞雖未出現(xiàn)“集中拋售”或“恐慌入市”的現(xiàn)象，但不代表二手房不受影響。從近段時間的上門客戶量來看，觀望的跡象還是很明顯，許多原本打算購買的消費者開始憂慮起來，置業(yè)的熱情也明顯不如前段時間。
　　觀望者逐漸增多
　　與一些“恐慌入市”購房者相比，部分消費者對政策所產(chǎn)生的影響顯得拿捏不準(zhǔn)。他們堅持把住最后的防線，不肯出手，其最大的動力和支撐仍然是對后市下跌的期盼。
　　有購房意愿的李先生表示，如果二手房優(yōu)惠政策終止，意味著所有的購房優(yōu)惠都已經(jīng)收緊，房價就失去了再度推升的消費支撐，屆時房價出現(xiàn)下滑的可能性極大。
　　另一位堅持不出手的王先生認(rèn)為，今年房價之所以能夠逆市上揚，都是因為各國要“振興經(jīng)濟(jì)”，推出了大量的救市政策，其中寬松的貨幣政策給低迷的樓市注入了活力。如今的房價已經(jīng)回升至新的高位，完成脫離了普遍老百姓的消費力，政府出臺有效的遏制房價上揚政策是很有必要的，所以個人認(rèn)為房價一定會降，堅持就是勝利。
　　從數(shù)家地產(chǎn)機構(gòu)采訪結(jié)果來看，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為二手房優(yōu)惠政策的終止可能性比較大，受政策終止的影響，房價上揚的可能性越來越小，這無形中會給房價帶來巨大的壓力，房價下調(diào)的時間會更近。
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　　【政策猜想】
　　猜想一：延續(xù)
　　房價或保持上漲勢頭
　　可能性：★★★★☆
　　2009年，經(jīng)過短暫回調(diào)的房價開始上漲，且上漲幅度驚人。高位運行的房價逐漸引發(fā)多種憂慮，如泡沫過大、脫離實際消費水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展失調(diào)等等問題。
　　隨著近期房地產(chǎn)政策釋放出收緊信號，從部分城市的二手房貸收緊到公積金優(yōu)惠政策收緊，從二套房貸的收緊到七折優(yōu)惠利率的調(diào)整等等，市場對房地產(chǎn)政策收緊預(yù)期越來越強烈。
　　有觀點認(rèn)為，二手房交易稅費優(yōu)惠政策做為眾多有效調(diào)控的政策之一，如若延續(xù)對于投資市場而言，無疑是一大利好消息，房價或保持上漲勢頭。
　　【分析】
　　首付成數(shù)、利率高低和交易年限是影響樓市的三大因素。在房價高漲的現(xiàn)階段，國家開始嚴(yán)控二套首付和利率優(yōu)惠幅度，這表明政府對房價過高已經(jīng)有所控制。如果延續(xù)二手房交易稅費優(yōu)惠政策，等同于向投資者傳遞政策“有松有緊”的調(diào)控思想，所以房漲的波動不會太大，甚至短期內(nèi)還有上漲可能性。
　　猜想二：終止
　　成交量短期上揚房價或止?jié)q回調(diào)
　　可能性：★★★★★
　　臨近年底，二手房優(yōu)惠政策進(jìn)入倒計時。受2009年樓市逆市回暖及房價極速飆升等眾多因素影響，市場普遍預(yù)期優(yōu)惠政策在到期后會被叫停。
　　在這一預(yù)期影響下，一些城市的成交量出現(xiàn)明顯反彈跡象。究其原因，目前各地房價處于高位階段，許多業(yè)主擔(dān)心市場有變而選擇套現(xiàn)，其目的無非是賣個好價錢。這一現(xiàn)象在一些高檔住宅中表現(xiàn)尤為突出，其因是總價高稅費也高，雖然可以轉(zhuǎn)嫁給買家，但也擔(dān)心優(yōu)惠政策叫停后增加出售的難度。
　　反觀買方市場，消費者由于擔(dān)心營業(yè)稅恢復(fù)后增加購房成本而積極出手，導(dǎo)致部分城市二手房市場出現(xiàn)"價平量漲"。
　　【分析】
　　終止二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策，對于賣方無疑是致命打擊，因為交易成本提高意味著獲利空間縮小。然而，對于買方而言，過度恐慌是沒有必要的，任何事情都有兩面性，終止優(yōu)惠政策雖會提高交易成本，但也會有效遏制炒樓投資和減緩房價上漲速度，甚至導(dǎo)致房價出現(xiàn)回調(diào)。
　　猜想三：局部變
　　房價下跌可能性變小
　　可能性：★★★☆☆
　　今年以來，在金融危機尚在蔓延之際，房地產(chǎn)市場率先逆市上揚。受房價增幅過快影響，國家在維持寬松的貨幣政策之余，就房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
　　據(jù)了解，在"金九銀十"剛剛謝幕不久，二套房貸再現(xiàn)收緊風(fēng)聲。如房貸利率7折優(yōu)惠或取消、貸款申請人與銀行面對面接觸，貸款申請審查加強等等。面對種種變化，房地產(chǎn)走勢變化越來越撲朔迷離。有人認(rèn)為，不管二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策選擇延續(xù)或終止，對市場的影響都是很大的。
　　對此有人建議，政策變化要有區(qū)別對待，各地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
　　【分析】
　　局部變是比較靈活的調(diào)控建議，因為每個城市的房價水平都不一樣，2009年的回調(diào)力度也不一樣。政府針對一些房價上漲過猛過快的城市進(jìn)行調(diào)整是有必要的，但對許多剛剛回升或漲幅較小的城市，采用一刀切的調(diào)控政策似乎不利于城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)回升。
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　　【各界說法】
　　政策變化難于預(yù)測
　　--啟富置業(yè)張霞
　　對于二手房交易稅費優(yōu)惠政策的延續(xù)與終止問題，張霞認(rèn)為這個不好做出評價。
　　"東莞的房產(chǎn)市場并沒有多少泡沫，目前樓市的成交量和價格的漲幅并不大。"張霞表示，這個政策對于一線城市的影響相對大一些，對于東莞并沒有什么影響。
　　張霞認(rèn)為，二手房交易稅費優(yōu)惠政策的終止對市民會有一定的影響，但并不悲觀，市民需要一個接受期。政策的調(diào)整大部分市民是知道的，市場會調(diào)整一段時間，但東莞的需求還是有的，有需求就會買，即使是政策變了，也不會像2008年那么差。
　　針對二手房交易稅費優(yōu)惠政策的影響，張霞認(rèn)為二手房貸的調(diào)整影響更明顯一些。張霞表示，銀行利率的調(diào)整是最大的阻礙，譬如市民第二次置業(yè)，第二套的利率會上浮10%，這意味著消費者要支付更多利息，對投資客影響很大。
　　究其原因，利率產(chǎn)生的利息是一個長期的支出問題，而首付提高則是短時間內(nèi)遏制了投資。通過觀察2007年的政策效應(yīng)，就能發(fā)現(xiàn)政策對二手樓市影響很大，它提升的門檻比較高，所以市民比較看重。
　　終止有利于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展
　　--金信聯(lián)行謝本寧
　　針對二手房交易稅費優(yōu)惠政策即將到期所產(chǎn)生的各種種猜測，謝本寧持可能終止的態(tài)度。
  　謝本寧從三大方面闡述了可能終止的原因。她表示，首先是這個政策主要是針對2009年，屬于一個短期的優(yōu)惠措施，目的在于鼓勵消費和穩(wěn)定下滑的房價。如今房價已經(jīng)回升，且上漲幅度很大，從社會穩(wěn)定的角度而言，國家有必要出臺相應(yīng)措施來調(diào)整。其次，市場對通貨膨脹的預(yù)期很高，許多人通過購買不動產(chǎn)避免人民幣的貶值，無形之中推高了房價，使樓市的調(diào)控越來越有必要。
　　最后就是大量的企業(yè)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，必然會產(chǎn)生炒樓的現(xiàn)象，如果不取消，房價還將繼續(xù)上漲。
　　那么終止二手房交易稅費優(yōu)惠政策將會給市場帶來什么影響呢？"出臺二手房交易稅費優(yōu)惠政策時的房價，與2009年下半年相比，高端樓盤至少漲了1000元-2000元/平方米。"謝本寧表示，終止二手房交易稅費優(yōu)惠政策，最大的影響應(yīng)該是遏制房價快速上漲，使房價處于一個相對合理的水平，確保行業(yè)的健康、平穩(wěn)和長遠(yuǎn)發(fā)展。
　　終止可能性大于延續(xù)
　　--滿堂紅楊源
　　隨著二手房交易稅費優(yōu)惠政策最后終止時間的臨近，市場上關(guān)于政策延續(xù)或終止議論越來越多。
　　對此，滿堂紅楊源表示，很難做出精確的判斷。依照當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回暖的情況來看，個人覺得六成的可能性會終止，延續(xù)的可能性相對小一點。不過一切要看經(jīng)濟(jì)，如果經(jīng)濟(jì)形勢明顯好轉(zhuǎn)，終止的機率就極大。反之，則延續(xù)。
　　"二手房優(yōu)惠政策的終止，對于市民的影響還是挺大的。"就政策終止的影響楊源認(rèn)為，很多人會產(chǎn)生較大的恐慌心理，因為二手房優(yōu)惠政策的終止會增加5.5%的營業(yè)稅。結(jié)果，就是樓價出現(xiàn)下滑，加之其他費用已經(jīng)增多（提高利息），基本上是掙不了什么錢。譬如總價50萬元的房子，增加5.5%的營業(yè)稅等總價要高出26000元，這會嚇退不少消費者。
　　此外，二手房優(yōu)惠政策的終止對于二手市場也有很大的影響，會出現(xiàn)一個過渡期。按照銷售慣例，年末一般是淡季，而年初也基本沒什么成交量，市場存在的變數(shù)極大。