2010年房地產(chǎn)火爆不用看政策的臉色

　　2010年房地產(chǎn)會(huì)很火爆，不用看政策的臉色。
　　剛結(jié)束的十月沒(méi)有遂許多人愿，房?jī)r(jià)勁漲3.9%，這應(yīng)該從一個(gè)側(cè)面提醒決策層，即將過(guò)去的一年，房?jī)r(jià)火爆，樓市火爆，不是政策的主導(dǎo)原因，更不是沉淀剛需的創(chuàng)造，而是客觀環(huán)境決定的。
　　有許多錢必須找出路，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)收縮，產(chǎn)能過(guò)剩，而且民營(yíng)企業(yè)居多，財(cái)務(wù)自由促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)資金出走，進(jìn)入到保命消費(fèi)行當(dāng)，買房是最穩(wěn)當(dāng)?shù)模?BR>　　有許多錢依然看好房產(chǎn)投機(jī)與炒房，其一來(lái)自于房?jī)r(jià)不平均，用以衡量買房水平的錢卻是等同的，因此異地投資將是未來(lái)一至兩年推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的關(guān)鍵力量；其二來(lái)自于商業(yè)地產(chǎn)的推進(jìn)，鑒于樓市政策性效應(yīng)明顯，許多開(kāi)發(fā)商調(diào)整了戰(zhàn)略，著眼于商業(yè)地產(chǎn)的操作，商業(yè)地產(chǎn)附著在樓市上對(duì)房?jī)r(jià)也有一定的推動(dòng)作用；其三實(shí)體行業(yè)利好與融資環(huán)境決定了許多早期富民將進(jìn)入純粹理財(cái)領(lǐng)域，買房成為首選，股市的波動(dòng)加劇了人們對(duì)房產(chǎn)的選擇。
　　鬧市恰好是開(kāi)發(fā)商囤地良機(jī)：
　　筆者調(diào)查了山東/湖北/重慶/陜西四省的主要城市城市規(guī)劃，總計(jì)給二十余個(gè)城市規(guī)劃中提及，截止2012年，城市化版圖擴(kuò)展面積達(dá)到50平方公里，并且這些城市的可出讓用地版圖，基本都是先做市政規(guī)劃與配套交通，然后面臨的是大批量出讓，價(jià)格相對(duì)較低，或者通過(guò)幫政府修建配套來(lái)?yè)Q地。這些地按照現(xiàn)房?jī)r(jià)參考出讓，未來(lái)將形成成熟區(qū)域的成熟產(chǎn)品，利潤(rùn)依然可觀。
　　現(xiàn)在的情形是，上市房企與國(guó)有房企及一些隱身的大房企，著眼于在主流城市打基礎(chǔ)，其他被逼走的開(kāi)發(fā)商被擠入到上述等待快速開(kāi)發(fā)的城市，而這些城市早期對(duì)財(cái)政的透支使其在未來(lái)三年面臨著土地財(cái)政的關(guān)鍵年份，相得益彰而各取所需。
　　而既往的一年，除營(yíng)業(yè)稅政有時(shí)限外，其他均是中期政策，并且除未來(lái)預(yù)期加息壓力外，基本可以斷定不會(huì)象輿論看到的出現(xiàn)到期收縮。
　　因?yàn)檫@此原因，2010年市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)于擠入的異地投資性消費(fèi)、本地結(jié)束觀望后選擇進(jìn)入的改善性消費(fèi)、農(nóng)村改革后導(dǎo)致的進(jìn)城消費(fèi)、城市基礎(chǔ)建設(shè)與舊城改造釋放的購(gòu)買力就地消費(fèi)，本身就絕對(duì)是供不應(yīng)求；再加上開(kāi)發(fā)商如上述的各取所需與各得其所，不存在狗咬狗式的直接競(jìng)爭(zhēng)，所以供應(yīng)量將有節(jié)奏地增長(zhǎng)。
　　政府促進(jìn)閑置用地的政策管制，只會(huì)導(dǎo)致低地價(jià)開(kāi)發(fā)用地以較高的容積率、較緊湊的面積、較吻合購(gòu)買力向低總價(jià)低首付形式形成市場(chǎng)的扎堆性供應(yīng)，這些針對(duì)需求量身訂制的產(chǎn)品，市場(chǎng)真空非常大，面臨著較好的市場(chǎng)。
　　綜合分析判斷，2010年的火爆不用看政策臉色，并且只要通脹環(huán)境與經(jīng)濟(jì)著陸環(huán)境沒(méi)有完全上升到穩(wěn)定狀態(tài)，并可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。