商業(yè)地產(chǎn) SOHO模式不可��！

　　近日潘總在其博客中稱“SOHO中國(guó)的商業(yè)模式是非常成功的”。 對(duì)此，筆者不敢茍同，而且據(jù)我所知，絕大多數(shù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也不認(rèn)同這樣的結(jié)論。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從大的分類上只有兩種：住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 自上世紀(jì)八十年代末期出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近二十多年來(lái)，中國(guó)大陸所滋生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)屬于住宅開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)商。 真正有實(shí)力并且有能力開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商實(shí)在是鳳毛麟角。 包括中國(guó)最早從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、排名第一的開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科，也在有過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)失敗教訓(xùn)之后，于九十年代后期宣布“做減法”退出商業(yè)地產(chǎn)，只進(jìn)行單一的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
　　按照中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)給出的商業(yè)地產(chǎn)定義，商業(yè)地產(chǎn)是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式屬于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的不同在于，商業(yè)地產(chǎn)可以為城市持續(xù)制造產(chǎn)值、利稅，并提供就業(yè)。 它是城市發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的前提和基礎(chǔ)，是城市配套設(shè)施日趨完善所依賴的、不可或缺的民間資本支持動(dòng)力。 而住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是滿足、提供城市居民居住功能需求，開(kāi)發(fā)商一次性獲利的一個(gè)階段性生產(chǎn)項(xiàng)目。 從城市長(zhǎng)期發(fā)展利益角度考慮，在住宅滿足城市居民基本需求的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)才是帶動(dòng)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石和保證。
　　但是，由于正規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求前期投入大量的資金，商業(yè)地產(chǎn)獲益的時(shí)間相對(duì)滯后，而住宅開(kāi)發(fā)是在未建好產(chǎn)品時(shí)即已從客戶方收取資金，并且獲利。 所以，絕大部分開(kāi)發(fā)商都拼命爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)住宅，而對(duì)于公建立項(xiàng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嗤之以鼻，認(rèn)為是燙手的山芋，不取輕易觸摸。
　　從政府政策角度去看，我們國(guó)家迄今為止尚沒(méi)有一個(gè)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策體系，甚至政府歸口管理部門也沒(méi)有一個(gè)專門對(duì)向商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)管理部門，相關(guān)性的法律、法規(guī)更是無(wú)從談起。 政府歷次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，記憶當(dāng)中幾乎沒(méi)有過(guò)一次是將商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)分對(duì)待，所以應(yīng)該鼓勵(lì)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常常受到莫須有的傷害，而應(yīng)該鼓勵(lì)的政策卻遲遲未見(jiàn)到出臺(tái)。 比如國(guó)外已經(jīng)很成熟的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金設(shè)立、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)稅收政策等。 更令人不可思異的是，去年下半年金融危機(jī)爆發(fā)，政府正在竭力救市的時(shí)候，北京竟然出臺(tái)了對(duì)商業(yè)物業(yè)出租加征稅收的政策。 這顯然是政策制定者缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)整體影響的認(rèn)識(shí)，與救市唱了反調(diào)。
　　前面簡(jiǎn)單說(shuō)了說(shuō)商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)的政策和行業(yè)背景，接下來(lái)我們?cè)僬f(shuō)潘總的SOHO。
　　潘總稱得上是中國(guó)地產(chǎn)教父級(jí)影響人物。 所以他說(shuō)SOHO模式很成功，這個(gè)事情在業(yè)內(nèi)的影響一定會(huì)很大。 所以，本人認(rèn)為更有必要分辯清楚SOHO的模式是好是壞，是優(yōu)是劣，是公還是母。
　　在潘總這篇博文中潘總說(shuō)SOHO中國(guó)的商業(yè)模式是：開(kāi)發(fā)商業(yè)（包括寫字樓）地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場(chǎng)銷售，統(tǒng)一出租和管理。 這句話里面就有兩處矛盾，一是開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，然后是統(tǒng)一銷售。 這樣的做法實(shí)踐證明最起碼是不完全正確的。 為什么說(shuō)是不完全正確呢？因?yàn)榕丝偸菍⑺麄兯�有的SOHO都賣出去了，從地產(chǎn)營(yíng)銷角度講甚至可說(shuō)是非常成功。 但是這種切分產(chǎn)權(quán)出售出去的商業(yè)物業(yè)，特別是商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)分散不能進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和管理，所以導(dǎo)致了大部分購(gòu)買商鋪的小業(yè)主后期經(jīng)營(yíng)陷入困境。 其中尤以SOHO尚都商業(yè)最具典型。 而寫字樓按SOHO方式出售出去之后，僅就租金來(lái)講，與周邊持有型寫字樓租價(jià)相比，租金收益也相距很大。 以下是我們《樓市》雜志市場(chǎng)調(diào)研部調(diào)取的相關(guān)對(duì)比數(shù)據(jù)，供參考
　　潘總說(shuō)這句話的第二處自相矛盾是“統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理”。 大家都知道近一年多來(lái)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的建外SOHO物業(yè)管理糾紛直至發(fā)展到斗毆的事件。 就有前幾天，潘總還專門為此事日理萬(wàn)機(jī)百忙之中抽身參加業(yè)主的討論會(huì)，并把安撫民意的果敢行為發(fā)在了網(wǎng)上。 我本人也有公司在建外SOHO辦公，以我的親身經(jīng)歷和所直接所了解的情況看，建外SOHO物業(yè)為什么會(huì)有今天這樣的不可調(diào)和的糾紛，原因就是開(kāi)發(fā)商甩給了一個(gè)不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司??賽特物業(yè)，而非自己參與管理。 至于說(shuō)是“統(tǒng)一出租”這句話，這要不就是潘總對(duì)媒體說(shuō)話太隨便慣了，說(shuō)話不嚴(yán)謹(jǐn)，要不就是您太官僚不了解實(shí)情，或是底下人欺上瞞下，不據(jù)實(shí)匯報(bào)。 您的寫字樓和商業(yè)無(wú)一保留的全都賣出去了，怎么還能“統(tǒng)一出租”呢？！
　　從我們對(duì)行業(yè)的了解來(lái)看，正是因?yàn)镾OHO模式是全部出售物業(yè)，整個(gè)商業(yè)物業(yè)因此做不到統(tǒng)一管理和出租，所以SOHO和邊上的無(wú)論商業(yè)、寫字樓，更不用說(shuō)住宅公寓相對(duì)，租金回報(bào)都相對(duì)要低。 更嚴(yán)重的是SOHO樓宇的設(shè)備設(shè)施維護(hù)都得不到保障，設(shè)備設(shè)施陳舊老化，甚至破損現(xiàn)象極為普遍，物業(yè)的保值性在這里大打折扣。
　　現(xiàn)在，我們?cè)俜祷氐缴虡I(yè)地產(chǎn)模式和理論層面來(lái)談SOHO的問(wèn)題。 真正意義的商業(yè)地產(chǎn)是不出售的、持有型的。 商業(yè)地產(chǎn)中涵蓋有商業(yè)、寫字樓、酒店等這些靠租金收益，而不是靠出售為獲益手段的物業(yè)。 潘總雖然開(kāi)發(fā)的是寫字樓和商業(yè)，但他采用了少有的全部出售的方式。 如果按物業(yè)類型區(qū)分，當(dāng)屬于商業(yè)物業(yè)，但是經(jīng)營(yíng)手段又是出售，所以從某種意義上說(shuō)，SOHO是一個(gè)難以定義的市場(chǎng)產(chǎn)品；
 　 而從SOHO在中國(guó)出產(chǎn)的政策背景角度去看，“商住”早些年出現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商為迎對(duì)市場(chǎng)和融資目的而設(shè)計(jì)的一個(gè)政策擦邊球怪胎。 在長(zhǎng)安街邊上CDB區(qū)內(nèi)按住宅立項(xiàng)，按寫字樓產(chǎn)品出售，潘總的第一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)代城SOHO獲得了營(yíng)銷成功。 運(yùn)作的精髓在于讓想買寫字樓的人，可以得到住宅的按揭貸款。 之后一段時(shí)期，市場(chǎng)上SOHO泛濫，商住樓成為許多小公司購(gòu)置物業(yè)的首選。 但是，迄今為止我們尚沒(méi)有看到哪怕是一家開(kāi)發(fā)商把SOHO運(yùn)營(yíng)管理的工作做好，許多小公司在歷經(jīng)創(chuàng)業(yè)期艱苦發(fā)達(dá)之后，都選擇遷出了商住樓尋找新的物業(yè)。 任何物業(yè)租客如果不穩(wěn)定，租客流動(dòng)性大，租價(jià)一定會(huì)受影響，這也是大部分SOHO租金低于同地區(qū)正規(guī)寫字樓租金的一個(gè)重要原因。
 　 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)初期二十年左右的發(fā)展積累，現(xiàn)在需要行業(yè)整體再提升一個(gè)高度。 而這個(gè)提升高度的一個(gè)標(biāo)志，就是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要逐步成為行業(yè)發(fā)展主導(dǎo)的方向。 特別是京、滬、廣、深這樣的中心城市。 這些中心城市由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)要早，市區(qū)內(nèi)大部分可供開(kāi)發(fā)用地已基本用盡，房?jī)r(jià)也已被推高至極致，未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主流項(xiàng)目產(chǎn)品一是商業(yè)地產(chǎn)，一類就是高端住宅。 從這一點(diǎn)意義上看，包括萬(wàn)科在內(nèi)的純粹住宅開(kāi)發(fā)商遲早要面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。 五年之內(nèi)我們將可以看到，真正主導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的將會(huì)是萬(wàn)達(dá)、中糧這樣的具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)。
 　 從房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)作來(lái)看，近年房地產(chǎn)企業(yè)如火如荼上市。 拋開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)上市對(duì)于股地拉扯現(xiàn)象的助推作用不提，單就商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，上市肯定有益于商業(yè)地產(chǎn)的增量實(shí)現(xiàn)以及減緩商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的壓力。 由于上市公司有穩(wěn)定業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流的業(yè)績(jī)指標(biāo)壓力，上市開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)相對(duì)增多持有出租型物業(yè)開(kāi)發(fā)投資和自留商業(yè)物業(yè)比例，持有和長(zhǎng)期收益的機(jī)制基礎(chǔ)，無(wú)疑客觀上會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商提高加大物業(yè)投入，從物業(yè)的經(jīng)營(yíng)上爭(zhēng)取管理效益。 從而形成物業(yè)的良性循環(huán)，保證物業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期保值升值。
 　 就SOHO中國(guó)的運(yùn)作來(lái)說(shuō)，我也認(rèn)為由出售轉(zhuǎn)為持有出租將是其發(fā)展的生路所在。 原因一是事實(shí)驗(yàn)證SOHO的銷售成功，但管理運(yùn)營(yíng)并不成功，而且這樣對(duì)小業(yè)主的利益有嚴(yán)重?fù)p害；二是SOHO中國(guó)現(xiàn)已上市，老潘完全沒(méi)有必要象王石那樣為實(shí)現(xiàn)股東年回報(bào)指標(biāo)，天天撅著屁股融資儲(chǔ)地，要知道十年之后真正地產(chǎn)商的美日子一定是萬(wàn)達(dá)王健林，而不是萬(wàn)科王石，潘總您現(xiàn)在年近五十，怎么也不能六十歲了還整日介去給這SOHO那SOHO擺平糾紛的事吧！
　　算啦，聽(tīng)聽(tīng)也許是您底下人的勸，快踏踏實(shí)實(shí)轉(zhuǎn)正做點(diǎn)真正的商業(yè)地產(chǎn)吧。 雖然我也相信隨90后出道兒的都來(lái)了，SOHO一族只會(huì)增多不會(huì)減少，但是房地產(chǎn)的SOHO早晚是要壽終正寢的……給點(diǎn)建議，請(qǐng)潘總千萬(wàn)別介意！