保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格或受影響

　　《保險(xiǎn)法》修訂的初衷是為中國的保險(xiǎn)資金拓寬投資渠道，優(yōu)化保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債，降低投資營運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　2009年以來，上海乃至全國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲，商品住宅市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，除崇明外，上海房?jī)r(jià)全面進(jìn)入萬元時(shí)代。在這一背景下，2009年2月修訂的，于10月1日起施行的《保險(xiǎn)法》第106條允許保險(xiǎn)公司的資金投資不動(dòng)產(chǎn)，并授權(quán)國務(wù)院保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)制定保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用的具體管理辦法。關(guān)于保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)及其對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響的討論一時(shí)之間不絕于耳，各種觀點(diǎn)林林總總，不一而足。
　　實(shí)質(zhì)上，從世界范圍來看，各國并不禁止保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是出于保險(xiǎn)業(yè)自身的良性運(yùn)作和保險(xiǎn)的基本宗旨，對(duì)保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)的投資比例限額占其資金總額的比例作出一定的限制性規(guī)定。然而，在近期我國房地產(chǎn)投資收益巨大的光環(huán)下，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域及其所帶來的影響，更是成為社會(huì)各界的熱門話題。
  　保險(xiǎn)資金會(huì)炒作房地產(chǎn)
　　優(yōu)化資產(chǎn)管理以及保險(xiǎn)資金的保值增值，是保險(xiǎn)業(yè)良性發(fā)展必要而關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。因而，保險(xiǎn)資金向收益較高的行業(yè)和領(lǐng)域進(jìn)行投資，也是保險(xiǎn)業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)，保證保險(xiǎn)資金的保值增值的必然要求。
　　因而，在2009年2月對(duì)保險(xiǎn)法進(jìn)行修訂時(shí)，在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健運(yùn)用，安全性”的基本原則的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大了保險(xiǎn)資金的投資范圍，允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。但是，需要強(qiáng)調(diào)的是，《保險(xiǎn)法》修訂的初衷只是要為中國的保險(xiǎn)資金拓寬投資渠道，優(yōu)化保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債，降低保險(xiǎn)公司投資營運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)，增加長(zhǎng)期收益，而不是鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金去炒作房地產(chǎn)。
　　從目前社會(huì)對(duì)此事的關(guān)注分析，媒體顯然已經(jīng)誤讀了《保險(xiǎn)法》修訂的用意，將公眾的注意力誤導(dǎo)向保險(xiǎn)資金炒房地產(chǎn)這個(gè)讓公眾憂慮的話題。這不僅不符合《保險(xiǎn)法》的立法初衷，更和即將出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》本意背道而馳。
　　盡管有各種報(bào)導(dǎo)稱《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》將隨著10月1日保險(xiǎn)法的實(shí)施而出臺(tái)，但中國保監(jiān)會(huì)副主席李克穆在10月27日表示,《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》出臺(tái)沒有時(shí)間表。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例、領(lǐng)域、風(fēng)險(xiǎn)管理等各種具體的規(guī)則仍是空白。因而，盡管之前平安保險(xiǎn)、中國人壽等已經(jīng)通過信托公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，但在樓市表現(xiàn)活躍的只是少數(shù)幾家保險(xiǎn)巨頭，而更多的保險(xiǎn)公司并沒有投資房地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)，短期之內(nèi)還將是觀望，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂幸粋�(gè)時(shí)間過程。
　　商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格或受影響
　　對(duì)于保險(xiǎn)資金所涉及的房地產(chǎn)領(lǐng)域，大多數(shù)專家學(xué)者的認(rèn)識(shí)基本一致，即保險(xiǎn)資金流入一般會(huì)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較小而回報(bào)穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)，如果政府支持，也可能進(jìn)入經(jīng)適房等保障類住房建設(shè)，主要包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)四類。在保監(jiān)會(huì)的具體規(guī)章的征求意見稿中也明確規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得參與一級(jí)土地開發(fā)、參與住宅類商品房的開發(fā)和銷售、提供無抵押、無擔(dān)保的債權(quán)融資。所以，即使千億保險(xiǎn)資金流入樓市，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)短期內(nèi)影響很小，但從中長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)活躍度會(huì)上升，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格因此也會(huì)出現(xiàn)一定幅度上漲。
　　另外，對(duì)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)也應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。雖然我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“泡沫破裂論”和“房地產(chǎn)危機(jī)論”之爭(zhēng)，但是整體上，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)近期并未遇到過真正的危機(jī)，所謂的“泡沫”也沒有破裂，反而今年以來，房?jī)r(jià)隨著“地王”頻出和熱錢的不斷涌入而水漲船高，國內(nèi)的樓市一直是房產(chǎn)商“一邊獨(dú)大”，購房者往往處于絕對(duì)的弱勢(shì)地位，樓市賣方市場(chǎng)格局非常明顯。
　　監(jiān)管保險(xiǎn)資金投資房產(chǎn)
　　任何市場(chǎng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)必然蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，房?jī)r(jià)正成為金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)商們合力吹出的泡沫。美國次級(jí)按揭貸款所引發(fā)的金融風(fēng)波尚未平息，切不可被我國如今過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)沖昏了頭腦。危機(jī)的降臨，泡沫的破裂，從來不會(huì)有預(yù)先的通知，而往往最瘋狂的時(shí)候已經(jīng)是最危險(xiǎn)的時(shí)候。因而，對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，投資房地產(chǎn)領(lǐng)域仍然必須堅(jiān)持謹(jǐn)慎、安全的原則。
　　從法律的角度，保監(jiān)會(huì)在制定《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》時(shí)，應(yīng)當(dāng)以有效防范和控制風(fēng)險(xiǎn)為前提，建立完善的法律制度，對(duì)投資主體、投資方向和范圍、保險(xiǎn)資金的投資比例以及投資模式等都做出明確規(guī)定，尤其是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格禁止保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和炒作樓盤。因?yàn)樵诒１O(jiān)會(huì)的規(guī)章出臺(tái)之前，各大保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司已經(jīng)在緊鑼密鼓地進(jìn)行布局，比如，今年5月中國人保與金融街（000402）簽下100億元的地產(chǎn)合作項(xiàng)目，顯然絕對(duì)不會(huì)將投資方向限定在指定的四大領(lǐng)域。
　　在房地產(chǎn)開發(fā)的巨大經(jīng)濟(jì)利益誘惑面前，一些保險(xiǎn)公司可能過分地夸大了保險(xiǎn)的投資功能，忘記或某種程度上忽視了保險(xiǎn)的最基礎(chǔ)的分散風(fēng)險(xiǎn)的功能。因此，對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言，不僅需要在立法中明確進(jìn)行規(guī)定，使得“有法可依”，更主要的是要在規(guī)章出臺(tái)之后，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管和執(zhí)法，做到“有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”，尤其要防止保險(xiǎn)公司采用變通、規(guī)避以及所謂的“創(chuàng)新”等各種方法變相投資房地產(chǎn)開發(fā)和炒樓的行為。
　　國有獨(dú)資、控股的保險(xiǎn)公司，由于在公司治理等方面尚存在一定的問題，在投資房地產(chǎn)的問題上，不僅僅應(yīng)當(dāng)建立激勵(lì)機(jī)制，更應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的約束機(jī)制和問責(zé)機(jī)制，嚴(yán)格科學(xué)決策，避免長(zhǎng)官意志和恣意妄為。（作者系上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院法學(xué)院副院長(zhǎng)）