市場(chǎng)、口碑、利益：二套房貸政策要一箭三雕？

　　高高在上的房?jī)r(jià)與節(jié)節(jié)攀升的GDP數(shù)據(jù)，似乎在告訴我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策快要走到盡頭了。
　　但房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策總是以一廂情愿的美妙猜測(cè)居多，監(jiān)管層的辟謠與澄清成為常態(tài)。就在越來(lái)越多的銀行加入收緊二套房貸的行列時(shí)，11月8日，《華夏時(shí)報(bào)》卻報(bào)道，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)首套房和改善型購(gòu)房利率優(yōu)惠政策要取消、契稅和營(yíng)業(yè)稅減免取消等傳聞，“記者從銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士處了解到，目前并沒(méi)有取消首套房和改善型購(gòu)房的利率優(yōu)惠政策”。
　　民眾永遠(yuǎn)都要猜謎，而監(jiān)管部門永遠(yuǎn)都是正確的。7月17日，銀監(jiān)會(huì)披露銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上的講話，其中明確表示要控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。在銀監(jiān)會(huì)此后召開(kāi)的第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在講話中明確提出，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖，要求商業(yè)銀行要落實(shí)與借款人的“面談”、“面簽”制度，并嚴(yán)防住房按揭貸款中的“四假”等違規(guī)行為。
　　確實(shí)，銀監(jiān)會(huì)從未承認(rèn)他們?cè)��?jīng)放松二套房貸。7月23日，監(jiān)管機(jī)構(gòu)再發(fā)聲明強(qiáng)調(diào)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸政策沒(méi)有調(diào)整，始終要求商業(yè)銀行堅(jiān)持執(zhí)行40%及以上的首付比例。銀監(jiān)會(huì)禁令中明確指出，只有改善型住房的二套房貸方可享受比照一套房貸的優(yōu)惠，銀行不得對(duì)此有延伸。
　　巨大的漏洞在于，銀監(jiān)會(huì)并沒(méi)有對(duì)何謂“改善型”住房打上“補(bǔ)丁”，因此，在今年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)GDP以來(lái)，各家銀行對(duì)“改善型”住房進(jìn)行了含義最寬泛的解讀，結(jié)果就是，最終市場(chǎng)上幾乎所有的二套住房都與首套住房一樣，享受到了優(yōu)惠的利率政策，即個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。而從7月以后，隨著房貸收緊，各家銀行再次作出各自解讀。交通銀行總行稱，從11月1日起，交通銀行二套房的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)也從個(gè)人為單位變成以家庭為單位來(lái)審核，而招商銀行等出現(xiàn)不同地區(qū)、不同客戶可以議價(jià)的情況。
　　把改善型住房的定義公諸于眾不就可以了嗎?如此簡(jiǎn)單的一件事，非要弄得云山霧罩，無(wú)比復(fù)雜，使市場(chǎng)預(yù)期格外混亂，開(kāi)發(fā)商與銀行的關(guān)系成為決定是否享受優(yōu)惠利率的關(guān)鍵。
模糊政策對(duì)誰(shuí)有利?
　　一對(duì)政府調(diào)控有利，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下挫影響投資與內(nèi)需時(shí)，監(jiān)管層可以對(duì)銀行的“寬泛解讀”眼開(kāi)眼閉，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為解決中國(guó)地方政府收入的“良藥”，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資、帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)投資的中樞;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一年之內(nèi)在某些城市上漲50%以上，監(jiān)管層則強(qiáng)調(diào)改善型住房與二套房不可同日而語(yǔ)，再次關(guān)上二套房?jī)?yōu)惠利率的閘門。
　　二對(duì)監(jiān)管層有利，當(dāng)社會(huì)譴責(zé)房地產(chǎn)泡沫時(shí)，監(jiān)管層可以一而再、再而三地澄清，他們從未放松二套房貸，是基層分支行解讀有誤;如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)處于緊縮、而資本市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖妨礙財(cái)富效應(yīng)之時(shí)，監(jiān)管層則會(huì)與銀行達(dá)成放松貸款的默契。事實(shí)上，熟悉中國(guó)銀行業(yè)鐵腕監(jiān)管的人都清楚，監(jiān)管層對(duì)銀行掌握生殺之大權(quán)，銀行高管絕不敢拿自己項(xiàng)目審批當(dāng)兒戲。
　　三對(duì)銀行與房地產(chǎn)商有利。對(duì)于銀行而言，房地產(chǎn)貸款仍是壞帳率較低的優(yōu)質(zhì)貸款，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫崩潰之前，房貸是銀行重要的生財(cái)之道。誰(shuí)都知道，年初是銀行發(fā)放貸款的高峰期，以便收獲一年的利息，央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，一季度房地產(chǎn)貸款余額新增3364億元，新增房地產(chǎn)貸款中，開(kāi)發(fā)貸款占比為65.93%。這一數(shù)字較去年升幅明顯，2008年新增房地產(chǎn)貸款中開(kāi)發(fā)貸款的占比僅為34%，四大國(guó)有控股銀行是貸款主力。也就是說(shuō)，該貸的都貸了。
　　目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款雖然有所下降——9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源單月數(shù)增長(zhǎng)平穩(wěn)，達(dá)到77.9%，來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的資金來(lái)源增速迅速下滑，已經(jīng)回落到56.9%，是連續(xù)第二個(gè)月下降。但是大型房地產(chǎn)企業(yè)不缺錢，9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)自按揭貸款部分同比增長(zhǎng)高達(dá)332%，再次創(chuàng)下歷史新高。也就是說(shuō)，通過(guò)銀行寬松的按揭貸款，開(kāi)發(fā)商從熱情的購(gòu)房者那里得到了資金，銀行與開(kāi)發(fā)商是同一利益鏈上的螞蚱。最典型的例子是，興業(yè)銀行等房貸占比較高的股份制銀行今年將取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。
　　監(jiān)管層想走市場(chǎng)化之路，就不應(yīng)該害怕亮明觀點(diǎn)，比如，明確讓銀行獲得一定的貸款自主權(quán)，可以繼續(xù)通過(guò)優(yōu)惠利率拉住VIP客戶，以大客戶彌補(bǔ)中小客戶的流失;如果監(jiān)管層想擠壓房地產(chǎn)泡沫，就有必要明確改善房的概念，以鐵腕整治目前的混亂格局。
　　既想要市場(chǎng)，又想要口碑，更想要利益，未免太貪心、太沒(méi)有責(zé)任信用意識(shí)了。