廣州商鋪房?jī)r(jià)租金比報(bào)告 珠江新城商鋪有泡沫

　　廣州未來大型零售商業(yè)中心勢(shì)頭勁猛，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)短期將面臨困難。廣州市國(guó)土房管局日前新鮮出爐的《廣州市房屋房?jī)r(jià)租金比研究報(bào)告———典型商業(yè)樓盤篇》顯示，廣州市中心六區(qū)新建商鋪成交均價(jià)整體走勢(shì)相對(duì)波動(dòng)不大，北京路步行街商鋪以30萬元/平方米左右售價(jià)傲視全城。報(bào)告還特別指出，今明兩年廣州超過100萬平方米的大型商業(yè)物業(yè)集中供應(yīng)，扎堆天河體育中心周邊和珠江新城，短時(shí)間供應(yīng)過大需防止市場(chǎng)飽和的風(fēng)險(xiǎn)。
　　個(gè)別大型零售商場(chǎng)跌破發(fā)售價(jià)
　　報(bào)告分析，廣州各區(qū)新建商鋪成交均價(jià)呈現(xiàn)以中心城區(qū)為高點(diǎn)，向外圍邊緣區(qū)遞減的特征。其中，作為廣州老城區(qū)的越秀區(qū)和荔灣區(qū)新建商鋪價(jià)格一直高企，1995年-2009年新建商鋪均價(jià)約6700-29000元/平方米。
　　盡管住宅房?jī)r(jià)高漲，但2005年-2009年，廣州大型零售商場(chǎng)的“房?jī)r(jià)租金比”卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，毛回報(bào)率由7%上升至10%。主要原因是個(gè)別商場(chǎng)的售價(jià)有所下調(diào)，而租金相對(duì)保持平穩(wěn)。如北京路現(xiàn)時(shí)的三大商場(chǎng)廣百新翼、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)，首層售價(jià)在7萬元至18萬元/平方米之間，但由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況不理想，現(xiàn)時(shí)的售價(jià)已低于發(fā)售初期的價(jià)格。
　　而廣州主要商業(yè)街的房?jī)r(jià)租金比走勢(shì)則較為平穩(wěn)，主要集中在140至150之間，毛回報(bào)率在8%至9%之間。從典型個(gè)案看，北京路、農(nóng)林下路投資回報(bào)率較高。報(bào)告提供的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)時(shí)北京路步行街的商鋪售價(jià)在30萬元/平方米左右，天河南商業(yè)街商鋪售價(jià)也高達(dá)13萬元/平方米。
　　郊區(qū)社區(qū)鋪扎堆致均價(jià)走低
　　報(bào)告顯示，廣州市中心六區(qū)新建商鋪成交均價(jià)整體走勢(shì)相對(duì)波動(dòng)不大。廣州市中心六區(qū)新建商鋪成交均價(jià)從2005年的1.3萬元/平方米，下降至2006年-2008年的每平方米1.1萬元左右。而近幾年廣州商鋪價(jià)格走低，主要是成交商鋪以價(jià)格低廉的社區(qū)商鋪為主，尤其是近郊區(qū)域如番禺、花都等均有大量社區(qū)商鋪成交。另外，2007年底爆發(fā)的金融危機(jī)也是造成去年商鋪價(jià)格下降的原因。
　　在社區(qū)商鋪方面，老城區(qū)和天河核心區(qū)的社區(qū)商鋪售價(jià)較高，首層商鋪的售價(jià)可達(dá)5萬-8萬元/平方米，其次是海珠區(qū)以及天河?xùn)|一帶商鋪。雖然珠江新城區(qū)域整體商業(yè)成熟度仍不高，但受區(qū)域投資前景的影響，社區(qū)商鋪房?jī)r(jià)租金均比較高，首層售價(jià)在7萬元/平方米以上。像星匯園和南國(guó)花園的比值均超200。按照?qǐng)?bào)告的指標(biāo)，房?jī)r(jià)具有一定的泡沫成分。
　　據(jù)介紹，廣州主要社區(qū)商鋪毛回報(bào)率在5.5%-6.5%之間，回報(bào)率相對(duì)最低。主要原因是社區(qū)商鋪的售價(jià)定位略高。
　　報(bào)告指出，2009年-2010年，廣州將迎來大型商業(yè)物業(yè)集中供應(yīng)的高峰期，總體供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過100萬平方米，其中主要分布在天河區(qū)的體育中心周邊和珠江新城�！按笮土闶凵虡I(yè)中心對(duì)于建設(shè)和改造升級(jí)廣州商業(yè)功能區(qū)將發(fā)揮重要作用，但短時(shí)間供應(yīng)過大需防止市場(chǎng)飽和的風(fēng)險(xiǎn)。”
　　■名詞解釋
　　房?jī)r(jià)租金比
　　“房?jī)r(jià)租金比”是指每平方米的房?jī)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報(bào)。
　　對(duì)于商鋪物業(yè)，現(xiàn)時(shí)大多認(rèn)為合理的投資回報(bào)率一般在6%-8%，其對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)租金比大約在110-150之間。若房?jī)r(jià)租金比大于200時(shí)，房?jī)r(jià)具有一定的泡沫成分。