廣州最貴商鋪調查：北京路每平方米20-30萬

　　廣州市房地產租賃管理所公布今年不同商鋪房價租金比
　　廣州哪種商鋪租金回報率最高？廣州市房地產租賃管理所發(fā)布的研究報告顯示，傳統(tǒng)商業(yè)街仍是投資首選，投資回報率可達到9%~12%。
　　廣州最貴的商鋪在哪里，哪些地段的商鋪投資回報率最高？記者昨日從廣州市房地產租賃管理所發(fā)布的《廣州市房屋（商業(yè)樓盤）房價租金比研究報告》上獲悉，北京路步行街的商鋪售價依舊傲視全城，售價高達20萬~30萬/平方米，而投資回報最高的，也仍然在傳統(tǒng)的商業(yè)街，可達到9%~12%。相對來說，社區(qū)商鋪投資回報率較低，僅在5.5%~6.5%之間。
　　報告顯示，2001年~2009年上半年，廣州十區(qū)商鋪批準預售面積共509萬平方米，其中中心六區(qū)290萬平方米，分區(qū)來看，花都、天河、番禺和海珠的供應量最大，成為近年來商業(yè)發(fā)展最快速的區(qū)域。新建商鋪均價越秀、荔灣最高，達到6700~29000元/平方米，其次為天河、海珠。
　　二手商鋪售價最高的還是在北京路周邊，其中北京路步行街售價在20萬~30萬元/平方米，光明廣場、廣百新翼售價在7萬~18萬元/平方米。社區(qū)商鋪以天河區(qū)較高，主要大型社區(qū)售價在3萬~7萬元/平方米，海珠在3萬~5萬元/平方米。而專業(yè)市場商鋪售價普遍較高，特別是越秀區(qū)的一些知名專業(yè)市場，首層售價在6萬~15萬元/平方米。
　　傳統(tǒng)商業(yè)街
　　天河南商鋪租售價一路上升
　　傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪仍是商業(yè)價值最高的物業(yè)。比如北京路和上下九步行街首層商鋪月租金在20萬~30萬元/平方米，多年保持堅挺。2005~2009年，廣州主要商業(yè)街房價租金比走勢平穩(wěn)，主要集中在140~150之間，毛回報率多在8%~9%，最高可達12%。從房價租金比來看，北京路商業(yè)街首層維持在100~125之間，毛投資回報率在9%~12%；天河南商業(yè)街租售價格一路上升，首層租售比在130~175之間，毛投資回報率在6%~9%。
　　社區(qū)商鋪
　　投資額小但回報率較低
　　廣州主要社區(qū)商鋪2005~2009年的房價租金比走勢較為平穩(wěn)，毛回報率在5.5%~6.5%之間，是各種商業(yè)形態(tài)中回報率最低的。主要原因是社區(qū)商鋪的售價大多基于未來租金持續(xù)增長的預期上，售價定位略高。也就是說，開發(fā)商在出售時，已透支了社區(qū)商鋪的升值利潤。同時，郊區(qū)樓盤社區(qū)商鋪的房價租金比比老城區(qū)社區(qū)鋪的高。
　　大型商場商鋪
  　中華廣場荔灣廣場是投資首選
　　數據顯示，大型零售商場在2005年~2009年期間的房價租金比呈現(xiàn)下降趨勢，顯示投資回報率有所上升，毛回報率由7%上升至10%。主要原因是個別商場的售價有所下調，而租金相對保持平穩(wěn)。而房價租金比在160~120之間，顯示廣州大型商場房價租金比處于合理的水平。
　　哪些商場鋪最適合投資？統(tǒng)計顯示，中華廣場和荔灣廣場兩個成熟商場房價租金比相對平穩(wěn)，且呈現(xiàn)上升趨勢。如中華廣場2008年、2009年房價租金比都維持在127，荔灣廣場從159微升至169。
　　盡管光明廣場、名盛廣場等商場鋪房價租金比下降，但這是因為其商鋪售價下降了，租金不變，而導致比例下降。所以，房價租金比下降的商場有時并不一定是投資首選。
　　專業(yè)市場商鋪
　　受國際及國內經濟影響大
　　廣州部分專業(yè)市場首層商鋪2005~2009年的租售比走勢較為平穩(wěn)，主要集中在115~150之間，毛回報率在7.5%~10%之間。
　　專業(yè)市場商鋪一般面積不大，但是一旦商場經營成熟，租金和售價都會翻倍地增長。如白馬、天馬服裝批發(fā)市場、一德路海鮮批發(fā)市場、萬菱廣場等專業(yè)市場首層商鋪售價都超過10萬元/平方米，商鋪價值甚至超過街鋪。
　　但是，專業(yè)市場商鋪受國際及國內經濟影響很大。如2008年受國際金融危機影響，廣州大部分專業(yè)市場商鋪空置率上升，租金下降。特別是2008年10月以來，商鋪投資需求下降70%，市場鋪租金平均下降10%以上，整體營業(yè)額下降15%以上，商戶關閉退檔率在5%左右。