商業(yè)地產(chǎn)很難獨善其身

目前市場遭遇的品牌撤店危機是否說明還能將商業(yè)地產(chǎn)看成是一個“避風(fēng)港”？

　　商業(yè)地產(chǎn)是跟經(jīng)濟息息相關(guān)的,很難獨善其身。市場不好,誰都受影響。商業(yè)競爭也會激烈,很多品牌的開店計劃會受影響,那么招商就會受影響,所以主要是看開發(fā)商有沒有這個能力去做。

　　如果已經(jīng)持有商業(yè)和寫字樓,會相對穩(wěn)定些,人們總是要消費的。但是這也要看經(jīng)濟調(diào)整期的長短。因為商業(yè)這一塊對資金的占有尤其是前期是非常大的,資金回籠是漫長的,需要一年時間的積累。

近來關(guān)于“抄底”的論調(diào)已經(jīng)從住宅地產(chǎn)蔓延至商業(yè)地產(chǎn),這是否說明金融海嘯的危機已經(jīng)逐步滲透至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？

　　所謂抄底大概是說在房價相對低迷時買進優(yōu)良資產(chǎn)。目前國內(nèi)整體經(jīng)濟在下行中,企業(yè)經(jīng)營狀況轉(zhuǎn)壞,公司擴張速度放慢,零售商開店計劃也受影響。

　　但不同區(qū)域的表現(xiàn)肯定會有所不同。比如,CBD所受影響會比較大。商業(yè)房地產(chǎn)的需求減弱會使得租金下降,而投資者回報率要求上升,從而使商業(yè)地產(chǎn)的資本值下降,而對于中長線看好中國經(jīng)濟的買家而言2009年不失為出手的時機;另外,未來供應(yīng)量比較大的區(qū)域受的沖擊將比較大。

　　從中長線而言,地理位置良好、定位準(zhǔn)確、設(shè)計及軟硬件品質(zhì)出眾的項目,其抗風(fēng)險能力比較高,下行的空間存在但相對較小。

　　從另一個角度看,在競爭激烈的環(huán)境下,業(yè)主方將需要對其產(chǎn)品定位進行更多的思考及探討,針對目標(biāo)客戶的需要及市場的變化,為產(chǎn)品注入新的元素及創(chuàng)意,從而使自己的項目在競爭中脫穎而出。

　　這是否表示商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)到了拐點處甚至已經(jīng)見底？

　　:明年上半年可能會更困難些,因為市場需要有個消化的過程。但從長遠看,我覺得中國的經(jīng)濟不會走向長期的衰退。

　　相信目前的狀況是短暫的,一兩年的調(diào)整后,肯定會有一個逐步回暖的情況出現(xiàn)。

　　有實力的開發(fā)商應(yīng)該會先機而動,在一個可以討價還價的時間段出手。至于說最低點,在市場是很難買到最低的,理論上可以,實際操作很難。

　　在目前這樣的調(diào)整階段,商業(yè)地產(chǎn)需要怎么做才能找到自己新的增長點？

　　商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售地產(chǎn)的成功在于差異化經(jīng)營。比方說目前的購物中心,許多品牌都是雷同的。

　　但總有些品牌是其他沒有的,比如一些新興的品牌,或從海外引進的品牌。尤其是目前的狀況,海外的零售商可能更為疲弱一些。也許中國是它們的一個新的增長點。這就是一個潛在的方向。

　　另外,今天的消費者去逛商場,已經(jīng)不單純是為了“買東西”,消費者除了考慮地理位置的便利程度外,同時也考慮項目形象與定位、購物環(huán)境及氣氛營造、購物空間及動線編排、業(yè)態(tài)品牌組合、運營管理水平、推廣及促銷活動等因素。

　　業(yè)主方要在逆境中求突破,就必須把管理及服務(wù)做精做專做細,比如:引進市場上獨一無二的新的品牌,改善購物環(huán)境如對物業(yè)進行翻新及優(yōu)化購物動線,提高物業(yè)及設(shè)施管理的水平。霍星辰