珠江新城寫字樓重出生天？恐怕為時(shí)過(guò)早

　　從2009年至2011年，珠江新城將會(huì)迎來(lái)一輪供應(yīng)高潮，除一直在緊張招商中的西塔、保利中心、高德置地等項(xiàng)目之外，匯美大廈、珠江城、利通廣場(chǎng)等項(xiàng)目也將陸續(xù)亮相市場(chǎng)。
　　據(jù)知名國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕研究，在維持了兩年需求低迷寫字樓市場(chǎng)將會(huì)在2010年上半年正式復(fù)蘇，而寫字樓的供應(yīng)量大概2010年下半年開(kāi)始逐步放量。
預(yù)計(jì)2010年底，寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)超出吸納量4倍，截止至2011年底，廣州寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)超于吸納量的7-8倍！而目前廣州寫字樓供求比大約在1.1：1，尚屬于較健康的水平。
　　進(jìn)入高速發(fā)展階段的珠江新城面臨著一個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰，是否存在足夠的對(duì)應(yīng)需求成為市場(chǎng)上最大的疑問(wèn)。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的交通基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套仍未全部到位，導(dǎo)致商務(wù)氛圍不足等等方面，都是珠江新城究竟能否承擔(dān)21世紀(jì)廣州新中央商務(wù)區(qū)重任的關(guān)鍵因素。2009年，會(huì)為來(lái)年的寫字樓市場(chǎng)埋下了什么基調(diào)？目前珠江新城的寫字樓究竟具備多大的競(jìng)爭(zhēng)力？與香港、上海等國(guó)際金融中心相比，珠江新城又存在哪些優(yōu)劣勢(shì)？對(duì)此，世邦魏理仕華南地區(qū)辦公樓服務(wù)部資深董事潘日升在接受搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)記者專訪時(shí)，對(duì)這些問(wèn)題做出了詳細(xì)的回答。
 　 寫字樓市場(chǎng)整整低迷了兩年
　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：從2009年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)上有眾多分析，寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始觸底反彈，租金已經(jīng)有一定程度的回升，實(shí)際的詳細(xì)情況是如何的呢？
　　潘日升：我們看到寫字樓市場(chǎng)確實(shí)在回升。事實(shí)上，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)在2008年以及2009年不甚活躍。分別來(lái)看，2009年市場(chǎng)的低迷是由于總所周知的金融海嘯，很多大型公司都延后了辦公室的擴(kuò)張計(jì)劃，甚至有些公司暫時(shí)放棄了預(yù)算。2008年的市場(chǎng)低迷，除了是受到整個(gè)行業(yè)大環(huán)境的影響，另外一個(gè)重要的原因，是2006年-2007年廣州出現(xiàn)了大規(guī)模的“搬遷風(fēng)”，當(dāng)時(shí)采用較長(zhǎng)免租期的優(yōu)惠方式，吸引了大批公司提早搬遷計(jì)劃。可以說(shuō)，06年底至07年的搬遷風(fēng)，在一定程度上稀釋了2008年的寫字樓租售需求。
　　進(jìn)入2009年年中以來(lái)，我們都能看到市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少大宗成交的案例，其中有三單交易發(fā)生在珠江新城，包括廣東發(fā)展銀行廣州分行買下中和廣場(chǎng)1.1萬(wàn)㎡的面積、上海浦東銀行買下富力 (論壇 新聞)盈悅廣場(chǎng)四層寫字樓以及一層商鋪用作廣州分行辦公場(chǎng)所、而無(wú)限極公司亦在富力盈悅國(guó)際購(gòu)置1.2㎡的辦公面積。
　　目前已經(jīng)有不少大型跨國(guó)公司已經(jīng)開(kāi)始制定2010年的公司搬遷計(jì)劃。我們預(yù)計(jì)，到2010年上半年，廣州的寫字樓需求將會(huì)迎來(lái)一次大規(guī)模的放量，出租率以及租金都將會(huì)得到一次上揚(yáng)的機(jī)會(huì)。
　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：從2009年的住宅市場(chǎng)來(lái)看，投資型買家非�；钴S。政府在今年也放松了外資進(jìn)入市場(chǎng)的限制，市場(chǎng)上有不少境外資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找合適的投資機(jī)會(huì)，2009年寫字樓的投資情況如何？
　　潘日升：在廣州的寫字樓市場(chǎng)，目前還是以自用型購(gòu)買寫字樓為主。從今年的大宗購(gòu)置案例來(lái)看，這些機(jī)構(gòu)性購(gòu)買都是用于自用。由于寫字樓市場(chǎng)不同于住宅市場(chǎng)，通常交易金額都非常大，也不適宜個(gè)體買家的投資需求。今年唯一一宗大型商業(yè)投資案例，出現(xiàn)在10月份，即海南航空買下了天譽(yù)大廈以及威斯汀酒店。從另外一方面來(lái)說(shuō)，相比北京、上海、深圳等城市的商業(yè)地產(chǎn)，廣州的仍需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間培育，交投不及這些城市旺盛。據(jù)我們所掌握的資料，境外基金大規(guī)模在廣州尋找投資機(jī)會(huì)是非常罕見(jiàn)的。
　　2011年末廣州寫字樓供應(yīng)將超需求7-8倍
　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)表示，從2010年的下半年開(kāi)始，廣州寫字樓市場(chǎng)將在兩年內(nèi)迎來(lái)100萬(wàn)~130萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。特別是西塔、珠江城等這些大體量的寫字樓投入后，珠江新城的寫字樓是否會(huì)迎來(lái)史無(wú)前例的競(jìng)爭(zhēng)壓力？
　　潘日升：新增供應(yīng)面積只是一個(gè)方面，我們衡量寫字樓市場(chǎng)是否健康，還需要看另外一個(gè)指標(biāo)——供求比。目前廣州寫字樓市場(chǎng)的供求比大約為1.1：1，屬于健康的水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2010年底，寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)超出吸納量4倍，截止至2011年底，廣州寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)超于吸納量的7-8倍，這將會(huì)是一個(gè)比較可怕的數(shù)字。這是不是說(shuō)明廣州寫字樓將面臨巨大危機(jī)？在我們看來(lái)，這反而會(huì)是平分天下的機(jī)會(huì)。屆時(shí)，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金將會(huì)越來(lái)越貴，而其他寫字樓排除繼續(xù)探底。
　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，以珠江新城目前的出租率，甚至比不上一些傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，如天河北、環(huán)市東，那是否會(huì)為珠江新城帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)？
　　潘日升：僅拿甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，目前大部分用家都是為大型跨國(guó)企業(yè)，甚至是世界500強(qiáng)，目前這些大型企業(yè)都基本在廣州布點(diǎn)。但這些用戶的要求非常尖端，就算是存在擴(kuò)張需求，也僅會(huì)考慮甲級(jí)寫字樓，這對(duì)于珠江新城的寫字樓來(lái)說(shuō)，反而是一個(gè)機(jī)會(huì)。同時(shí)，我們也欣喜地發(fā)現(xiàn)，有投資機(jī)構(gòu)全新的行業(yè)進(jìn)入廣州，如巨頭摩根大通，他們?cè)诤暇敖鹑趶V場(chǎng)租下了半層的面積，而法興銀行，也將在耀中廣場(chǎng)建立了分點(diǎn)。我們將這種行業(yè)的進(jìn)入視作巨頭效應(yīng)，將會(huì)吸引更多的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入廣州市場(chǎng)，往往會(huì)這將催生大量的寫字樓需求。
　　珠江新城西南商圈壓力已過(guò)去
　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：如果按照7-8倍的供求比來(lái)計(jì)算，即使有大型跨國(guó)公司做支撐，但需求畢竟有限。對(duì)此，珠江新城的租金是否會(huì)面臨下降的壓力？
　　潘日升：對(duì)于大體量的供應(yīng)，珠江新城的租金無(wú)疑會(huì)面臨著壓力。目前珠江新城租售較活躍的寫字樓主要集中在西南商圈，也是珠江新城最貴寫字樓集中的區(qū)域。如合景金融廣場(chǎng)的租金水平要去到160-260元/㎡，富力中心約180-200元/㎡，目前正在全球招租的西塔亦開(kāi)價(jià)160-260元/㎡。西塔的招租情況基本無(wú)壓力，高德置地廣場(chǎng)二期的北塔已經(jīng)完全租滿，可以說(shuō)，這里的招租壓力已經(jīng)在供應(yīng)量沖擊來(lái)臨之前釋放，將來(lái)這里的租金也會(huì)在一定程度上堅(jiān)挺。
　　原因很簡(jiǎn)單，這里的配套將會(huì)最先成熟�！睂懽謽�+大型商業(yè)中心+酒店業(yè)態(tài)”等三種業(yè)態(tài)已經(jīng)完備。寫字樓方面，有合景金融廣場(chǎng)、富力中心、還有亞運(yùn)前即將投入使用的西塔、高德置地二期的兩棟寫字樓。大型商城方面，包括高德置地的seasons mall、西塔的大型商場(chǎng)部分。酒店則包括了五星級(jí)的富力君悅酒店以及國(guó)門酒店。
　　商業(yè)氛圍決定租金水平 廣州CBD無(wú)法比擬上海香港
　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：香港、上海以金融中心聞名世界，其商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力尤為突出。珠江新城的甲級(jí)寫字樓相比仍有多大的差距？
　　潘日升：珠江新城的寫字樓在外觀的設(shè)計(jì)、硬件水平上來(lái)說(shuō)已經(jīng)接近世界的尖端水平，尤其是2010年下半年將要推出市場(chǎng)的項(xiàng)目，但這只是粗線條，對(duì)于甲級(jí)寫字樓來(lái)說(shuō)這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。像一些細(xì)節(jié)，細(xì)微到的士站的設(shè)立、大堂的地毯、電梯的燈光以及溫度等等，都需要做詳細(xì)周到的考慮。在細(xì)節(jié)的處理上，珠江新城的甲級(jí)寫字樓仍有較大的提升空間。
　　二者，商業(yè)地產(chǎn)十分講究氛圍。在上海、香港這樣的國(guó)際金融中心，每天都會(huì)發(fā)生上市、合并、招股、配股。在這些地方的會(huì)計(jì)所、律師、銀行以及印刷商會(huì)通宵達(dá)旦地工作，這些行業(yè)自發(fā)形成行業(yè)聚居，我們稱之為“cluster”。所以才會(huì)產(chǎn)生了租金的巨大差異，打個(gè)比方，打個(gè)比方，你可以在香港用100-150元/㎡的價(jià)錢租下側(cè)魚(yú)涌的丙級(jí)寫字樓，也可以用1000-2000元/㎡租中環(huán)的IFC，地段造成租金的天壤之別，但這兩種寫字樓的質(zhì)素，不會(huì)相差太遠(yuǎn)。在廣州，確實(shí)缺乏這種“不夜城”的商業(yè)氛圍，租金水平并不拔尖，而廣州的CBD，與真正意義上的國(guó)際金融中心，恐怕還相去甚遠(yuǎn)。