解密商業(yè)地產操作的五大環(huán)節(jié)

　　前言：

　　近幾年，國內的GDP一直保持著高速增長，2007年國內生產總值增幅達到11.4%，同時全國70個大中城市房屋銷售價格也比上年上漲了7.6%，都達到了一個高峰。經濟的兩位數(shù)增長離不開各行業(yè)的貢獻，如果要論功行賞，房地產業(yè)可謂立下首功，在很多地方政府收入中，房地產業(yè)占據(jù)著30%以上份額，有的甚至超過了60%，這其中，除了住宅地產高速發(fā)展所帶來的貢獻外，商業(yè)地產貢獻同樣是巨大的。

　　 商業(yè)地產面臨“消化不良”

　　 商業(yè)地產和住宅地產相比，雖然在國內受關注程度要低很多，但這并沒有阻礙商業(yè)地產的開發(fā)熱情，尤其是近兩年，國內大多數(shù)城市商業(yè)地產都呈現(xiàn)非理性發(fā)展狀態(tài)。以北京和上海為例，由于受奧運利好影響，北京去年就出現(xiàn)了商業(yè)項目的集中放量，導致很多項目在實際操作過程中面臨著招商難、推遲開業(yè)、甚至無法開業(yè)的尷尬，由于嚴重提前透支開發(fā)，北京商業(yè)地產在奧運后更是面臨著“消化不良”現(xiàn)象。上海的情況同樣不容樂觀，在前不久結束的2008上海商業(yè)地產發(fā)展論壇上最新數(shù)據(jù)顯示，按照戶籍人口計算，目前上海的人均商業(yè)面積超過3平方米，按照常住人口計算，也達到人均2.5平方米，遠遠超過了發(fā)達國家購物的人均占有商業(yè)面積1.2平方米的標準。

　　 “心態(tài)”導致項目失敗

　　 雖然商業(yè)地產對經濟的貢獻很大，市場上的新項目也不斷涌現(xiàn)，與此同時失敗項目也是屢見不鮮，商業(yè)地產的成敗包含了眾多因素，包括行業(yè)背景、區(qū)位環(huán)境、競爭對手等等因素，每一個環(huán)節(jié)在操作中都要求科學嚴謹，缺一不可。就目前市場上眾多失敗商業(yè)項目來看，選址不當、定位不準、業(yè)態(tài)配比不合理都可能是失敗的原因，體量太大、租金不合理也可能使商業(yè)項目走向失敗，招商不利、運營出現(xiàn)問題同樣會導致失敗�？v觀市場上失敗的商業(yè)項目里，不管是哪個環(huán)節(jié)出了問題，都和“開發(fā)商的心態(tài)”有一定關系，不少開發(fā)商都在商業(yè)地產開發(fā)中都存在 “盲目開發(fā)”、“急功近利”的現(xiàn)象，都想一口吃個大胖子。但商業(yè)地產如果沒有長線贏利心態(tài)和正視風險的心態(tài)，所操作商業(yè)項目必將走向失敗。

　　　 正確對待商業(yè)地產“五大環(huán)節(jié)”

　　　 在商業(yè)地產操作過程中，很多人會問這樣一個問題：“商業(yè)地產在操作中哪個環(huán)節(jié)最重要？”。我會告訴他：“商業(yè)地產從選址到定位，從定位到招商，從招商到運營，中間還涉及到建筑設計、品牌宣傳等等，可謂環(huán)節(jié)眾多、環(huán)環(huán)相扣，每個環(huán)節(jié)都發(fā)揮著自己應有的作用，都是重中之重，如果非要說哪個最重要，那你目前所操作環(huán)節(jié)就是最重要的，當這一環(huán)節(jié)順利完成后，下一環(huán)節(jié)就成為最重要的”。

　　 的確，商業(yè)地產在打造過程中，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能前功盡棄，最終導致項目失敗，嚴謹、正確對待商業(yè)地產的每一個環(huán)節(jié)，以良好的心態(tài)來對待每個環(huán)節(jié)是每個商業(yè)地產操作者都應具備的，商業(yè)地產各個環(huán)節(jié)中，當開發(fā)商的專業(yè)和資金達到要求時，心態(tài)將很大程度上決定項目成敗，從選址到定位，從定位到招商，從招商到運營，只要開發(fā)商有一個良好的心態(tài)去操作，商業(yè)項目就會離成功更近一步。

　　 從市場的層面來看，一個商業(yè)項目主要涉及選址、定位、招商、銷售、運營五大環(huán)節(jié)，以下是當前商業(yè)地產各環(huán)節(jié)存在的主要問題，以及每個環(huán)節(jié)的核心，希望開發(fā)商不要重蹈覆轍，以正確的方法和態(tài)度對待商業(yè)地產每個環(huán)節(jié)。