投資不動產細則將浮出水面 1900億險資開閘在即

　　與投資不動產帶來的收益相比，監(jiān)管部門對風險的管控更為關注。不日將進入會簽程序的"保險資金投資不動產試點細則"(以下簡稱細則)或在近期浮出水面。據(jù)消息人士透露，在首批不動產投資試點中，保險公司的風險管控將被放在首位。另外記者了解到，保險資金初次涉足不動產的投資比例或將控制在資產總額的5%以下。
　　投資比例擬定5%
　　"在新修訂的細則中，保險公司可以運用保險資金，以物權、股權、債權等方式投資不動產。"上述消息人士對記者表示。
　　中央財經大學教授郝演蘇對記者表示，細則的出臺只不過是給保險資金投資不動產一個"名分"。實際上，很多保險公司早通過多種渠道涉足了不動產的投資。例如，中國人壽以58.19億元港元的價格入股遠洋地產；中國太保以自用名義斥資近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。
　　在保監(jiān)會近日頒布的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》中就曾明確規(guī)定，保險資金的不動產投資可分為基礎設施類不動產和非基礎設施類，但是并未提及具體的投資比例。
　　"投資比例肯定不會高于股票的投資比例，也就是說不會超過5%。"參與細則意見征求的一位保險資產管理公司高管對記者透露。根據(jù)保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，保險資產總額為3.9萬億，若按照5%的比例推算，未來可能將有1900億元的保險資金涉足房地產市場。
　　前述消息人士還對記者表示，為了避免保險資金參與房地產炒作，監(jiān)管部門嚴禁保險資金直接參與房地產開發(fā)。
　　"這主要是為了加強風險的管控。畢竟現(xiàn)在的地產市場存在著泡沫，這與保險資金安全性的要求是不相符合的。"上述高管對記者表示。
　　風險管控是首位
　　"由于不動產投資對于保險資金來說還是一個陌生的領域，所以此次試點監(jiān)管部門將會把風險管控放在首位。"上述消息人士對記者透露，保險公司必須在近兩個年度償付能力充足率達到120%以上才有資格申請參與試點。
　　另外，參與試點的公司必須具有董事會授權同意的不動產投資計劃的決議。決議需列明本次投資可能承擔的風險。與此同時，試點機構還須具有完善的不動產投資計劃的決策機制、風險控制機制、業(yè)務操作流程、內部管理制度、內部審計制度和責任追究制度。
　　"試點的保險機構還應當確定投資議事規(guī)則、決策程序和管理人員，完整記錄每項投資的決策過程和結果。"前述消息人士透露。
　　據(jù)悉，為了抵御風險，細則對試點公司的專業(yè)人員也作出了明確的要求。參與試點的保險公司具有不動產投資經驗的人員不少于5人，其中5年以上不動產投資經驗的不少于1人。
　　"人才儲備對于保險機構來說已經不是問題，但是房地產畢竟是個新領域，保險機構只能在實戰(zhàn)中學習。"前述高管稱。
　　保險機構積極備戰(zhàn)
　　雖然細節(jié)尚未出臺，但是保險公司都不甘落后的積極備戰(zhàn)。
　　去年5月，人保集團就通過旗下的人�？赝杜c經營商務地產開發(fā)為主的金融街控股簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，擬在投資不動產的政策研究、項目開發(fā)等方面進行合作。中國平安繞道旗下的平安信托和物業(yè)公司，涉足了北京、上海多處不動產。近日，生命人壽也不甘落后，與佳兆業(yè)簽訂框架協(xié)議，將成立策略聯(lián)盟，未來雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作，拓展商業(yè)地產的投資機會。
　　東方證券分析師王小罡認為，不動產投資期限長、收益穩(wěn)定，匹配保險資金的負債需求。按照目前上海的情況來看，投資商業(yè)地產的回報率在5%~8%，相比保險資金現(xiàn)在5.5%的投資回報率要高。